土壤潛力估價(jià)法

土壤潛力估價(jià)法的舉例

Walter Rothkegel綜合法：德國(guó)農(nóng)業(yè)評(píng)價(jià)學(xué)家Walter Rothkegel從自然、經(jīng)濟(jì)條件綜合估價(jià)，自然條件評(píng)價(jià)首先是根據(jù)土性、土壤成熟階段及成土過(guò)程三因素，綜合制作土地指數(shù)表，再根據(jù)氣候、標(biāo)高、地勢(shì)等自然條件修正土地指數(shù)，得到耕地指數(shù)，然后將耕地指數(shù)乘以面積便得到自然評(píng)點(diǎn)數(shù)值；經(jīng)濟(jì)條件評(píng)價(jià)首先是依據(jù)土地建筑物、生產(chǎn)資料、勞動(dòng)工具、資金、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、內(nèi)外交通條件等因素修正自然評(píng)點(diǎn)數(shù)，然后，將評(píng)點(diǎn)數(shù)轉(zhuǎn)化為金額，即可得到耕地的估價(jià)額。該方法的應(yīng)用要求有充分的土壤知識(shí)和資料，且由于加減成數(shù)的判斷缺乏客觀標(biāo)準(zhǔn)，因此如果評(píng)估人員稍有不慎會(huì)就引起較大誤差。

房產(chǎn)對(duì)照估價(jià)法是一種綜合各種因素的房產(chǎn)評(píng)價(jià)方法。指把評(píng)估對(duì)象的客觀條件與標(biāo)準(zhǔn) 房?jī)r(jià)要求的條件相對(duì)照，從中查出與評(píng)估對(duì)象 條件基本相同等級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)，然后把標(biāo)準(zhǔn)房 價(jià)作為評(píng)估房屋的基礎(chǔ)房?jī)r(jià)，并同時(shí)對(duì)基礎(chǔ)房 價(jià)進(jìn)行修正，最后評(píng)估出房產(chǎn)價(jià)格。

房產(chǎn)對(duì)照估價(jià)法

應(yīng)用對(duì)照 法評(píng)估房?jī)r(jià)的主要步驟是:①對(duì)評(píng)估對(duì)象房屋 的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等作認(rèn)真的勘查分析，并 作詳細(xì)記載。這里需要注意的是，不屬于不動(dòng) 產(chǎn)范圍的裝飾、設(shè)備和設(shè)施不應(yīng)作為評(píng)估標(biāo)的 物，也就不能作為評(píng)定房屋等級(jí)的因素。把勘 查得到的標(biāo)的物特征與房屋等級(jí)的劃分標(biāo)準(zhǔn)細(xì) 目相對(duì)照。如評(píng)估標(biāo)的與對(duì)照的條件基本吻 合，就可以確定對(duì)照標(biāo)的的結(jié)構(gòu)等級(jí)作為評(píng)估 房屋的結(jié)構(gòu)等級(jí)。②對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)查房?jī)r(jià)，從中查 出相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格，作為評(píng)估標(biāo)的的基礎(chǔ)房 價(jià)。③對(duì)基礎(chǔ)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)整，或修正，其內(nèi)容 主要包括房屋折舊、座落朝向、采光、樓房層 次、房屋共用部位、環(huán)境等因素對(duì)房屋價(jià)格的影響。

該估價(jià)法往往適用于工程量不大、所需費(fèi)用比較小的分項(xiàng)工程。

根據(jù)比率系數(shù)的不同相對(duì)估價(jià)法主要可分為以下三種 ：

價(jià)格/收益倍數(shù)法，也稱市盈率法（P/E）

根據(jù)市盈率計(jì)算并購(gòu)價(jià)格的公式為：并購(gòu)價(jià)格=(P/E)×目標(biāo)企業(yè)的稅前或稅后收益。市盈率是所有比率中用得最多的一種。因?yàn)槭紫人且粋€(gè)股票價(jià)格與當(dāng)前公司盈利情況聯(lián)系在一起的一種直觀的統(tǒng)計(jì)比率；其次對(duì)大多數(shù)股票來(lái)說(shuō)，市盈率易于計(jì)算并容易得到，這使公司之間的比較變得十分簡(jiǎn)單；最后P/E還能作為公司一些其他特征的代表（包括風(fēng)險(xiǎn)性和成長(zhǎng)性）。但是對(duì)于收益為負(fù)數(shù)的公司，P/E的使用就會(huì)受到限制，因此人們又可以采用價(jià)格/賬面值比率估價(jià)法。

價(jià)格/賬面值比率估價(jià)法（P/BV）

價(jià)格/賬面值比率是公司資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值與賬面價(jià)值之比，反映了資產(chǎn)盈利能力與初始成本之比。其優(yōu)點(diǎn)在于首先賬面價(jià)值提供了一個(gè)對(duì)價(jià)值相對(duì)穩(wěn)定和直觀的度量，尤其對(duì)于那些從不相信未來(lái)現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的投資者來(lái)說(shuō)，賬面價(jià)值提供了一個(gè)非常簡(jiǎn)單的標(biāo)準(zhǔn)。其次因?yàn)镻/BV比率提供了一種合理的跨企業(yè)的比較標(biāo)準(zhǔn)，所以投資者可以比較不同行業(yè)中不同公司的P/BV比率來(lái)發(fā)現(xiàn)價(jià)值被高估或者被低估的企業(yè)。最后，即使那些盈利為負(fù)數(shù)，無(wú)法使用P/E比率進(jìn)行估價(jià)的企業(yè)也可以用P/BV比率來(lái)進(jìn)行估價(jià)。但在P/BV比率中由于賬面價(jià)值的度量在很大程度上取決于會(huì)計(jì)制度，所以很多評(píng)估人員不愿意使用這個(gè)比率。

價(jià)格/銷售收入比率估價(jià)法（P/S）

近年來(lái)很多評(píng)估人員開(kāi)始使用價(jià)格/銷售收入比率，該比率有很多優(yōu)勢(shì)：首先它不會(huì)像P/E或P/BV因?yàn)榭赡茏兂韶?fù)值而變得毫無(wú)意義，P/S在任何時(shí)候都可以使用，甚至對(duì)于最困難的公司也是適用的；其次P/S由于銷售收入不受折舊、存貨和非經(jīng)常性支出所采用的會(huì)計(jì)政策的影響，所以與利潤(rùn)與賬面值不同，不會(huì)被人為地?cái)U(kuò)大；最后P/S不像P/E那樣易變，因而對(duì)估價(jià)來(lái)說(shuō)更加可靠。P/S比率經(jīng)常用來(lái)估計(jì)網(wǎng)絡(luò)公司的價(jià)值。