物業(yè)管理法規(guī)與案例分析（第二版）

第一章物業(yè)管理法規(guī)基礎(chǔ)1

第一節(jié)物業(yè)管理法律關(guān)系1

一、物業(yè)管理法律規(guī)范的概念1

二、物業(yè)管理法律規(guī)范的依據(jù)3

三、物業(yè)管理法律規(guī)范的效力5

第二節(jié)物業(yè)管理法律關(guān)系6

一、物業(yè)管理法律關(guān)系的概念6

二、物業(yè)管理法律關(guān)系的主體、客體和內(nèi)容7

三、物業(yè)管理法律關(guān)系的種類8

第三節(jié)物業(yè)管理法律責(zé)任9

一、物業(yè)管理法律責(zé)任的含義9

二、物業(yè)管理法律責(zé)任的種類9

三、物業(yè)管理法律責(zé)任與權(quán)利、義務(wù)、權(quán)力的關(guān)系10

第四節(jié)我國物業(yè)管理法規(guī)的發(fā)展與現(xiàn)狀11

一、我國物業(yè)管理制度產(chǎn)生之前的法律環(huán)境11

二、我國物業(yè)管理制度、法規(guī)的產(chǎn)生11

三、我國物業(yè)管理法規(guī)的發(fā)展與現(xiàn)狀12

思考題12

第二章物業(yè)權(quán)屬13

第一節(jié)物業(yè)權(quán)屬基本概念13

一、物業(yè)權(quán)屬的概念13

二、物業(yè)的所有權(quán)、物權(quán)與產(chǎn)權(quán)的概念13

第二節(jié)物業(yè)產(chǎn)權(quán)15

一、土地所有權(quán)15

二、建設(shè)用地使用權(quán)15

三、房屋所有權(quán)17

四、建筑物區(qū)分所有權(quán)18

五、物業(yè)抵押權(quán)18

六、物業(yè)產(chǎn)權(quán)的取得、消滅與變更18

第三節(jié)建筑物區(qū)分所有權(quán)20

一、專有所有權(quán)20

二、共有所有權(quán)21

三、共同管理權(quán)25

第四節(jié)相鄰關(guān)系28

一、相鄰關(guān)系的含義28

二、物業(yè)管理中不同類型相鄰關(guān)系的處理28

第五節(jié)物業(yè)權(quán)屬登記31

一、物業(yè)權(quán)屬登記基本概念31

二、物業(yè)權(quán)屬登記功能32

三、物業(yè)權(quán)屬登記效力32

四、土地登記33

五、房屋登記38

思考題50

第三章物業(yè)建設(shè)管理法規(guī)51

第一節(jié)物業(yè)建設(shè)規(guī)劃管理51

一、建設(shè)用地規(guī)劃和城市規(guī)劃51

二、城市規(guī)劃實施52

第二節(jié)物業(yè)建設(shè)用地管理54

一、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地的審批54

二、建設(shè)用地使用權(quán)的有償出讓和劃撥55

三、房地產(chǎn)開發(fā)用地的使用57

第三節(jié)物業(yè)建設(shè)質(zhì)量管理58

一、建筑工程施工許可58

二、建設(shè)質(zhì)量管理權(quán)利與義務(wù)59

三、開發(fā)項目的竣工驗收62

四、建筑工程質(zhì)量保修66

思考題66

第四章物業(yè)交易法規(guī)67

第一節(jié)物業(yè)交易基本含義67

一、物業(yè)交易的概念和特征67

二、物業(yè)交易的主要類型67

三、物業(yè)交易的原則70

第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓71

一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件71

二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序73

三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同73

四、商品房預(yù)售74

五、已售公房和經(jīng)濟適用房的轉(zhuǎn)讓76

六、物業(yè)轉(zhuǎn)讓所有權(quán)及風(fēng)險責(zé)任的轉(zhuǎn)移77

第三節(jié)房屋租賃78

一、房屋租賃的條件78

二、房屋租賃合同78

三、房屋租賃的幾個具體法律問題79

第四節(jié)房地產(chǎn)抵押81

一、房地產(chǎn)抵押的范圍81

二、房地產(chǎn)抵押的程序83

三、房地產(chǎn)抵押合同83

四、房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)85

五、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)85

六、房地產(chǎn)抵押與物業(yè)轉(zhuǎn)讓、物業(yè)租賃的關(guān)系86

七、商品房按揭87

第五節(jié)物業(yè)中介服務(wù)88

一、物業(yè)中介服務(wù)的概念88

二、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)管理88

三、房地產(chǎn)中介服務(wù)人員資格管理89

四、房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)管理89

思考題90

第五章業(yè)主大會92

第一節(jié)業(yè)主92

一、業(yè)主的概念和分類92

二、業(yè)主的權(quán)利92

三、業(yè)主的義務(wù)95

第二節(jié)業(yè)主大會95

一、業(yè)主大會的概念95

二、業(yè)主大會的成立95

三、業(yè)主大會會議制度100

四、業(yè)主大會工作經(jīng)費103

五、業(yè)主代表大會103

第三節(jié)業(yè)主委員會103

一、業(yè)主委員會的概念103

二、業(yè)主委員會的成立、換屆與解散104

三、業(yè)主委員會會議制度107

四、業(yè)主委員會的職責(zé)108

五、業(yè)主委員會工作檔案110

第四節(jié)業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約110

一、業(yè)主大會議事規(guī)則110

二、管理規(guī)約111

思考題113

第六章物業(yè)服務(wù)企業(yè)114

第一節(jié)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立114

一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律地位114

二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的分類114

三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組建117

第二節(jié)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理120

一、對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行資質(zhì)管理的必要性120

二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級與條件120

三、物業(yè)管理資質(zhì)的申請和管理121

第三節(jié)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)123

一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利123

二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)125

思考題128

第七章物業(yè)服務(wù)合同129

第一節(jié)物業(yè)服務(wù)合同129

一、物業(yè)服務(wù)合同概念129

二、物業(yè)服務(wù)合同的法律性質(zhì)129

三、物業(yè)服務(wù)合同的特征130

四、物業(yè)服務(wù)合同的訂立、變更和解除131

五、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容133

六、前期物業(yè)服務(wù)合同135

七、物業(yè)服務(wù)合同的轉(zhuǎn)讓136

八、物業(yè)服務(wù)合同的違約責(zé)任137

第二節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理138

一、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動應(yīng)遵循的基本原則138

二、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的適用范圍和行政監(jiān)管139

三、招標(biāo)140

四、投標(biāo)142

五、開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)143

第三節(jié)物業(yè)服務(wù)收費146

一、物業(yè)服務(wù)收費的概念及原則146

二、物業(yè)服務(wù)收費的依據(jù)147

三、物業(yè)服務(wù)收費的計費方式和成本構(gòu)成148

四、物業(yè)服務(wù)費用的繳納149

五、物業(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價規(guī)定149

六、物業(yè)服務(wù)收費糾紛的處理150

思考題150

第八章前期物業(yè)管理階段管理法規(guī)151

第一節(jié)物業(yè)的承接查驗管理151

一、承接查驗的原則與依據(jù)151

二、承接查驗的程序事項152

三、物業(yè)承接查驗內(nèi)容153

四、物業(yè)承接156

第二節(jié)物業(yè)管理檔案資料管理158

一、物業(yè)管理檔案的概念、歸屬及管理部門158

二、物業(yè)管理檔案收集歸檔158

三、物業(yè)管理檔案的銷毀162

四、物業(yè)管理檔案使用163

第三節(jié)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理164

一、住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工申報164

二、住宅室內(nèi)裝飾裝修注意事項165

三、施工監(jiān)督166

四、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量166

五、竣工驗收與保修167

思考題168

第九章物業(yè)日常管理法規(guī)169

第一節(jié)物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)管理169

一、房屋安全與質(zhì)量管理法律規(guī)范169

二、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及考核指標(biāo)170

三、物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任人172

四、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的費用負(fù)擔(dān)172

五、關(guān)于水電氣熱有線電視設(shè)施設(shè)備的維修費用負(fù)擔(dān)174

第二節(jié)物業(yè)專項維修資金174

一、物業(yè)專項維修資金的概念175

二、物業(yè)專項資金維修的歸屬和交納175

三、物業(yè)專項維修資金的用途及使用范圍176

四、物業(yè)專項維修資金的管理177

第三節(jié)物業(yè)安全管理179

一、物業(yè)公共秩序維護(hù)管理179

二、物業(yè)消防管理181

三、物業(yè)車輛交通管理182

四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)安全管理方面的法律責(zé)任和義務(wù)185

第四節(jié)物業(yè)環(huán)境管理187

一、物業(yè)環(huán)境保潔管理187

二、物業(yè)綠化管理188

三、物業(yè)環(huán)境污染與防治190

第五節(jié)物業(yè)綜合經(jīng)營及供水、電、氣、熱管理服務(wù)法規(guī)192

一、開展綜合經(jīng)營服務(wù)項目的注意事項192

二、供電服務(wù)規(guī)范193

三、城市供水管理法規(guī)197

四、城市燃?xì)馐褂霉芾矸ㄒ?guī)197

五、城市供熱管理法規(guī)199

思考題199

第十章物業(yè)管理法律責(zé)任的追究201

第一節(jié)物業(yè)管理法律責(zé)任的追究201

一、物業(yè)管理法律責(zé)任的承擔(dān)方式201

二、物業(yè)管理法律責(zé)任的確認(rèn)方式201

三、物業(yè)管理法律責(zé)任的免責(zé)條件204

四、物業(yè)管理法律責(zé)任歸責(zé)原則204

第二節(jié)物業(yè)管理部分違法行為要承擔(dān)的法律責(zé)任205

一、物業(yè)管理前期介入階段205

二、前期物業(yè)管理階段210

三、業(yè)主組織委托管理階段214

思考題214

參考文獻(xiàn)216 2100433B

本書內(nèi)容包括物業(yè)管理法規(guī)基礎(chǔ)、物業(yè)權(quán)屬、物業(yè)交易法規(guī)、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)服務(wù)合同、前期物業(yè)管理階段管理法規(guī)、物業(yè)日常管理法規(guī)和物業(yè)管理法律責(zé)任的追究等多方面的內(nèi)容。

本書適合高職高專院校物業(yè)管理專業(yè)、社區(qū)管理專業(yè)及相關(guān)專業(yè)師生使用，也可供相關(guān)專業(yè)的中職學(xué)生學(xué)習(xí)使用，并適用于物業(yè)管理的從業(yè)人員和對物業(yè)管理感興趣的大眾讀者參考使用。

基礎(chǔ)知識篇

第1章　概述

1.1　物業(yè)管理案例分析概述

1.1.1　物業(yè)管理案例分析的基本含義

1.1.2　異議與糾紛的概念與關(guān)系

1.1.3　學(xué)習(xí)物業(yè)管理案例分析與技巧訓(xùn)練的意義

1.2　異議與糾紛的成因及常見類型

1.2.1　異議與糾紛的成因

1.2.2　異議與糾紛的常見類型

1.3　如何預(yù)防物業(yè)管理異議與糾紛

1.3.1　弄清法律關(guān)系，明確物業(yè)管理的地位

1.3.2　規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)自我管理服務(wù)行為

1.4　處理物業(yè)管理投訴的基本思路

1.4.1　投訴的定義

1.4.2　業(yè)主或使用人投訴的分類2100433B

本書為全國高等職業(yè)教育房地產(chǎn)系列規(guī)劃教材。為培養(yǎng)、提高高職學(xué)生和物業(yè)管理服務(wù)一線從業(yè)人員的案例分析能力而編寫。

全書分為三大模塊，即基礎(chǔ)知識篇、案例分析篇和實訓(xùn)思考篇。其中基礎(chǔ)知識篇主要介紹物業(yè)管理異議與糾紛的成因與類型、物業(yè)管理異議與糾紛的處理技巧及處理程序等知識：案例分析篇精選30個案例，并輔有案例分析、相關(guān)法規(guī)、解決思路及方法，使學(xué)生逐步搭建起案例分析基本思路；實訓(xùn)思考篇提供30個案例及相關(guān)提示，訓(xùn)練學(xué)生解決實際問題的能力。

實訓(xùn)性強是本書最主要的特點。為實現(xiàn)這一特點，本書選取了大量的實踐案例。在案例選取上，充分考慮讀者實際需要，突出一線、實用的原則。所選案例為物業(yè)管理服務(wù)日常工作中讀者能夠經(jīng)常接觸的事例，而將實踐中接觸較少的如企業(yè)經(jīng)營管理或在實踐中不應(yīng)涉足過深的如業(yè)主委員會運作等內(nèi)容排除在外。

本書可作為高等職業(yè)教育物業(yè)管理專業(yè)的教材，同時也適合于物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員的崗前培訓(xùn)或參考讀物

基礎(chǔ)認(rèn)識篇 （1）

第1章 概述 （3）

1.1 物業(yè)管理案例分析概述 （3）

1.1.1 物業(yè)管理案例分析的基本含義 （3）

1.1.2 異議與糾紛的概念與關(guān)系 （3）

1.1.3 學(xué)習(xí)物業(yè)管理案例分析與技巧訓(xùn)練的意義 （4）

1.2 異議與糾紛的成因及常見類型 （4）

1.2.1 異議與糾紛的成因 （4）

1.2.2 異議與糾紛的常見類型 （6）

1.3 如何預(yù)防物業(yè)管理異議與糾紛 （8）

1.3.1 弄清物業(yè)管理市場主體間的法律關(guān)系，明確物業(yè)管理的地位 （8）

1.3.2 規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)自我管理服務(wù)行為 （9）

1.4 處理物業(yè)管理投訴的基本思路 （10）

1.4.1 投訴的定義 （10）

1.4.2 業(yè)主或使用人投訴的分類 （10）

1.4.3 正確理解業(yè)主或使用人投訴 （11）

1.4.4 如何處理業(yè)主或使用人的投訴 （12）

1.4.5 解決異議與糾紛的處理方式 （13）

1.5 物業(yè)管理人員接待投訴的溝通技巧 （14）

1.5.1 物業(yè)管理人員接待投訴的溝通技巧 （14）

1.5.2 如何應(yīng)對無理投訴 （16）

1.5.3 物業(yè)管理人員接待投訴的綜合素質(zhì)要求 （17）

第2章 物業(yè)管理投訴處理 （18）

2.1 物業(yè)管理投訴處理組織機構(gòu)及權(quán)限 （18）

2.1.1 物業(yè)管理投訴處理組織機構(gòu) （18）

2.1.2 物業(yè)管理投訴處理組織機構(gòu)的權(quán)限 （18）

2.1.3 物業(yè)管理投訴處理流程 （19）

2.2 物業(yè)管理投訴處理作業(yè)程序 （19）

2.2.1 投訴處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序 （19）

2.2.2 客戶投訴的立項和銷項規(guī)定 （22）

2.2.3 回訪管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序 （24）

2.2.4 投訴處理與分析規(guī)程 （26）

案例分析篇 （29）

第一單元 前期管理 （31）

案例一 前期介入發(fā)現(xiàn)設(shè)計不合理怎么辦 （31）

案例二 承接查驗未做遺留問題登記，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)責(zé)任 （38）

案例三 開發(fā)商承諾減免物業(yè)務(wù)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)怎么辦 （44）

案例四 業(yè)主的難題不能推 （48）

案例五 老管家不走，新管家應(yīng)該怎么辦 （52）

第二單元 日常管理 （58）

案例一 小區(qū)業(yè)主養(yǎng)狗傷女童，法院判賠3000元 （58）

案例二 飲料瓶堵住排水管 物業(yè)管理公司被判賠償 （63）

案例三 業(yè)主拔掉小區(qū)花草種蔬菜怎么辦 （67）

案例四 業(yè)主健身擾民怎么辦 （71）

案例五 廢舊自行車不騎不棄 物業(yè)管理公司怎么辦 （76）

第三單元 工程管理 （81）

案例一 業(yè)主想裝“太陽能”物業(yè)管理公司不允許 （81）

案例二 物業(yè)管理人員的行為是否妥當(dāng) （85）

案例三 房間的使用功能能更改嗎 （88） 2100433B