房屋質(zhì)量保修保證擔(dān)保的作用
第一,保證房屋質(zhì)量。保修保證擔(dān)保的設(shè)立,在購房人、保證人與開發(fā)商之間建立了三方的責(zé)任關(guān)系鏈條,有利于促使開發(fā)商全面履行保修義務(wù),維護(hù)購房人的合法權(quán)益。
第二,設(shè)立房屋質(zhì)量保修保證擔(dān)保,有利于在工程建設(shè)中控制工程建設(shè)的質(zhì)量,促使開發(fā)商更加嚴(yán)謹(jǐn)、負(fù)責(zé)地進(jìn)行工程質(zhì)量管理。
第三,在房屋交付使用后,開發(fā)商會(huì)認(rèn)真負(fù)責(zé)地完善物業(yè)管理系統(tǒng)及相關(guān)規(guī)章制度,提高物業(yè)管理服務(wù)水平。
第四,在開發(fā)商不按照約定履行保修義務(wù)時(shí),購房人可以不再找開發(fā)商,持保函要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。2100433B
1)建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》第三十三條:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算?!? 2)關(guān)...
房屋質(zhì)量保修期規(guī)定: (1)建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》第三十三條:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期...
誰知道房屋質(zhì)量保修責(zé)任有何特點(diǎn)?
你好,擔(dān)保人要承擔(dān)連帶責(zé)任予以償還。擔(dān)保人對(duì)于代替被擔(dān)保人償還的貸款數(shù)額有向被擔(dān)保人追償?shù)臋?quán)利。同時(shí),要看在借款合同里對(duì)擔(dān)保人的擔(dān)保責(zé)任是否約定了連帶責(zé)任。就是說有無專門的條款或文字對(duì)擔(dān)保責(zé)任作了明確...
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房屋裝修質(zhì)量保修協(xié)議 甲 方 (業(yè)主): 乙 方 (裝飾公司) : 甲、乙雙方根據(jù)《中華人民共和國建筑法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》和《房屋建筑工程質(zhì) 量保修辦法》 ,經(jīng)協(xié)商一致 ,對(duì) 普通住宅 裝修工程簽訂工程質(zhì)量保修書。 一、工程質(zhì)量保修范圍和內(nèi)容 乙方應(yīng)在質(zhì)量保修期內(nèi) ,按照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的管理規(guī)定和雙方約定 ,承擔(dān)本裝修工程質(zhì) 量保修責(zé)任。 質(zhì)量保修范圍包括主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程、有防水、防滲漏要求的衛(wèi)生間、電氣管線、 給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程,以及雙方約定的其他項(xiàng)目。具體保修的內(nèi)容,雙方約定如下: 按中華人民共和國《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第 279 號(hào)令執(zhí)行。 二、質(zhì)量保修期 雙方根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》及有關(guān)規(guī)定,約定本工程的質(zhì)量保修如下: 1.屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面防滲漏為 年; 2.裝修工程為 年 3.電氣管線、給排水管道、電器等
早在二千多年以前,地中海地區(qū)一位名叫赫多私斯(HERDOTUS)的歷史學(xué)家,就提出了在合同本中加入保證條款的概念,這也是最早在正式文本中提出保證概念。隨著社會(huì)的發(fā)展和進(jìn)步,以個(gè)人身份為其他人的責(zé)任、義務(wù)或債務(wù)而向權(quán)利人方擔(dān)保的事例非常普遍。但這類個(gè)人擔(dān)保有很大的弊端,往往會(huì)因?yàn)楸WC人的意外亡故,或保證人無力履行擔(dān)保義務(wù),或其他原因而使承諾落空,從而給權(quán)利人造成災(zāi)難性的后果。
為解決個(gè)人擔(dān)保中存在的嚴(yán)重不足和局限性,規(guī)范建筑市場,1894年,美國聯(lián)邦政府正式認(rèn)同了公共保證擔(dān)保制度,即以專業(yè)保證擔(dān)保公司取代個(gè)人擔(dān)保。同年,美國國會(huì)通過了“米勒法案”的前身——“赫德法案”,該法案要求,為降低工程風(fēng)險(xiǎn),所有公共工程必須得到保證擔(dān)保。
隨著工商業(yè)的迅猛發(fā)展,商業(yè)交易的復(fù)雜程度日益提高,對(duì)保證擔(dān)保業(yè)的需求亦水漲船高,這樣,保證擔(dān)保業(yè)生存與發(fā)展的基礎(chǔ)便形成了。 與此同時(shí),美國學(xué)術(shù)界也一直對(duì)工程保證擔(dān)保業(yè)存在的機(jī)制、發(fā)展趨勢的學(xué)術(shù)研究、保證擔(dān)保業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)率計(jì)算方法等方面加以研究,并最終確立了相關(guān)標(biāo)準(zhǔn),從而使工程保證擔(dān)保業(yè)的行為規(guī)范化、制度化,并使得保證擔(dān)保公司通過提供保證擔(dān)保服務(wù)而獲利并生存發(fā)展下去。
1908年,美國保證擔(dān)保業(yè)聯(lián)合會(huì)正式成立,它標(biāo)志著保證擔(dān)保業(yè)有了自己的行業(yè)協(xié)會(huì),能相互進(jìn)行業(yè)務(wù)交流,并開始統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。1909年,托爾保費(fèi)制定局成立,直到1947年。該局一直為美國保證擔(dān)保業(yè)聯(lián)合會(huì)會(huì)員公司制定費(fèi)率,后來該局并入美國保證業(yè)聯(lián)合會(huì)。美國是全世界最早也是最大的保證擔(dān)保市場,從1894年聯(lián)邦公共工程運(yùn)做保證擔(dān)保,已經(jīng)有100多年的歷史。在全世界35億美元的保證費(fèi)收入中,美國占60%以上,可見美國工程保證擔(dān)保應(yīng)用之廣泛。
國際土木工程界的“憲法”——《土木工程施工合同條件》(FIDIC條款)的制定者,也就是國際咨詢工程師聯(lián)合會(huì),在《土木工程施工合同條件應(yīng)用指南》(1989年版)中指出:持有保證擔(dān)保書的業(yè)主不能要求保證擔(dān)保人支付一筆金額——業(yè)主只能要求完成合同。換而言之,如果出現(xiàn)委托保證擔(dān)保人(承包商)違約,保證擔(dān)保人不是賠償一筆錢,而是必須首先按照合同規(guī)定的質(zhì)量、工期、造價(jià)等各項(xiàng)條件履約,而不是簡單地賠一筆款,從而更大程度地、更全面地保護(hù)了受益人(業(yè)主)的利益,因?yàn)闃I(yè)主花錢買的是工程產(chǎn)品,而不是耗費(fèi)大量精力后買回賠款。這也是在美國工程保證擔(dān)保的保函一般由專業(yè)化的保證擔(dān)保公司出具而并非是保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)出具的原因所在。
美國對(duì)保證擔(dān)保有嚴(yán)格的法律規(guī)定,在美國境內(nèi)從事保證擔(dān)保業(yè)務(wù)的公司,必須經(jīng)美國財(cái)政部評(píng)估、批準(zhǔn),且每年都要進(jìn)行復(fù)核驗(yàn)收,并于7月1日公布合格者名單,業(yè)內(nèi)稱T名單。此外,在各個(gè)州進(jìn)行保證擔(dān)保業(yè)務(wù),還必須經(jīng)所在州政府的批準(zhǔn)。根據(jù)美國財(cái)政部發(fā)布的資料,截止到1999年12月23日,T名單上列有301家擔(dān)保公司,資格有效期自1999年7月1 日至2000年7月1日;各擔(dān)保公司單筆合同擔(dān)保的最高限額從14.2億美元到16.6萬美元不等,這個(gè)單筆最高限額是根據(jù)保證擔(dān)保公司的法定公積的10%限定的,超過限額的項(xiàng)目,必須由T名單內(nèi)的保證擔(dān)保公司聯(lián)合擔(dān)保或由再保險(xiǎn)商再保險(xiǎn)。
在美國從事工程保證擔(dān)保業(yè)務(wù)的專業(yè)保證擔(dān)保公司、保險(xiǎn)公司中,單筆最高限額在10億美元以上的有兩家,1億美元以上的有29家,1000萬美元以上的有110家,100萬美元以上的有128家,100萬美元以下的有32家。根據(jù)美國的法律,禁止銀行從事保證擔(dān)保業(yè)務(wù)。
工程保證擔(dān)保一般主要有以下四種:
投標(biāo)過程中,保證投標(biāo)人有能力和資格按照競標(biāo)價(jià)簽定合同,完成工程項(xiàng)目,并能夠提供業(yè)主要求的履約和付款保證擔(dān)保。如果承包商在投標(biāo)有效期內(nèi)退出投標(biāo)或中標(biāo)后不簽定工程合同,擔(dān)保人將負(fù)責(zé)償付業(yè)主的損失。
保證承包商能夠按照合同履約,使業(yè)主避免由于承包商違約,不能按合同約定的條款完成承包的工程而遭受經(jīng)濟(jì)損失。如果承包商不能按合同要求完成工程且業(yè)主并無違約行為,擔(dān)保人可以向承包商提供資金上的支持或技術(shù)上的服務(wù),避免工程失敗的惡果。擔(dān)保人也可以將剩余的工程轉(zhuǎn)給其他承包商去完成,并彌補(bǔ)差價(jià)。如果以上手段均不能奏效,擔(dān)保人則將以現(xiàn)金形式償補(bǔ)業(yè)主的損失。履約保證擔(dān)保應(yīng)保證承包商100%地履行合同,而保證的金額,根據(jù)世行文件規(guī)定,銀行保函開具的保證金額為合同價(jià)的15%,由保證擔(dān)保公司擔(dān)保書開具的金額為合同價(jià)的30%.
在美國,由于承包商違約,保證擔(dān)保方出面使工程按合同正常進(jìn)行的例子很多。有某受雇為當(dāng)?shù)卣d建一座市政建筑的承包商在該工程的75%已完工時(shí)宣布放棄該項(xiàng)目的承建。由于承包商違約,業(yè)主要求保證擔(dān)保公司安排工程的竣工。保證公司為了履行其義務(wù)并使損失最小化,自行出資雇傭了一名建筑施工管理顧問。由于該工程如不能在冬天來臨前竣工,建筑物將遭受極大的破壞,因?yàn)榻ㄖ镆淹旯さ牟糠旨葻o暖氣又無保溫設(shè)備,保證人與其管理顧問通過實(shí)地考察,分析了所有可行方案后,保證擔(dān)保公司決定用原來的分包商和供貨商加快完成該工程,因?yàn)樗麄円呀?jīng)熟悉這項(xiàng)工程。共有28個(gè)分包商和12個(gè)專門供貨商參與了這項(xiàng)工程。保證擔(dān)保公司雇傭了一名專業(yè)監(jiān)督員對(duì)施工現(xiàn)場進(jìn)行每周一次的實(shí)地考察,并把結(jié)果報(bào)告給保證人和建筑管理顧問。此外,保證人還說服了項(xiàng)目業(yè)主向分包商和供貨商支付工程款和貨款,以促使工程早日竣工。自分包商返回工地施工四周后,該工程即竣工,部分建筑投入了使用。產(chǎn)權(quán)證書四周后發(fā)給了項(xiàng)目業(yè)主。該項(xiàng)工程得以繼續(xù)承建直至竣工,都有賴于保證擔(dān)保公司出面對(duì)局勢所作出的正確評(píng)估和決策。
1)承包商付款保證擔(dān)保
付款保證擔(dān)保的目的是保證業(yè)主(承包商)根據(jù)合同向承包商(分包商、材料商)支付全部款項(xiàng)。美國的“米勒法案”(1935)是要求對(duì)政府建筑工程項(xiàng)目進(jìn)行付款保證擔(dān)保的法律。它要求承建政府工程的承包商開出一份獨(dú)立的付款保函,開出這些保證擔(dān)保的保證擔(dān)保公司必須是財(cái)政部名單上所列有的保證擔(dān)保公司,該名單由美國財(cái)政部每年公布一次。當(dāng)合同價(jià)在100萬美元以內(nèi)時(shí),付款保證金額是合同總價(jià)的50%,合同總價(jià)在100~500萬美元之間的,付款保證金額為合同總價(jià)的40%;超過500萬美元的合同,保證金額為250萬美元?!懊桌辗ò浮钡母犊畋WC擔(dān)保保護(hù)同總承包商有直接合同關(guān)系的分包商和材料供應(yīng)商的利益,這些人叫做第一位債權(quán)人,同分包商有合同關(guān)系的下一層分包商和材料供應(yīng)商叫做第二位債權(quán)人。
該法案規(guī)定,同總承包商有直接合同關(guān)系的分包商或材料供應(yīng)商在提出控訴前無須向總承包商發(fā)出通知。如果作為第二位債權(quán)人的分包商或材料商提出索賠,要在權(quán)利人最后一次提供勞動(dòng)力或材料后的90天之內(nèi)向總承包商發(fā)出通知。付款保證進(jìn)行索賠的最后一個(gè)環(huán)節(jié)是法律訴訟。無論是第一位債權(quán)人還是第二位債權(quán)人必須在最后一次提供勞動(dòng)力或材料之日90天以后,一年之內(nèi)提起訴訟?!懊桌辗ò浮蓖ㄟ^立法強(qiáng)制性的保證擔(dān)保充分保護(hù)了勞動(dòng)力和材料供應(yīng)商的利益,頗值得我國充分借鑒。
2)業(yè)主付款保證擔(dān)保
“米勒法案”保證了勞動(dòng)力和材料供應(yīng)商的利益,使項(xiàng)目業(yè)主(該法案保護(hù)的是聯(lián)邦政府項(xiàng)目)避免可能由此引起的法律糾紛和管理上的巨大負(fù)擔(dān)。然而從我國的國情出發(fā),由于資金不到位的業(yè)主眾多,造成業(yè)主拖欠工程款現(xiàn)象嚴(yán)重。因此,承包商也應(yīng)向項(xiàng)目業(yè)主取得“業(yè)主付款保證擔(dān)?!?,保證業(yè)主根據(jù)合同向承包商支付全部款項(xiàng)。業(yè)主付款保證擔(dān)保實(shí)質(zhì)是業(yè)主的履約保證擔(dān)保,應(yīng)當(dāng)同承包商履約保證擔(dān)保對(duì)等實(shí)行。保證擔(dān)保方將對(duì)業(yè)主的資信狀況進(jìn)行嚴(yán)格的審查,以確保工程費(fèi)用的到位,業(yè)主保證擔(dān)保可以采用保證擔(dān)保公司保證擔(dān)保書或銀行保函的方式。
業(yè)主付款保證擔(dān)??梢韵仍诜钦顿Y的工程項(xiàng)目,即房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目、三資項(xiàng)目和私人投資項(xiàng)目上推行。政府投資的工程項(xiàng)目,也應(yīng)該嚴(yán)格按照市場規(guī)則運(yùn)行,充分打足建設(shè)資金,不能隨意拖欠工程款,侵害企業(yè)的利益。
申請擔(dān)保企業(yè)在該擔(dān)保機(jī)構(gòu)做出擔(dān)保決定后、保函出具前,應(yīng)向該擔(dān)保機(jī)構(gòu)繳納保證金,繳納比例根據(jù)保函金額、企業(yè)資質(zhì)、擔(dān)保期限,有雙方進(jìn)行協(xié)商,一般為保函金額的10%~30%。保證金在該擔(dān)保機(jī)構(gòu)存儲(chǔ)期間,將按同期銀行活期存款利率支付利息。該擔(dān)保機(jī)構(gòu)解除擔(dān)保責(zé)任后,將保證金本息全額退回;若申請企業(yè)就保函條款違約給該擔(dān)保機(jī)構(gòu)造成經(jīng)濟(jì)損失,保證金本息用于抵補(bǔ)損失,不足部分該擔(dān)保機(jī)構(gòu)將繼續(xù)向債務(wù)人(或反擔(dān)保人)追償。