城市土地租金特點

城市土地相對于農(nóng)村土地，其經(jīng)濟特性主要有：

(1)稀缺性。城市土地隨著經(jīng)濟發(fā)展越來越相對缺乏；

(2)報酬遞減性。城市土地上的建設樓層超過一定限度，投資利潤將持續(xù)下降；

(3)儲蓄性。城市土地能起到一種儲蓄銀行的作用，一般不會貶值；

(4)區(qū)位性。城市土地的“地段”極其重要，位置常常是決定其租金和價格的關鍵性因素；

(5)交通依賴性。城市土地的交通條件極為重要。

城市土地租金通常有絕對地租和級差地租兩種基本形式。

1.絕對地租

絕對地租是單純由土地所有權引起的。由于我國城市土地屬于國有，任何單位和個人，既使使用最差地段的城市土地也都要向國家繳納地租。目前我國城市收取的土地使用費，就是地租的性質(zhì)。

2.級差地租

級差地租是城市地租的主要形式，它與農(nóng)業(yè)級差地租由土地肥沃程度、位置不同和投資差別所形成的優(yōu)劣等級不同，城市級差地租主要是由土地位置和投資所決定的。城市中的地塊，位于市中心還是市郊，其地租水平有極大差異；而任何地塊又都可以通過基礎設施建設來增加收益，形成級差地租；如果原來的土地區(qū)位優(yōu)勢差距消失了，新的更大范圍的區(qū)位優(yōu)勢差距又會出現(xiàn)。因此，級差地租永遠是城市級差地租的主要形式。根據(jù)區(qū)位和投資的不同，城市級差地租分為兩種：級差地租Ⅰ是由城市土地位置的差異引起的超額利潤，在我國應當完全歸于國家；級差地租Ⅱ是由于國家或企業(yè)在地塊上進行投資使土地增值而形成的。其中由國家投資的部分應當歸于國家。級差地租一般都產(chǎn)生于土地經(jīng)營的壟斷特點。

城市級差地租可以分為宏觀和微觀兩個層次：

(1)宏觀層次的級差地租是從城市在全國分布中的比較而論的，包括以位置差異為基礎形成的城市區(qū)位級差地租、由產(chǎn)業(yè)投資與公共設施投資因素綜合形成的城市功能級差地租和依賴城市規(guī)模經(jīng)濟集聚的“自然力”形成的城市規(guī)模級差地租。

(2)微觀層次的級差地租主要指一個城市內(nèi)部的級差地租，一般按形成要素分為區(qū)位、產(chǎn)業(yè)和公共投入部分，與經(jīng)濟高位區(qū)(市中心、副中心、商業(yè)繁華街等)的距離是城市內(nèi)部綜合級差地租形成的重要因素。

在完善的市場經(jīng)濟條件下，城市級差地租的存在會使各類選址形成自由競爭，從而導致效益最高的單位占據(jù)市中心位置，效益比較高的單位占據(jù)市中心以外的位置，而效益較差的產(chǎn)業(yè)和居民區(qū)則處于接近市郊的地帶。

租金標準具有以下特點：

(1)以同一類型的房屋平均租價水平，即租金基數(shù)為基礎，再結(jié)合房屋的自身特點調(diào)整租價后的標準。

(2)租金標準雖然以價值為基礎制定，但更多地考慮了房屋的使用價值。

(3)租金標準在一定程序上反映了房屋供求關系。租金標準一般由房屋的租金系數(shù)和調(diào)劑因素兩部分構成。

房租改革應以住房租金的構成因素為基礎。它是確定住房租金的依據(jù)，不同的構成因素，形成不同的租金標準。租金標準有：

(1)商品房租。即住房的理論價格，它是體現(xiàn)住房的商品價值的租金，由折舊費、維修費，管理費、稅金、投資利息、保險費。地租、利潤等八項因素構成。這種租金標準不僅能實現(xiàn)住房的擴大再生產(chǎn)，而且能使經(jīng)營者獲得一定利潤而提高住房經(jīng)營的活力。

(2)市場租金。是在商品租金的基礎上，反映住房供求關系而出現(xiàn)的一種租金。這個租金圍繞著商品租金上下波動，從而調(diào)節(jié)住房供求關系。當市場上住房緊缺時，它的價格可以高于它的價值，從而起到限制消費，促進生產(chǎn)的作用；當市場上住房過剩，它的價格可以低于它的價值，從而達到刺激消費，限制生產(chǎn)的目的。因此，市場租金主要是在一定時期內(nèi)，起調(diào)節(jié)生產(chǎn)和消費的作用，從而達到供需的相對平衡。

(3)成本租金。體現(xiàn)住房價值的最低經(jīng)濟界限，它由折舊費，維修費，管理費、投資利息、稅金等五項因素構成。成本租金只能實現(xiàn)住房的簡單再生產(chǎn)。

(4)決策租金。是國家根據(jù)當時的政治、經(jīng)濟的需要，職工的承受能力或其他因素而決定實際執(zhí)行的租金。決策租金根據(jù)政策的變化而變化，可高可低。目前的低房租可以說是國家福利政策下的決策租金。又如煙臺市在住房改革中測算出的(1987年)成本月租金每平方米為1.53元。市政府考慮到財政、企業(yè)、個人的承受能力；確定月租金1.17元，為成本租金的83.7%。目前試點城市實施的準成乍租金，實際上也是決策租金的一種。

各類住房租金標準與人們對住房的需求千子接關系，租金標準越高，人們對住房的需求越低，租金的標準越低，人們對住房的需求越高。我們要正確運用租金標準這個經(jīng)濟杠桿爭調(diào)節(jié)人們對住房的需求。

租金房價比規(guī)律性

不論人們發(fā)沒發(fā)現(xiàn)，認不認識，信不信服，房價和房租不論何時都有一個比例，也就是房價房租比。這是個規(guī)律性的東西，什么是規(guī)律呢，簡單說：規(guī)律就是“自然界和社會諸現(xiàn)象之間必然、本質(zhì)、穩(wěn)定和反復出現(xiàn)的關系?！?h3 class="title-text">租金房價比計算公式

租金房價比，指每平方米的房價與每平方米的月租金之間的比值，大致反映了房屋以出租方式取得的投資回報。不過一般來說，大都習慣于使用房價租金比。（較長時間的參數(shù)還涉及到精算問問題。精算是運用統(tǒng)計、辯證方法同未來打交道的較為精確的數(shù)學。）

租金房價比界定指標

一般情況下，若要滿足正常投資回報要求，房價租金的比值為180-240.如果房價租金比超過240，靠房租需要超過20年才能回收本金，外加房屋折舊、修繕費用，最終回收時間可能超過30年，說明該區(qū)域房產(chǎn)投資價值非常小，房價高估泡沫非常嚴重；如果低于180，說明該區(qū)域投資潛力較大。