統(tǒng)計調查方案簡介

統(tǒng)計調查方案是統(tǒng)計調查前所制訂的實施計劃，是全部調查過程的指導性文件。是調查工作有計劃、有組織、有系統(tǒng)進行的保證。統(tǒng)計調查方案應確定的內容有：調查目的與任務、調查對象與調查單位、調查項目與調查表、調查時間和調查時限、調查的組織實施計劃。

統(tǒng)計調查方案一般包括幾項基本內容：

一、確定調查目的

二、確定調查對象和調查單位

三、確定調查項目

四、設計調查問卷

五、選擇調查方法

六、確定調查時間和調查期限

七、制定調查的組織和實施計劃2100433B

征求意見稿將主要從“ 數據 獲取方式”和“數據發(fā)布的引導方式”兩個方面著手改進房價統(tǒng)計，其內容涉及房價的數據來源、調查方式、匯總方式、計算方式，并擬發(fā)布與“股指”相類似的房地產價格的定級指數。

征求意見稿指出，對于新建住宅的銷售價格、面積、金額等資料，將直接采用當地房地產 管理 部門的網簽數據，針對不能取得網簽數據的城市，將根據統(tǒng)計系統(tǒng)房地產開發(fā)統(tǒng)計報表中各個樓盤的分類銷售面積和金額數據計算。在二手房方面，統(tǒng)計規(guī)則更為復雜，具體將采用重點調查與典型調查相結合的方法，依據房屋中介 公司 上報、房地產管理部門提供與調查員實地采價相結合的方式收集基礎數據。

住宅銷售價格統(tǒng)計調查方案調查目的

全面了解和掌握大中城市新建住宅和二手住宅銷售價格及其變動情況，為滿足國民經濟核算、國家實施房地產市場調控政策和社會公眾需要提供基礎統(tǒng)計信息。

住宅銷售價格統(tǒng)計調查方案調查任務

按月調查和收集大中城市新建住宅和二手住宅銷售價格、面積、金額等相關基礎資料用于計算價格指數。

住宅銷售價格統(tǒng)計調查方案調查城市及范圍

(一)調查城市

調查城市包括直轄市、省會城市、自治區(qū)首府城市(不含拉薩市)、計劃單列市等35個大中城市，以及其他35個選中城市。

(二)調查范圍

調查范圍為70個城市的市轄區(qū)，不包括縣。

住宅銷售價格統(tǒng)計調查方案調查方法與調查內容

(一)新建住宅銷售價格的調查方法與內容

⒈直轄市、省會城市、自治區(qū)首府城市(不含拉薩市)、計劃單列市等35個大中城市新建住宅銷售價格、面積、金額等資料直接采用當地房地產管理部門的網簽數據，不單獨進行調查。

新建住宅交易的網簽數據內容，主要包括：住宅所在項目名稱、項目地址、幢號、總層數、所在層數、住宅結構、成交總價(合同金額)、建筑面積、簽約時間等。

⒉暫時不能取得網簽數據的其他35個城市，新建住宅銷售價格根據統(tǒng)計系統(tǒng)房地產開發(fā)統(tǒng)計報表中各個樓盤的分類銷售面積和金額數據計算，也不另作調查。

(二)二手住宅銷售價格的調查方法與內容

⒈二手住宅銷售價格的調查方法

二手住宅銷售價格調查為非全面調查，采用重點調查與典型調查相結合的方法，依據房屋中介公司上報、房地產管理部門提供與調查員實地采價相結合的方式收集基礎數據。

為保證二手住宅價格調查的科學性和可靠性，在選擇房屋中介公司和住宅樣本時遵循以下原則：

⑴代表性強的房屋中介公司。為保證調查資料的可靠性和連續(xù)性，要統(tǒng)籌考慮各種因素，選擇那些規(guī)模大、實力強，營業(yè)額占當地總營業(yè)額比重較大、經營狀況比較穩(wěn)定的房屋中介。選擇房屋中介盡量兼顧不同注冊登記類型，包含國有、集體、合資、外資等。選中房屋中介的營業(yè)總額一般應占本地區(qū)總額的75%以上。各選中房屋中介按規(guī)定內容和要求填報調查表。

⑵住宅樣本選取要兼顧不同地理位置的住宅，綜合考慮住宅類型、區(qū)域、地段、結構等統(tǒng)計口徑的一致性，保證上 月、本 月價格同質可比。由于存在著級差地租，不同地理位置的住宅單位面積價格差異較大。在選取住宅樣本時，必須按照住宅類型分區(qū)域(轄區(qū))、分類型從上 月及本 月銷售的住宅當中分別選取銷售量(套數)所占比重最(較)大、同質可比性強、代表性強且最接近15日交易的一套住宅。距15日時間相同的前、后兩日均有同質可比住宅時，用15日后的住宅作為樣本。

⒉二手住宅銷售價格的調查內容

成交住宅所在小區(qū)或社區(qū)名稱、位置、住宅類型、住宅所在區(qū)域、住宅所在地段、本 月銷售面積、本 月銷售金額、樣本住宅上 月銷售單價、樣本住宅本 月銷售單價。

(一)新建住宅設置保障性住房和商品住宅兩個類別。保障性住房，是指享受國家相關優(yōu)惠政策、出售給城鎮(zhèn)中低收入居民家庭的新建住房，包括經濟適用住房、城市棚戶區(qū)改造房、林(墾、煤)區(qū)改造房以及國有工礦棚戶區(qū)改造房等保障性住房以及兩限房等政策性住房。

商品住宅類下設90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三個基本分類。

(二)二手住宅設置90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三個基本分類。

價格指數的計算方法

(一)新建住宅銷售價格指數的計算方法

⒈各城市基本分類月環(huán)比價格指數

計算步驟與方法：第一，計算某一新建住宅樓盤90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三個基本分類的環(huán)比指數；第二，采用雙加權計算全市三個基本分類的環(huán)比指數，即分別利用本 月銷售面積和金額作為權數計算價格指數，然后將兩個價格指數再簡單平均；第三，計算保障性住房環(huán)比價格指數，計算方法與商品住宅基本分類計算方法一致。

具體計算過程為：

⑴計算各樓盤各基本分類(90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上和保障性住房)本 月及上 月平均價格

本 月及上 月平均價格計算公式為：

和 (1-1)

其中： 、 為第i個樓盤第j基本分類t期(本 月)、t-1期(上 月)銷售金額， 、 第i個樓盤第j基本分類t期(本 月)、t-1期(上 月)銷售面積。

⑵計算各樓盤各基本分類(含保障性住房)月環(huán)比價格指數

①連續(xù)性銷售樓盤和新開樓盤環(huán)比價格指數的計算

連續(xù)性銷售樓盤是指，該樓盤本 月和上 月對應分類都有成交；新開樓盤是指，該樓盤本 月第一次進入市場銷售(本方案中連續(xù)四 個 月沒有成交記錄的在售樓盤也視為新開樓盤)。

對于新開樓盤，需對上 月該樓盤各分類平均價格進行評估，具體評估方法如下：如果新開樓盤附近區(qū)域存在可比在售樓盤，則按照該可比樓盤對應分類成交價格評估上 月價格；如果沒有，則根據區(qū)域、地段、價格同質可比原則，選取與該樓盤位置同一級別區(qū)域的相似樓盤對應分類成交價格進行上 月價格評估；如果上述樓盤都不存在，則根據該樓盤附近區(qū)域內本 月二手住宅交易價格變動幅度或有關價格數據的變動幅度進行評估。

連續(xù)性銷售樓盤和新開樓盤基本分類環(huán)比指數計算公式為：

計算公式為： (1-2)

其中： 為第i個樓盤第j基本分類t-1期(上 月)平均價格(對于新開樓盤則為評估的平均價格)， 為t期(本 月)平均價格。

② 間斷性銷售樓盤環(huán)比價格指數的計算

間斷性銷售樓盤是指，由于市場供求變化等原因導致該樓盤當月有交易，對應分類上 月沒有交易，而在本 月之前的三個月內曾經有交易的樓盤。

對于該類樓盤，依據該樓盤本 月之前三個月內離本 月最近的各分類成交數據計算各分類平均價格，再利用下列計算公式計算基本分類環(huán)比價格指數：

(1-3)

其中： 表示第i個樓盤第j基本分類t期(本 月)平均價格， 表示距離本 月最近的對應基本分類平均價格，n為距離本 月的月份個數。

⑶計算全市基本分類(含保障性住房)月環(huán)比價格指數

計算公式為： (1-4)

其中： 為第i個項目第j基本分類環(huán)比價格指數， 為第i個項目第j基本分類t期(本 月)銷售面積(金額)，n為該基本分類中包含樓盤的個數。將分別利用銷售面積和金額加權計算得到的兩個指數再簡單平均計算。

⒉計算各城市基本分類以上類別價格指數

⑴定基價格指數的計算公式

(1-5)

其中：P表示價格，Q表示數量，t表示月份， 、 分別為本 月和上 月定基價格指數， 為環(huán)比指數。

⑵月環(huán)比價格指數的計算公式

(1-6)

⑶月同比價格指數的計算公式

(1-7)

⒊70個大中城市新建住宅銷售價格指數的匯總方法

⑴基本分類月環(huán)比價格指數

根據70個大中城市基本分類月環(huán)比價格指數分別利用各城市本 月銷售面積和金額作為權數計算價格指數，然后將兩個價格指數簡單平均。

計算公式為： (1-8)

其中： 為第i個城市 第j基本 分類環(huán)比價格指數， 為第i 個城市 第j基 本 分類t期(本 月)銷售面積(或金額)。

⑵70個大中城市基本分類以上類別價格指數的計算方法同各城市基本分類以上類別價格指數。

(二)二手住宅銷售價格指數的計算方法

⒈各城市基本分類月環(huán)比價格指數

⑴ 計算各基本分類中選中的二手住宅的環(huán)比指數

計算公式為： (2-1)

其中： 為第j基本分類中第i個樣本住宅t期(本 月)價格， 為t-1期(上 月)價格。

(2)計算全市基本分類環(huán)比價格指數

采用雙加權計算全市各基本分類的環(huán)比指數，即分別利用本 月銷售 面積和金 額作為權數計算價格指數，然后將兩個價格 指數再 簡單平均。

計算公式為： (2-2)

其中： 為第j基本分類中第i個樣本住宅環(huán)比價格指數， 為第j基本分類中第i個樣本住宅所代表住宅類型的t期(本 月)銷售面積(金額)，n為該基本分類中包含樣本住宅的個數。

⒉各城市二手住宅銷售價格指數的計算方法同各城市新建住宅價格指數。

⒊70個大中城市二手住宅銷售價格指數的匯總方法

⑴基本分類環(huán)比價格指數

根據70個大中城市基本分類 月環(huán)比價格指數分別 利用各城市本 月銷售面 積和金額作為權數計算價格 指數，然后將兩個價格指數再簡單平均計算。

計算公式為： (2-3)

其中： 為第i個城市第j基本分類環(huán)比價格指數， 為第i個城市第j基本分類t期(本 月)銷售面積(或銷售金額)。

⑵70個大中城市二手住宅銷售價格指數的計算方法同70個大中城市新建住宅銷售價格指數。

(一)網簽數據。直轄市、省會城市、自治區(qū)首府城市(不含拉薩市)、計劃單列市等35個大中城市房地產管理部門按國統(tǒng)字〔2010〕93號文件要求的內容與時間向當地國家統(tǒng)計局調查總隊或調查隊提供基礎數據。相關調查總隊、調查隊將當地房地產管理部門經過過濾的、上個自然月的新建住宅交易網簽數據用專用存儲設備拷貝，并按照統(tǒng)一規(guī)則進行標識。

(二)二手住宅報表數據。各有關城市房地產管理局、房屋中介公司等按照國統(tǒng)字〔2010〕 號文件要求的內容與時間向當地國家統(tǒng)計局調查總隊或調查隊提供自然月度基礎數據。

(三)資料上報時間和上報方式 數據發(fā)布時間與內容

(一)發(fā)布時間：每月18號，節(jié)假日順延。

(二)發(fā)布內容：70個大中城市新建住宅和二手住宅銷售環(huán)比、同比、定基價格總指數以及分城市分類價格指數。 2100433B