住房租售比影響因素

租售比作為房地產(chǎn)投資價(jià)值體系的體系指標(biāo)，需要結(jié)合完全的指標(biāo)體系進(jìn)行演算，需對(duì)照所不同國家的各種情況進(jìn)行合理調(diào)整。國家不同時(shí)期的房產(chǎn)政策的出臺(tái)也會(huì)影響到租售比變化，從而直接影響著消費(fèi)者購房投資。

目前影響租售比的因素主要有：

一、國家房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)稅率情況

不動(dòng)產(chǎn)稅決定著有多少剩余的投資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，決定著有多少空置住房的比例。假定某一城市有10萬套可以用來出租的住房，由于沒有不動(dòng)產(chǎn)稅的擠壓，可能有5萬套就不進(jìn)入租房市場(chǎng)，因此這時(shí)候的“租售比”的數(shù)據(jù)是不是完全的“租售比”值。如果不動(dòng)產(chǎn)稅出臺(tái)，另外的5萬套的空置房可能有90%以上進(jìn)入租房市場(chǎng)，這樣必然會(huì)導(dǎo)致租金大幅度下降，這時(shí)候的“租售比”就會(huì)發(fā)生巨大的變化，在房?jī)r(jià)上升的 勢(shì)態(tài)中，如果開征不動(dòng)產(chǎn)稅或我國所謂物業(yè)持有稅，將有可能大大削弱投資者的獲利希望，囤積空房不使用就會(huì)受到極大的制約。

二、關(guān)于房地產(chǎn)消費(fèi)者的宏觀貸款政策。

例如我國出臺(tái)的房貸新政中大幅下調(diào)了自住型住房的首付比例和還款利率，而對(duì)于非自住性住房和非首次購置的自住型住房的首付比例和還款利率都規(guī)定了嚴(yán)格的上限。二手房政策更是沒有任何松綁跡象。

這一政策的實(shí)施目的是保證投資者不能借用銀行的錢進(jìn)行大量的投資或投機(jī)活動(dòng)，防止他們把泡沫風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行。只有完全用自有資金才能炒作第3套甚至第 4套房。這樣投資者的風(fēng)險(xiǎn)飆升，限制了投資人的投資需求。投資者就敢于將大量的投資房閑置在那里并不出租，坐而等待房地產(chǎn)的增值，利率也是如此。顯然，這個(gè)貸款政策也是直接制約“租售比”比值的重要條件。

三、政府對(duì)大部分人的自住房需求的扶持與優(yōu)惠政策實(shí)施情況。

由于住房權(quán)利是公民的生存權(quán)利的一部分，也是社會(huì)穩(wěn)定與和諧發(fā)展的重要基礎(chǔ)，所以政府要以盡可能低的價(jià)格滿足這一主體需求，減少相關(guān)稅賦，擴(kuò)大貸款年限，實(shí)行優(yōu)惠利率，甚至直接提供政府補(bǔ)貼，例如中央房貸新政提出加大保障性住房的力度、減少個(gè)人購房契稅和首次購房利息等政策，都是主要針對(duì)中低收入階層解決自住房問題的措施,這一措施將大大減少租房者，租房者數(shù)量的減少直接導(dǎo)致“租售比”的變化。

四、房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)房屋的銷售程序及法律規(guī)定。

我國的房地產(chǎn)預(yù)售制度是房地產(chǎn)開發(fā)初期的一種特殊的鼓勵(lì)政策，在市場(chǎng)已經(jīng)高度發(fā)展后仍被沿用。加之價(jià)格在炒作中的飆升，開發(fā)商有大量的閑置房既不進(jìn)入銷售市場(chǎng)，也不進(jìn)入租房市場(chǎng)，等待暴漲后的增值，這和我國實(shí)行的預(yù)售制度有極大關(guān)系。在這樣的背景下的“租售比”數(shù)值會(huì)發(fā)生很大變化。我國出現(xiàn)的開發(fā)商主動(dòng)地延緩銷售，建成了不開盤，甚至把大盤變成多個(gè)小盤開盤，實(shí)施變相囤積來推高房?jī)r(jià)，這是與我國實(shí)施的商品房預(yù)售制度有著重大關(guān)系的。一旦取消預(yù)售制度，房?jī)r(jià)將有大幅度下滑。惜售，不租，主動(dòng)放緩建設(shè)與銷售步伐，只有在現(xiàn)行的預(yù)售制度下占有購房戶全部房款的條件下才能發(fā)生。

五、國家用于住房開發(fā)的土地供給情況。

如果政府對(duì)土地政府控制嚴(yán)緊，將導(dǎo)致住房需求加大，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)的上升；如果政府放大土地供應(yīng)，或者對(duì)土地開發(fā)不制定開發(fā)時(shí)間表，不設(shè)置約束措施，這樣就會(huì)由于城市土地的資源有限與區(qū)位優(yōu)勢(shì)，導(dǎo)致開發(fā)商囤地囤房，決定著何時(shí)向市場(chǎng)提供，影響房?jī)r(jià)變化，因此，土地供應(yīng)情況將嚴(yán)重影響市場(chǎng)“租售比”。同時(shí)，土地價(jià)格的提升及其出讓操作過程是否透明、競(jìng)爭(zhēng)與規(guī)范，也導(dǎo)致“租售比”中的租的比例放大或縮小，從而使“租售比”的數(shù)值發(fā)生變化。

六、住房市場(chǎng)的國內(nèi)外開放條件限制。住房對(duì)外開放條件松緊也影響著房?jī)r(jià)的“租售比”。

住房對(duì)外開放條件松緊也影響著房?jī)r(jià)的“租售比”。城市政府的職責(zé)就是要率先保證本地人、本國人的住房需要，對(duì)外國人與外國資本購房或炒房應(yīng)當(dāng)嚴(yán)加限制。如果有相當(dāng)多的人對(duì)住房政策有意見，那么政府就可能在選舉中失去選票。為了保證本地人的住房需求，許多國家都采取了不同措施對(duì)外國人購房加以管制，防止推動(dòng)房?jī)r(jià)，擴(kuò)大供需矛盾。我國處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的初級(jí)階段，由于認(rèn)識(shí)的不足與急于發(fā)展的動(dòng)因，至今沒有制訂嚴(yán)格的房地產(chǎn)管制制度。為了GDP增長(zhǎng)，一度完全放任外國人購房與投資房地產(chǎn)，甚至放縱外來資金炒房。此外，有大量的國外資金通過體制外的管道進(jìn)入中國市場(chǎng)助推房?jī)r(jià)，包括大量以中國的中間機(jī)構(gòu)出面操作，推高房?jī)r(jià)必然帶動(dòng)“租售比”的相應(yīng)變化。

七、住房市場(chǎng)的“租售比”統(tǒng)計(jì)學(xué)上范圍與取樣方式。

通常城市的租售比是有嚴(yán)格的地域范圍。我國目前實(shí)行的城市區(qū)域模式是“市管縣”模式，城市下轄大量的農(nóng)業(yè)村鎮(zhèn)。把大量的農(nóng)業(yè)村鎮(zhèn)的住房?jī)r(jià)格與在城市工作與生活的人群的住房?jī)r(jià)格混同起來是不真實(shí)的，也不是真正意義上的房?jī)r(jià)。因此計(jì)算城市或區(qū)域的租售比應(yīng)該參考權(quán)威機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)才更科學(xué)實(shí)用。

住房租售比，一般情況下指普通消費(fèi)者都把它歸納為房屋租金與售價(jià)的比例，通常我們所說的租售比，是指每平方米建筑面積的月租金與每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)之間的比值，也有一種說法認(rèn)為是每個(gè)月的月租與房屋總價(jià)的比值。房屋租售比這個(gè)概念是國際上用來衡量某地區(qū)樓市運(yùn)行是否良好的指標(biāo)之一，國際標(biāo)準(zhǔn)通常為1：200到1：300。比值越高，說明房?jī)r(jià)中的投資需求越大。

上海某小區(qū)一套90平方米的住房，目前售價(jià)18000元/平方米，月租2700元（無家具），合每平方米租金30元。租售比約1:600，是1:300的國際標(biāo)準(zhǔn)線的一半。意味著上海房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)。

附：其實(shí)用租售比描述房?jī)r(jià)行情，并不如用售租比更為形象，即將數(shù)值反調(diào)。

所謂“租售比”，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值。國際通行標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)為，合理的房屋租售比在1:200到1:300之間。這個(gè)比值意味著如果把房子出租，200個(gè)至300個(gè)月（大致相當(dāng)于16年至25年）內(nèi)能收回房款，買房就是劃算的。如果租售比低于1:300，意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)。

租售比:是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)之間的比值。國際上用來衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1:200到1:300 。如果租售比低于1:300（即1:400，1:500等，按照租售比為每個(gè)月的月租與房屋總價(jià)的比值理解，就是在1:500的情況下，需要500個(gè)月才能收回購房成本），這意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；而如果高于1:200（即1:100等），表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對(duì)較大，租金回報(bào)率較高，后市看好。

租售比很好的解決了供求關(guān)系的干擾，成為判斷炒作程度的試金石，因?yàn)闆]有任何開發(fā)商會(huì)去炒作租金水平的。

但是在實(shí)際應(yīng)用中，要與經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和通貨膨脹預(yù)期相結(jié)合，國際上通行的標(biāo)準(zhǔn)是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢穩(wěn)定和貨幣穩(wěn)定的情況下形成的，無論是在美國金融危機(jī)的情況下還是在中國高速發(fā)展的情況下，合理的租售比都有一定的漂移，但是作為相對(duì)指標(biāo)衡量投資價(jià)值還是很好的，比如判斷某一個(gè)城市、區(qū)域甚至樓盤的投資價(jià)值相對(duì)于同類型的單位。也就是說，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度相同的地區(qū)，無論城市大小，租售比應(yīng)該接近，否則就有不合理性。

《全國重點(diǎn)50城租金收入比調(diào)查研究報(bào)告》顯示，2019年上半年全國50個(gè)重點(diǎn)城市的租售比1：592，大中城市租金回報(bào)低，二線城市租金回報(bào)相對(duì)較高。其中，蘇州租售比1:750，南通1:682，南京1:663。

全國分城市等級(jí)來看，一線城市平均租售比為1:636，售租比達(dá)53年；二線城市平均租售比為1:580，售租比為46.9年；三四線城市租售比為1:556，售租比較二線城市略大1.3年。50個(gè)重點(diǎn)城市的租售比1：592，遠(yuǎn)低于國際合理租售比區(qū)間水平。

一線城市中，北京、深圳高企的房?jī)r(jià)，租售比最低，租金回報(bào)率均為1.8%。上海租售比最高，租金回報(bào)率為2.0%，廣州在一線城市中租金房?jī)r(jià)雙雙墊底，租金回報(bào)率為1.8%。四個(gè)城市租金回報(bào)率均不高于2%。一線城市難以利用長(zhǎng)期租賃的模式進(jìn)行盈利。從變化上看，一線城市價(jià)格高位回落，除深圳外，其他城市的租金回報(bào)率較上期均小幅上升。