房地產(chǎn)企業(yè)財稅操作難題精解

前言

第1章增值稅疑難問題精解

1.1房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售使用過的設(shè)備應當交什么稅？

1.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售廢舊物資怎樣納稅？

1.3賣別墅贈汽車怎樣繳納增值稅？

1.4“營業(yè)稅改增值稅”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有何影響？

第2章營業(yè)稅疑難問題精解

2.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與動遷戶進行房產(chǎn)置換，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否繳納營業(yè)稅？

2.2自建房產(chǎn)自用是否繳納營業(yè)稅？誤交營業(yè)稅如何處理？

2.3甲方提供材料與甲方提供設(shè)備怎樣納稅？裝飾勞務清包工稅收政策有何變化？

2.4轉(zhuǎn)讓在建項目怎樣繳納營業(yè)稅？購入在建項目后再投資建設(shè)，建成后銷售怎樣納稅？

2.5房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)后再轉(zhuǎn)讓，有何納稅籌劃技巧？

2.6房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受讓的“生地”，對土地進行一級開發(fā)怎樣納稅？

2.7怎樣判斷營業(yè)稅的價外收費？

2.8委托境外設(shè)計院做設(shè)計是否征收營業(yè)稅？

2.9什么是合作建房？合作建房怎樣繳納營業(yè)稅？

2.10“勞務企業(yè)”應當如何計算繳納營業(yè)稅？

2.11企業(yè)內(nèi)設(shè)機構(gòu)為本單位提供營業(yè)稅應稅勞務是否征收營業(yè)稅？

2.12房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的購房定金是否繳納營業(yè)稅？

2.13房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的“買一贈一”銷售折讓、銷售退回怎樣繳納營業(yè)稅？

2.14房產(chǎn)租賃的營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間如何確定？

2.15企事業(yè)單位取得的拆遷補償收入是否繳納營業(yè)稅？

2.16在1日城改造中，企業(yè)取得的政策性搬遷收入怎樣納稅？

2.17房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)怎樣利用融資性售后回租擴大融資渠道？

2.18怎樣判定營業(yè)稅合法有效憑證？

2.19房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房產(chǎn)兼營裝修勞務，如何計算其營業(yè)稅？

2.20房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自營工程是否繳納建筑業(yè)營業(yè)稅？

2.21房地產(chǎn)評估增值是否繳納營業(yè)稅？

2.22物業(yè)管理公司可否差額交營業(yè)稅？

2.23關(guān)聯(lián)企業(yè)無息借款是否應當調(diào)增利息收入，征收營業(yè)稅？

2.24非金融企業(yè)統(tǒng)借統(tǒng)還，總公司向子公司收取利息是否征收營業(yè)稅？

2.25單位或個人購置房產(chǎn)再出售可否差額納稅？以什么作扣除憑證？

2.26納稅人銷售自產(chǎn)貨物同時提供建筑勞務的，怎樣納稅？

2.27企業(yè)無力償還借款，抵押的房產(chǎn)被金融企業(yè)收走抵債，企業(yè)是否繳納營業(yè)稅？

2.28扣繳境外單位或個人的營業(yè)稅在哪里繳納？

2.29建筑業(yè)企業(yè)收到的預收款是否繳納營業(yè)稅？

2.30房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受建筑業(yè)的假發(fā)票是否補交建筑業(yè)營業(yè)稅？

2.31有分包工程的項目，施工企業(yè)怎樣計算及繳納營業(yè)稅？

2.32企業(yè)按城市規(guī)劃要求，直接把土地轉(zhuǎn)讓給用地單位怎樣征稅？

2.33外商投資企業(yè)是否繳納附加稅？

2.34房地產(chǎn)開發(fā)公司為促銷在售出購房時可抵房款的VIP卡，是否繳納營業(yè)稅？

2.35房地產(chǎn)開發(fā)公司受托代建房屋，如何繳納營業(yè)稅？

2.36房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自建的房產(chǎn)對外捐贈是否征收營業(yè)稅？

2.37房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資政府土地改造項目獲得的收益是否繳納營業(yè)稅？

第3章土地增值稅疑難問題精解

3.1我國開征土地增值稅的目的是什么？怎樣界定土地增值稅的納稅人和征收范圍？

3.2如何確認土地增值稅的收入總額？

3.3計算增值額時允許扣除的項目包含哪些內(nèi)容？怎樣計算房地產(chǎn)開發(fā)費用？

3.4土地增值稅清算有哪些具體要求？開發(fā)費用中利息支出應當怎樣計算？

3.5房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售保障性住房取得的收入，是否預征土地增值稅？

3.6房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅的清算過程中承擔什么責任？

3.7應當如何確定土地增值稅的清算單位？

3.8土地增值稅清算時應當報送哪些資料？

3.9土地增值稅清算前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何做好準備工作？

3.10房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅在什么情況下應當核定征收？

3.11什么是普通標準住宅，企業(yè)出售普通標準住宅怎樣享受土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策？

3.12房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造普通標準住宅，怎樣定價可以免交土地增值稅？

3.13國家征用、收回房地產(chǎn)有何稅收優(yōu)惠？

3.14以土地（房地產(chǎn)）投資聯(lián)營有何稅收優(yōu)惠政策？

3.15房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在建工程投資怎樣繳納土地增值稅？

3.16怎樣利用增加裝修成本的方法降低土地增值稅？

3.17房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)怎樣核算管理費用可以降低土地增值稅？

3.18為建造開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的借款利息怎樣扣除可以降低土地增值稅的稅負？

3.19轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)與合作建房在繳納土地增值稅時有何差別？

3.20房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓在建項目與轉(zhuǎn)讓股權(quán)在納稅方面有什么區(qū)別？

3.21企業(yè)以換取房產(chǎn)為目的，將土地使用權(quán)投資到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是否征收土地增值稅，還涉及哪些稅收？

3.22新設(shè)立的房地產(chǎn)企業(yè)怎樣確定籌建期？

3.23土地是否應當開發(fā)后再轉(zhuǎn)讓？開發(fā)后再轉(zhuǎn)讓對土地增值稅納稅效果有什么不同？

3.24房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準備利用已經(jīng)征用的土地建造賓館，怎樣操作可以降低稅費支出？

3.25土地出讓金返還怎樣進行會計處理可以節(jié)稅？

3.26為了降低土地增值稅，怎樣控制房地產(chǎn)開發(fā)成本？

3.27長期虧損的企業(yè)怎樣利用企業(yè)重組降低土地增值稅？

3.28分期開發(fā)提高開發(fā)項目容積率的方法有哪些？

3.29房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房自用后再轉(zhuǎn)讓，可否享受附加扣除？

3.30房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅時，已經(jīng)繳納的印花稅可否扣除？

3.31土地增值稅清算時，不同項目的盈虧可否相互抵消？

3.32吸收投資取得的土地使用權(quán)，土地增值稅清算時如何確定土地成本？

3.33與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的地方教育費附加在計算土地增值稅時可否扣除？

3.34房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代地方政府收取的費用是否征收土地增值稅？

3.35出售小產(chǎn)權(quán)房是否繳納土地增值稅？

3.36土地增值稅清算時，公共配套設(shè)施費如何處理？

3.37已經(jīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本的利息支出在計算土地增值稅時如何扣除？

3.38房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房無償贈送給個人是否征收土地增值稅？

3.39計算土地增值稅時，小區(qū)內(nèi)的道路、綠地以及公共配套設(shè)施占地成本可否計入“房地產(chǎn)開發(fā)成本”？

3.40開發(fā)小區(qū)內(nèi)與市內(nèi)主干線相接的道路、給排水管線、煤氣管網(wǎng)、供暖管線的成本可否扣除？

3.41房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有何稅收操作技巧？

3.42已經(jīng)計入開發(fā)成本的土地閑置費在計算土地增值稅時可否扣除？

3.43企業(yè)整體股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否征收土地增值稅？

第4章城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅疑難問題精解

4.1《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》修改后，城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人是如何界定的？

4.2采摘、觀光農(nóng)業(yè)使用的土地是否繳納城鎮(zhèn)土地使用稅？

4.3商品房項目中配套建造的保證性住房可否免征城鎮(zhèn)土地使用稅？

4.4單獨建造的地下建筑物如何征收城鎮(zhèn)土地使用稅？

4.5如何確定耕地占用稅的納稅人和征稅范圍？

4.6房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)租用集體土地進行房地產(chǎn)開發(fā)，是否繳納城鎮(zhèn)土地使用稅？

4.7轉(zhuǎn)讓取得的填海整治的土地，可否免征城鎮(zhèn)土地使用稅？

4.8房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得了土地使用權(quán)后，只對一部分土地進行開發(fā)，怎樣繳納城鎮(zhèn)土地使用稅？

4.9房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得毛地，自行進行土地一級開發(fā)，城鎮(zhèn)土地使用稅納稅從何時開始？

4.10開發(fā)項目房產(chǎn)售完之后，房地產(chǎn)企業(yè)是否還要就小區(qū)內(nèi)的道路綠地等占地繳納城鎮(zhèn)土地使用稅？

4.11土地征用后一直被用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，是否要繳納土地使用稅？

4.12取得土地使用權(quán)后，閑置沒開發(fā)的土地是否繳納城鎮(zhèn)土地使用稅？

4.13繳納了耕地占用稅之后是否還繳納城鎮(zhèn)土地使用稅？

第5章房產(chǎn)稅疑難問題精解

5.1如何界定房產(chǎn)稅的納稅義務人？

5.2房產(chǎn)稅以房產(chǎn)為征稅對象，請問，應稅的“房產(chǎn)”應如何界定？

5.3房產(chǎn)稅征收的具體范圍怎樣解釋？

5.4企業(yè)自用的房產(chǎn)，土地使用權(quán)的價值與房產(chǎn)和建筑物的價值應當如何進行賬務處理？

5.5房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是怎樣規(guī)定的？

5.6根據(jù)新稅收政策規(guī)定，容積率小于0.5，怎樣繳納房產(chǎn)稅？

5.7樓房內(nèi)的電梯、中央空調(diào)是否征收房產(chǎn)稅？

5.8房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成待售的商品房是否繳納房產(chǎn)稅？

5.9建筑工地的臨時性房屋是否征收房產(chǎn)稅？

5.10具備房屋功能的地下建筑是否征收房產(chǎn)稅？

5.11住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的會所、文體場館、幼兒園等如何征收房產(chǎn)稅？

5.12更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施后的房產(chǎn)如何計征房產(chǎn)稅？

5.13企業(yè)自有房屋裝修費用是否計入房產(chǎn)原價征收房產(chǎn)稅？

5.14對經(jīng)營公租房有何稅收優(yōu)惠政策？

5.15怎樣核算房屋和建筑物，可以降低房產(chǎn)稅？”

5.16企業(yè)新購置的房產(chǎn)，何時起繳納房產(chǎn)稅？

5.17倉庫出租與倉儲在房產(chǎn)稅繳納方面有何區(qū)別？

5.18承租的商場向業(yè)主轉(zhuǎn)租是否繳納房產(chǎn)稅？

5.19部隊將空余房產(chǎn)出租是否征收房產(chǎn)稅？

5.20投資聯(lián)營的房產(chǎn)如何征收房產(chǎn)稅？

5.21企業(yè)出租的房產(chǎn)，因租金偏低就必須按房產(chǎn)余值征收房產(chǎn)稅嗎？

5，22企業(yè)將開發(fā)的商品房裝修成售樓部、樣板房使用，是否繳納房產(chǎn)稅？

5.23估價入賬的房產(chǎn)，如何計征房產(chǎn)稅？

5.24用開發(fā)的房產(chǎn)辦理銀行抵押貸款，抵押的房產(chǎn)是否繳納房產(chǎn)稅？

5.25房產(chǎn)評估增值部分是否繳納房產(chǎn)稅？

5.26工程尚未決算，已經(jīng)開始使用的房產(chǎn)如何繳納房產(chǎn)稅？

5.27物業(yè)管理用房是否繳納房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅？

5.28企業(yè)使用人防工程或者將人防工程出租是否繳納房產(chǎn)稅？

5.29出租商鋪免租期內(nèi)由誰繳納房產(chǎn)稅？

……

第6章契稅疑難問題精解

第7章印花稅疑難問題精解

第8章企業(yè)所得稅疑難問題精解

附錄2100433B

《房地產(chǎn)企業(yè)財稅操作難題精解》為解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在日常會計核算、納稅實務中遇到的疑難問題而作，囊括了房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中所涉及的所有稅種。將納稅實務與會計核算相結(jié)合，財稅法規(guī)與案例剖析相結(jié)合，納稅籌劃與稅務機關(guān)認可相結(jié)合，財稅操作與基礎(chǔ)理論、政策法規(guī)相結(jié)合，具有較強的實用性和可操作性，是一本房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理、會計核算、納稅操作的實用寶典。

《房地產(chǎn)企業(yè)財稅操作技巧》從房地產(chǎn)企業(yè)財稅操作實務出發(fā)，緊密結(jié)合新一輪稅制改革的政策法規(guī)，深入淺出地講解房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃，把納稅籌劃的方法貫徹到房地產(chǎn)經(jīng)營管理的各個環(huán)節(jié)，體現(xiàn)在房地產(chǎn)會計核算的賬務處理中，落實到房地產(chǎn)各個稅種的納稅申報上，從而使房地產(chǎn)企業(yè)高管層的節(jié)稅期望得以實現(xiàn)，納稅籌劃方案真正落到實處。《房地產(chǎn)企業(yè)財稅操作技巧》是房地產(chǎn)企業(yè)高管人員、財會工作者和稅務經(jīng)理的專業(yè)用書，也可作為房地產(chǎn)、建筑等專業(yè)本科生和相關(guān)專業(yè)研究生的教材。

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《陽光財稅叢書:房地產(chǎn)企業(yè)財稅處理技巧》根據(jù)最新頒布稅收政策與會計準則等法律法規(guī)，分別從營業(yè)稅、增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅等角度深度解析房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策和涉稅處理技巧，并通過大量案例解讀房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃操作技巧。

節(jié)稅實戰(zhàn)涵蓋經(jīng)典的涉稅處理技巧與節(jié)稅實戰(zhàn)案例，挖掘房地產(chǎn)業(yè)涉稅操作技巧，揭示稅收籌劃規(guī)律，具有一定的前瞻性。

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蔡昌，著名財稅專家，中央財經(jīng)大學稅務學院稅務管理系主任，中國第一位稅務會計與稅務籌劃方向博士，中國社會科學院經(jīng)濟學博士后，《陽光財稅叢書》編委會主任，創(chuàng)立“稅收籌劃八大規(guī)律”，是國內(nèi)稅收籌劃領(lǐng)域的領(lǐng)軍人物，中央財經(jīng)大學MBA、MPACC《稅收籌劃》課程主講教授，北京大學、清華大學、上海交通大學、中山大學財務總監(jiān)班客座教授。兼任北京中經(jīng)陽光稅收籌劃事務所首席專家，北京匯泰鵬輝稅務師事務所顧問，享有“稅收籌劃界的丹青妙手”之盛譽。主持中國博士后科學基金項目《和諧社會下的稅收契約優(yōu)化問題研究》，在《人民日報》、《稅務研究》發(fā)表文章100余篇，出版著作30余部，作品入選《中華文庫》、《中國會計年鑒》、《中國財政金融大典》等國家文庫。

劉玉章，我國著名財稅籌劃專家，高級會計師、注冊會計師?，F(xiàn)受聘擔任世界稅收聯(lián)合會財稅研究員，中央財經(jīng)大學財經(jīng)研究院客座教授．財政部科研所培訓中心兼職教授，北京劉玉章財稅顧問有限公司總裁。長期從事財務會計、審計稽核等業(yè)務工作，置身于財會稅收理論研究，始終站在財經(jīng)工作的第一線，從事過多種行業(yè)的財務會計工作，具有深湛的財會理論基礎(chǔ)，廣泛的財經(jīng)法規(guī)知識積累，豐富的財會工作實踐經(jīng)驗。參與了《企業(yè)所得稅法》的研究、制定工作。出版了《房地產(chǎn)企業(yè)財稅操作技巧》、《企業(yè)所得稅匯算清繳方略》、《企業(yè)所得稅法解讀與應用實務》、《土地增值稅清算大成》、《稅務會計》等多部著作。