房屋質(zhì)量保修保證擔(dān)保簡介

房屋質(zhì)量保修保證擔(dān)保的作用

第一，保證房屋質(zhì)量。保修保證擔(dān)保的設(shè)立，在購房人、保證人與開發(fā)商之間建立了三方的責(zé)任關(guān)系鏈條，有利于促使開發(fā)商全面履行保修義務(wù)，維護(hù)購房人的合法權(quán)益。

第二，設(shè)立房屋質(zhì)量保修保證擔(dān)保，有利于在工程建設(shè)中控制工程建設(shè)的質(zhì)量，促使開發(fā)商更加嚴(yán)謹(jǐn)、負(fù)責(zé)地進(jìn)行工程質(zhì)量管理。

第三，在房屋交付使用后，開發(fā)商會(huì)認(rèn)真負(fù)責(zé)地完善物業(yè)管理系統(tǒng)及相關(guān)規(guī)章制度，提高物業(yè)管理服務(wù)水平。

第四，在開發(fā)商不按照約定履行保修義務(wù)時(shí)，購房人可以不再找開發(fā)商，持保函要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。2100433B

工程保證擔(dān)保歷史沿革

早在二千多年以前，地中海地區(qū)一位名叫赫多私斯（HERDOTUS）的歷史學(xué)家，就提出了在合同本中加入保證條款的概念，這也是最早在正式文本中提出保證概念。隨著社會(huì)的發(fā)展和進(jìn)步，以個(gè)人身份為其他人的責(zé)任、義務(wù)或債務(wù)而向權(quán)利人方擔(dān)保的事例非常普遍。但這類個(gè)人擔(dān)保有很大的弊端，往往會(huì)因?yàn)楸ＷC人的意外亡故，或保證人無力履行擔(dān)保義務(wù)，或其他原因而使承諾落空，從而給權(quán)利人造成災(zāi)難性的后果。

為解決個(gè)人擔(dān)保中存在的嚴(yán)重不足和局限性，規(guī)范建筑市場，1894年，美國聯(lián)邦政府正式認(rèn)同了公共保證擔(dān)保制度，即以專業(yè)保證擔(dān)保公司取代個(gè)人擔(dān)保。同年，美國國會(huì)通過了“米勒法案”的前身——“赫德法案”，該法案要求，為降低工程風(fēng)險(xiǎn)，所有公共工程必須得到保證擔(dān)保。

隨著工商業(yè)的迅猛發(fā)展，商業(yè)交易的復(fù)雜程度日益提高，對(duì)保證擔(dān)保業(yè)的需求亦水漲船高，這樣，保證擔(dān)保業(yè)生存與發(fā)展的基礎(chǔ)便形成了。 與此同時(shí)，美國學(xué)術(shù)界也一直對(duì)工程保證擔(dān)保業(yè)存在的機(jī)制、發(fā)展趨勢的學(xué)術(shù)研究、保證擔(dān)保業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)率計(jì)算方法等方面加以研究，并最終確立了相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，從而使工程保證擔(dān)保業(yè)的行為規(guī)范化、制度化，并使得保證擔(dān)保公司通過提供保證擔(dān)保服務(wù)而獲利并生存發(fā)展下去。

1908年，美國保證擔(dān)保業(yè)聯(lián)合會(huì)正式成立，它標(biāo)志著保證擔(dān)保業(yè)有了自己的行業(yè)協(xié)會(huì)，能相互進(jìn)行業(yè)務(wù)交流，并開始統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。1909年，托爾保費(fèi)制定局成立，直到1947年。該局一直為美國保證擔(dān)保業(yè)聯(lián)合會(huì)會(huì)員公司制定費(fèi)率，后來該局并入美國保證業(yè)聯(lián)合會(huì)。美國是全世界最早也是最大的保證擔(dān)保市場，從1894年聯(lián)邦公共工程運(yùn)做保證擔(dān)保，已經(jīng)有100多年的歷史。在全世界35億美元的保證費(fèi)收入中，美國占60%以上，可見美國工程保證擔(dān)保應(yīng)用之廣泛。

工程保證擔(dān)保“憲法”

國際土木工程界的“憲法”——《土木工程施工合同條件》（FIDIC條款）的制定者，也就是國際咨詢工程師聯(lián)合會(huì)，在《土木工程施工合同條件應(yīng)用指南》（1989年版）中指出：持有保證擔(dān)保書的業(yè)主不能要求保證擔(dān)保人支付一筆金額——業(yè)主只能要求完成合同。換而言之，如果出現(xiàn)委托保證擔(dān)保人（承包商）違約，保證擔(dān)保人不是賠償一筆錢，而是必須首先按照合同規(guī)定的質(zhì)量、工期、造價(jià)等各項(xiàng)條件履約，而不是簡單地賠一筆款，從而更大程度地、更全面地保護(hù)了受益人（業(yè)主）的利益，因?yàn)闃I(yè)主花錢買的是工程產(chǎn)品，而不是耗費(fèi)大量精力后買回賠款。這也是在美國工程保證擔(dān)保的保函一般由專業(yè)化的保證擔(dān)保公司出具而并非是保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)出具的原因所在。

工程保證擔(dān)保現(xiàn)今狀況

美國對(duì)保證擔(dān)保有嚴(yán)格的法律規(guī)定，在美國境內(nèi)從事保證擔(dān)保業(yè)務(wù)的公司，必須經(jīng)美國財(cái)政部評(píng)估、批準(zhǔn)，且每年都要進(jìn)行復(fù)核驗(yàn)收，并于7月1日公布合格者名單，業(yè)內(nèi)稱T名單。此外，在各個(gè)州進(jìn)行保證擔(dān)保業(yè)務(wù)，還必須經(jīng)所在州政府的批準(zhǔn)。根據(jù)美國財(cái)政部發(fā)布的資料，截止到1999年12月23日，T名單上列有301家擔(dān)保公司，資格有效期自1999年7月1 日至2000年7月1日；各擔(dān)保公司單筆合同擔(dān)保的最高限額從14.2億美元到16.6萬美元不等，這個(gè)單筆最高限額是根據(jù)保證擔(dān)保公司的法定公積的10%限定的，超過限額的項(xiàng)目，必須由T名單內(nèi)的保證擔(dān)保公司聯(lián)合擔(dān)保或由再保險(xiǎn)商再保險(xiǎn)。

在美國從事工程保證擔(dān)保業(yè)務(wù)的專業(yè)保證擔(dān)保公司、保險(xiǎn)公司中，單筆最高限額在10億美元以上的有兩家，1億美元以上的有29家，1000萬美元以上的有110家，100萬美元以上的有128家，100萬美元以下的有32家。根據(jù)美國的法律，禁止銀行從事保證擔(dān)保業(yè)務(wù)。

工程保證擔(dān)保一般主要有以下四種：

工程保證擔(dān)保投標(biāo)保證擔(dān)保

投標(biāo)過程中，保證投標(biāo)人有能力和資格按照競標(biāo)價(jià)簽定合同，完成工程項(xiàng)目，并能夠提供業(yè)主要求的履約和付款保證擔(dān)保。如果承包商在投標(biāo)有效期內(nèi)退出投標(biāo)或中標(biāo)后不簽定工程合同，擔(dān)保人將負(fù)責(zé)償付業(yè)主的損失。

工程保證擔(dān)保履約保證擔(dān)保

保證承包商能夠按照合同履約，使業(yè)主避免由于承包商違約，不能按合同約定的條款完成承包的工程而遭受經(jīng)濟(jì)損失。如果承包商不能按合同要求完成工程且業(yè)主并無違約行為，擔(dān)保人可以向承包商提供資金上的支持或技術(shù)上的服務(wù)，避免工程失敗的惡果。擔(dān)保人也可以將剩余的工程轉(zhuǎn)給其他承包商去完成，并彌補(bǔ)差價(jià)。如果以上手段均不能奏效，擔(dān)保人則將以現(xiàn)金形式償補(bǔ)業(yè)主的損失。履約保證擔(dān)保應(yīng)保證承包商100%地履行合同，而保證的金額，根據(jù)世行文件規(guī)定，銀行保函開具的保證金額為合同價(jià)的15%，由保證擔(dān)保公司擔(dān)保書開具的金額為合同價(jià)的30%.

在美國，由于承包商違約，保證擔(dān)保方出面使工程按合同正常進(jìn)行的例子很多。有某受雇為當(dāng)?shù)卣d建一座市政建筑的承包商在該工程的75%已完工時(shí)宣布放棄該項(xiàng)目的承建。由于承包商違約，業(yè)主要求保證擔(dān)保公司安排工程的竣工。保證公司為了履行其義務(wù)并使損失最小化，自行出資雇傭了一名建筑施工管理顧問。由于該工程如不能在冬天來臨前竣工，建筑物將遭受極大的破壞，因?yàn)榻ㄖ镆淹旯さ牟糠旨葻o暖氣又無保溫設(shè)備，保證人與其管理顧問通過實(shí)地考察，分析了所有可行方案后，保證擔(dān)保公司決定用原來的分包商和供貨商加快完成該工程，因?yàn)樗麄円呀?jīng)熟悉這項(xiàng)工程。共有28個(gè)分包商和12個(gè)專門供貨商參與了這項(xiàng)工程。保證擔(dān)保公司雇傭了一名專業(yè)監(jiān)督員對(duì)施工現(xiàn)場進(jìn)行每周一次的實(shí)地考察，并把結(jié)果報(bào)告給保證人和建筑管理顧問。此外，保證人還說服了項(xiàng)目業(yè)主向分包商和供貨商支付工程款和貨款，以促使工程早日竣工。自分包商返回工地施工四周后，該工程即竣工，部分建筑投入了使用。產(chǎn)權(quán)證書四周后發(fā)給了項(xiàng)目業(yè)主。該項(xiàng)工程得以繼續(xù)承建直至竣工，都有賴于保證擔(dān)保公司出面對(duì)局勢所作出的正確評(píng)估和決策。

工程保證擔(dān)保付款保證擔(dān)保

1）承包商付款保證擔(dān)保

付款保證擔(dān)保的目的是保證業(yè)主（承包商）根據(jù)合同向承包商（分包商、材料商）支付全部款項(xiàng)。美國的“米勒法案”（1935）是要求對(duì)政府建筑工程項(xiàng)目進(jìn)行付款保證擔(dān)保的法律。它要求承建政府工程的承包商開出一份獨(dú)立的付款保函，開出這些保證擔(dān)保的保證擔(dān)保公司必須是財(cái)政部名單上所列有的保證擔(dān)保公司，該名單由美國財(cái)政部每年公布一次。當(dāng)合同價(jià)在100萬美元以內(nèi)時(shí)，付款保證金額是合同總價(jià)的50%，合同總價(jià)在100～500萬美元之間的，付款保證金額為合同總價(jià)的40%；超過500萬美元的合同，保證金額為250萬美元?！懊桌辗ò浮钡母犊畋ＷC擔(dān)保保護(hù)同總承包商有直接合同關(guān)系的分包商和材料供應(yīng)商的利益，這些人叫做第一位債權(quán)人，同分包商有合同關(guān)系的下一層分包商和材料供應(yīng)商叫做第二位債權(quán)人。

該法案規(guī)定，同總承包商有直接合同關(guān)系的分包商或材料供應(yīng)商在提出控訴前無須向總承包商發(fā)出通知。如果作為第二位債權(quán)人的分包商或材料商提出索賠，要在權(quán)利人最后一次提供勞動(dòng)力或材料后的90天之內(nèi)向總承包商發(fā)出通知。付款保證進(jìn)行索賠的最后一個(gè)環(huán)節(jié)是法律訴訟。無論是第一位債權(quán)人還是第二位債權(quán)人必須在最后一次提供勞動(dòng)力或材料之日90天以后，一年之內(nèi)提起訴訟?！懊桌辗ò浮蓖ㄟ^立法強(qiáng)制性的保證擔(dān)保充分保護(hù)了勞動(dòng)力和材料供應(yīng)商的利益，頗值得我國充分借鑒。

2）業(yè)主付款保證擔(dān)保

“米勒法案”保證了勞動(dòng)力和材料供應(yīng)商的利益，使項(xiàng)目業(yè)主（該法案保護(hù)的是聯(lián)邦政府項(xiàng)目）避免可能由此引起的法律糾紛和管理上的巨大負(fù)擔(dān)。然而從我國的國情出發(fā)，由于資金不到位的業(yè)主眾多，造成業(yè)主拖欠工程款現(xiàn)象嚴(yán)重。因此，承包商也應(yīng)向項(xiàng)目業(yè)主取得“業(yè)主付款保證擔(dān)?！?，保證業(yè)主根據(jù)合同向承包商支付全部款項(xiàng)。業(yè)主付款保證擔(dān)保實(shí)質(zhì)是業(yè)主的履約保證擔(dān)保，應(yīng)當(dāng)同承包商履約保證擔(dān)保對(duì)等實(shí)行。保證擔(dān)保方將對(duì)業(yè)主的資信狀況進(jìn)行嚴(yán)格的審查，以確保工程費(fèi)用的到位，業(yè)主保證擔(dān)保可以采用保證擔(dān)保公司保證擔(dān)保書或銀行保函的方式。

業(yè)主付款保證擔(dān)?？梢韵仍诜钦顿Y的工程項(xiàng)目，即房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目、三資項(xiàng)目和私人投資項(xiàng)目上推行。政府投資的工程項(xiàng)目，也應(yīng)該嚴(yán)格按照市場規(guī)則運(yùn)行，充分打足建設(shè)資金，不能隨意拖欠工程款，侵害企業(yè)的利益。

申請擔(dān)保企業(yè)在該擔(dān)保機(jī)構(gòu)做出擔(dān)保決定后、保函出具前，應(yīng)向該擔(dān)保機(jī)構(gòu)繳納保證金，繳納比例根據(jù)保函金額、企業(yè)資質(zhì)、擔(dān)保期限，有雙方進(jìn)行協(xié)商，一般為保函金額的10%～30%。保證金在該擔(dān)保機(jī)構(gòu)存儲(chǔ)期間，將按同期銀行活期存款利率支付利息。該擔(dān)保機(jī)構(gòu)解除擔(dān)保責(zé)任后，將保證金本息全額退回；若申請企業(yè)就保函條款違約給該擔(dān)保機(jī)構(gòu)造成經(jīng)濟(jì)損失，保證金本息用于抵補(bǔ)損失，不足部分該擔(dān)保機(jī)構(gòu)將繼續(xù)向債務(wù)人(或反擔(dān)保人)追償。