開發(fā)商行使追償權(quán)業(yè)主沒錢被迫退房

在日益嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢下,建筑裝飾領(lǐng)域施工合同糾紛層出不窮。《合同法》第286條規(guī)定的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán),成了建筑企業(yè)的一棵"救命稻草"?！逗贤ā分?包括最高人民法院在內(nèi)的各地法院都相繼出臺了關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的批復(fù)、意見或解釋,試圖就建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)在實(shí)踐中遇到的問題進(jìn)行明確。然而,對于裝修裝飾工程優(yōu)先受償權(quán)的行使范圍、優(yōu)先受償權(quán)6個(gè)月的起算期限、建筑裝飾工程合同無效是否影響工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)等問題,仍未有明確規(guī)定,各地法院的解釋及判決甚至大相徑庭。在此情況下,浙江高院出臺了關(guān)于工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的針對性解答,對司法實(shí)踐中優(yōu)先權(quán)行使的多個(gè)熱點(diǎn)問題做出指導(dǎo)性意見。本文即以最高院司法解釋及浙江高院出臺的解答為基礎(chǔ),輔以實(shí)踐中易引發(fā)爭議的案例及針對性評析,淺議建筑裝飾企業(yè)在行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的過程中需要注意的問題,給予建筑裝飾企業(yè)更為合理和完善的權(quán)利保障,以期推動(dòng)優(yōu)先受償權(quán)進(jìn)一步立法完善,最終助力建筑市場的健康發(fā)展。

所謂建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是指建設(shè)工程的發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款，經(jīng)催告逾期不支付，承包人與發(fā)包人協(xié)議或申請人民法院拍賣，并就所得價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。合同法創(chuàng)設(shè)的這一新的法律制度，是立法機(jī)關(guān)借鑒發(fā)達(dá)國家和地區(qū)經(jīng)驗(yàn)以及近幾年來民法學(xué)界關(guān)于物權(quán)法的研究成果，完善了擔(dān)保法中的不動(dòng)產(chǎn)抵押制度。為解決惡意拖欠建設(shè)工程價(jià)款的社會(huì)問題，以保護(hù)建筑行業(yè)的生存和發(fā)展提供法律制度上的保障。

合同法和相關(guān)司法解釋有關(guān)建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)定,目的在于解決我國建筑行業(yè)普遍存在的拖欠工程款,以及由此而引發(fā)的拖欠農(nóng)民工工資問題。因立法規(guī)定的概括性和原則性,尚存在一些問題沒有作出明確規(guī)定,本文結(jié)合該制度的立法原意和建筑行業(yè)慣例對建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償問題予以了多方面的分析論述。

《合同法》第286條規(guī)定了建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)制度,由于現(xiàn)行《民事訴訟法》未對該項(xiàng)權(quán)利如何行使進(jìn)行明確規(guī)定,且各地法院對該項(xiàng)權(quán)利應(yīng)當(dāng)通過何種程序行使的認(rèn)識不同,導(dǎo)致建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)制度難以發(fā)揮其應(yīng)有的功能,給審判實(shí)務(wù)帶來了很大的困惑.本文從現(xiàn)行法律規(guī)定的不足入手,對建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)通過何種程序行使的不同觀點(diǎn)進(jìn)行了深入分析,以實(shí)證的方法指出了審判實(shí)務(wù)中通過訴訟和執(zhí)行兩種程序主張?jiān)擁?xiàng)權(quán)利的利弊,對建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)行使程序中的若干疑難問題進(jìn)行了探討,并對建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)行使程序構(gòu)建提出了具體立法建議.

!" 論 農(nóng)金縱橫 #$$"%&總&$" #王雪光臧曉天 ’(’)* +,-)-./+0’(1"風(fēng)險(xiǎn)管理" 建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的行使 《中華人民共和國合同法》（下 稱合同法）第!"#條確立了一種新 的法定權(quán)利，即建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先 受償權(quán)。因法律直接規(guī)定的特性，其 對其他擔(dān)保物權(quán)人和債權(quán)人的利益 影響很大，尤其是在建設(shè)工程價(jià)款 優(yōu)先受償權(quán)的現(xiàn)實(shí)適用中更是難以 把握，故研究建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受 償權(quán)的行使有較為重要的現(xiàn)實(shí)意 義。 所謂建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)來 源于《合同法》第!"#條之規(guī)定：“發(fā)包 人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可 以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià) 款。發(fā)包人逾期不支付的$除按照建設(shè) 工程性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包 人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)， 也可以申請人民法院將該工程依法拍 賣。

開發(fā)商逾期交房糾紛中，如何規(guī)避“被退房”的法律風(fēng)險(xiǎn)？ 在商品房買賣中，雙方基于一定的事由，尤其是購房者要求退房 的情況更多。但因解除房屋買賣合同事關(guān)雙方重大利益，是否同意解 除合同以及如何處理相關(guān)法律事宜，由此引發(fā)的法律糾紛也是比較多 的。 對開發(fā)商而言，主動(dòng)要求與購房者解除買賣合同的情形是比較少 的。大多數(shù)情況下，都是被購房者要求退房。那么，律師就以一則案 例為分析對象，從“被退房”角度進(jìn)行分析，幫助開發(fā)商進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的 規(guī)避。 2010年7月1日，威海某房產(chǎn)公司與孫女士簽訂了《商品房買 賣合同》。合同約定，開發(fā)商應(yīng)于2010年12月31日前，將經(jīng)驗(yàn)收合 格的商品房交付給孫女士，如果逾期超過90日，孫女士有權(quán)解除合 同。2012年12月31日，孫女士委托律師向開發(fā)商發(fā)送律師函要求 解除合同，開發(fā)商收到該函。2013年1月7日，孫女士向威海市某 法院

依法行使《合同法》第286條規(guī)定的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán),是解決工程款拖欠問題的有效途徑。分析了工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)行使的條件、期間、范圍、效力、限制、程序,并就行使工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的問題向施工企業(yè)提出了建議。

《合同法》第286條確立了建設(shè)工程優(yōu)先權(quán),這一規(guī)定對解決工程欠款糾紛,保護(hù)債權(quán)人利益有巨大作用。但該條不夠精細(xì),操作性不強(qiáng),在實(shí)體和程序上有諸多值得商榷之處,實(shí)踐中也少有適用該條款成功獲得賠償?shù)呐欣Ｒ蚨鴳?yīng)對《合同法》第286條進(jìn)一步完善,對建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的主體、客體、所擔(dān)保的債權(quán)范圍做出更明確地規(guī)定。

!""#$!" 江西財(cái)稅與會(huì)計(jì) !張以標(biāo)郭有欽 為政府行為和地方保護(hù)主義!由于政 府尚未完成由市場的參與者向市場 的管理者的轉(zhuǎn)變"充當(dāng)了企業(yè)的#保 姆$和#奶娘$的角色%一方面"政府為 了本屆任期政績的需要而急功近利" 期望短期內(nèi)地方經(jīng)濟(jì)有較大起色"過 分干預(yù)銀行貸款"削弱了市場功能的 作用和市場法則的權(quán)威"同時(shí)也加大 了市場參與者掌握了解信息的難度" 使其對企業(yè)的生命周期和產(chǎn)品的市 場周期缺乏良好的預(yù)期"甚至直接造 成市場資源的損失&另一方面"政府 由于安定團(tuán)結(jié)等政治目的"需要為一 大批效益不佳的國有企業(yè)職工找飯 吃%在一定程度上"沉重的負(fù)擔(dān)使地 方政府瞄上了中央政府的國有信貸 資產(chǎn)"往往借企業(yè)轉(zhuǎn)制之機(jī)"采取種 種手段將大量惡意逃廢銀行債務(wù)作 為企業(yè)脫困的有效途徑"致使國有資 產(chǎn)懸空%所以"在企業(yè)改制過程中"企 業(yè)一系列逃廢銀行債務(wù)的現(xiàn)象"在一 定程度上均表現(xiàn)為地方

《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》中關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的行使期限的起算點(diǎn)的規(guī)定,有違《合同法》的立法精神。闡述了建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的立法目的和權(quán)利的性質(zhì),進(jìn)一步論述了建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的行使期限。并在對司法實(shí)踐中相關(guān)問題的處理進(jìn)行歸納和分析的基礎(chǔ)上,提出了完善建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)起算點(diǎn)及期限的建議。

《合同法》第286條規(guī)定了建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)。然而,在理論上、實(shí)務(wù)中,其法律屬性存在較大的爭議。本文認(rèn)為建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)應(yīng)明確為法定優(yōu)先受償權(quán)。同時(shí),本文也淺析了建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)與其他相關(guān)權(quán)利競合問題及權(quán)利的行使,以完善我國建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)制度。

塑料水龍頭在國外已推廣應(yīng)用數(shù)十年,收到了良好的使用效果。在我國,它的出現(xiàn)亦為七十年代初期擴(kuò)大供水事業(yè)和取代緊缺的銅、鋼物資起了一定的作用。十年過去,這個(gè)曾頗受贊揚(yáng)、盛極一時(shí)的新品種竟因不受歡迎、銷路不好而被迫停產(chǎn)了。它不僅喪盡自身聲譽(yù),還給塑料工業(yè)帶來極壞的反宣傳效果。例如,不少同志說:“用塑料制水龍頭都那么差勁,還能用于工業(yè)??!……誰敢用作建筑材料,開玩笑!”有些同志說:“我國塑料工業(yè)基礎(chǔ)薄弱,質(zhì)量太差,國外能廣泛應(yīng)用,我們就不成,不信,請看塑料水龍頭……”等等。給塑料

擔(dān)保業(yè)務(wù)逾期、代償、追償和損失管理制度 第一節(jié)機(jī)構(gòu)設(shè)置和職責(zé)分工 第一條為強(qiáng)化公司擔(dān)保業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)處置力度，提高對風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目 控制、保全、追償?shù)臎Q策和執(zhí)行能力，最大限度地降低擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)損失， 公司成立風(fēng)險(xiǎn)處置委員會(huì)。 第二條公司風(fēng)險(xiǎn)處置委員會(huì)一般由分管風(fēng)險(xiǎn)管理負(fù)責(zé)人、分管 業(yè)務(wù)的領(lǐng)導(dǎo)班子、公司監(jiān)事、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人、相關(guān)業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)人等 組成。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目的不同情況，委員會(huì)具體人員組成由公司董 事長或總經(jīng)理確定。 風(fēng)險(xiǎn)處置委員會(huì)的日常工作由風(fēng)險(xiǎn)管理部承擔(dān)。 第三條風(fēng)險(xiǎn)處置委員會(huì)職責(zé)具體如下： （一）決定風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目（關(guān)注類以上風(fēng)險(xiǎn)）處置預(yù)案； （二）決定風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目催收、代償、追償操作方案和調(diào)整方案； （三）決定風(fēng)險(xiǎn)處置過程中的其他應(yīng)急措施； （四）決定追償中止（終止）、報(bào)請損失、核銷等相關(guān)事宜； （五）確定風(fēng)險(xiǎn)處置相關(guān)人員的工作調(diào)度安排； （六）決定有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)處置工作的獎(jiǎng)懲措施。 第四條風(fēng)險(xiǎn)處

針對施工階段的工程變更,探討了項(xiàng)目總監(jiān)如何主動(dòng)利用監(jiān)理規(guī)范賦予的工程變更審查和處理權(quán),通過對參建方提出的工程變更進(jìn)行多方面的綜合審查和評估,力爭減少變更事項(xiàng)或預(yù)防較大變更的發(fā)生,堅(jiān)決阻止違法違規(guī)變更的實(shí)施;客觀公正地處理好工程變更費(fèi)用和變更索賠,最終達(dá)到維護(hù)參建各方合法利益的目的。

隨著政府投資建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大,出現(xiàn)在招投標(biāo)活動(dòng)中的違法行為及其危害也越來越明顯.由于存在著招投標(biāo)活動(dòng)中的違法行為應(yīng)該由誰來管、怎樣管、用什么樣的機(jī)制管的問題沒有很好地解決,監(jiān)督管理的效果一直不理想,無法體現(xiàn)讓信用成為市場配置資源的重要考量因素的基本要求.只有依法建立科學(xué)、完善的招投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理運(yùn)行機(jī)制,才能提高對招投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理效率.

項(xiàng)目總監(jiān)如何行使好工程變更的審查和處理權(quán)——針對施工階段的工程變更，探討了項(xiàng)目總監(jiān)如何主動(dòng)利用監(jiān)理規(guī)范賦予的工程變更審查和處理權(quán)，通過對參建方提出的工程變更進(jìn)行多方面的綜合審查和評估，力爭減少變更事項(xiàng)或預(yù)防較大變更的發(fā)生，堅(jiān)決阻止違法違規(guī)變更...

建筑物區(qū)分所有權(quán)是物權(quán)法中的一項(xiàng)重要內(nèi)容,也是理論界和實(shí)務(wù)界討論的熱點(diǎn)。建筑物區(qū)分所有權(quán),是指數(shù)人區(qū)分一建筑物而各專有其一部,各人就專有部分享有單獨(dú)所有權(quán)。就該建筑物及其附屬物的共同部分,推定由各所有人共有。建筑物區(qū)分所有權(quán)人由于相鄰關(guān)系和共有關(guān)系的存在,為維持和諧生活秩序,必須對區(qū)分所有建筑物進(jìn)行共同管理。為實(shí)現(xiàn)這一目的,通常由全體建筑物區(qū)分所有權(quán)人組成建筑物區(qū)分所有權(quán)人組織對建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行管理。

工傷職工造成經(jīng)濟(jì)損失用人單位可否追償 小劉是某配件廠車工，在替同事看管車床時(shí)違章操作造成絲杠頂 彎，直接經(jīng)濟(jì)損失近3萬元。他也右手受傷，被認(rèn)定為10級傷殘。 單位對小劉的工傷性質(zhì)沒有異議，但要求小劉承擔(dān)因違章操作而給 單位造成的部分經(jīng)濟(jì)損失1萬元，從工資中逐月扣除，扣除后的工 資高于最低工資標(biāo)準(zhǔn)。小劉疑惑：按照工傷無過錯(cuò)責(zé)任原則，單位 扣發(fā)自己工資是否于法有據(jù)？ 山東一諾律師事務(wù)所邵紅日律師認(rèn)為：因勞動(dòng)者本人原因造成 經(jīng)濟(jì)損失的，用人單位是有追償權(quán)的。工傷事故的責(zé)任承擔(dān)適用無 過錯(cuò)責(zé)任原則。小劉因?yàn)樽约旱倪^錯(cuò)，使自己受到傷害，盡管可以 享受工傷保險(xiǎn)待遇，但并不能因此免除自己的賠償責(zé)任。享受工傷 保險(xiǎn)待遇和承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失二者并不相悖，工傷待遇是法律賦予工傷 職工應(yīng)享受的權(quán)利，賠償損失是法律規(guī)定違紀(jì)職工應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。 所以，用人單位追償職工所造成的經(jīng)濟(jì)損失并不以是否受到工傷傷 害而區(qū)別對

市場開發(fā)商可否算業(yè)主一員？——西城區(qū)萬通新世界廣場在一次業(yè)主大會(huì)上投票通過了變更物業(yè)費(fèi)的決議，其中開發(fā)商以業(yè)主身份投票就達(dá)到4．8萬份。認(rèn)為自己利益受到侵害的業(yè)主王女士將召集業(yè)主大會(huì)的萬通業(yè)主委員會(huì)起訴至法院。2009年年初，北京市第一中級人...

—1— 滁州市人民政府 關(guān)于修改滁州市城市管理相對集中行使 行政處罰權(quán)暫行辦法的通知 滁政〔2012〕76號 各縣、市、區(qū)人民政府，市政府各部門、各直屬機(jī)構(gòu)： 為進(jìn)一步適應(yīng)城市管理的需要，經(jīng)研究，決定對《滁州市城市管 理相對集中行使行政處罰權(quán)暫行辦法》（滁政〔2010〕130號）進(jìn)行修 改?，F(xiàn)將修改事項(xiàng)通知如下： 一、第一條修改為：“為認(rèn)真開展城市管理相對集中行政處罰權(quán)工 作，提高城市管理行政執(zhí)法能力，根據(jù)《中華人民共和國行政處罰法》 等法律、法規(guī)和《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)相對集中行政處罰權(quán)工作的 決定》（國發(fā)〔2002〕17號）等有關(guān)規(guī)定，以及省政府法制辦公室《關(guān) 于同意滁州市開展相對集中行政處罰權(quán)工作的批復(fù)》（皖府法〔2004〕 72號）和《關(guān)于同意在滁州市南譙區(qū)城市管理領(lǐng)域開展相對集中行政 處罰權(quán)工作的批復(fù)》（皖府法〔2012〕37號）精神，結(jié)合本市實(shí)際， 制定本辦

利用非對稱鷹鴿演化博弈的分析方法，針對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的主要參與者的市場行為，建立一個(gè)博弈分析框架，為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控提供建議，也為消費(fèi)者提供一定的決策參考。

1 開發(fā)商、物業(yè)公司與業(yè)主法律關(guān)系分析 題記： 說到要做到（銷售承諾，以合同作為解釋依據(jù)） 做到要做好（正確、全面履行合約） 做好要有記錄（證據(jù)意識，不扯皮，把問題堵死） 背景： 1、最高人民法院《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》、《物業(yè)服務(wù)糾紛司 法解釋》于2009年10月1日施行，業(yè)主維權(quán)意識較強(qiáng)； 2、精裝修交付，其質(zhì)量缺陷整改難度大，責(zé)任不易判定 開發(fā)商產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移業(yè)主 業(yè)委會(huì) 物業(yè)公司1物業(yè)公司2 2 第一部分、交付 1、關(guān)于交付標(biāo)準(zhǔn)和交付條件 （1）房屋的交付包括實(shí)物交付和文件交付，開發(fā)商在交付前應(yīng) 取得相應(yīng)的工程竣工驗(yàn)收合格證明文件（包括《竣工驗(yàn)收報(bào)告》和《深 圳市房建工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案收文回執(zhí)》）、《竣工面積測繪報(bào)告》 以及《物業(yè)接管查驗(yàn)清單》;文件不全的，視為不符合交付標(biāo)準(zhǔn)，購 房者可以拒絕收樓，開發(fā)商需