杭州市物業(yè)管理條例（修訂草案）簡介

《杭州市物業(yè)管理條例（修訂草案）》引發(fā)網(wǎng)絡(luò)熱議，其中規(guī)定了物業(yè)服務(wù)人不得強制業(yè)主通過指紋、人臉識別等生物信息方式使用共用設(shè)施設(shè)備，保障業(yè)主對共用設(shè)施設(shè)備的正常使用權(quán)。隨著智慧社區(qū)建設(shè)的推進，越來越多的小區(qū)開始安裝人臉識別門禁，點贊者稱人臉識別方便小區(qū)安保管理，拍磚者則認為隨意采集個人信息程序違法，甚至擔(dān)心數(shù)據(jù)信息泄漏造成不良后果。

主任、副主任、秘書長、各位委員：

我受杭州市人民政府的委托，現(xiàn)就《杭州市城市房屋使用安全管理條例（修訂草案）》（以下簡稱《條例（修訂草案）》）作如下說明：

一、修訂必要性

自《杭州市城市房屋使用安全管理條例》（以下簡稱《條例》）2006年10月1日施行以來，我市積極開展房屋使用安全管理工作，有效消除了一大批房屋安全隱患，危舊房改善工程在全國范圍內(nèi)產(chǎn)生了一定影響。隨著我市經(jīng)濟社會的發(fā)展，房屋使用安全管理工作也發(fā)生了一些新的變化，該地方性法規(guī)的部分規(guī)定已不適應(yīng)實踐需要。總體來看，對《條例》進行修訂的必要性體現(xiàn)在以下三個方面：一是房屋使用安全責(zé)任人急需明確。房屋使用安全政府管理責(zé)任重大，必須明確房屋所有權(quán)人或?qū)嶋H使用人作為房屋使用安全責(zé)任人的具體責(zé)任，并將其責(zé)任貫穿房屋裝修、安全鑒定、幕墻維護、危房治理和白蟻防治各個環(huán)節(jié)；二是房屋使用安全的管理內(nèi)容急需補充完善。例如，2012年以來，房屋安全鑒定、檢測已轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鲂袨椋嬖跓o監(jiān)管、無規(guī)范的重大隱患，需進一步強化對房屋安全鑒定單位的監(jiān)管。再如，既有幕墻管理是目前房屋使用安全管理中的一個突出問題，雖然建設(shè)部出臺了相關(guān)規(guī)章，但相關(guān)政府管理職責(zé)和具體保障措施還需通過地方立法予以明確；三是實踐中的管理經(jīng)驗急需總結(jié)立法。近年來我市積極探索房屋安全管理的新模式，在房屋安全隱患排查、督修、監(jiān)控、治理等方面積累了較為豐富的經(jīng)驗，這些實踐經(jīng)驗需要盡快上升為地方性法規(guī)規(guī)定并加以全面實施。

總之，《條例》的修訂有利于規(guī)范、健全房屋使用安全相關(guān)管理制度，明確政府、業(yè)主、使用人等相關(guān)主體職責(zé)，對于及時發(fā)現(xiàn)、治理房屋安全隱患，確保房屋使用安全具有十分重要的意義。

二、起草依據(jù)和過程

（一）起草依據(jù)

《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國建筑法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)。

（二）起草過程

《條例》（修訂）列入2015年市人大常委會立法計劃后，市住保房管局經(jīng)過調(diào)研完成了《條例（修訂草案）》送審稿，于4月初報送市法制辦。市法制辦對送審稿進行了全面審核，將《條例（修訂草案）》征求意見稿送發(fā)市人大常委會辦公廳、市政協(xié)辦公廳、市政府各部門及各區(qū)、縣（市）人民政府征求意見，同時在市政府門戶網(wǎng)站、市法制辦網(wǎng)站上公開向社會征求意見。之后，市法制辦組織召開了各層面征求意見座談會，集中聽取了相關(guān)政府部門，建設(shè)單位、鑒定單位、物業(yè)企業(yè)、裝修企業(yè)等企業(yè)以及基層社區(qū)代表的意見建議。

在廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，《條例（修訂草案）》經(jīng)多次修改和論證后提請市政府常務(wù)會議審議，于2015年6月4日經(jīng)市政府第41次常務(wù)會議討論通過，現(xiàn)提請市人大常委會審議。

三、主要內(nèi)容

本次修訂完全打破了原《條例》的章節(jié)結(jié)構(gòu)，屬于全面修訂。《條例（修訂草案）》共九章，五十六條，重點針對房屋使用安全管理實踐中較為突出、急需地方立法解決，而上位法未明確的問題作了規(guī)定。主要內(nèi)容說明如下：

（一）關(guān)于房屋使用安全責(zé)任人及其具體責(zé)任

《條例（修訂草案）》首先在第二章明確了房屋使用安全的業(yè)主負責(zé)制原則。第九條規(guī)定，房屋所有權(quán)人是房屋使用安全責(zé)任人。房屋產(chǎn)權(quán)不明晰或者房屋所有權(quán)人無法承擔(dān)房屋使用安全責(zé)任的，房屋實際使用人、管理人應(yīng)當(dāng)先行履行房屋使用安全相關(guān)義務(wù)。國家直管公有房屋的經(jīng)營管理單位是國家直管公有房屋的使用安全責(zé)任人。第十條規(guī)定了房屋使用安全責(zé)任人承擔(dān)的具體責(zé)任。第十一條則規(guī)定了房屋所有權(quán)人的告知義務(wù)和相關(guān)單位、個人配合查詢的義務(wù)。房屋所有權(quán)人在房屋轉(zhuǎn)讓或者出租時應(yīng)當(dāng)告知受讓人或者承租人房屋結(jié)構(gòu)形式、使用年限和結(jié)構(gòu)改造情況等基本事項。房屋所有權(quán)人、使用人有權(quán)向城建檔案機構(gòu)、建設(shè)單位、設(shè)計單位、物業(yè)服務(wù)單位或者其他管理人、出賣人或者出租人查詢這些基本事項，被查詢?nèi)擞辛x務(wù)予以配合。同時，第十三條還針對用于教育、衛(wèi)生、文體、商貿(mào)等用途的房屋，明確了相關(guān)行業(yè)主管部門的安全監(jiān)督責(zé)任。

（二）關(guān)于房屋裝修安全管理

《條例（修訂草案）》第三章從保障房屋整體結(jié)構(gòu)安全的角度規(guī)范了房屋裝修行為。房屋裝修是實踐中普遍存在的可能影響房屋使用安全的行為，部分房屋業(yè)主安全意識淡薄，亂拆亂改、野蠻裝修現(xiàn)象較多。第十五條明確非住宅房屋裝修由建設(shè)行政主管部門按照建筑工程施工管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，住宅房屋裝修中需要對房屋結(jié)構(gòu)、墻體、荷載進行拆改、變動的，由房屋使用安全管理部門進行備案管理。第十七條明確規(guī)定了住宅房屋裝修備案應(yīng)當(dāng)提交的材料。是否一律禁止住宅房屋拆改、變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)是草案審核論證中爭議較集中的一個問題。由于實踐中難以真正做到禁止拆改，從充分考慮基層執(zhí)行部門意見，并與《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《杭州市物業(yè)管理條例》等現(xiàn)行法規(guī)規(guī)章規(guī)定保持一致的角度，目前《條例（修訂草案）》第十六條明確禁止違法拆改、變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)，禁止違法超過設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范，增加房屋使用荷載。同時，結(jié)合第十七條對其依法提出了相應(yīng)的備案、設(shè)計、施工要求。若房屋裝修涉及此類行為的，房屋使用安全責(zé)任人應(yīng)當(dāng)在施工前委托原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，由具備專業(yè)施工資質(zhì)的施工企業(yè)進行施工，并經(jīng)三方驗收合格。

（三）關(guān)于房屋安全鑒定管理

房屋的安全鑒定由依法設(shè)立的房屋安全鑒定單位負責(zé)，其作出的鑒定結(jié)論是認定房屋安全狀況的依據(jù)，對房屋使用安全管理影響重大。目前實踐中，房屋安全鑒定已轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鲂袨?，但鑒定市場尚不成熟，急需政府通過信用管理、備案等手段加強鑒定市場監(jiān)管，其中對房屋安全鑒定單位、重要的鑒定報告實行備案仍有必要，第十九條、第二十五條對此作了規(guī)定。

《條例（修訂草案）》在第二十條規(guī)定了房屋使用安全責(zé)任人應(yīng)當(dāng)委托房屋結(jié)構(gòu)安全鑒定的法定情形，具體包括達到設(shè)計使用年限，仍需繼續(xù)使用的房屋應(yīng)當(dāng)在達到設(shè)計使用年限當(dāng)年委托房屋安全鑒定，此后每五年至少進行一次房屋安全鑒定等規(guī)定。其中，還特別要求學(xué)校、醫(yī)院、體育場館、車站、商場等大中型公共建筑的房屋使用安全責(zé)任人，在房屋使用年限達到設(shè)計使用年限三分之二的當(dāng)年，委托進行房屋結(jié)構(gòu)安全鑒定。第二十一條則針對建設(shè)工程施工的五種特定情形，規(guī)定了建設(shè)單位委托進行周邊房屋結(jié)構(gòu)安全影響鑒定的義務(wù)。為加強對鑒定行為和房屋安全情況的監(jiān)管，第二十五條規(guī)定經(jīng)鑒定屬于危險房屋的，或者屬于本條例第二十條、第二十一條規(guī)定的應(yīng)當(dāng)委托鑒定情形的，房屋安全鑒定單位應(yīng)當(dāng)將鑒定報告報房屋所在地的區(qū)、縣（市）房屋使用安全管理部門備案。

（四）關(guān)于建筑幕墻安全管理

建筑幕墻在現(xiàn)代建筑上被廣泛應(yīng)用，全國各地幕墻墜落事件頻頻發(fā)生，我市也發(fā)生過此類事件。對此類高空墜物糾紛的處理及相關(guān)法律責(zé)任，在《民法通則》、《侵權(quán)責(zé)任法》中都已經(jīng)有明確規(guī)定，即“建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任?！闭畬ㄖ粔ΡO(jiān)管重在建設(shè)、使用環(huán)節(jié)的安全監(jiān)管，預(yù)防幕墻墜落事件的發(fā)生。國家、浙江省已經(jīng)出臺了一些相關(guān)部門規(guī)章和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，我市早在2007年就明確市建委負責(zé)建筑幕墻施工階段管理，市房管局負責(zé)使用階段管理。在此基礎(chǔ)上，《條例（修訂草案）》第二十七條對房屋使用安全、城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)等部門的職責(zé)進行了明確。第二十八條針對竣工驗收合格后交付使用的既有建筑幕墻，規(guī)定由房屋使用安全責(zé)任人至少每十年進行一次安全性檢測鑒定，并規(guī)定了另外三種強制鑒定的情形。

為了加強源頭管理，解決建筑幕墻后期維護費用較高的問題，第三十條規(guī)定了建筑幕墻專項維修資金制度，本條例施行后交付使用的新建建筑，除由業(yè)主繳存的物業(yè)專項維修資金外，由建設(shè)單位另行繳存建筑幕墻專項維修資金，用于建筑幕墻的檢查、檢測、維修。具體繳存管理辦法由市人民政府另行制定。我們認為由決定使用建筑幕墻的建設(shè)單位適當(dāng)承擔(dān)維護義務(wù)是合理的。

（五）關(guān)于危房治理和強制解危

危險房屋解除危險可以采取加固處理、原址重建、成片改造等方式進行?！稐l例（修訂草案）》第六章明確了房屋使用安全責(zé)任人是解危責(zé)任主體，分別規(guī)定了三種解危方式的相關(guān)要求，在第三十六條明確了解除危險所需費用的承擔(dān)方式，同時規(guī)定市、區(qū)縣（市）人民政府應(yīng)當(dāng)安排必要的資金，用于危險房屋解除危險補助。第三十七條對經(jīng)鑒定的危險房屋作了禁止拆改、變動結(jié)構(gòu)、墻體、使用荷載，禁止作為經(jīng)營場所的規(guī)定。第三十八條針對房屋使用安全責(zé)任人或者其他責(zé)任人對危險房屋拒不治理且危及公共安全的情形，規(guī)定了房屋所在地的區(qū)、縣（市）人民政府可以作出強制其遷離危險房屋的決定，并可以申請人民法院將使用人強制遷離危險房屋。

（六）關(guān)于房屋白蟻防治管理

建設(shè)部《城市房屋白蟻防治管理規(guī)定》規(guī)定，新建、改建、擴建的房屋應(yīng)當(dāng)實施白蟻預(yù)防處理。我市為了強化白蟻防治管理，在原《條例》中規(guī)定對非住宅房屋裝修也實行強制白蟻防治。鑒于目前我市白蟻防治管理體制未改變，房屋白蟻防治在修訂草案中仍作為單獨一章，對涉及強制白蟻防治的條款內(nèi)容不作修改?！稐l例（修訂草案）》第四十一條規(guī)定，新建、改建、擴建房屋的建設(shè)單位進行白蟻防治的義務(wù)。第四十二條對非住宅房屋裝修白蟻防治作強制性規(guī)定，對住宅房屋裝修白蟻防治作鼓勵性規(guī)定。第四十三條則規(guī)定了白蟻防治的質(zhì)量規(guī)范，要求建立健全白蟻防治質(zhì)量保證體系，按照國家和省有關(guān)白蟻防治的施工技術(shù)規(guī)范和操作程序進行防治。

以上說明和《條例（修訂草案）》，請予審議。

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理行為，維護業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，創(chuàng)造良好的生活、工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本條例。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理活動適用本條例。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理形式，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

第三條 市房產(chǎn)主管部門負責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

各區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門依照本條例對轄區(qū)內(nèi)日常物業(yè)管理活動實施監(jiān)督管理，對業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常運作開展業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

建設(shè)、公安、民政、財政、城鄉(xiāng)規(guī)劃、綠化、環(huán)保、工商、質(zhì)監(jiān)、城管、人防、價格、消防等部門按照各自職責(zé)，協(xié)助做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

第四條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建及日常工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)的相互關(guān)系。

社區(qū)居民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作。

第五條 各區(qū)、縣(市)人民政府應(yīng)當(dāng)加強對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立由轄區(qū)房產(chǎn)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及相關(guān)部門和單位參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的重大問題，并建立物業(yè)管理爭議化解和糾紛處理工作機制，為處理物業(yè)管理爭議和糾紛提供便利。

人民調(diào)解委員會可以依法調(diào)解本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。

第六條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)建立誠信檔案，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律性管理。

第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

第七條 房屋等物業(yè)的所有權(quán)人為業(yè)主，在物業(yè)管理活動中，享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)，并遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則及物業(yè)服務(wù)合同約定。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之六十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年、且房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之三十以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在兩個月內(nèi)向所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的資料：

(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分資料;

(二)房屋及建筑物面積清冊;

(三)業(yè)主名冊;

(四)建筑規(guī)劃總平面圖;

(五)共用設(shè)施設(shè)備的交接資料;

(六)物業(yè)管理用房配置確認資料;

(七)其他有關(guān)的文件資料。

第九條 符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者百分之五以上業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后兩個月內(nèi)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組。

業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位以及街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者社區(qū)居民委員會的代表組成，成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)。業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之五十。籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者委托的社區(qū)居民委員會代表擔(dān)任。

籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)解決。

第十條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起三個月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議，并做好下列籌備工作：

(一)確定并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;

(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;

(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(四)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;

(五)制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單;

(六)制定業(yè)主委員會選舉辦法;

(七)完成組織召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。

第十一條 業(yè)主大會按照下列方式確認參加會議的業(yè)主：

(一)業(yè)主到會并在會議簽到表上確認;

(二)業(yè)主在表決票上或者表決票發(fā)放表上確認;

(三)業(yè)主大會議事規(guī)則以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他方式。

業(yè)主可以書面委托代理人出席業(yè)主大會會議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員不得以業(yè)主代理人身份出席。業(yè)主委員會要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)列席會議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負責(zé)人或者其書面委托的代理人應(yīng)當(dāng)列席會議。

第十二條 業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)按照下列方法確定：

(一)業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按照一人計算，但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付使用的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算;

(二)總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

第十三條 專有部分面積和建筑物總面積按照下列方法確定：

(一)專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算;尚未進行不動產(chǎn)登記的，按照測繪機構(gòu)的實測面積計算;尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算;沒有房屋買賣合同的，按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證上載明的面積計算;

(二)建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

第十四條 業(yè)主可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選相應(yīng)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主為業(yè)主代表。

業(yè)主可以接受同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他業(yè)主書面委托在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)。

非業(yè)主使用人可以接受業(yè)主書面委托行使業(yè)主權(quán)利，但不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員。

第十五條 首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項目，首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業(yè)由建設(shè)單位履行業(yè)主職責(zé)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會決定的事項書面告知建設(shè)單位。建設(shè)單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在銷售合同中注明業(yè)主大會的決定事項。

第十六條 首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前將首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費交給街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，由業(yè)主大會籌備組使用。

籌備經(jīng)費應(yīng)當(dāng)專戶儲存，?？顚Ｓ谩Ｊ状螛I(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督?；I備經(jīng)費的結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)專項維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會的決定使用。

第十七條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者受其委托的社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)對業(yè)主大會會議表決情況進行監(jiān)督。

業(yè)主委員會不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)、確定召開時間;逾期仍未召開的，由物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)、幫助社區(qū)居民委員會指導(dǎo)業(yè)主召開。

第十八條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)，遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則。

業(yè)主委員會委員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五人以上單數(shù)，由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。

未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的指導(dǎo)、幫助下指導(dǎo)業(yè)主根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則召開業(yè)主大會，并執(zhí)行業(yè)主大會的決定。經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主反對或者業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)終止行使本款規(guī)定的職責(zé)。

第十九條 業(yè)主委員會可以設(shè)立候補委員制度。候補委員人數(shù)不超過業(yè)主委員會正式委員人數(shù)的百分之五十。候補委員可以與正式委員一同由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，其選舉產(chǎn)生規(guī)則、任職資格和職務(wù)終止規(guī)則應(yīng)當(dāng)與正式委員相同。設(shè)立候補委員的，應(yīng)當(dāng)和業(yè)主委員會一并備案。

業(yè)主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數(shù)不超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，可以從候補委員中按照得票數(shù)的多少自動遞補，并且在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會委員缺額人數(shù)超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，應(yīng)當(dāng)重新選舉業(yè)主委員會。候補委員具體遞補規(guī)則等內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中予以明確。

第二十條 業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，提議業(yè)主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務(wù)：

(一)不履行業(yè)主委員會委員職責(zé)和業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴重的;

(二)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬的;

(三)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)的;

(四)牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的;

(五)其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

業(yè)主大會會議審議決定是否終止業(yè)主委員會委員職務(wù)時，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。

第二十一條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：

(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主的;

(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責(zé)能力的;

(三)以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的;

(四)被依法追究刑事責(zé)任的。

第二十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定及業(yè)主大會決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權(quán)。

第二十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)通過公告等形式及時公布業(yè)主大會和業(yè)主委員會決定等物業(yè)管理中的重大事項，做好物業(yè)管理中重要事項的記錄，并接受業(yè)主查詢。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監(jiān)督。

第二十四條 業(yè)主委員會的任期為三至五年，具體由業(yè)主大會決定，任期屆滿自行終止。業(yè)主委員會委員可以連選連任。業(yè)主委員會在任期屆滿的三個月前，應(yīng)當(dāng)書面報告所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，并按照規(guī)定開展換屆選舉工作。

第二十五條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并完成交接工作。

業(yè)主委員會委員資格在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。

拒不移交本條第一、二款所述物品的，業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者公安機關(guān)協(xié)助移交。

第二十六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作經(jīng)費由全體業(yè)主共同承擔(dān)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益的，運作經(jīng)費可以在共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益中列支，具體額度由首次業(yè)主大會籌備組或者業(yè)主委員會提出意見，并在業(yè)主大會會議上表決通過后執(zhí)行。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每年公布上一年度業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作經(jīng)費的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

第三章 物業(yè)管理服務(wù)

第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域由所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素進行劃分：

(一)新建物業(yè)項目，包括分期開發(fā)或者有兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，擁有共用主要配套設(shè)施設(shè)備的，核定為一個物業(yè)管理區(qū)域;

(二)舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開發(fā)建設(shè)的項目，與周邊原有項目房屋相毗連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意，可以歸并一個物業(yè)管理區(qū)域。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之日起三十日內(nèi)，向項目所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門提供建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案、總平面圖和建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖。區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起十個工作日內(nèi)核定物業(yè)管理區(qū)域并書面告知開發(fā)建設(shè)單位。

跨區(qū)、跨街道或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))的建設(shè)項目，由所在區(qū)或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府共同的上一級房產(chǎn)主管部門會同同級民政部門負責(zé)劃分物業(yè)管理區(qū)域。

建設(shè)單位在房屋銷售時，應(yīng)當(dāng)將有關(guān)主管部門核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍，通過合同約定方式向物業(yè)買受人明示。

第二十八條 具備下列條件之一的，業(yè)主委員會可以向所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門提出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的要求：

(一)經(jīng)自然分割或者習(xí)慣形成的兩個以上相對獨立區(qū)域，能明確分清共用配套設(shè)施設(shè)備管理維護責(zé)任，并經(jīng)各區(qū)域中專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意劃分為多個物業(yè)管理區(qū)域的;

(二)兩個以上獨立物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自業(yè)主大會同意，合并為一個物業(yè)管理區(qū)域的。

要求調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理區(qū)域劃分方案、物業(yè)管理用房劃分方案、設(shè)施設(shè)備維護管理責(zé)任劃分方案、調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域管理方案和業(yè)主大會決議等材料。所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起二十個工作日內(nèi)，會同當(dāng)?shù)亟值擂k事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會作出是否調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的決定。

第二十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記前，按照不少于物業(yè)實測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業(yè)管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經(jīng)營用房。但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，按照不少于物業(yè)實測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業(yè)管理辦公用房。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批建為商業(yè)或者辦公用途的地下部分建筑面積計入地上總建筑面積。

物業(yè)管理用房的具體位置和面積應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業(yè)銷售(預(yù)售)證之前予以確定。物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押，其用途不得擅自改變。

業(yè)主委員會成立之前，物業(yè)管理用房由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門代為接收后移交前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用和經(jīng)營。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租物業(yè)經(jīng)營用房的，租賃期限最長不超過業(yè)主委員會成立后十二個月。業(yè)主委員會成立后，物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會同意并公告。

第三十條 一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)。已成立業(yè)主大會的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以根據(jù)物業(yè)特點自行決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級及服務(wù)內(nèi)容。

第三十一條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行前期物業(yè)服務(wù)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。其中，物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積超過十萬平方米的，應(yīng)當(dāng)采用公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于三個、物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積小于五萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅面積計入物業(yè)管理區(qū)域總面積。

前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限的，其期限不短于物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會條件之日起一年。前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，提前終止有約定期限的前期物業(yè)服務(wù)合同的，自書面通知到達建設(shè)單位之日起滿三個月時合同終止。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理及前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)規(guī)定及時另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但業(yè)主大會已經(jīng)按照規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理期間履行以下職責(zé)：

(一)參與工程的檢查，對發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問題，及時向建設(shè)單位或者相關(guān)專業(yè)管理部門提出整改建議，并協(xié)助專業(yè)管理部門督促落實;

(二)就共用設(shè)施設(shè)備的安裝位置、管線走向等事項向建設(shè)單位提出建議，并參與共用設(shè)施設(shè)備的安裝、調(diào)試等工作;

(三)建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等工程信息資料，建立日常管理檔案;

(四)根據(jù)臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)并引導(dǎo)業(yè)主遵守約定，維護物業(yè)公共利益和管理秩序。

第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地等進行查驗時，應(yīng)當(dāng)和建設(shè)單位或者業(yè)主委員會簽訂承接查驗協(xié)議，對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項作出明確約定。

第三十四條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù)，并遵守下列規(guī)定：

(一)符合國家、省和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范;

(二)及時向業(yè)主、非業(yè)主使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項;

(三)定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進和完善服務(wù);

(四)協(xié)助公安機關(guān)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作;

(五)接受社區(qū)居民委員會監(jiān)督指導(dǎo)，配合做好社區(qū)管理相關(guān)工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)應(yīng)當(dāng)將合同副本報物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門備案。

第三十五條 物業(yè)服務(wù)合同的一方提前終止有約定期限的物業(yè)服務(wù)合同的，自書面通知到達對方之日起滿三個月合同終止。合同終止的不影響當(dāng)事人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前三個月，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘工作。物業(yè)服務(wù)合同期滿仍未完成選聘工作，經(jīng)雙方協(xié)商，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意延續(xù)的，原物業(yè)服務(wù)合同自動延續(xù)至選聘工作完成。在原合同延續(xù)期間，任何一方提前終止合同的，自書面通知到達對方之日起三十日內(nèi)合同終止。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費等理由拒絕退出物業(yè)項目。

第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項目時，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會移交全部物業(yè)管理檔案、資料和相關(guān)財物。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目時業(yè)主大會仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)所在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)進行應(yīng)急管理。社區(qū)居民委員會可以在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府委托下根據(jù)應(yīng)急管理的需要負責(zé)組織不超過六個月的基本保潔、保安等服務(wù)，相關(guān)費用由業(yè)主承擔(dān)。各相關(guān)職能部門及供水、供電、供氣等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)予以配合。

第三十七條 物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點、物業(yè)服務(wù)不同的階段，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。政府指導(dǎo)價適用范圍和收費標(biāo)準(zhǔn)由價格主管部門制定。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)項目，收費標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)合同(包括前期物業(yè)服務(wù)合同)確定。物業(yè)服務(wù)收費項目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布。

物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)收費與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，并根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本變化情況等因素進行調(diào)整。

第三十八條 物業(yè)交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)服務(wù)費;物業(yè)交付使用后，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔(dān)。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)服務(wù)合同(包括前期物業(yè)服務(wù)合同)的約定及時交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，經(jīng)書面催交，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會可以采用在本物業(yè)管理區(qū)域公示等方式協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)催交。

物業(yè)服務(wù)合同雙方約定預(yù)收物業(yè)服務(wù)費的，預(yù)收期限最高不得超過十二個月。物業(yè)服務(wù)合同存續(xù)的剩余期限不足十二個月的，則預(yù)收期限不得超過合同的剩余期限。

第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定和有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，可以對物業(yè)管理用房中的經(jīng)營用房和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營，收益歸全體業(yè)主所有，可用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造或者補充物業(yè)專項維修資金，也可以根據(jù)業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理的其他需要。

物業(yè)經(jīng)營性收益由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的，應(yīng)當(dāng)單獨列賬;由業(yè)主委員會自行管理的，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會名義開設(shè)賬戶，不得以任何個人或者其他組織名義進行管理。

實行物業(yè)服務(wù)包干制收費方式的物業(yè)服務(wù)項目，每半年公布一次物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地經(jīng)營所得的收支情況;實行物業(yè)服務(wù)酬金制收費方式的物業(yè)服務(wù)項目，每年公布一次各項資金收支情況。

前期物業(yè)服務(wù)期間，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中詳細約定物業(yè)經(jīng)營性收益使用管理事項，并向業(yè)主公示告知。前期物業(yè)服務(wù)結(jié)束時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)審計前期物業(yè)服務(wù)期間物業(yè)經(jīng)營性收益收支情況，并將審計結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

第四十條 經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，物業(yè)管理區(qū)域可以在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會的監(jiān)督指導(dǎo)下由業(yè)主自行管理。實行自行管理的應(yīng)當(dāng)將執(zhí)行機構(gòu)、管理方案、收費標(biāo)準(zhǔn)和管理期限等內(nèi)容提交業(yè)主大會會議表決。

業(yè)主采用民事雇傭方式聘請自然人進行服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)為其支付依法屬于業(yè)主責(zé)任的意外傷害等保障費用。電梯、消防、技防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備管理，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機構(gòu)進行維護和養(yǎng)護。

業(yè)主自行管理中需要開具發(fā)票的，業(yè)主委員會可以持街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者社區(qū)居民委員會的證明材料，向稅務(wù)部門申請辦理臨時稅務(wù)登記證，憑臨時稅務(wù)登記證可以向物業(yè)所在地的稅務(wù)部門申請領(lǐng)用發(fā)票并自行開具。

業(yè)主大會可以委托具有資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)對管理費用、物業(yè)專項維修資金、物業(yè)經(jīng)營性收益等進行財務(wù)管理和財務(wù)審計。管理賬目每年向業(yè)主公布一次。

第四章 物業(yè)使用和維修

第四十一條 業(yè)主、非業(yè)主使用人在使用物業(yè)時應(yīng)當(dāng)依照有利于使用安全、團結(jié)互助和公平合理的原則，正確處理用水、排水、通行、通風(fēng)、采光、日照、管線鋪設(shè)和建筑維修、有害物質(zhì)排放等方面的相鄰關(guān)系。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前制定臨時管理規(guī)約，作為物業(yè)買賣合同的附件。業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)制定管理規(guī)約。臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約的示范文本由市房產(chǎn)主管部門制定。

第四十二條 物業(yè)使用中禁止下列行為：

(一)違法拆改、變動房屋承重結(jié)構(gòu);

(二)將無防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方;

(三)違法搭建、改建建筑物、構(gòu)筑物;違法挖掘房屋地下空間;

(四)擅自改變房屋用途或者將配套設(shè)施挪作他用;

(五)擅自改變房屋外立面;

(六)擅自將雨污水混接或者在排水管上接管;損害管道燃氣設(shè)施，占用、堵塞、封閉管道設(shè)施影響公共安全;

(七)擅自占用綠地，損毀樹木、綠化設(shè)施;

(八)損壞消防設(shè)施，占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面等消防場地;

(九)違反國家和地方規(guī)定，向環(huán)境超標(biāo)排放污染物;

(十)占用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;

(十一)法律、法規(guī)禁止的其他行為。

對違反有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定使用物業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時進行勸阻、制止，并向相關(guān)部門和業(yè)主委員會報告，相關(guān)部門和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)根據(jù)相應(yīng)規(guī)定及時處理。

第四十三條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人進行物業(yè)裝修，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并按照物業(yè)裝修有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對業(yè)主或者非業(yè)主使用人的物業(yè)裝修活動進行監(jiān)督，業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。

第四十四條 業(yè)主大會成立前，車輛停放在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位的，其收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照價格主管部門的規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主大會成立后，車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放、收費等管理制度由業(yè)主大會制定。業(yè)主大會決定對車輛停放收費的，應(yīng)當(dāng)確定收費標(biāo)準(zhǔn)。車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。

第四十五條 物業(yè)交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定將驗收合格的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等設(shè)施設(shè)備移交給相關(guān)專業(yè)單位負責(zé)管理，并移交有關(guān)技術(shù)資料。相關(guān)專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)及時接收。物業(yè)交付使用時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將有關(guān)設(shè)施設(shè)備移交專業(yè)單位管理的情況予以公示。

專業(yè)單位接收后，應(yīng)當(dāng)及時做好有關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修、更新和養(yǎng)護，確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)設(shè)施設(shè)備的安全運轉(zhuǎn)和正常使用。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。專業(yè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交有關(guān)費用和進行有關(guān)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議，明確委托的主要事項和費用支付的標(biāo)準(zhǔn)與方式。未簽訂委托協(xié)議的由專業(yè)單位自行負責(zé)相關(guān)工作。

第四十六條 物業(yè)保修期滿后的維修、更新、改造費用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：

(一)專用部位和專用設(shè)施設(shè)備包括在構(gòu)造上及利用上具有獨立性，由單個業(yè)主獨立使用、處分的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場地等，其維修、更新、改造費用，由業(yè)主或者非業(yè)主使用人承擔(dān);

(二)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備(供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等設(shè)施設(shè)備除外)包括由全體業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場地等，其維修、更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例共同承擔(dān)。屬人為損壞的，其維修費用由責(zé)任人承擔(dān)。

物業(yè)維修、更新時，相關(guān)業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。供水、供電、供氣、環(huán)衛(wèi)、人防等專業(yè)單位進行相關(guān)作業(yè)需要進入物業(yè)管理區(qū)域的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)配合。

第四十七條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)等事項告知受讓人或者承租人，并對物業(yè)服務(wù)費的結(jié)算作明確約定。受讓人應(yīng)當(dāng)在辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會。

業(yè)主可以在臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)單套住房出租的人數(shù)限制及人均面積標(biāo)準(zhǔn)。

第五章 物業(yè)保修金和物業(yè)專項維修資金

第四十八條 用于銷售的物業(yè)，建設(shè)單位在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費用的保證。物業(yè)建筑安裝總造價應(yīng)當(dāng)以建設(shè)項目工程決算金額為準(zhǔn);在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記時無法提供工程決算報告的，可以以市建設(shè)主管部門頒發(fā)的建筑工程施工許可證中明確的合同造價作為預(yù)交物業(yè)保修金的基數(shù)，并根據(jù)工程決算報告提請結(jié)算最終金額。

物業(yè)保修金實行“統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、?？顚Ｓ?、政府監(jiān)管”的原則，由市、縣(市)房產(chǎn)主管部門指定的機構(gòu)(以下稱保修金管理機構(gòu))統(tǒng)一管理。

第四十九條 在物業(yè)保修期內(nèi)有下列情形之一，建設(shè)單位不履行保修責(zé)任或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責(zé)任的，維修費用在物業(yè)保修金中列支：

(一)經(jīng)專業(yè)機構(gòu)鑒定或者相關(guān)質(zhì)量主管部門認定房屋建筑安裝工程存在質(zhì)量問題的;

(二)經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門認定未按照經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)工程設(shè)計方案進行配套設(shè)施建設(shè)的。

需要使用物業(yè)保修金的，由相關(guān)業(yè)主或者業(yè)主委員會提出申請，經(jīng)保修金管理機構(gòu)核實后撥付，由業(yè)主委員會組織維修。

第五十條 物業(yè)保修金存儲期限為八年。存儲期間每年結(jié)息一次，當(dāng)年交存、使用或者退還的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。

物業(yè)保修金存儲期間，建設(shè)單位因注銷、清算等原因，無法繼續(xù)履行保修責(zé)任的，可以申請由相關(guān)聯(lián)的非自然人股東繼續(xù)履行保修責(zé)任，并將原交存的物業(yè)保修金本息變更至該非自然人股東名下。

物業(yè)保修金存儲期滿后，保修金管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)保修金本息余額退還給建設(shè)單位。建設(shè)單位因歇業(yè)、破產(chǎn)或者出現(xiàn)其他情形致使單位不存在且未辦理前款手續(xù)的，保修金管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)進行公示，公示期為三十日。公示期滿無異議的，物業(yè)保修金本息余額轉(zhuǎn)為同一物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)專項維修資金。

第五十一條 物業(yè)專項維修資金實行“業(yè)主交納、統(tǒng)一存儲、按幢核算、建賬到戶”和“業(yè)主決策、專款專用、政府監(jiān)管”的原則，由市、縣(市)人民政府指定的機構(gòu)(以下稱維修資金管理機構(gòu))統(tǒng)一管理，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。

物業(yè)專項維修資金應(yīng)當(dāng)建立年度公布及日常查詢制度，并接受業(yè)主和房產(chǎn)、財政部門的監(jiān)督。

第五十二條 首期物業(yè)專項維修資金由建設(shè)單位代收代交。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，按照物業(yè)總建筑面積及交存標(biāo)準(zhǔn)向維修資金管理機構(gòu)統(tǒng)一交存。物業(yè)交付使用時建設(shè)單位按照專有部分建筑面積及同一交存標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取，其余部分的首期物業(yè)專項維修資金由建設(shè)單位承擔(dān)。

前款所稱物業(yè)總建筑面積以具有法定測繪資質(zhì)的單位提供的測繪成果為準(zhǔn);前款所稱交存標(biāo)準(zhǔn)為房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價的百分之五至百分之八，具體標(biāo)準(zhǔn)由房產(chǎn)主管部門會同同級財政部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H和房屋結(jié)構(gòu)類型確定，報經(jīng)市、縣(市)人民政府批準(zhǔn)后公布。

第五十三條 物業(yè)專項維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時，維修資金管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時通知相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會組織續(xù)交。續(xù)交方式、金額等具體事項由該物業(yè)管理區(qū)域管理規(guī)約規(guī)定或者業(yè)主大會決定。

第五十四條 物業(yè)專項維修資金存款每年計息一次，當(dāng)年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。

物業(yè)專項維修資金的利差余額按照收益分攤原則建立相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域的維修資金公共賬戶，統(tǒng)籌用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的應(yīng)急維修。

第五十五條 使用物業(yè)專項維修資金按照下列程序辦理：

(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出維修內(nèi)容、施工單位、工程預(yù)算方案及資金申請額等相關(guān)事項;

(二)業(yè)主委員會審核維修內(nèi)容、施工單位、工程預(yù)算方案及資金申請額等事項后征求業(yè)主意見，同時將上述事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示;

(三)征得維修資金列支范圍內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)持申請表、工程預(yù)算方案及經(jīng)業(yè)主委員會確認的征求業(yè)主意見表等資料，向維修資金管理機構(gòu)提出申請;

(四)維修資金管理機構(gòu)經(jīng)核實后，撥付核實額度百分之五十至七十的維修費用;

(五)工程完工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持具備法定資質(zhì)的專門機構(gòu)出具的審計報告書、業(yè)主委員會審核簽章的施工承包合同、工程款及審計費發(fā)票、業(yè)主委員會驗收合格證明等資料向維修資金管理機構(gòu)申請撥付維修費用的余額。工程決算金額在一萬元以內(nèi)的，經(jīng)業(yè)主委員會審核同意，可以免予審計。

工程決算金額超出預(yù)算金額百分之二十以上或者一萬元以上的，超出部分需按照使用程序重新申報。

第五十六條 電梯、消防設(shè)施設(shè)備嚴重損壞，危及公共安全的，經(jīng)業(yè)主委員會書面同意后，可以按照下列簡易程序申請使用物業(yè)專項維修資金：

(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)向所在區(qū)、縣(市)質(zhì)監(jiān)或者消防部門提交經(jīng)業(yè)主委員會同意的電梯或者消防設(shè)施設(shè)備維修報告;

(二)質(zhì)監(jiān)或者消防部門對工程維修內(nèi)容、工程預(yù)算、施工單位等事項予以書面確認。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將確認內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期限不少于五日;

(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)持質(zhì)監(jiān)或者消防部門的確認書、工程預(yù)算方案、業(yè)主委員會的書面同意意見等資料，向維修資金管理機構(gòu)申請物業(yè)專項維修資金;

(四)維修資金管理機構(gòu)經(jīng)審核后，撥付核實額度百分之五十至七十的維修費用;

(五)工程完工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持由質(zhì)監(jiān)或者消防部門出具的整改合格證明、經(jīng)審計的工程決算報告等，向維修資金管理機構(gòu)申請撥付維修費用的余額;

(六)業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)專項維修資金撥付使用完畢后一個月內(nèi)向全體業(yè)主公告。

第五十七條 經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，可以采用業(yè)主自主管理物業(yè)專項維修資金的方式，由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會負責(zé)物業(yè)專項維修資金的日常管理。

實行物業(yè)專項維修資金自主管理的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：

(一)由業(yè)主委員會草擬自主管理物業(yè)專項維修資金的實施方案，方案應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)專項維修資金的存儲銀行、計息方法、管理費用列支渠道及數(shù)額、使用流程、本息余額查詢及公布方案等內(nèi)容;

(二)召開業(yè)主大會會議對實施方案進行表決。業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)邀請街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會代表列席。實施方案應(yīng)當(dāng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;

(三)業(yè)主委員會將實施方案、業(yè)主表決意見明細情況及業(yè)主大會決定等相關(guān)資料報維修資金管理機構(gòu);

(四)維修資金管理機構(gòu)對申請資料進行核實，將實施方案、業(yè)主表決意見明細情況及業(yè)主大會決定在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期不少于三十日。發(fā)現(xiàn)申請資料有任何虛假情形的，維修資金管理機構(gòu)不予辦理資金移交手續(xù)。

第五十八條 任何機構(gòu)和個人不得將物業(yè)保修金和物業(yè)專項維修資金用于出借、擔(dān)保及任何經(jīng)營性活動。

第六章 法律責(zé)任

第五十九條 對違反本條例的行為，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)已有規(guī)定的，按照相關(guān)規(guī)定處罰;沒有規(guī)定的，按照本條例的規(guī)定予以處罰。

本條例規(guī)定的行政處罰，屬于經(jīng)國務(wù)院或者省人民政府批準(zhǔn)的城市管理相對集中行政處罰權(quán)范圍的，由城市管理行政執(zhí)法機關(guān)負責(zé)實施。

第六十條 建設(shè)單位未按照本條例第十六條第一款規(guī)定交納首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五千元罰款。

第六十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十四條第三款規(guī)定，未按照要求將物業(yè)服務(wù)合同備案的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處二千元以上五千元以下罰款。

第六十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十六條第一款規(guī)定，退出物業(yè)服務(wù)時未移交物業(yè)管理檔案、資料和相關(guān)財物的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。

第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十九條第三款規(guī)定，未按照要求公布經(jīng)營性收益收支情況，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令改正，可以處五千元以上一萬元以下罰款。

第六十四條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人違反本條例第四十二條第一款第一項、第二項規(guī)定的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令改正，恢復(fù)原狀，可以處五萬元以上十萬元以下罰款;情節(jié)較輕的，可以處一萬元以上五萬元以下罰款。

第六十五條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人違反本條例第四十二條第一款第三項、第四項、第五項規(guī)定的，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第六項規(guī)定的，由市政設(shè)施和公用事業(yè)主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第七項規(guī)定的，由綠化主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第八項規(guī)定的，由公安機關(guān)消防機構(gòu)或者公安派出所依法查處;違反本條例第四十二條第一款第九項規(guī)定的，由環(huán)境保護主管部門依法查處。

違反本條例第四十二條第一款第十項規(guī)定的，相關(guān)利害關(guān)系人可以依法向人民法院提起訴訟。

第六十六條 建設(shè)單位違反本條例第四十八條、第五十二條規(guī)定，不按照要求交存物業(yè)保修金、物業(yè)專項維修資金的，由市、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。

第六十七條 違反本條例規(guī)定，房產(chǎn)主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員有下列行為之一的，對直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分：

(一)挪用物業(yè)專項維修資金或者物業(yè)保修金的;

(二)發(fā)現(xiàn)違法行為不依法予以查處的;

(三)利用職務(wù)之便，收受建設(shè)單位或者其他人的財物等不正當(dāng)利益的;

(四)其他玩忽職守、濫用職權(quán)、以權(quán)謀私的行為。

第七章 附則

第六十八條 本條例自2014年5月1日起施行。

《杭州市環(huán)境噪聲管理條例》（以下簡稱《條例》）自1987年頒布實施以來，對控制環(huán)境噪聲污染，提高居民生活質(zhì)量，起到了非常重要的作用，但隨著環(huán)境噪聲管理客觀情況的變化以及人民群眾對生活環(huán)境質(zhì)量要求的提高，修改《條例》已成情勢所需。目前我辦已完成了《條例》（修訂草案），現(xiàn)作如下說明。

一、修改《條例》的必要性

（一）修改《條例》是進一步完善環(huán)境噪聲管理制度的需要

《條例》制定于1987年，迄今已20余年。雖然1997年和1998年進行了兩次修改，但均為部分條款的文字修改，《條例》的總體框架和基本制度都沒有變動，且也已過去了十多年。隨著我市經(jīng)濟的高速發(fā)展和城市化進程的快速推進，環(huán)境噪聲管理中出現(xiàn)了很多新問題和新矛盾，例如夜間施工噪聲污染問題突出、住宅裝修噪聲擾民、城市道路交通噪聲超標(biāo)等等。為應(yīng)對這些新問題，解決新矛盾，有必要對《條例》作較大幅度的修改。

（二）修改《條例》是貫徹國家法律和相關(guān)制度的需要

我國于1996年制定了《中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法》，在法律層面構(gòu)建了我國聲環(huán)境質(zhì)量管理的基本制度。由于各地聲環(huán)境質(zhì)量的要求并不相同，故該法的規(guī)定非常宏觀，很多條款授權(quán)各地具體規(guī)定。為全面落實《環(huán)境噪聲污染防治法》的規(guī)定，根據(jù)我市實踐，對該法的相關(guān)內(nèi)容進行細化，使之具有可操作性，很有必要。

另外，我國的聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系已基本成熟，《條例》在制定時所執(zhí)行的國家標(biāo)準(zhǔn)也多有變動，為此也必須相應(yīng)地修改《條例》所執(zhí)行的聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

（三）修改《條例》是滿足人民群眾不斷提高的生活環(huán)境質(zhì)量要求的需要

近年來，隨著生活水平的提高，人民群眾對生活環(huán)境的要求也不斷提高，對作為生活環(huán)境重要組成部分的聲環(huán)境也提出了更高的要求。但是與經(jīng)濟發(fā)展相對應(yīng)，環(huán)境噪聲污染源也在增加，特別是在社會生活噪聲污染方面，這些年也出現(xiàn)了很多新的投訴熱點，如室內(nèi)娛樂、豢養(yǎng)寵物、住宅裝修、商業(yè)經(jīng)營中的高噪聲設(shè)備使用等等。為此，修改《條例》對這些新情況新問題予以規(guī)范，提高人民生活品質(zhì)，很有必要。

二、起草依據(jù)及起草過程

（一）起草依據(jù)

本次修改的主要依據(jù)為《中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法》及國家新近制定的《聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096—2008）、《社會生活環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB22337—2008）、《工業(yè)企業(yè)廠界環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB12348—2008）。

另外，本次修改還借鑒了《北京市環(huán)境噪聲污染防治辦法》、《山東省環(huán)境噪聲污染防治條例》、《沈陽市環(huán)境噪聲污染防治條例》和《江蘇省環(huán)境噪聲污染防治條例》等外地省市的立法。

（二）起草過程

《條例》修訂列入今年（2010年）市人大常委會、市政府的立法計劃后，市環(huán)保局進行了相關(guān)調(diào)研并在總結(jié)《條例》實施經(jīng)驗的基礎(chǔ)上起草了《條例》的修訂草案并上報市政府。我辦對《條例》的修訂草案作初步審核、修改后，普發(fā)征求了市人大常委會辦公廳、市人大常委會法工委和城建環(huán)保工委、市政協(xié)辦公廳，市政府各部門、各直屬單位以及各區(qū)、縣（市）人民政府的意見和建議。根據(jù)《杭州市人民政府關(guān)于對涉及群眾切身利益的行政規(guī)章和公共政策實行事前公示的通知》（杭政函[2007]227號）的要求，我辦同時還在市政府門戶網(wǎng)站以及我辦網(wǎng)站上公開征求社會各界的意見。3月16日，我辦召開座談會，就《條例》的修訂草案聽取了市政府各相關(guān)部門的意見和建議。為提高立法的科學(xué)性，3月20日我辦又舉行了專家論證會，邀請立法專家咨詢委員會對《條例》修訂的相關(guān)內(nèi)容進行了論證。為了貼近各縣（市）管理實際，3月25日我辦還赴淳安縣做了專題調(diào)研，聽取相關(guān)管理部門及相對人的意見和建議。4月13日，我辦再次召開座談會，聽取了企業(yè)、社區(qū)等相關(guān)行政管理相對人代表的意見。為提高立法的民主性，4月16日我辦舉行座談會，聽取部分市人大代表、市政協(xié)委員對《條例》（修訂草案）的意見和建議。

我辦根據(jù)調(diào)研的實際情況和公示反饋的意見和建議，對《條例》（修訂草案）作了進一步修改完善，形成本稿提交市政府常務(wù)會議審議。經(jīng)市政府常務(wù)會議討論原則通過后，再提交市人大常委會審議。

三、主要修改內(nèi)容說明

《條例》（修訂草案）共七章，四十七條，主要包含了以下內(nèi)容：

（一）關(guān)于適用范圍

由于環(huán)境噪聲污染主要發(fā)生在人口密集區(qū)域，所以原《條例》確定的適用范圍為杭州市區(qū)。隨著經(jīng)濟發(fā)展及城市化的推進，各縣（市）噪聲污染防治的形勢也很嚴峻，要求適用《條例》的呼吁也比較強烈。為此，此次修訂擴大了《條例》的適應(yīng)范圍，將第三條中的“杭州市區(qū)范圍”擴展為“本市行政區(qū)域”。

（二）關(guān)于環(huán)境噪聲在規(guī)劃上的控制

事前控制噪聲是減少噪聲污染的有效措施。在城市區(qū)域，通過規(guī)劃控制環(huán)境噪聲，從源頭上減少或者避免環(huán)境噪聲污染，是非常必要的。受立法經(jīng)驗的限制，原《條例》對此類措施未作明確規(guī)定?！董h(huán)境噪聲污染防治法》第十二條規(guī)定，“城市規(guī)劃部門在確定建設(shè)布局時，應(yīng)當(dāng)依據(jù)國家聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和民用建筑隔聲設(shè)計規(guī)范，合理劃定建筑物與交通干線的防噪聲距離，并提出相應(yīng)的規(guī)劃設(shè)計要求?！?

為此，我辦根據(jù)《環(huán)境噪聲污染防治法》的規(guī)定以及市規(guī)劃局的意見，并借鑒外地省市的立法經(jīng)驗，在《條例》（修訂草案）中增加了一條，作為第九條，規(guī)定“規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同環(huán)境保護部門按照聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及民用建筑隔聲設(shè)計規(guī)范，合理劃定醫(yī)院、學(xué)校、機關(guān)、科研單位和住宅等噪聲敏感建筑物與可能產(chǎn)生環(huán)境噪聲污染的企業(yè)事業(yè)單位和交通干線的防噪聲距離，并提出相應(yīng)的規(guī)劃設(shè)計要求?！奔葘υ肼曃廴驹谝?guī)劃上的控制作出了規(guī)定，也克服了規(guī)劃部門在環(huán)境噪聲控制方面專業(yè)技術(shù)不足的問題。

（三）關(guān)于銷售新建住宅聲環(huán)境狀況的明示

近年來我市的房地產(chǎn)市場較為繁榮，在總體上市場交易活躍。在新建住宅銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往會虛化不利于銷售的聲環(huán)境信息的說明，甚至刻意隱瞞，而買受人一般無法從其他渠道獲得這些信息，這一信息不對稱導(dǎo)致聲環(huán)境信息無法參與交易價格的形成。買受人入住后發(fā)現(xiàn)聲環(huán)境狀況超出預(yù)期，即會認為受到開發(fā)商蒙蔽，但由于聲環(huán)境狀況一般不會寫入購房合同，通過民事訴訟途徑很難解決矛盾。因而會集中向相關(guān)行政管理部門投訴，或者對管理部門提出行政訴訟，認為管理部門在進行環(huán)境影響評價時違規(guī)。目前此類矛盾比較突出。

根據(jù)《環(huán)境影響評價法》的規(guī)定，建設(shè)項目的環(huán)境影響評價主要是評價該項目對周圍環(huán)境所造成的影響，而非周邊環(huán)境對項目本身的影響。對先有噪聲源后建設(shè)住宅項目的，環(huán)保部門無法通過環(huán)境影響評價實施控制。

為此，本次修訂借鑒了《北京市環(huán)境噪聲污染防治辦法》的規(guī)定，在《條例》（修訂草案）中增加了一條，作為第十四條，規(guī)定“銷售新建居民住宅的，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)明示所銷售住宅所在地的聲環(huán)境狀況?！庇捎诮ㄔO(shè)項目環(huán)境影響評價文件對項目所在地的環(huán)境狀況（包括聲環(huán)境狀況）有較為完整地描述，所以開發(fā)商是可以作出明示的。通過聲環(huán)境狀況的明示，消弭開發(fā)商和購房者信息不對稱，使聲環(huán)境狀況參與房屋價格形成，有助于解決此類矛盾。

（四）關(guān)于交通噪聲控制

這幾年我市的城市道路建設(shè)進展很快，對緩解城市交通壓力起到了很大作用。但隨之而來也產(chǎn)生了交通噪聲問題。關(guān)于交通噪聲的投訴數(shù)量居高不下。為此，《條例》（修訂草案）增加了一條，作為第十七條，規(guī)定“建設(shè)交通干線工程項目應(yīng)當(dāng)進行環(huán)境影響評價，避開噪聲敏感建筑物集中區(qū)域；確需經(jīng)過已有的噪聲敏感建筑物集中區(qū)域，可能造成環(huán)境噪聲污染的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)采取隔聲降噪等控制環(huán)境噪聲污染的措施并與主體工程同時設(shè)計、同時施工、同時投入使用”，并規(guī)定“在已有的交通干線兩側(cè)新建住宅的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在主體工程建設(shè)的同時采取減輕或避免交通噪聲影響的措施?！?

（五）關(guān)于夜間施工管理

夜間施工噪聲污染是城市管理中的突出問題，居民對夜間施工噪聲污染的投訴很多?；诔鞘薪ㄔO(shè)的需要，夜間施工也不能完全避免，為此本次修訂在原有規(guī)定的基礎(chǔ)上進一步完善了夜間施工管理制度。

第一，在原《條例》設(shè)定的“夜間施工許可制度”的基礎(chǔ)上，進一步規(guī)范了行政許可的實施范圍。在原有的因“生產(chǎn)工藝要求”、“交通限制”兩種情況可以申請夜間施工的基礎(chǔ)上，根據(jù)城市建設(shè)需要，增加了“市級以上重點工程”的規(guī)定。

第二，明確了夜間施工許可的實施程序，在修改后的第二十八條第二款規(guī)定，“市級以上重點工程、因生產(chǎn)工藝要求確需在夜間進行施工作業(yè)的，施工單位應(yīng)當(dāng)持所在地建設(shè)行政主管部門的證明，向所在地環(huán)境保護部門申領(lǐng)《夜間作業(yè)許可證》；因交通限制確需在夜間進行施工作業(yè)的，施工單位應(yīng)當(dāng)持所在地公安機關(guān)交通管理部門的證明，向所在地環(huán)境保護部門申領(lǐng)《夜間作業(yè)許可證》?！?

第三，明確了夜間施工許可的公開及要求。在修改后的第二十八條第三款規(guī)定“施工單位應(yīng)當(dāng)將《夜間作業(yè)許可證》及上述證明材料如實公告附近居民，并按照《夜間作業(yè)許可證》規(guī)定的作業(yè)時間、作業(yè)內(nèi)容、作業(yè)方式等要求進行施工?！?

（六）關(guān)于室內(nèi)裝修噪聲管理

針對室內(nèi)裝修噪聲干擾周圍居民正常生活這一突出問題，《條例》（修訂草案）第三十八條進一步明確了住宅裝修的時間規(guī)范，“每日12時至14時、20時至次日8時，禁止在已竣工交付使用的有居民住宅的建筑物內(nèi)進行產(chǎn)生噪聲的裝修作業(yè)?！?

另外，此次修訂還根據(jù)城市噪聲污染防治的實際需要，對機動車防盜報警器、文體活動、餐飲服務(wù)、豢養(yǎng)寵物等方面的噪聲控制都予以了明確，并根據(jù)管理的實際需要對相關(guān)的法律責(zé)任作了調(diào)整。

四、制定過程中反映出來的主要難點問題

在制定《條例》（修訂草案）過程中，我辦廣泛征求了社會各方面的意見和建議，既包括有關(guān)市、區(qū)、縣（市）行政管理部門，也包括建筑施工單位、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、交通運輸企業(yè)、餐飲企業(yè)、娛樂場所經(jīng)營者、社區(qū)代表等在內(nèi)的行政管理相對人。從征求意見情況反映出來的主要難點問題有以下幾方面：

1、關(guān)于環(huán)境噪聲規(guī)劃控制問題

市規(guī)劃局對《條例》（修訂草案）新增的第九條規(guī)定，即對環(huán)境噪聲污染在規(guī)劃上的控制規(guī)定，尚有不同意見。市規(guī)劃局認為，由于缺乏噪聲控制的專業(yè)人員及技術(shù)，無法劃定建筑物與交通干線的防噪聲距離，也無法提出相應(yīng)的規(guī)劃設(shè)計要求。我辦認為，《環(huán)境噪聲污染防治法》第十二條規(guī)定，“城市規(guī)劃部門在確定建設(shè)布局時，應(yīng)當(dāng)依據(jù)國家聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和民用建筑隔聲設(shè)計規(guī)范，合理劃定建筑物與交通干線的防噪聲距離，并提出相應(yīng)的規(guī)劃設(shè)計要求。”《條例》（修訂草案）新增的第九條規(guī)定符合該條規(guī)定，由規(guī)劃行政主管部門會同環(huán)境保護部門合理劃定噪聲敏感建筑物與可能產(chǎn)生環(huán)境噪聲污染的企業(yè)事業(yè)單位和交通干線的防噪聲距離，可以克服規(guī)劃行政主管部門在環(huán)境噪聲控制方面專業(yè)技術(shù)不足的問題。同時，北京市、沈陽市等地的相關(guān)立法規(guī)定也有同樣的規(guī)定。

2、關(guān)于夜間施工管理問題

夜間施工噪聲污染是城市管理中的突出問題，一方面，居民對建設(shè)工程夜間施工噪聲污染的投訴很多，希望全面禁止夜間施工；另一方面，一些工程因生產(chǎn)工藝要求確需在夜間進行連續(xù)作業(yè)，或者白天因交通限制無法施工確需在夜間進行作業(yè)，還有一些國家、省、市重點工程也確需在夜間進行施工作業(yè)。我辦認為，基于城市建設(shè)的需要，要全面禁止夜間施工在目前是不現(xiàn)實的，《環(huán)境噪聲污染防治法》也未禁止夜間施工作業(yè)。目前，環(huán)境保護部門嚴格審查夜間施工行政許可申請，做到依法嚴格管理和規(guī)范夜間施工行為，對違反規(guī)定的夜間施工行為進行嚴厲查處，力爭把夜間施工引發(fā)的擾民問題降低到最低程度。因此，《條例》（修訂草案）第二十八條，根據(jù)我市實際情況，進一步完善了夜間施工行政許可制度。對未取得《夜間作業(yè)許可證》進行夜間施工，或者未按照《夜間作業(yè)許可證》規(guī)定的作業(yè)時間、作業(yè)內(nèi)容、作業(yè)方式進行施工的行為，《條例》（修訂草案）第三十九條第（七）項設(shè)定了“處以五千元以上五萬元以下罰款”的處罰，較原《條例》設(shè)定的“處一千元以上二萬元以下罰款”的處罰力度更大。同時，在工作實踐中，對經(jīng)依法許可的夜間施工作業(yè)，但仍不可避免對周邊居民生活造成施工噪聲影響的，環(huán)境保護部門應(yīng)相關(guān)當(dāng)事人的要求，對夜間施工單位與受施工影響居民之間就有關(guān)民事補償問題進行居中協(xié)調(diào)，已有成功的案例，避免了因夜間施工噪聲污染問題引發(fā)矛盾激化，而影響社會穩(wěn)定。

以上說明及《杭州市環(huán)境噪聲管理條例》（修訂草案），請予審議。