代建工程

采用設計·施工或EPC交鑰匙承發(fā)包模式的優(yōu)點是：使用一個承包商對整個項目負責，避免了設計和施工的矛盾，減少項目的成本和工期。在選定承包商時，把設計方案的優(yōu)劣作為主要的評標因素，保證業(yè)主得到高質(zhì)量的工程項目。業(yè)主可得到早期的成本保證。其缺點是：業(yè)主無法選擇設計人員；設計可能會受到施工者利益的影響，由于主要風險均由承包商承擔，因而可能工程的造價較高。

工程項目委托管理(托管)模式，指工程項目管理企業(yè)受業(yè)主委托，按合同約定，代表業(yè)主對工程項目的組織實施進行全過程或若干階段的管理與服務。

政府投資項目代建制的實施，使項目管理分為了兩個層次，即代建管理和施工管理，政府工程合同保證相應分為代建合同保證和施工合同保證。我國"代建制"試點中的三種合同模式從我國各地進行代建制試點的情形看，在采用招標方式選定代建單位之后，都需要與代建單位簽訂"代建合同"，明確規(guī)定代建單位的權利義務和責任，"代建合同"成為監(jiān)督、考核、評價代建活動和對代建單位進行獎懲的依據(jù)?？梢哉f，代建制就是一種合同制。

代建合同有三種模式。

代建工程“委托代理合同”模式

上海、廣州、海南的代建制試點采用這種模式。在政府投資主管部門下面，設立具有法人資格的建設工程"項目法人"，或者指定一個部門作為"項目業(yè)主"，由"項目法人"（或"項目業(yè)主"）采用招標投標方式選定一個工程管理公司作為"代建單位"，再由"項目法人"（或"項目業(yè)主"）作為委托方，與"代建單位"（受托方）簽訂"代建合同"。

此"委托代理合同"模式的實質(zhì)，是委托代建單位對項目工程建設施工進行專業(yè)化組織管理，并代理委托方采用招標方式簽訂建設工程承包、監(jiān)理、設備采購等合同。

特點：項目建成后的"使用單位"不是"合同當事人"；項目投資資金的管理權仍然掌握在投資人（"項目法人"、"項目業(yè)主"）的手中。

優(yōu)點：可以實現(xiàn)防止公共工程招標中的腐敗行為和對公共工程建設的專業(yè)化管理的政策目的。

缺點一：相當于政府投資主管部門自己作為建設單位"包攬"項目工程建設，然后將項目工程"分配"（"劃撥"）給使用單位，將"政府投資"變成了"公房分配"，不符合改革政府投資體制的政策目的。

缺點二：使用單位不是"合同當事人"，難以發(fā)揮使用單位的積極性，甚至使用單位不予協(xié)助、配合，增加工程建設中的困難。

代建工程“指定代理合同”模式

重慶、寧波、廈門和貴州代建制試點采用這種模式。政府投資主管部門采用招標投標方式選定一個項目管理公司作為代建單位，由作為"代理人"的該代建單位，與作為"被代理人"的使用單位簽訂"代建合同"。

此"指定代理合同"模式的實質(zhì)是政府投資主管部門指定代建單位作為使用單位的代理人，對項目工程建設施工進行專業(yè)化組織管理，并代理使用單位采用招標方式簽訂建設工程承包、監(jiān)理、設備采購等合同。

特點：投資人（"政府投資主管部門"）不是"合同當事人"；投資和資金的管理權掌握在使用單位手中。

優(yōu)點：可以實現(xiàn)防止公共工程招標中的腐敗行為和實現(xiàn)公共工程建設的專業(yè)化管理的政策目的。

缺點一：投資和資金的管理權仍然掌握在使用單位手中，實際上未對現(xiàn)行投資體制進行任何改革。

缺點二：投資人（"政府投資主管部門"）不是"合同當事人"，政府投資主管部門在選定代建單位后，實際上不可能對項目投資資金的運用和工程建設施工進行有效監(jiān)督。

代建工程“三方代建合同”模式

北京、武漢、浙江代建制試點采用這種模式。政府投資管理部門與代建單位、使用單位簽訂"三方代建合同"。

北京市是由"發(fā)改委"（投資人）選定代建單位，并與代建單位、使用單位簽訂"三方代建合同"；武漢市是由政府指定的"責任單位"（投資人）選定代建單位，并與代建單位、使用單位簽訂"三方代建合同"；浙江省是由"政府投資綜合管理部門"（投資人）選定代建單位，并與代建單位、使用單位簽訂"三方代建合同"。"三方代建合同"，除規(guī)定代建單位的權利、義務和責任外，還明確規(guī)定了"政府主管部門"的權限和義務：對代建單位（受托人）的監(jiān)督權、知情權；提供建設資金的義務。"使用單位"的權利和義務：對代建單位（代理人）的監(jiān)督權、知情權，對所建設完成的工程和采購設備的所有權；協(xié)助義務、自籌資金供給義務。

優(yōu)點：可以發(fā)揮三方當事人的積極性，實現(xiàn)三方當事人的相互制約。可以防止公共工程招標中的腐敗行為，實現(xiàn)對公共工程建設施工和項目投資資金的專業(yè)化管理，保證工程質(zhì)量和投資計劃的執(zhí)行，實現(xiàn)政府投資體制改革的政策目的。三種合同模式的差別"三方代建合同"模式，與第一種"委托代理合同"模式和第二種"指定代理合同"模式的差別，集中體現(xiàn)在代建單位的"權限"上2100433B

代建工程賬戶設置

房地產(chǎn)企業(yè)代建工程的核算除了用到“主營業(yè)務收入”、“主營業(yè)務成本”、“銀行存款”、“原材料”等賬戶外，還用到兩個專門賬戶：“工程施工”、“工程結算”。

“工程施工”是用來核算企業(yè)實際發(fā)生的合同成本和合同毛利，它可按建造合同分別合同成本和合同毛利進行明細核算，該賬戶期末余額一般在借方，表示企業(yè)尚未完工的建造合同成本和合同毛利。

“工程結算”是核算企業(yè)根據(jù)建造合同約定向業(yè)主辦理結算的累計金額，該賬戶可按建造合同進行明細核算。期末余額一般在　貸方反映企業(yè)尚未完工建造合同已辦理結算的累計金額。當合同完工時，應將該賬戶的余額與相關工程的工程施工賬戶相對沖。

代建工程賬務處理

同一會計年度完工的建造合同在施工過程中，當企業(yè)發(fā)生支出時：

借：工程施工——合同成本

貸：原材料、應付職工薪酬等賬戶

與委托方進行結算時：

借：應收賬款

貸：工程結算

建造合同完工時：

借：主營業(yè)務成本

工程施工——合同毛利

貸：主營業(yè)務收入

借：工程結算

貸：工程施工

1、代建工程跨年度，建造結果能可靠估計的。在施工過程中，當企業(yè)發(fā)生支出時，按照實際發(fā)生額，

借：工程施工——合同成本

貸：原材料、應付職工薪酬等賬戶

當企業(yè)向業(yè)主辦理價款結算時，按照結算金額，

借：應收賬款

貸：工程結算

資產(chǎn)負債表日，確認收入和費用時：

首先計算出完工進度，然后按照上述公式計算出當期應確認的收入、費用和毛利，會計分錄如下：

借：主營業(yè)務成本

工程施工——合同毛利

貸：主營業(yè)務收入

當合同總成本大于總收入時，按計算的金額，

借：資產(chǎn)減值損失

貸：存貨跌價準備

合同完工時；

當期確認的合同收入=合同的總收入—以前年度累計確認的收入

當期確認的合同費用=合同的總成本—以前年度累計確認的成本

當期確認的毛利=當期的合同收入—當期的合同費用

會計分錄如下：

借：主營業(yè)務成本

工程施工——合同毛利

貸：主營業(yè)務收入

借：工程結算

貸：工程施工

把計提的預計損失轉入主營業(yè)務成本

借：存貨跌價準備

貸：主營業(yè)務成本

2、建造結果不能可靠估計的。在施工過程中，當企業(yè)發(fā)生支出時，按照實際發(fā)生額，

借：工程施工——合同成本

貸：原材料、應付職工薪酬等賬戶

當企業(yè)向業(yè)主辦理價款結算時，按照結算金額，

借：應收賬款

貸：工程結算

在確認收入時：

借：主營業(yè)務成本(按照實際發(fā)生的支出)

貸：主營業(yè)務收入(按實際收到或預計能收回的金額)

工程施工——合同毛利(兩者差額)

代建工程信息披露

企業(yè)應當在附注中披露與建造合同有關的下列信息：

1、各項合同總金額，以及確定合同完工進度的方法。

2、各項合同累計已經(jīng)發(fā)生成本、累計已確認毛利(或虧損)。

3、各項合同已辦理結算的價款金額。

4、當期預計損失的原因和金額。

預收代建工程款是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代委托單位開發(fā)建設項目，按雙方合同規(guī)定預收委托單位的開發(fā)建設資金。為了核算預收代建工程款，企業(yè)應在“預收帳款”總帳科目下設置“預收代建工程款”細科目。企業(yè)收到委托單位的開發(fā)建設資金，借記“銀行存款”科目，貸記“預收帳款一預收代建工程款”科目；代建工程竣】：驗收移交委托單位時，應按合同規(guī)定的結紅價款，借記“應收帳款”科目，貸記“經(jīng)營收入”科目。同時，將預收的開發(fā)建設資金自“預收帳款—預收代建工程款”科目轉入“應收帳款”科目，借記“預收帳款—預收代建工程款”科目，貸記“應收帳款”科目。 2100433B

開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項代建工程支出和對代建工程分配的開發(fā)間接費用，應記入“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應付賬款——應付工程款”、“庫存材料”、“應付工資”、“開發(fā)間接費用”等賬戶的貸方。同時應按成本核算對象和成本項目分別歸類記入各代建工程開發(fā)成本明細分類賬。代建工程開發(fā)成本明細分類賬的格式，基本上和房屋開發(fā)成本明細分類賬相同。

完成全部開發(fā)過程并經(jīng)驗收的代建工程，應將其實際開發(fā)成本自“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶的貸方轉入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的借方，并在將代建工程移交委托代建單位，辦妥工程價款結算手續(xù)后，將代建工程開發(fā)成本自“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方轉入“經(jīng)營成本”賬戶的借方。

如某開發(fā)企業(yè)接受市政工程管理部門的委托，代為擴建開發(fā)小區(qū)旁邊一條道路。擴建過程中，用銀行存款支付拆遷補償費300 000元，前期工程費 160 000元，應付基礎設施工程款 540 000元，分配開發(fā)間接費用 80 000元，在發(fā)生上列各項擴建工程開發(fā)支出和分配開發(fā)間接費用時，應作如下分錄入賬：

借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本 1080 000

貸：銀行存款 460 000

應付賬款——應付工程款 540 000

開發(fā)間接費用 80 000

道路擴建工程完工并經(jīng)驗收，結轉已完工程成本時，應作如下分錄入賬：

借：開發(fā)產(chǎn)品——代建工程 1080 000

貸：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本 1080 0002100433B

代建工程開發(fā)成本的核算對象，應根據(jù)各項工程實際情況確定。成本項目一般可設置如下幾項：

(l)土地征用及拆遷補償費；

(2)前期工程費；

(3)基礎設施費；

(4)建筑安裝工程費；

(5)開發(fā)間接費。

在實際核算工作中，應根據(jù)代建工程支出內(nèi)容設置使用。