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通州商住房走勢(shì)

為防止北京周邊地區(qū)炒作房?jī)r(jià)，近日，河北省住建廳、省國(guó)土資源廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)河北省北京周邊地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，將嚴(yán)厲打擊北京周邊房地產(chǎn)企業(yè)“囤地炒地”?！锻ㄖ穼?duì)商品房銷售行為提出要求，未取得商品房預(yù)售許可證的開發(fā)項(xiàng)目，嚴(yán)禁任何形式的預(yù)售和廣告宣傳。

北京周邊不建“睡城”“圍城”

《通知》指出，要準(zhǔn)確把握城市定位和功能布局，把服從承接北京非首都功能疏解的需要放在首位，打造規(guī)模適度、職住合一、生態(tài)優(yōu)美、生活便利、成本低廉、宜居宜業(yè)的首都衛(wèi)星城，不建“睡城”和“圍城”。合理劃定城市開發(fā)邊界，防止攤大餅式盲目外延。

其中，《通知》對(duì)商品房銷售行為提出要求，未取得商品房預(yù)售許可的開發(fā)項(xiàng)目，嚴(yán)禁任何形式的預(yù)售和廣告宣傳。強(qiáng)化商品房預(yù)售方案管理，完善新建商品房預(yù)（銷）售價(jià)格備案制度，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)規(guī)定。

此外，《通知》還要求，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)企業(yè)“囤地炒地”，對(duì)企業(yè)自身原因造成土地閑置的，依法堅(jiān)決查處。發(fā)揮社會(huì)監(jiān)督作用，對(duì)問(wèn)題房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施約談制度，查處房地產(chǎn)企業(yè)惡意炒作、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等行為。規(guī)范中介行為，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布虛假房源信息，造謠、傳謠以及炒作不實(shí)信息誤導(dǎo)消費(fèi)者。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)信用管理，及時(shí)記錄、公布房地產(chǎn)企業(yè)的違法違規(guī)行為。

嚴(yán)控高層住宅和高密度小區(qū)

《通知》還對(duì)建筑高度和容積率管理提出要求，縣城居住用地容積率不超過(guò)2.0，避免高強(qiáng)度、高密度開發(fā)建設(shè)。推進(jìn)市政設(shè)施以及小區(qū)綠化、停車位、幼兒園等配套服務(wù)設(shè)施與住宅同步規(guī)劃建設(shè)。

在城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)下，注重顯山露水，順應(yīng)自然形態(tài)，鐵路沿線主要街道兩側(cè)、濱水地區(qū)和城市邊界地帶要控制好高度、體量、天際線，合理退讓道路紅線，提高綠地率、公園綠地面積等綠化指標(biāo)，縣城人均公園綠地不低于9平方米，建成區(qū)綠地率不低于31%，居住建筑高度以多層為主、小高層為輔，嚴(yán)格控制高層住宅建設(shè)，確保城市的宜人空間尺度。

同時(shí)，還將嚴(yán)格落實(shí)《國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的

通知》要求，加快編制本地區(qū)的住房建設(shè)規(guī)劃及年度實(shí)施計(jì)劃。結(jié)合商品住房累積可售面積總量、未開工及在建住宅用地總量和土地市場(chǎng)實(shí)際情況，加強(qiáng)分析研判，控制好住宅用地供應(yīng)的規(guī)模、布局和節(jié)奏，穩(wěn)定、均衡供應(yīng)住宅用地。綜合運(yùn)用多種供地方式，進(jìn)一步完善招拍掛手段，減少住宅用地流標(biāo)流拍，避免異常高價(jià)地，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

燕郊部分樓盤漲到1.8萬(wàn)/㎡

早在今年7月，京津冀協(xié)同發(fā)展工作推動(dòng)會(huì)議上，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理張高麗談及全面落實(shí)好《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》時(shí)曾強(qiáng)調(diào)，要盡快對(duì)工作任務(wù)和政策措施進(jìn)行細(xì)化分解，對(duì)重點(diǎn)地區(qū)要統(tǒng)一規(guī)劃，強(qiáng)化土地供應(yīng)管控，嚴(yán)格城鎮(zhèn)開發(fā)邊界，防止在北京周邊地區(qū)盲目搞房地產(chǎn)和炒作房?jī)r(jià)。

自通州被定位為北京市行政副中心后，通州核心區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)格走高、外圍項(xiàng)目捂盤惜售的現(xiàn)象就開始出現(xiàn)。為了打擊哄抬房?jī)r(jià)這一現(xiàn)象，北京市住建委主任

徐賤云，在做客北京城市管理廣播“市民對(duì)話一把手”節(jié)目時(shí)曾表態(tài)，通州要嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策，嚴(yán)厲打擊開發(fā)商捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)的現(xiàn)象。

上個(gè)月中旬，為了嚴(yán)厲打擊開發(fā)商捂盤惜售，哄抬房?jī)r(jià)，北京市住建委出臺(tái)史上最嚴(yán)限購(gòu)令，優(yōu)先解決通州本區(qū)域居民住房問(wèn)題。通州限購(gòu)后，北京周邊燕郊等區(qū)域房?jī)r(jià)持續(xù)走高，目前一些項(xiàng)目每平米已經(jīng)達(dá)到了1.6到1.8萬(wàn)，相比去年漲幅接近100%。

昨天，記者在購(gòu)房網(wǎng)站上看到，位于燕郊京哈公路與迎賓南路交叉口附近的某處樓盤，價(jià)格已在每平方米1.6萬(wàn)元。而位于燕郊潮白河畔行宮西大街與燕順路交叉口附近的某處樓盤，價(jià)格在每平方米1.7萬(wàn)元。據(jù)該樓盤的銷售人員介紹，目前，該樓盤的成交價(jià)格已在每平米1.8萬(wàn)到1.9萬(wàn)元。

而記者了解到，今年6月，該樓盤的價(jià)格還在每平方米8000多元，3個(gè)月的時(shí)間，價(jià)格已漲了近乎一倍。據(jù)銷售人員介紹，燕郊離通州區(qū)較近，未來(lái)交通配套會(huì)更加完善，自從通州限購(gòu)后，有不少購(gòu)房者來(lái)燕郊看房。“如果要是想買，趕緊排號(hào)，房源有限。”

政府應(yīng)出政策抑制炒作

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，通州限購(gòu)后，北京周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)熱炒，這種情況下，政府需要出臺(tái)政策抑制炒作，對(duì)于北京行政職能遷入通州，目前來(lái)看，主要利好改善還是在通州，但燕郊等區(qū)域漲幅最高，目前很多項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到了1.8萬(wàn)，相比去年漲幅接近100%。

張大偉說(shuō)，以燕郊為例，通州限購(gòu)后，燕郊等地市場(chǎng)開始一輪炒作，官方數(shù)據(jù)顯示，截至8月底，燕郊年內(nèi)新增供應(yīng)住宅套數(shù)高達(dá)11516套，這一數(shù)據(jù)是通州市場(chǎng)商品房住宅供應(yīng)量的14倍。而全北京2015年來(lái)的商品房住宅供應(yīng)量只有22655套，也就是僅燕郊一地的今年供應(yīng)量就相當(dāng)于全北京的一半，如果疊加北京周圍其他區(qū)域，北京周邊住宅供應(yīng)量遠(yuǎn)超過(guò)北京數(shù)倍。

燕郊樓市依賴通州樓市

同時(shí)，張大偉表示，燕郊價(jià)格的上漲完全依賴通州樓市，從往年市場(chǎng)看，一旦北京的通州樓市出現(xiàn)觀望，燕郊市場(chǎng)就會(huì)“感冒”，而如果通州市場(chǎng)“感冒”，燕郊基本就開始大規(guī)模促銷。

除此之外，從目前看，雖然北京周邊的燕郊等區(qū)域，房?jī)r(jià)相比通州要低，但從配套看，還是不能與通州郊區(qū)相比較。所以在燕郊等區(qū)域買房的客戶大部分都是投資和剛需。這導(dǎo)致市場(chǎng)一旦出現(xiàn)觀望，很可能就出現(xiàn)需求銳減。

張大偉表示，對(duì)于北京目前的各種資源來(lái)說(shuō)，能夠落地到北京周邊有限。通州依然處于待開發(fā)階段。所以能夠外溢出的資源吸引力可能有限。未來(lái)5年內(nèi)，通州區(qū)域的確有大量的利好落地，但如果限購(gòu)抑制了房?jī)r(jià)上漲，燕郊等區(qū)域無(wú)法支撐目前1.5萬(wàn)元/平方米以上的房?jī)r(jià)。

目前，購(gòu)買通州周邊區(qū)域的購(gòu)房者，大部分是投資需求，按照過(guò)去經(jīng)驗(yàn)，燕郊對(duì)比通州的價(jià)格比大約在1:2.5，也就是通州每平方米均價(jià)3萬(wàn)元的情況下，燕郊的價(jià)格預(yù)期應(yīng)該在1.3萬(wàn)元左右。而現(xiàn)在燕郊的每平米價(jià)格已經(jīng)超過(guò)1.6萬(wàn)元，這種情況下，如果通州價(jià)格平穩(wěn)，燕郊市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)大量投資者離場(chǎng)。所以這些區(qū)域的購(gòu)房者需要注意政策影響。