長春市出售公有住房管理辦法

第一章　總則

第一條　為深化長春市住房制度改革，穩(wěn)步出售公有住房，逐步實現(xiàn)住房商品化，正確引導(dǎo)消費(fèi)，加快住房建設(shè)，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我市實際情況，制定本辦法。

第二條　凡我市城區(qū)和郊區(qū)范圍內(nèi)的公有住房出售，均適用本辦法。

公有住房是指房地產(chǎn)管理部門直接管理的住房和各單位自管的住房。

第三條　市住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（以下稱市房改辦）負(fù)責(zé)全市出售公有住房的管理工作。

第四條　出售公有住房應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、公平、合法和先評估后出售的原則。

第二章　出售范圍和對象

第五條　凡我市城區(qū)和郊區(qū)范圍內(nèi)的公有住房，除下列住房外，均可以出售給個人：

（一）無房屋所有權(quán)證和產(chǎn)權(quán)有爭議的住房；

（二）近期城市改造規(guī)劃范圍內(nèi)的住房；

（三）四成新（含四成新）以下住房；

（四）具有歷史、文化保護(hù)價值的住房；

（五）獨立庭院式住房；

（六）市房改辦確定的其它不宜出售的住房。

第六條　凡具有我市城市戶口的居民，均可申請購買公有住房。男女均享有購房權(quán)。

第七條　以成本價或標(biāo)準(zhǔn)價購買公有住房以戶為單位，每戶只能購買一次不超過住房控制標(biāo)準(zhǔn)的住房。住房控制標(biāo)準(zhǔn)另行規(guī)定。

第八條　單位新建和騰空的公有住房應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出售給住房困難戶。未建立住房公積金制度的單位，不得以成本價或標(biāo)準(zhǔn)價出售公有住房。

第三章　出售價格

第九條　出售公有住房以建筑面積為單位，戶建筑面積計算公式如下：

戶建筑面積=戶使用面積×本棟住房總建筑面積÷本棟住房總使用面積

第十條　出售公有住房按居民家庭收入實行市場價、成本價、標(biāo)準(zhǔn)價：

（一）人均年收入1萬元以上（含1萬元）的高收入家庭，購買公有住房實行市場價。

（二）人均年收入1萬元以下的中低收入家庭，購買公有住房實行標(biāo)準(zhǔn)價，但本人自愿也可以實行成本價。

成本價包括住房的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息和稅金。

標(biāo)準(zhǔn)價由負(fù)擔(dān)價和抵交價兩部分組成。

第十一條　出售公有住房的成本價和標(biāo)準(zhǔn)價，每年由市房改辦會同有關(guān)部門測定，由市人民政府報省人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。我市一九九五年出售新建的磚混結(jié)構(gòu)成套標(biāo)準(zhǔn)住宅的成本價為每平方米860元。一九九五年出售新建的磚混結(jié)構(gòu)成套標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)價為每平方米526元，其中負(fù)擔(dān)價每平方米322元，抵交價204元。

第十二條　以成本價購買舊公有住房，年成新折舊率為2%；以標(biāo)準(zhǔn)價購買舊公有住房，年成新折舊率為1．5%。

經(jīng)過大修或設(shè)備更新的舊公有住房，按有關(guān)規(guī)定評估后確定成新。

第十三條　住房的實際售價，根據(jù)房屋的成新、結(jié)構(gòu)，結(jié)合地段環(huán)境差價、居室朝向差價、樓層差價、室內(nèi)設(shè)備差價、室內(nèi)裝修差價確定。結(jié)構(gòu)、地段環(huán)境、居室朝向、樓層、室內(nèi)設(shè)備、室內(nèi)裝修差價見附表。

第十四條　公有住房售價（單位：元/平方米建筑面積）的計算公式是：

按成本價售房實際價格=〔（成本價－年工齡折扣額×夫婦雙方建立公積金前的工齡和）×（1－年折舊率×已竣工使用年限）±六項調(diào)劑因素－成本價×現(xiàn)住房折扣率〕×（1－一次付款優(yōu)惠折扣率）

按標(biāo)準(zhǔn)價售房實際價格=（標(biāo)準(zhǔn)價－年工齡折扣額×夫婦雙方建立公積金前的工齡和）×（1－年折舊率×已竣工使用年限）±六項調(diào)劑因素－負(fù)擔(dān)價×現(xiàn)住房折扣率（1－一次付款優(yōu)惠折扣率）

第十五條　購買公有住房控制標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)的部分，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)價或成本價；超出住房控制標(biāo)準(zhǔn)的部分，執(zhí)行市場價。

第四章　優(yōu)惠政策

第十六條　職工購買公有住房給予工齡折扣優(yōu)惠，具體優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)由市房改辦每年測定一次并公布執(zhí)行。一九九五年工齡折扣優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)為每年工齡每平方米折扣3．14元計算。

第十七條　職工購房工齡按照下列規(guī)定確定：

（一）購房職工已婚的，按夫婦雙方購房工齡合并計算；

（二）購房職工喪偶的，按購房職工工齡和其配偶生前工齡合并計算；

（三）購房職工未婚的，按購房職工本人工齡計算；

（四）有大學(xué)專科以上學(xué)歷的職工，其在校按規(guī)定學(xué)制學(xué)習(xí)期間（在職上學(xué)的除外），計算購房工齡；

（五）購房人為烈士配偶、父母，二等乙級以上（含乙級）傷殘軍人和因工負(fù)傷四級以上（含四級）職工的，其購房工齡不足65年的，按65年計算；

（六）離退休購房職工，按國家規(guī)定的離退休年齡前的實際工作年限計算；

（七）購房職工停薪留職、勞改、勞教期間，不計算購房工齡。

在職職工購房工齡計算，截止一九九四年十二月三十一日止。

第十八條　職工購買現(xiàn)已住用公有住房的，享受現(xiàn)住房所扣優(yōu)惠，具體優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)由市房改辦每年確定公布一次。一九九五年按負(fù)擔(dān)價的5%折扣優(yōu)惠，以后，逐年減少，二000年取消。

第十九條　職工購買公有住房，一次付清房款的，給予一次付款優(yōu)惠，具體優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)由市房改辦根據(jù)有關(guān)規(guī)定測定執(zhí)行。

第二十條　職工購買公有住房，可以分期付款，分期付款部分，按政策性抵押貸款利率計收利息，但首次付款不得低于實際售價的30%，分期付款年限一般不超過10年。

第二十一條　購買公有住房的，可按規(guī)定申請住房抵押貸款。

第二十二條　個人購買公有住房的，按有關(guān)規(guī)定免征稅費(fèi)。

第二十三條　以成本價或標(biāo)準(zhǔn)價購買公有住房，在分期付款期間，按未付購房款占應(yīng)付購房款的比例交繳房租。

第五章　住房產(chǎn)權(quán)

第二十四條　以市場價、成本價購買的公有住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，依法享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。

職工以標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住房，產(chǎn)權(quán)歸購房人和售房單位共有，購房人享有占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和有限的處分權(quán)。購房人和售房單位產(chǎn)權(quán)按售房當(dāng)年住房標(biāo)準(zhǔn)價占成本價的比例確定。購房人出售或出租所購住房的，原售房單位有優(yōu)先購買或租用權(quán)；出售或出租住房，所獲收益由購房人和原售房單位按各自的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。

第二十五條　購房人為一九八四年六月一日以來回遷戶的，其個人依照市政府的有關(guān)規(guī)定，交納擴(kuò)大面積款（即擴(kuò)大面積安置費(fèi)）的，其交款部分住房經(jīng)市房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門確認(rèn)后，產(chǎn)權(quán)歸個人所有；個人交款住房以外的部分，依照本辦法有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

購買的公有住房為解困住房的，購房人已出資部分的住房，可給予產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)份額按個人交款的數(shù)額與當(dāng)年住房成本價的比例確定；購房人產(chǎn)權(quán)價額以外的部分住房依照本辦法有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第六章　公有住房出售程序

第二十六條　單位出售公有住房的，提交下列資料：

（一）出售公有住房方案；

（二）出售公有住房申請；

（三）出售的公有住房的房屋所有權(quán)證；

（四）單位繳交住房公職金證明；

（五）租住公有住房職工認(rèn)購住房債券的證明；

（六）其它資料。

第二十八條　出售公有住房單位，須按下列程序辦理審批手續(xù)：

（一）持應(yīng)提交的上述資料，到市房改辦登記；

（二）持市房改辦出具的《長春市出售公有住房鑒證評估通知書》，到市房產(chǎn)管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)鑒證和房屋評估；

（三）持房屋產(chǎn)權(quán)鑒證和房屋評估資料，到市房改辦辦理審批手續(xù)，領(lǐng)取《長春市出售公有住房批準(zhǔn)書》；

（四）按評估確定的價格和有關(guān)政策規(guī)定，向個人出售公有住房；

（五）持《長春市出售公有住房批準(zhǔn)書》、《個人購買公有住房名冊》、售房收款憑證和售房款存入指定銀行房地產(chǎn)信貸部的存款證明等有關(guān)資料，到市房產(chǎn)管理部門辦理交易和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。

第二十九條　購房人分期付款的，售房單位和購房人雙方應(yīng)簽訂付款合同。購房人不是售房單位職工的，應(yīng)當(dāng)提供經(jīng)濟(jì)擔(dān)保。

分期付款的，應(yīng)當(dāng)在購房人付清款后，由售房單位辦理交易和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。

第三十條　購房人在分期付款期間，移居外地或死亡，由其合法繼承人承付；購房人或合法繼承人不愿承付的，收回住房，在扣除使用期間的折舊費(fèi)后，將已付房款余額退還購房人或合法繼承人；購房人已死亡且無合法繼承人的，依照法定程序處理。

第三十一條　購買公有住房應(yīng)當(dāng)由個人出資，出售房單位收取購房款時，應(yīng)當(dāng)開具統(tǒng)一印刷的票據(jù)。

第三十二條　購房人付清房價款后，應(yīng)及時到房產(chǎn)管理部門辦理房屋所有權(quán)證。

第七章　公有住房售后管理

第三十三條　公有住房出售后，應(yīng)統(tǒng)一委托市房產(chǎn)管理部門認(rèn)定的專業(yè)房產(chǎn)管理單位實行物業(yè)管理，也可以自管自修。

第三十四條　公有住房出售后，采暖費(fèi)、電梯費(fèi)和二次供水系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行、維修、更新費(fèi)用及其管理，在市政府沒有新的規(guī)定之前，仍由原渠道解決；共用的供暖設(shè)施維修、更新費(fèi)用，由供暖單位負(fù)擔(dān)。

第三十五條　公有住房售后維修管理按《長春市城鎮(zhèn)異產(chǎn)毗連房屋共有房屋管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三十六條　公有住房出售后，售房款的管理按國家和省的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

國家投資建設(shè)的公有住房，其出售收入按住房產(chǎn)權(quán)關(guān)系和一定比例上交，分別納入各級住房基金；其它公有住房出售收入，歸單位所有，納入單位住房基金。售房款要存入市政府指定的專業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部，用于住房建設(shè)和住房制度改革，嚴(yán)禁挪作它用。

第八章　罰則

第三十七條　售房單位和購房人不準(zhǔn)有下列行為：

（一）低于規(guī)定價格出售公有住房；

（二）隱價瞞價售房；

（三）擅自挪用售房款；

（四）弄虛作假，倒賣公有住房牟取非法利潤；

（五）以公款充私款，購買住房。

第三十八條　出售公有住房的工作人員，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行本辦法，秉公辦事，不得利用職權(quán)徇私舞弊。

第三十九條　對違反本辦法規(guī)定的，按下列規(guī)定處罰。

（一）不按本辦法第二十七條規(guī)定辦理售房手續(xù)的，責(zé)令售房單位補(bǔ)辦審批手續(xù)，并按售房款總額的1—5%處以罰款。

（二）違反本辦法第三十七條（一）、（二）項規(guī)定的，責(zé)令單位限期改正，并按售房差價款的10—20%處以罰款，視情節(jié)對售房單位負(fù)責(zé)人處以500—1000元罰款。

（三）違反本辦法第三十七條（三）項規(guī)定的，責(zé)令限期歸還挪用的售房款，并按挪用售房款額20%以上處以罰款。

（四）違反本辦法第三十七條（四）項規(guī)定的，沒收非法所得，并按非法所得20%處以罰款，情節(jié)嚴(yán)重的，依法追究刑事責(zé)任。

（五）違反本辦法第三十七條（五）項規(guī)定的，收回住房或產(chǎn)權(quán)，并對責(zé)任者處以500—1000元的罰款。

（六）違反本辦法第三十八條規(guī)定的，追究當(dāng)事人責(zé)任，情節(jié)嚴(yán)重的，依法追究刑事責(zé)任。

第四十條　對行政處罰不服的，可在接到行政處罰決定書之日起十五日內(nèi)，向執(zhí)罰部門的上一級機(jī)關(guān)申請復(fù)議；對復(fù)議決定不服的，可在接到復(fù)議決定書之日起十五日內(nèi)，向人民法院起訴；逾期不申請復(fù)議或不起訴又不執(zhí)行行政處罰決定的，執(zhí)罰部門可向人民法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。

第九章　附則

第四十一條　本辦法由市人民政府法制辦公室負(fù)責(zé)解釋。

第四十二條　本辦法由市房改辦負(fù)責(zé)組織實施。

第四十三條　各縣（市）人民政府可參照本辦法規(guī)定執(zhí)行。

第四十四條　本辦法自發(fā)布之日起施行。

第一章 總則

第一條為了深化我市住房制度改革，加強(qiáng)公有住房出售后的管理，維護(hù)售購房人雙方合法權(quán)益，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

第二條凡在我市市區(qū)內(nèi)依照《長春市出售公有住房管理辦法》出售的公有住房，均適用本辦法。

出售公有住房的單位和購買公有住房的個人，必須遵守本辦法。

第三條本辦法所稱公有住房售后管理，是指公有住房出售給個人后，對房屋自用部位、自用設(shè)備、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、使用的管理。

第四條本辦法所稱自用部位，是指戶門以內(nèi)的部位和自用陽臺。

本辦法所稱自用設(shè)備，是指戶門以內(nèi)上水、電照、煤氣表以內(nèi)的管線和暖氣支管、散熱器及衛(wèi)生設(shè)施。

本辦法所稱共用部位，是指樓板、屋面、梁、柱、內(nèi)外墻體、基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位和樓梯間、水箱間、共用走廊、共用門廳、樓內(nèi)存車庫院落、共用廚房、共用廁所。

本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指共用的給排水管道、二次供水設(shè)施、樓內(nèi)暖氣管道、落水管、郵政信箱、垃圾道、煙囪、共用照明、共用天線。

第五條市房地產(chǎn)管理局是本市公有住房售后管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)我市公有住房售后的統(tǒng)一管理工作。

第六條城建、公用、環(huán)保、公安、工商、電業(yè)、電信、郵政、衛(wèi)生等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，配合房地產(chǎn)管理部門做好公有住房售后的管理工作。

第二章 管理組織和職責(zé)

第七條公有住房出售后，一幢住宅樓出售率（戶）達(dá)到50%以上，尚沒有實行物業(yè)管理的，市房地產(chǎn)管理部門指定的售房單位應(yīng)當(dāng)同房屋產(chǎn)權(quán)人建立售后房屋臨時管理委員會（以下簡稱臨時管委會）。

臨時管委會的職責(zé)：

（一）制定管委會章程，維護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)人，使用人合法權(quán)利；

（二）決定選聘物業(yè)管理單位，代表房屋產(chǎn)權(quán)人，使用人簽訂房屋委托管理合同；

（三）審議物業(yè)管理單位維修資金的使用計劃；

（四）審議物業(yè)管理單位制訂的年度管理計劃，決定房屋維修和管理服務(wù)的重大事項；

（五）檢查、監(jiān)督物業(yè)管理單位對房屋的管理工作。

第八條建立臨時管委會時，應(yīng)當(dāng)提交建立臨時管委會申請書、《臨時管委會章程》、臨時管委會成員名單和辦公場所等有關(guān)資料，報市房地產(chǎn)管理部門審批備案。

臨時管委會的成員應(yīng)為兼職，主任由市房地產(chǎn)管理部門指定的售房單位派人兼任，其他成員可參照《長春市住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會選舉辦法》的有關(guān)規(guī)定在購房人代表中選舉產(chǎn)生。

第九條臨時管委會管理的房屋納入住宅小區(qū)物業(yè)管理后，臨時管委會的職能由住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會行使。雙方應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)管理部門監(jiān)督下，做好工作的交接。住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會中應(yīng)當(dāng)有購房人代表，代表名額由房地產(chǎn)管理部門根據(jù)不同情況確定。

第十條出售的公有住房已經(jīng)實行物業(yè)管理的，仍由物業(yè)管理單位管理，物業(yè)管理委員會中應(yīng)當(dāng)有購房人代表參加，代表名額由房地產(chǎn)管理部門根據(jù)不同情況確定。

第三章 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金

的來源和使用管理

第十一條共有部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金（以下簡稱共用資金）分為維修儲備基金、個人維修資金。其來源為：

（一）維修儲備基金：非高層建筑售房款總額的20%，高層建筑售房款總額的35%。

（二）個人維修資金：產(chǎn)權(quán)人按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)交納的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修資金。

（三）維修儲備基金、個維修資金的存款利息。

第十二條共用資金的管理：

（一）共用資金的賬簿，必須委托有物業(yè)管理資質(zhì)的單位進(jìn)行管理。

（二）共用資金應(yīng)以臨時管委會或物業(yè)小區(qū)管理委員會的名義按有關(guān)規(guī)定手續(xù)存儲到市住房資金管理中心，以樓房幢為單位設(shè)立賬目，單獨使用，單獨核算，?？顚Ｓ茫魏螁挝换騻€人均不得截留、挪用。

（三）受委托的物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)每六個月向小區(qū)管委會或者產(chǎn)權(quán)人公布一次房屋共用資金的使用情況。

第十三條共用資金的使用：

（一）維修儲備基金用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大、中維修。

（二）維修儲備基金在使用時，由臨時管委會或者小區(qū)物業(yè)管理委員會提交使用計劃和項目預(yù)算書，經(jīng)市住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（以下簡稱房改辦）審批后，持批準(zhǔn)書到銀行辦理用款手續(xù)。

（三）受委托的物業(yè)管理單位對共用資金的使用，必須自覺接受財政、審計部門的監(jiān)督檢查。

第十四條房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修，是指需牽動或者拆換部分主體構(gòu)件，但不需全部拆除的工程；大修工程一次費(fèi)用應(yīng)當(dāng)在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的25%以上，大修后的房屋必須符合基本完好或者完好標(biāo)準(zhǔn)的要求。

房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的中修，是指需牽動或者拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程；中修工程一次費(fèi)用應(yīng)當(dāng)在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新造價的20%以下，中修后的房屋70%以上必須符合基本完好或者完好標(biāo)準(zhǔn)的要求。

房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的小修，是指及時修復(fù)小損小壞，保持房屋原來完損等級為目的的日常養(yǎng)護(hù)工程；小修工程的綜合年均費(fèi)用應(yīng)當(dāng)為所管房屋現(xiàn)時造價的1%以下。

第四章 使用管理

第十五條產(chǎn)權(quán)人、使用人應(yīng)當(dāng)自覺遵守房屋管理有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格按照規(guī)定要求，使用和維護(hù)房屋及設(shè)施設(shè)備。

第十六條產(chǎn)權(quán)人、使用人不得拆改自住房屋的承重結(jié)構(gòu)；確需拆改房屋非承重結(jié)構(gòu)或者設(shè)施設(shè)備時，必須向物業(yè)管理單位遞交書面申請，經(jīng)房屋鑒定部門鑒定，市房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)后，方可施工。

第十七條產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓住房前應(yīng)當(dāng)事先報告物業(yè)管理單位，所轉(zhuǎn)讓房屋的維修儲備基金受房人享有使用權(quán)，仍用于該房屋的維修。

第十八條以成本價購買的住房，使用時需要改變原住房性質(zhì)，從事經(jīng)營性活動，必須在不影響房屋使用安全和房屋壽命，不影響周圍環(huán)境和市容，不妨礙毗鄰住房使用的前提下，經(jīng)房管會同意，報房管行政部門審批后，方可向有關(guān)部門申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照。以標(biāo)準(zhǔn)價購買的住房，使用時需要改變原住房性質(zhì)的，還需征得售房單位的同意。

第十九條第二層或二層以上的住房，原則上不得改變其使用性質(zhì)。

第二十條以成本價或標(biāo)準(zhǔn)價購買的住房，出租或出售，按照《長春市出售公有住房管理辦法》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二十一條房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人不得阻撓共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的修繕；因阻撓修繕造成人身傷害、財產(chǎn)損失的，由阻撓人依法承擔(dān)法律責(zé)任。

第五章 維修管理

第二十二條公有住房售后維修費(fèi)用的分擔(dān)：

（一）自用部位、自用設(shè)施設(shè)備的維修更新所需費(fèi)用由產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)。

（二）共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的小修費(fèi)用由產(chǎn)權(quán)人從個人維修資金中支付。

（三）共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的大、中維修費(fèi)用從維修儲備基金中支付。當(dāng)維修儲備基金不足時，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)交納房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)，以保證房屋的正常使用。

第二十三條住房出售后，入樓戶閥門以外的供水、電信、電照、煤氣、供暖等設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，依照有關(guān)規(guī)定劃分的責(zé)任執(zhí)行。

住房采暖費(fèi)在市政府沒有新的規(guī)定之前仍由原渠道解決。

第二十四條公有住房出售后，需要進(jìn)行維修的，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定辦理：

（一）房屋由受委托的物業(yè)管理單位進(jìn)行維修。

（二）房屋需要小修的，產(chǎn)權(quán)人、使用人應(yīng)當(dāng)向住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會或者臨時管委會報告，物業(yè)單位在接到住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會或者臨時管委會的通知后應(yīng)當(dāng)及時給予修繕，確保維修質(zhì)量。

（三）房屋需要大、中修的，受委托的物業(yè)管理單位在接到住宅小區(qū)物業(yè)管理委員會或者臨時管委會提交的維修儲備基金批準(zhǔn)使用計劃和項目預(yù)算書后，方可施工。

第六章 法律責(zé)任

第二十五條違反本辦法第十一條規(guī)定售房單位仍未建立維修儲備基金的，由房地產(chǎn)管理部門限期建立，逾期仍未建立的，依照有關(guān)規(guī)定予以處罰。

第二十六條違反本辦法第十二條第二項規(guī)定，擅自截留、挪用共用資金的，由房地產(chǎn)管理部門限期改正，情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第二十七條違反本辦法規(guī)定，受委托的物業(yè)管理單位不及時維修房屋、設(shè)施設(shè)備的，或者維修達(dá)不到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，由房地產(chǎn)管理部門限期改正，并給予10000元以下罰款；給產(chǎn)權(quán)人、使用人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第二十八條違反本辦法其他條款規(guī)定的，由有關(guān)部門依照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定予以處罰。

第二十九條當(dāng)事人對處罰決定不服的，可以在接到處罰決定書之日起十五日內(nèi)向作出處罰決定機(jī)關(guān)的上一級機(jī)關(guān)申請復(fù)議；對復(fù)議決定不服的，可以在接到復(fù)議決定書之日起十五日內(nèi)向人民法院起訴；當(dāng)事人也可以自接到處罰決定書之日起十五日內(nèi)直接向人民法院起訴。

當(dāng)事人逾期不申請復(fù)議或者不向人民法院起訴又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第七章 附則

第三十條各縣（市）可參照本辦法執(zhí)行。

第三十一條本辦法由市人民政府法制局負(fù)責(zé)解釋。

第三十二條本辦法由市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)組織實施。

第三十三條本辦法自公布之日起施行。

公有住房出售標(biāo)準(zhǔn)價是中國向城鎮(zhèn)居居出售在國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)面積以內(nèi)的公有住房時所采用的價格?？煞譃槌鍪坌路亢团f房的標(biāo)準(zhǔn)價。新建住房的標(biāo)準(zhǔn)價包括： 住房本身建筑造價; 征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。舊住房的標(biāo)準(zhǔn)價，按重置價成新折扣和環(huán)境因素等按質(zhì)計價。出售公有住房的標(biāo)準(zhǔn)價格須經(jīng)當(dāng)?shù)匚飪r和房地產(chǎn)部門審定，按照有關(guān)規(guī)定辦理各項手續(xù)。

在起步階段，為鼓勵群眾買房，按標(biāo)準(zhǔn)價計價時，征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)暫可以考慮由單位適當(dāng)負(fù)擔(dān)。按標(biāo)準(zhǔn)價購房后擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)和使用權(quán)、有限處分權(quán)和收益權(quán)，可以繼承，可以在購房5年以后進(jìn)入市場出售或出租，原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)和租用權(quán)。售房收入扣除有關(guān)稅費(fèi)后所得收益，按政府、單位、個人的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。2100433B

中央在京單位已購公有住房上市出售管理辦法

第一條 為規(guī)范中央在京單位已購公有住房(以下簡稱已購公房)上市出售工作，適應(yīng)職工改善住房條件的需要，根據(jù)有關(guān)規(guī)定及中央在京單位實際情況，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于中央在京單位已購公房首次進(jìn)入市場出售的管理。

本辦法所稱已購公房，是指職工按房改成本價或標(biāo)準(zhǔn)價(含標(biāo)準(zhǔn)價優(yōu)惠辦法，下同)購買的原產(chǎn)權(quán)屬于中央在京單位的公有住房。職工根據(jù)國家政策，按照房改成本價或者標(biāo)準(zhǔn)價購買的由中央在京單位建設(shè)的安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房，也視為已購公房。

第三條 中央在京單位已購公房上市出售遵循統(tǒng)一市場、定點代理、方便職工、系統(tǒng)監(jiān)管的原則。

第四條 國務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局(以下簡稱國管局)和中共中央直屬機(jī)關(guān)事務(wù)管理局(以下簡稱中直管理局)是中央在京單位已購公房上市出售的主管部門，負(fù)責(zé)本辦法的組織實施和監(jiān)督檢查。

國管局和中直管理局成立在京中央和國家機(jī)關(guān)住房交易辦公室(以下簡稱交易辦公室)， 負(fù)責(zé)為中央在京單位已購公房上市出售提供住房檔案等信息服務(wù)和政策咨詢，監(jiān)管交易活動，收集、記錄交易結(jié)果并向原產(chǎn)權(quán)單位及職工所在單位反饋。

第五條 交易辦公室選擇三家以上符合條件的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，作為中央在京單位已購公房上市出售的定點交易代理服務(wù)機(jī)構(gòu)(以下簡稱定點交易機(jī)構(gòu))，承擔(dān)中央在京單位已購公房上市交易的代理服務(wù)工作。

第六條 出售人應(yīng)填寫《中央在京單位已購公房上市出售登記表》，交易辦公室根據(jù)職工住房檔案進(jìn)行核對。核對無誤的，出售人可到房屋所在區(qū)、縣國土房管局交易管理、權(quán)屬登記部門辦理過戶手續(xù)，也可委托定點交易機(jī)構(gòu)代為辦理房屋買賣以及交易過戶手續(xù)。并提供以下材料：

(一)房屋所有權(quán)證書；

(二)房屋共有權(quán)人同意出售的書面意見；

(三)身份證或者其它有效身份證明；

(四)與原產(chǎn)權(quán)單位簽訂的公有住房買賣合同；

(五)與買受人簽訂的已購公房買賣合同；

(六)物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)清結(jié)證明。

出售人沒有建立住房檔案的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)建住房檔案。 出售人無法提交與原產(chǎn)權(quán)單位簽訂的公有住房買賣合同的，可以房改售房的檔案材料或原產(chǎn)權(quán)單位出具的證明作為依據(jù)。

第七條 已購公房上市出售后，定點交易機(jī)構(gòu)應(yīng)將交易情況及時反饋交易辦公室備案。

第八條 凡屬超標(biāo)而未經(jīng)處理的住房，須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位按規(guī)定超標(biāo)處理后方可上市出售；按房改政策規(guī)定屬不可售住房但已向職工出售的，不得上市出售。

涉及國家安全、保密的特殊部門的住房，黨政機(jī)關(guān)、科研部門及大專院校等單位在機(jī)關(guān)辦公、教學(xué)、科研區(qū)內(nèi)的住房，原產(chǎn)，權(quán)單位認(rèn)為不宜公開上市出售的，應(yīng)報交易辦公室備案，并在職工住房檔案中注記。該類住房可按規(guī)定向原產(chǎn)權(quán)單位騰退，也可在原產(chǎn)權(quán)單位職工范圍內(nèi)進(jìn)行交易。

法律、法規(guī)規(guī)定的其它不得上市出售的已購公房或與原產(chǎn)權(quán)單位有特殊，約定的已購公房(規(guī)定住滿五年內(nèi)容的除外)，應(yīng)按法律、法規(guī)規(guī)定或與原產(chǎn)權(quán)單位的約定執(zhí)行。

第九條 上市出售的已購公房，由買受人在辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)時按當(dāng)年房改成本價的1%補(bǔ)交土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價款。

第十條 已購公房的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，土地出讓金劃轉(zhuǎn)北京市財政。

已購公房的土地使用權(quán)是以出讓方式取得的，相當(dāng)于土地出讓金的價款按已購公房原產(chǎn)權(quán)單位的財務(wù)隸屬關(guān)系和財政體制，分別劃轉(zhuǎn)中央財政或者返還原產(chǎn)權(quán)單位，專項用于住房補(bǔ)貼。其中， 已購公房原產(chǎn)權(quán)屬于中央行政機(jī)關(guān)的，全額劃轉(zhuǎn)中央財政；屬于中央事業(yè)單位的，50%劃轉(zhuǎn)中央財政，50%返還原產(chǎn)權(quán)單位；屬于中央企業(yè)單位(包括實行企業(yè)化管理的事業(yè)單位)的，全額返還原產(chǎn)權(quán)單位。

第十一條 凡以房改成本價購買的住房上市出售的，在按規(guī)定繳納稅費(fèi)后，收入全部歸產(chǎn)權(quán)人個人所有，不再與原產(chǎn)權(quán)單位進(jìn)行收益分成。

凡以標(biāo)準(zhǔn)價購買的住房， 出售人可按購房當(dāng)年房改成本價向原產(chǎn)權(quán)單位補(bǔ)交房價款，取得全部產(chǎn)權(quán)后上市出售；也可在交易過程中按購房當(dāng)年房改成本價的6%計算應(yīng)扣除的價款，劃轉(zhuǎn)到原產(chǎn)權(quán)單位售房款專戶，在按規(guī)定繳納稅費(fèi)后，收入全部歸產(chǎn)權(quán)人個人所有。遠(yuǎn)郊區(qū)縣另有規(guī)定的按其規(guī)定辦理。

第十二條 已購公房上市出售后，買受人應(yīng)與該房屋的供暖、物業(yè)部門簽訂新的協(xié)議，新發(fā)生的供暖、物業(yè)管理等費(fèi)用由買受人承擔(dān)，原產(chǎn)權(quán)單位及出售人所在單位不再承擔(dān)該房屋的上述費(fèi)用。房屋的公共維修基金按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十三條 出售人提供的各項材料應(yīng)真實、準(zhǔn)確，出售人提供虛假信息的，按有關(guān)法律、法規(guī)和房改紀(jì)律的規(guī)定處理。

第十四條 交易辦公室定期公布定點交易機(jī)構(gòu)名單。

定點交易機(jī)構(gòu)應(yīng)依據(jù)本辦法及相關(guān)規(guī)定，按照提高效率、方便交易的原則，為出售人代理交易并辦理相關(guān)手續(xù)。定點交易機(jī)構(gòu)應(yīng)按法律及相關(guān)政策規(guī)定合理收費(fèi)。

定點交易機(jī)構(gòu)違反本辦法及相關(guān)規(guī)定，不能向交易人提供有效服務(wù)的，將取消其定點交易資格。

第十五條 本辦法不含部級干部住房上市出售。

第十六條 凡涉及交易過戶、權(quán)屬登記以及稅費(fèi)繳納等事宜，按《北京市人民政府關(guān)于印發(fā)〈北京市已購公有住房上市出售實施辦法〉的通知》(京政發(fā)[2003]3號)及相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十七條 本辦法所指“中央在京單位”包括黨中央各部門，全國人大機(jī)關(guān)，全國政協(xié)機(jī)關(guān)，最高人民法院，最高人民檢察院，國務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)，各人民團(tuán)體，及其所屬單位。

住房制度改革歸口國管局、 中直管理局管理的中央在京企業(yè)，及其所屬單位已購公房上市出售，按本辦法的規(guī)定執(zhí)行。

第十八條 本辦法由國管局、中直管理局負(fù)責(zé)解釋。

第十九條 本辦法自2003年10月1日起施行。