房地產業(yè)前景

1、城市化水平走勢穩(wěn)步提高，形成對房屋越來越高的需求。2010年城市人口達6.1億，每年需新建住宅3.27億㎡；

2、人口流動增加形成對住宅的需求；

3、居民消費水平的提高；

4、城市的舊城改造，增加居民對住宅的要求；

5、深化改革與市場發(fā)展的促進對住宅的需求。 建筑業(yè)是屬于第二產業(yè)，屬于物質生產部門，從事勘察、設計、施工、安裝、維修等生產過程，它的生產結果就是建筑物和構筑物。房地產業(yè)則兼開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務等多種性質，屬于第三產業(yè)。一般從事房地產開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)和組織稱為開發(fā)商，從事房屋建設和設備安裝的企業(yè)稱為建筑商和承包商。在項目開發(fā)建設活動中，房地產企業(yè)和建筑業(yè)往往形成甲方和乙方的密切合作關系。

2014年9月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布70個大中城市的房價數(shù)據(jù)，8月，新建住宅平均同比上漲0.54%，二手房住宅平均同比上漲0.11%。也就是說，本輪房價接近跌回一年前，按照目前的下調趨勢，房價將在9月份跌回一年前。

一 中國房地產業(yè)的發(fā)展水平

房地產業(yè)作為國民經(jīng)濟新的增長點，為中國經(jīng)濟的快速增長做出了貢獻。據(jù)有關部門的統(tǒng)計，2003年直接拉動GDP增長1.3個百分點，間接拉動0.6～1.2個百分點。2003年中國房地產業(yè)在開發(fā)投資高速增長中，供銷兩旺，供求總量基本平衡，供應結構漸趨合理，價格走勢平穩(wěn)的良好勢頭。城鎮(zhèn)居民人均居住面積從1978年的3.6平方米提高到2003年的11.4平方米。2003年1～9月份房地產開發(fā)完成投資6495億元，同比增長32.8%，高于固定資產投資增幅（31.4%）1.4個百分點，占同期固定資產投資的25.1%。商品房施工面積增長27.8%，其中，新開工面積增長30.4%。購置土地面積23082萬平方米，同比增長44.7%，增幅平穩(wěn)下降。土地開發(fā)面積11368萬平方米，同比增長38.9%，與前兩年增幅持平。商品房竣工面積增長34.9%，銷售面積增長35.9%。銷售面積增幅大于同期竣工面積增幅1個百分點。通過2003年12月“國房景氣指數(shù)”所屬的八個分類指數(shù)的走勢與10月相較，房地產市場呈現(xiàn)2升6降的格局。其中，竣工面積、土地開發(fā)面積、商品房平均銷售價格、土地轉讓收入、商品房空置面積和資金來源分類指數(shù)呈現(xiàn)下降趨勢；房地產開發(fā)投資、新開工面積分類指數(shù)繼續(xù)保持上揚勢頭?？梢哉f，中國房地產市場總體上是健康的。但是，需要注意的是，在房地產業(yè)發(fā)展中仍然還存在一些不利因素，表現(xiàn)在以下幾個方面。

二 中國房地產業(yè)發(fā)展主要問題

①資源的浪費與流失。由于開發(fā)失控和無序發(fā)展，導致土地資源的大量浪費和國有資產的大量流失。1992～1993年的“開發(fā)區(qū)熱”和“房地產熱”高潮時全國形形色色的開發(fā)區(qū)達上萬個，規(guī)劃占地1.5萬平方公里，相當于全國當時的城市建成區(qū)總面積，而真正實現(xiàn)有效開發(fā)利用的僅為2%左右。

②商品房空置量增加，而且正在進一步擴大。僅1993年底商品房空置面積達到5000萬平方米，此后這一指標持續(xù)上升，2000年達9000萬平方米。截止到2003年11月底商品房空置面積已突破1億平方米，同比增長6.5%，其中，空置一年以上商品房面積為4220萬平方米。國際慣例商品房的空置率一般是控制在10%左右，而中國房地產開發(fā)的空置房已超過了這個指標。雖然建設部領導多次強調消化空置房，許多地區(qū)空置房也有些下降，但總的情況來看，中國的空置商品房仍然繼續(xù)上升，現(xiàn)已接近20%。

③房地產開發(fā)中的短期行為，對生態(tài)環(huán)境造成破壞。開發(fā)單位片面追求經(jīng)濟效益，致使建筑密度過高、容積率過高，缺少綠色空間，一些房地產開發(fā)建設忽視對生態(tài)環(huán)境的保護與建設。

④房地產業(yè)發(fā)展與金融業(yè)關系尚未理順，房地產開發(fā)缺乏穩(wěn)定的資金來源。房地產金融基礎體系欠完備，國外發(fā)達市場經(jīng)濟國家住房消費信貸一般占到整個房地產信貸總額的70%左右，而我國消費信貸占房地產信貸的比例不到10%，僅占銀行全部貸款總量的1%。實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展是中國房產業(yè)面臨的一項戰(zhàn)略任務。

三 中國房地產業(yè)的可持續(xù)性分析

可持續(xù)發(fā)展的核心是“資源在當代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配”。因此，房地產業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，就是既要滿足當代人對房地產的各種需求，又要合理利用土地資源，保護生態(tài)環(huán)境，為后代人的生產生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件。房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展應把房屋、業(yè)主和環(huán)境三要素作為一個整體，重視對自然資源的使用和保護，爭取實現(xiàn)向自然的索取與對自然的回報之間的平衡。其目標包括：房地產業(yè)的發(fā)展既要與整個國民經(jīng)濟的整體發(fā)展相協(xié)調，也要與地方區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展相協(xié)調；房地產業(yè)的發(fā)展要與人口發(fā)展、環(huán)境發(fā)展、資源利用相協(xié)調；房地產業(yè)的發(fā)展既要滿足當代社會的需求，還要考慮后人開發(fā)的余地，決不能進行掠奪性開發(fā)；房地產業(yè)的發(fā)展要使開發(fā)效益與資金效益得到較好的協(xié)調。從而實現(xiàn)土地資源的永續(xù)利用、住宅業(yè)的穩(wěn)定協(xié)調發(fā)展、房地產市場完善與人居環(huán)境的改善等多方面目標和要求。從而,推進中國房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

①合理利用土地資源，避免浪費。土地資源是房地產業(yè)發(fā)展的命脈。但土地資源是有限的，不可再生的。土地資源的永續(xù)利用是實現(xiàn)房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展的物質基礎，也是房地產市場發(fā)展與人居環(huán)境改善的基本前提，對于有限的土地資源，要按照可持續(xù)原則開發(fā)利用。在中國的城市化進程中，房地產開發(fā)通常是對城市邊緣土地進行開發(fā)，因此要注意保護好這一地區(qū)的農用地，防止過多的農用地成為城市建設用地。農地轉變?yōu)榉寝r用地必須符合土地利用規(guī)劃的規(guī)定，有關的政府部門應該嚴格把關。對于已經(jīng)成為城市建設用地的農用地，要提高其使用效率。嚴格執(zhí)行《城市房地產管理法》有關規(guī)定，即對未投資開發(fā)或投資未達到一定比例的土地，嚴禁轉讓；在一定時間內不進行投資的，政府應無償收回，從根本上抑制炒地皮、哄抬地價現(xiàn)象的發(fā)生。要根據(jù)城市規(guī)劃，對各類用地及郊區(qū)新入市的農用地合理配置，以實現(xiàn)土地資源高效配置。

②重視環(huán)境保護，維護生態(tài)平衡。房地產業(yè)發(fā)展要與人口發(fā)展、環(huán)境發(fā)展、資源利用相協(xié)調。生態(tài)保護水平的差異，將會極大地影響房地產的價值，房地產生態(tài)價值的實現(xiàn)是房地產可持續(xù)發(fā)展的必然要求。因此，要在開發(fā)的同時做好生態(tài)環(huán)境的保護和建設，使房地產業(yè)成為城市生態(tài)經(jīng)濟的有機組成部分。在開發(fā)的過程中要做好生態(tài)環(huán)境的保護和建設，塑造環(huán)境優(yōu)美、和諧的社區(qū)。在2003年9月中國房地產業(yè)協(xié)會城市開發(fā)專業(yè)委員會在北京珠江國際城舉辦的“房地產文化研討會”上，專家學者們一直認為，21世紀的房地產競爭已經(jīng)逐漸上升到文化競爭，在知識經(jīng)濟條件下，文化力比政治力和技術力對房地產業(yè)的作用更持久，更廣泛，更深遠。

③完善房地產金融體系，建立和發(fā)展房地產金融二級市場。長期以來金融信貸一直是制約房地產業(yè)發(fā)展的關鍵因素，房地產業(yè)進一步發(fā)展一直面臨資金來源、期限錯配、資金流動性等的約束。為實現(xiàn)房地產業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，必須完善房地產金融體系，著手研究建立住房抵押貸款二級市場，實現(xiàn)抵押貸款的證券化，將一、二級市場作為一個整體納入金融大循環(huán)，打通房地產市場與資本市場的聯(lián)系。根據(jù)統(tǒng)計，世界個人住房貸款占全社會貸款比為20%，但我國卻只有1.6%。鑒于我國房地產業(yè)有效需求不足的現(xiàn)狀，房地產金融信貸應更多地向消費信貸轉移，實現(xiàn)房地產業(yè)的生產——消費的良性循環(huán)。

④加快制度創(chuàng)新和科技創(chuàng)新。第一，長期以來，中國過分注重對增量房地產征稅，而忽視了對存量房地產征稅。優(yōu)化稅收結構是房地產可持續(xù)發(fā)展的源泉。第二,企業(yè)在觀念、產品方面的創(chuàng)新。不能片面追求環(huán)境、降低容積率、人均居住用地超過規(guī)范要求。房地產業(yè)必須進行環(huán)境成本核算。由于中國執(zhí)行的是土地資源無價或低價、產品高價的價格政策，壓制了資源再生產活動的積極性，刺激了人們對土地的消費需要，乃至浪費。因此，實現(xiàn)房地產業(yè)從粗放型向集約型的轉變。第三,是消費觀念的創(chuàng)新。受傳統(tǒng)觀念的影響，住房消費往往有梯度消費意識和借貸消費意識，導致中國房地產市場潛在需求大，有效需求相對不足。因此，更新消費觀念促進潛在需求的轉化，是保證房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展的有效手段。第四,要注意在市場服務領域的創(chuàng)新。實現(xiàn)中介(經(jīng)紀)、物業(yè)管理有新的形式和內容，住房貸款等繁瑣的手續(xù)要簡化、科學、利于操作。第五,中國房地產業(yè)已處于數(shù)量和質量并重的時代，而作為創(chuàng)新主體的企業(yè)要生存并壯大，惟一的出路是創(chuàng)新。

⑤加強對房地產市場的監(jiān)督，健全房地產相關的法律法規(guī)。在促進房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展的過程中，政府有兩件必須要做的事情。一是減少房地產開發(fā)過程中的政府行為，根除腐敗，杜絕暗箱操作，嚴格執(zhí)法，取消不合理收費。二是逐漸完善房地產相關的法律法規(guī)。雖然中國已經(jīng)有《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產法》，實踐證明這兩部法律對于1990年代的房地產市場的規(guī)范起到很好的作用。但是，我們要注意到房地產已步入較為理性發(fā)展的階段，已購土地是否能在兩年內開發(fā)應當由企業(yè)根據(jù)市場狀況自己決定。有些企業(yè)擔心管理部門收回，而不顧市場需求強制性進行開發(fā)投資，把上一輪的過量批地變?yōu)樾乱惠喌倪^量開發(fā)，這種做法勢必帶來不良后果。這就要求政府要盡快修訂相關法律法規(guī)。此外，還要保證房地產法規(guī)與其他法律法規(guī)的協(xié)調配合，要在其他法律法規(guī)中充實有關房地產的內容。

四 中國房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展評價指標體系

房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展評價指標體系是房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展研究中的一項重要的內容，很多專家學者對此進行了探討。評價指標體系大都從人民生活、經(jīng)濟、環(huán)境三個方面進行綜合。根據(jù)胡學鋒（2000）提出的評價指標，人民生活方面主要反映收入增長及人口的增長與房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展的相互促進作用，包括人均居住面積、居民住房成套率、居民居住面積、住房價格收入比、房地產業(yè)從業(yè)人員增長率、銀行住房消費貸款增長率、城鎮(zhèn)人口增長率等7項指標。經(jīng)濟方面反映的是房地產業(yè)與經(jīng)濟發(fā)展之間的協(xié)調性和相互影響，有房地產業(yè)增加值、人均房地產業(yè)環(huán)保增加值、房地產企業(yè)環(huán)?？傎Y產貢獻率、房地產業(yè)增加值占GDP的比重、房地產企業(yè)環(huán)保全員勞動生產率、房地產企業(yè)環(huán)保成本費用利潤率、房地產價格指數(shù)、房地產銀行貸款償還率等8項指標。環(huán)境反映房地產業(yè)的生態(tài)效益，包括全社會房屋使用效率、房地產開發(fā)小區(qū)綠化覆蓋率、建筑垃圾及污水排放量、土地有效利用率、土地開發(fā)面積增長率、農業(yè)用地被征用面積增長率等6項指標。

從2013年1-3月總資金來源構成情況來看，國內貸款占房地產資金來源的19%，利用外資占比低于1%，自籌資金占38%，其他資金占43%。從3月單月總資金來源構成情況來看，國內貸款占房地產資金來源的15%，利用外資占比不到1%，自籌資金占35%，其他資金占49%。

相比2013年1-2月數(shù)據(jù)，其他資金累計占比較上一數(shù)據(jù)基數(shù)期增加3個百分點。

2013年3月份國房景氣指數(shù)比上月回落0.36點，一季度，全國土地市場量跌價漲，后續(xù)商品房供應量堪憂;房地產投資增速明顯回落，新開工面積再次負增長；商品房銷售增幅出現(xiàn)下滑，價格增幅放緩。總體而言，潛在供應依然偏緊。

2013年一季度多項指標回落，主要是前兩月突增因素明顯，從整體看，一季度市場依舊保持平穩(wěn)走勢，預計隨著調控政策細則在各地的逐步落實，房地產行業(yè)將出現(xiàn)調整，市場銷售在二季度會繼續(xù)回落。

主要包括：土地開發(fā)，房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償劃撥、轉讓，房屋所有權的買賣、租賃，房地產的抵押貸款以及由此形成的房地產市場。在實際生活中，人們習慣于上將從事房地產開發(fā)和經(jīng)營的行業(yè)稱為房地產業(yè)。

房地產業(yè)具體內容

（1）國有土地使用權的出讓；

（2）房地產的開發(fā)與再開發(fā)：征用土地，拆遷安置，委托規(guī)劃設計，對舊城區(qū)的開發(fā)與再開發(fā)；

（3）房地產經(jīng)營：土地使用權的轉讓、出租、抵押以及房屋的買賣、抵押等經(jīng)濟活動；

（4）房地產中介服務：房地產咨詢中介，房地產評估中介，房地產代理中介；

（5）物業(yè)管理：房屋公用設備實施的養(yǎng)護維修并為使用者提供安全、衛(wèi)生、優(yōu)美的環(huán)境；

（6）房地產的調控與管理：建立房地產市場、資金市場、技術市場、勞務市場、信息市場，制定合理的房地產價格體系，建立健全房地產法規(guī)，實現(xiàn)國家對房地產市場的宏觀調控。

房地產是房產和地產的合稱。房產是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、倉庫、廠房、商業(yè)、服務、文化、教育、辦公醫(yī)療和體育用房等；地產則包括土地和地下各種基礎設施，例如供熱、供水、供電、供氣、排水排污等地下管線以及地面道路等。

房地產業(yè)含義

房地產具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益。又稱不動產，是房產和地產的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：

a) 土地

b)建筑物及地上附著物

c)房地產物權

注：房地產物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、地役權、典當權等。

1、 土地的開發(fā)和再開發(fā)；

2、 房屋的開發(fā)和建設；

3、 地產的經(jīng)營(包括土地權的出讓、轉讓、租賃、抵押等)；

4、房地產經(jīng)營(包括房屋的買賣、租賃、抵押)；

5、房地產中介服務(包括信息、測量、律師、經(jīng)紀、公證等)；

6、房地產物業(yè)管理；

7、房地產金融(包括信息、保險、金融投資等)。

1、房地產位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動，房屋是建筑在土地上的，因此決定房屋不可移動、固定性，使房地產受地理位置的限制；

2、地域差別性：每一個地區(qū)或者同一地區(qū)不同位置的房地產價值也不相同；

3、房地產的高質耐久性；

4、房地產具有保值、增值性，前提是國家的政局穩(wěn)定，由土地性質決定，土地有限、不可再生，但人們對土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產作為龍頭產業(yè)，稅收約占國民生產總值的10%。

2012年10月12日、13日和15日，中共中央政治局常委、國務院總理溫家寶在中南海先后召開行業(yè)協(xié)會負責人、部分地方部門和企業(yè)負責人以及專家學者三場座談會，聽取大家對當前經(jīng)濟形勢的意見和建議。溫家寶指出，房地產調控初見成效，但依然不穩(wěn)定，必須堅持調控政策不動搖。

中國房地產業(yè)協(xié)會朱中一說，當前房地產調控取得了明顯成效。9月份房價環(huán)比漲幅繼續(xù)收窄，房地產投資降幅收窄。前9個月，保障性安居工程新開工720萬套，基本建成480萬套，完成全年任務問題不大。他建議，將調控措施常態(tài)化，并逐步與中長期制度相銜接。

對此，溫家寶表示，房地產調控初見成效，但依然不穩(wěn)定，必須堅持調控政策不動搖。今天的調控，包括房地產業(yè)的科學規(guī)劃、規(guī)范市場秩序、使價格合理回歸，都是為了促進房地產業(yè)的長期穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。調控手段，從長期講還需要逐步完善，更加注重市場和法制手段。

內容簡介

《我國房地產業(yè):結構行為與績效》主要內容：我國的房地產業(yè)從20世紀80年代開始起步，至今仍一直保持著較塊的發(fā)展速度，現(xiàn)在房地產業(yè)已成為我國名副其實的支柱產業(yè)。但是，在房地產業(yè)快速發(fā)展的同時，也存在著資料統(tǒng)計上的“微利”甚至“虧損”現(xiàn)象。作者通過建立理論模型，分析得出：我國房地產業(yè)通過壟斷定價、價格歧視、搭配銷售、合謀和產品差別化等行為，實現(xiàn)了自身利潤最大化。2100433B