征用與補償

征地補償河北邯鄲廣平縣是國家扶貧開發(fā)工作重點縣，2009年年財政收入僅1.3億元。2010年，縣里提出“11168”工程目標，計劃年內(nèi)完成20多億元的市政工程建設(shè)，并用10天完成33萬多平方米的拆遷任務(wù)，使1000多戶群眾的房屋被拆，土地被征用。而這些拆遷都是在沒簽訂補償協(xié)議、沒對群眾進行妥善安置情況下進行的，屬違法拆遷。

廣平縣這次拆遷采用的是貨幣補償方式，補償標準分10個等級，其中最高等級是每平方米570元，而大部分只有三四百元。目前當?shù)厣唐贩烤鶅r已達1500元/平方米，拆遷戶想要購買商品房，這筆補償款根本不夠。就是自建住房，也不足以支付建筑成本。

對于為什么被拆遷，一位居民說，“因為三年大變樣，你拆也得拆，不拆也得拆”。

國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于進一步嚴格征地拆遷管理工作切實維護群眾合法權(quán)益的緊急通知》。通知要求尚未按照有關(guān)規(guī)定公布新的征地補償標準的省區(qū)市，必須于2010年6月底前公布實施。

國務(wù)院修改征地補償標準

國務(wù)院辦公廳出臺的“緊急通知”，要求嚴格征地拆遷管理工作，切實維護群眾合法權(quán)益。通知中規(guī)定，因工作不力引發(fā)征地拆遷惡性事件，有關(guān)領(lǐng)導和直接責任人將被追究責任。可見，高層堅決糾正侵害人民群眾利益的問題，切實維護社會穩(wěn)定的決心和力度。

通知要求，各地不能強行實施征地，對于群眾提出的合理要求，必須妥善予以解決。

同時，還要嚴格按照各級人民政府公布的征地補償標準，對拆遷戶進行補償。尚未公布新的征地補償標準的省區(qū)市，必須在2010年6月底前公布實施。已公布實施，但標準偏低地區(qū)，必須盡快調(diào)整提高。

另外，對于程序不合法、補償不到位、被拆遷人居住條件未得到保障以及未制訂應急預案的，一律不得實施強制拆遷。

《通知》要求，推進征地補償新標準實施，確保補償費用落實到位。

全面實行征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和區(qū)片綜合地價。制定征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和區(qū)片綜合地價是完善征地補償機制、實現(xiàn)同地同價的重要舉措，也是提高征地補償標準、維護農(nóng)民權(quán)益的必然要求，各類建設(shè)征收農(nóng)村集體土地都必須嚴格執(zhí)行。國土資源部對于新的建設(shè)項目，在用地預審時就要嚴格把關(guān)，確保項目按照公布實施的征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和區(qū)片綜合地價核算征地補償費用，足額列入概算。建設(shè)用地位于同一年產(chǎn)值或區(qū)片綜合地價區(qū)域的，征地補償水平應基本保持一致，做到征地補償同地同價。

探索款預存制度

為防止拖欠征地補償款，確保補償費用及時足額到位，各地應探索和完善征地補償款預存制度。在市縣組織用地報批時，根據(jù)征地規(guī)模與補償標準，測算征地補償費用，由申請用地單位提前繳納預存征地補償款；對于城市建設(shè)用地和以出讓方式供地的單獨選址建設(shè)項目用地，由當?shù)卣A存征地補償款。

為防止拖欠征地補償款，確保補償費用及時足額到位，各地應探索和完善征地補償款預存制度。在市縣組織用地報批時，根據(jù)征地規(guī)模與補償標準，測算征地補償費用，由申請用地單位提前繳納預存征地補償款；對于城市建設(shè)用地和以出讓方式供地的單獨選址建設(shè)項目用地，由當?shù)卣A存征地補償款。

用地經(jīng)依法批準后，根據(jù)批準情況對預存的征地補償款及時核算，多退少補。

拆遷按建筑重置成本補償

征地批后實施時，市縣國土資源部門要按照確定的征地補償安置方案，及時足額支付補償安置費用；應支付給被征地農(nóng)民的，要直接支付給農(nóng)民個人，防止和及時糾正截留、挪用征地補償安置費的問題。征地補償

住房拆遷要進行合理補償安置。在城市遠郊和農(nóng)村地區(qū)，主要采取遷建安置方式，重新安排宅基地建房。拆遷補償既要考慮被拆遷的房屋，還要考慮被征收的宅基地。房屋拆遷按建筑重置成本補償，宅基地征收按當?shù)匾?guī)定的征地標準補償。

在城鄉(xiāng)結(jié)合部和城中村，原則上不再單獨安排宅基地建房，主要采取貨幣或?qū)嵨镅a償?shù)姆绞?，由被拆遷農(nóng)戶自行選購房屋或政府提供的安置房。被拆遷農(nóng)戶所得的拆遷補償以及政府補貼等補償總和，應能保障其選購合理居住水平的房屋。

（一）土地補償費的計算標準

土地補償費=前三年平均年產(chǎn)值×補償倍數(shù)（6<補償倍數(shù)<10）

（二）安置補助費的計算標準

（1）（被征用地塊需安置人數(shù)×補償倍數(shù)）>15時

總安置費=該被征地塊前三年平均年產(chǎn)值×15

（2）（被征用地塊需安置人數(shù)×補償倍數(shù)）<15時

總安置費=該被征地塊前三年平均年產(chǎn)值×補償倍數(shù)×被征地塊需安置人數(shù)

（三）地上附屬物和青苗補助費補償?shù)挠嬎銟藴?省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定（一般按市場價格進行補償）2100433B

第三章 補償

第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

第十八條 征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。征地補償

第十九條 對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估。對復核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。

第二十條 房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。

第二十一條 被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應當提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。

因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十二條 因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應當向被征收人支付搬遷費；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉(zhuǎn)用房。

第二十三條 對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

第二十四條 市、縣級人民政府及其有關(guān)部門應當依法加強對建設(shè)活動的監(jiān)督管理，對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進行建設(shè)的，依法予以處理。

市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。

第二十五條 房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。

補償協(xié)議訂立后，一方當事人不履行補償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

第二十六條 房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補償協(xié)議的事項。征地補償

被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

第二十七條 實施房屋征收應當先補償、后搬遷。

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。

第二十八條 被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。

強制執(zhí)行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點和面積等材料。

第二十九條 房屋征收部門應當依法建立房屋征收補償檔案，并將分戶補償情況在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

審計機關(guān)應當加強對征收補償費用管理和使用情況的監(jiān)督，并公布審計結(jié)果。

（注：以上內(nèi)容是關(guān)于國有土地上房屋征收與補償?shù)南嚓P(guān)規(guī)定，不適合集體土地上的補償規(guī)定。）

6修改標準

在2012年11月28日召開的國務(wù)院常務(wù)會議上，討論通過《中華人民共和國土征地補償?shù)毓芾矸ㄐ拚福ú莅福?，對農(nóng)民集體所有土地征收補償制度作了修改。會議決定將草案提請全國人大常委會審議。雖然目前具體修改條款還未可知，但有業(yè)內(nèi)專家推測，此次修改，主要內(nèi)容是提高征地補償數(shù)額，提高額度可能至少為現(xiàn)行標準的10倍。有專家表示，修正案草案獲得通過，也為《農(nóng)村集體土地征收補償條例》的盡快出臺鋪平了道路。

修法背景

2012年年初，全國經(jīng)濟體制改革工作會議在沈陽市召開。國家發(fā)改委相關(guān)負責人表示，今年要重點推進征地制度改革，制定出臺農(nóng)村集體土地征收和補償條例。今年7月，有消息稱，由國土資源部制定的《農(nóng)村集體土地征收補償條例》已上報國務(wù)院。

而在條例頒發(fā)前，必須先修改土地管理法，才能制定條例，否則不符合法律規(guī)定。北京大學法學院教授姜明安及北京大學法學院教授王錫鋅均表示，修正案（草案）獲通過，“是農(nóng)村集體土地征收補償條例推進到了關(guān)鍵性的一步”。

焦點前瞻

對于此次會議透露出的修改信息，中國社科院農(nóng)村發(fā)展研究所社會問題研征地補償究中心主任、教授于建嶸表示，應該只涉及提高農(nóng)民集體土地的征收補償，不涉及農(nóng)村集體土地交易主體等改革。

姜明安推測，修正案草案對農(nóng)民集體所有土地征收補償制度作了修改，應該是修改了土地管理法中的第四十七條。土地管理法第四十七條中規(guī)定，征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的30倍。

補償標準提高

如果對土地管理法中土地征收的補償標準作了修改，具體會提高多少征收補償？對此，姜明安教授表示，目前還不知道修改細節(jié)，但征收補償應該會提高到現(xiàn)在補償值的至少10倍。

姜明安稱，農(nóng)村集體土地或集體土地上房屋的征收，比國有土地上房屋征收復雜很多，包括城鄉(xiāng)接合部、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、新城等大量的土地都是集體土地。按照目前的土地管理法，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的30倍。也就是說，一畝地一般征收補償不超過6萬元，折合到每平方米補償不足100塊錢，所以老百姓肯定有意見。

姜明安舉例說，政府以一畝地6萬元的價格征收后，轉(zhuǎn)手就可以通過招拍掛賣給開發(fā)商，價值600萬元，巨大的價差導致了矛盾頻發(fā)。而在土地管理法修正案中，如果將征收補償提高10倍，農(nóng)民一畝地能拿到60萬的征收補償。

7改革趨勢交易主體

未來農(nóng)民直接參與土地交易

在這次修改土地管理法的基礎(chǔ)上，多名業(yè)內(nèi)專家表示，未來，土地管理法還可能進行更多的修訂，改革后農(nóng)民可稱為農(nóng)村集體土地交易的主體，通過稅收調(diào)節(jié)的方式，使部分土地收益成為地方財政收入。征地補償

姜明安教授稱，土地管理法需要修改的地方，不只是補償?shù)膯栴}，未來還要明確誰是土地交易主體的問題。目前，大量的土地搞開發(fā)，有的并不是為了公共利益。而依據(jù)現(xiàn)在的土地管理法，所有的土地都必須征收。姜明安稱，未來土地流轉(zhuǎn)應該是兩個途徑，其中20%—30%的搞征收，如地鐵、高速公路建設(shè)等；70%—80%應該是市場交易，比如用于商業(yè)住宅開發(fā)、重大項目建設(shè)等。

浙江大學公共政策研究院研究員楊遴杰也表示，征地制度改革有兩種思路，一種是縮小征地范圍，讓農(nóng)民可以流轉(zhuǎn)自己的部分集體土地；二是提高農(nóng)民土地收益的比例。不過，他更贊同縮小征地范圍、讓部分集體土地自由流轉(zhuǎn)的改革方向。

利益分配

以交易稅調(diào)節(jié)農(nóng)民賣地收入

如果一畝地賣了600萬元，是否600萬元全部給農(nóng)民就合適？姜明安教授稱，改革也并不是這樣的思路。在農(nóng)民成為農(nóng)村集體土地交易的主體后，將通過征收土地交易稅，調(diào)節(jié)農(nóng)民收入，增加地方政府財政收入。

姜明安教授舉例稱，如果所有賣地的錢都給農(nóng)民，政府就沒有資金改善醫(yī)療、民生建設(shè)等方面，所以600萬的賣地錢，征收土地交易稅300萬元，農(nóng)民還是樂意接受的。這樣的做法，減少矛盾，政府也有獲利。

姜明安教授認為，目前政府壟斷土地還導致了土地財政，并推高了地價和房價。他表示，如果允許農(nóng)民成為土地市場的交易主體，多個主體之間有競爭，地價反而不會這么高，房價也就不會這么高。

中國社科院研究員楊重光也表示，農(nóng)民交換土地，政府用稅收的辦法獲得財政收入，就解決了財政吃緊的問題。對于如何征稅，他稱應進行系統(tǒng)科學的研究，不光要考慮賣地農(nóng)民的收益，同時要通過稅收平衡不同區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，“有的地方城市化發(fā)展快，農(nóng)民賣地獲益太高，也不合理?！?

農(nóng)民保障

農(nóng)民城市化同步土地城市化

北京大學法學院教授王錫鋅表示，未來土地制度改革的趨勢，是要讓失地農(nóng)民有保障，讓農(nóng)民與土地一起實現(xiàn)城市化。

王錫鋅表示，土地征收補償制度修改，有兩個基本的原則必須遵守。首先，土地征收是城市化發(fā)展帶來的，要保證被征地的農(nóng)民生活水平不下降，有發(fā)展。其次，要有更多的利益向被征地農(nóng)民傾斜，在土地管理法修訂中，要通過機制反映出來對農(nóng)民傾斜利益。征地補償(6張)

王錫鋅認為，過去集體土地的征收是各個地方制定的補償標準制定，實行“一口價”，而一口價又是按照農(nóng)業(yè)用地的價值來補償，與實際價值相差很遠，這是血拆和拆遷自焚事件多發(fā)的主要原因。制定農(nóng)村集體土地補償標準時，要將土地與同類、同區(qū)域、同時間段的建設(shè)用地市場價格做類比，如果被征收以后被用作建設(shè)用地、重大工程，應該參考基本的建設(shè)用地的地價，將更大比例的收益分配給農(nóng)民。

王錫鋅表示，未來土地的城市化應該與農(nóng)民的城市化同步。因為土地對農(nóng)民來說不光是一種資源，還是一種生產(chǎn)資料，還有社保功能，要考慮如何解決農(nóng)民失去土地之后的培訓、就業(yè)、社保等，不能在征地后，將所有人員安置問題甩給社會。

此外，姜明安和于建嶸均提出，土地管理法的修改中，應首先規(guī)定好農(nóng)民對于集體土地的權(quán)利，對農(nóng)民集體土地進行確權(quán)?！懊鞔_農(nóng)民如何集體所有土地”非常重要。

【征地情況告知】在征地報批前，市、縣國土資源局應當制作《征地告知書》，將擬征土地的用途和位置告知被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶。

《征地告知書》由國土資源所負責在被征地土地所在地的村內(nèi)張貼。在有條件的地方，市、縣國土資源局應當將《征地告知書》在互聯(lián)網(wǎng)上發(fā)布、在當?shù)仉娨暸_播出。張貼、發(fā)布或者播出《征地告知書》的過程，應當進行攝像和錄像，取出的照片和視頻資料要妥善保存?zhèn)洳??！墩鞯馗嬷獣凡坏?

泄露國家秘密。

【征地調(diào)查確認】在征地報批前，市、縣國土資源局或者國土資源所工作同調(diào)查核實擬征土地的權(quán)屬、地類、面積以及地上附著物權(quán)屬、種類、規(guī)格和數(shù)量等，據(jù)實填寫《征地調(diào)查結(jié)果確認表》，并經(jīng)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)戶以及地上附著物所有人蓋章和簽字予以確認。

【函告征地情況】市、縣國土資源局將被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶確認的擬征地的權(quán)屬、種類、面積和有審批權(quán)的人民政府等情況函告同級勞動保障部門。同級勞動保障部門及時確定被征地農(nóng)民社保對象的條件、人數(shù)、養(yǎng)老保險費的籌資渠道、繳費比例，并函告同級國土資源局。

【征地聽證告知】在征地報批前，市、縣國土資源局應當制作《聽證告知書》，將擬征土地的補償標準、安置途徑、當?shù)貏趧颖Ｕ喜块T確定的被征地農(nóng)民社保對象的條件、人數(shù)、養(yǎng)老保險費的籌資渠道、繳費比例等內(nèi)容，告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶，并告知被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶對補償標準、安置途徑和社保措施享有申請聽證的權(quán)利?！堵犠C告知書》由國土資源所負責在被征地土地所在地的村內(nèi)張貼并告知被征地農(nóng)民。

【組織征地聽證】在征地報批前，被征地集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶就征地補償標準和安置途徑申請聽證的，市、縣國土資源局應當組織聽證。涉及社會保障有關(guān)事項的，邀請勞動保障部門參加。舉行聽證的，應當制作《聽證筆錄》和《聽證紀要》，全面準確地反映當事人的意思。確有必要的，應當對征地補償標準和安置途徑進行必要的修改和完善。被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶自愿放棄聽證的，應當填寫《聽證送達回執(zhí)》。

2009年10月4日下發(fā)的湖北省人民政府關(guān)于公布湖北省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和區(qū)片綜合地價的通知（鄂政發(fā)〔2009〕46號，簡稱46號文），即為湖北省最新的征地補償標準。省國土廳征地管理處相關(guān)人員介紹，省內(nèi)各市、縣因區(qū)域發(fā)展有差異性，各地補償標準不一，省人民政府將根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展情況，適時對新征地補償標準進行修訂，但目前新的標準剛開始執(zhí)行，兩三年內(nèi)不會調(diào)整。

根據(jù)46號文，武漢、襄樊、荊州、黃石四地的主城區(qū)實施征地區(qū)片綜合地價。最高的為武漢市I區(qū)，30萬元/畝，范圍在江岸區(qū)后湖、花橋、紅橋等地，最低的在黃石IV區(qū)，3.718萬元/畝。在征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準中，宜昌城區(qū)I區(qū)的征地補償標準最高，為4.9497萬元/畝，區(qū)域為西陵區(qū)窯灣鄉(xiāng)、峽口風景區(qū)、伍家崗區(qū)伍家鄉(xiāng)、宜昌經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。最低的是長陽IV區(qū)，1.62萬元/畝。

安置原則

先安置后拆遷，堅決制止和糾正違法違規(guī)強制拆遷行為，國土資源部稱這是該部首次明確對農(nóng)民房屋拆遷安置原則。該部在7月13日公開的《關(guān)于進一步做好征地管理工作的通知》(以下簡稱《通知》)中表示，住房拆遷要進行合理補償安置。

國土資源部稱，農(nóng)民住房拆遷補償安置涉及土地、規(guī)劃、建設(shè)、戶籍、民政管理等多方面，同時也關(guān)系到社會治安、環(huán)境整治以及民俗民風等社會問題。為此，《通知》明確房屋拆遷原則———嚴格執(zhí)行相關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，履行有關(guān)程序，做到先安置后拆遷，堅決制止和糾正違法違規(guī)強制拆遷行為。

征地補償同時《通知》提出，征地中拆遷農(nóng)民住房應給予合理補償，其中，在城市遠郊和農(nóng)村地區(qū)，主要采取遷建安置方式，重新安排宅基地建房；在城鄉(xiāng)接合部和城中村，原則上不再單獨安排宅基地建房，主要采取貨幣或?qū)嵨镅a償?shù)姆绞?，由被拆遷農(nóng)戶自行選購房屋或政府提供的安置房。被拆遷農(nóng)戶所得的拆遷補償以及政府補貼等補償總和，應能保障其選購合理居住水平的房屋。

《通知》要求，拆遷補償既要考慮被拆遷的房屋，還要考慮被征收的宅基地。房屋拆遷按建筑重置成本補償，宅基地征收按當?shù)匾?guī)定的征地標準補償；在城鄉(xiāng)接合部和城中村，當?shù)卣畱鶕?jù)城市發(fā)展需要，合理預測一段時期內(nèi)征地涉及的農(nóng)民住房拆遷安置規(guī)模，統(tǒng)籌規(guī)劃，對拆遷安置用地和建造安置住房提前作出安排，有序組織拆遷工作。

《通知》要求，安置房建設(shè)要符合城市發(fā)展規(guī)劃，防止出現(xiàn)“重復拆遷”。其中，在城市遠郊和農(nóng)村地區(qū)，實行遷建安置應在村莊和集鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)安排遷建用地，優(yōu)先利用空閑地和閑置宅基地。納入拆并范圍的村莊，遷建安置應向規(guī)劃的居民點集中；有條件的地方應結(jié)合新農(nóng)村或中心村建設(shè)，統(tǒng)籌安排被拆遷農(nóng)戶的安置住房。

補償標準

2010年7月，農(nóng)民征地補償標準，將動態(tài)調(diào)整逐步提高。

征地補償為確保被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠生計有保障，我國農(nóng)民征地補償標準將實施動態(tài)調(diào)整、逐步提高并及時足額直接支付給農(nóng)民個人。國土資源部日前就此發(fā)出《關(guān)于進一步做好征地管理工作的通知》，要求多措并舉，推進征地補償新標準實施，確保補償費落實到位。

《通知》要求各地全面實行征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和區(qū)片綜合地價、探索完善征地補償款預存制度、合理分配征地補償費。建立征地補償標準動態(tài)調(diào)整機制，根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平、當?shù)厝司杖朐鲩L幅度等情況，每2年至3年對征地補償標準進行調(diào)整，逐步提高征地補償水平。

《通知》要求采取多元安置途徑，優(yōu)先進行農(nóng)業(yè)安置，規(guī)范留地安置，推進被征地農(nóng)民社會保障資金的落實。本著“誰用地，誰承擔”的原則，鼓勵各地結(jié)合征地補償安置積極拓展社保資金渠道。被征地農(nóng)民納入新農(nóng)保的，還應落實被征地農(nóng)民的社會保障，不得以新農(nóng)保代替被征地農(nóng)民社會保障。

為做好征地中農(nóng)民住房拆遷補償安置工作，國土資源部還要求先安置后拆遷，堅決制止和糾正違法違規(guī)強制拆遷行為等。

與行政法學其他領(lǐng)域相比，中國行政法學界對征收，征用與補償?shù)难芯肯鄬?，確切地說還存在不少理論上的空白。這不權(quán)表現(xiàn)在行政法學科體系上缺乏征收，征用的內(nèi)容，甚至把征收，征用等同于稅費課征，而且實開會中存在的問題更多。近幾年，各地因農(nóng)村土地征收和城市房屋拆遷引發(fā)了大量的信訪案件，嚴重影響了社會的穩(wěn)定與和諧，亟待對現(xiàn)行的征收，征用與補償制度加以規(guī)制和完善。

第一章 導論

概征收或征用的定義

征收與征用

征用權(quán)與主權(quán)

警察權(quán)

稅收權(quán)

第二章 征收，征用的憲法制約

第一節(jié) 概述

憲政的內(nèi)涵

財產(chǎn)權(quán)的憲政意義

征收、征用的憲法基礎(chǔ)——財產(chǎn)權(quán)的社會化

征收、征用憲法制約的基本結(jié)構(gòu)

第二節(jié) 公共利益的限制

各國憲法中的公共利益條款

公共利益概念的解讀

對征收、征用 的限制——公與私的利益衡量

各國征收、征用制度就公共利益要件的認定

第三節(jié) 正當程序的限制

法律程序的一般價值

正當程序的歷史淵源及其演變

正當法律程序控權(quán)模式的興起

征收、征用的正當程序

第四節(jié) 公平補償?shù)南拗?

各國憲法有關(guān)征用補償?shù)臈l款

公平補償?shù)睦碚摶A(chǔ)

公平補償?shù)恼J定

第三章 征收、征用的范圍

第四章 行政政收、征用的程序

第五章 行政補償

后記

征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費及地上附著物和青苗補償費。