東莞市2020年區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)更新項(xiàng)目成果摘要

區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)是根據(jù)的土地條件、土地利用狀況、土地開發(fā)程度以及房地產(chǎn)市場(chǎng)等方面的實(shí)際情況，綜合劃定市場(chǎng)評(píng)估價(jià)區(qū)片、評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)。其目的是為政府制定相應(yīng)的“三舊”改造政策提供參考，進(jìn)而引導(dǎo)投資方向和土地利用方式，促進(jìn)土地資產(chǎn)的合理配置，提高土地利用效率；同時(shí)為了減少人為干預(yù)協(xié)議出讓價(jià)格，防止國有資產(chǎn)流失，并體現(xiàn)公正、公平原則。 本項(xiàng)目由東莞市自然資源局組織實(shí)施，廣東中地土地房地產(chǎn)評(píng)估與規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司承擔(dān)具體技術(shù)工作。項(xiàng)目遵循《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》（GB/T 18507-2014）《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 18508-2014）等的技術(shù)規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，在劃定的區(qū)片內(nèi)布設(shè)具有代表性的地價(jià)樣點(diǎn)，并選用合適的評(píng)估方法評(píng)估樣點(diǎn)地價(jià)，形成區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)，并編制相應(yīng)地價(jià)修正系數(shù)體系。,區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)是根據(jù)的土地條件、土地利用狀況、土地開發(fā)程度以及房地產(chǎn)市場(chǎng)等方面的實(shí)際情況，綜合劃定市場(chǎng)評(píng)估價(jià)區(qū)片、評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)。其目的是為政府制定相應(yīng)的“三舊”改造政策提供參考，進(jìn)而引導(dǎo)投資方向和土地利用方式，促進(jìn)土地資產(chǎn)的合理配置，提高土地利用效率；同時(shí)為了減少人為干預(yù)協(xié)議出讓價(jià)格，防止國有資產(chǎn)流失，并體現(xiàn)公正、公平原則。 本項(xiàng)目由東莞市自然資源局組織實(shí)施，廣東中地土地房地產(chǎn)評(píng)估與規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司承擔(dān)具體技術(shù)工作。項(xiàng)目遵循《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》（GB/T 18507-2014）《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 18508-2014）等的技術(shù)規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，在劃定的區(qū)片內(nèi)布設(shè)具有代表性的地價(jià)樣點(diǎn)，并選用合適的評(píng)估方法評(píng)估樣點(diǎn)地價(jià)，形成區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)，并編制相應(yīng)地價(jià)修正系數(shù)體系。 2100433B

影響房屋價(jià)格評(píng)估的因素主要有四個(gè)方面，包括區(qū)域因素、房屋因素、市場(chǎng)因素和心理因素。

房屋評(píng)估價(jià)區(qū)域因素

區(qū)域因素：主要包括地段等級(jí)、交通條件、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、未來發(fā)展前景及環(huán)境污染等。其中地段等級(jí)是影響房屋價(jià)格的重要因素。小區(qū)環(huán)境的好壞直接影響著人們的居住品質(zhì)。有一定的綠化、停車位、有公共活動(dòng)場(chǎng)所配套并且整潔干凈的小區(qū)，則有助于房屋價(jià)值的提升。

房屋評(píng)估價(jià)房屋因素

房屋因素：房屋的成新率、樓層、朝向、戶型格局、房屋裝修、燃?xì)鉅顩r、物業(yè)類型、通風(fēng)采光、景觀等。其中對(duì)房屋價(jià)格影響較大的是房屋成新率、樓層、朝向及戶型格局。另外，雖然房屋裝修對(duì)房屋價(jià)格有一定的影響，但是由于每個(gè)人喜好風(fēng)格不同，因此裝修只能在一定程度上給予適當(dāng)考慮。一般來說，裝修5年以上的價(jià)值基本上降為零。此外，房屋的燃?xì)鉅顩r、物業(yè)類型、采光及景觀等，對(duì)房屋價(jià)格都有一定的影響。

房屋評(píng)估價(jià)市場(chǎng)因素

市場(chǎng)因素：房源多，價(jià)格平衡，自然房子要便宜一些；相反，則要貴一些。

房屋評(píng)估價(jià)心理因素

心理因素：購房者的偏好及交易心態(tài)對(duì)二手房的價(jià)格也有較大的影響，如果購房者特別偏好某一區(qū)域的房屋，或者急于買房，那么這些房屋價(jià)格在一定程度上也會(huì)升高。

更新改造措施項(xiàng)目計(jì)劃總投資不足5萬元的，不單獨(dú)作為一個(gè)更新改造措施項(xiàng)目。

順德區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)和水利局公布順德區(qū)2020年房屋租賃市場(chǎng)租金參考標(biāo)準(zhǔn)。順德區(qū)2020年房屋租賃市場(chǎng)租金參考標(biāo)準(zhǔn)包括住宅用房租金指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)、商業(yè)用房（商鋪）租金指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)、商業(yè)用房（專業(yè)市場(chǎng)和商業(yè)城）租金指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)以及工業(yè)用房租金指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。

以順德中心城區(qū)大良街道為例。記者查閱住宅用房租金指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，大良中心城區(qū)東片（云路、南國東路、新桂中路、環(huán)市東路、東樂路、碧溪路）的小區(qū)電梯房租金價(jià)格為32元/平方米，容桂中心城片區(qū)同樣條件的住宅用房租金也是同樣的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。佛山新城所在的樂從鎮(zhèn)，樂從東平地鐵站片和樂從世紀(jì)蓮地鐵站片小區(qū)電梯房租金價(jià)格分別為33元/平方米、34元/平方米。