凈地出讓

產(chǎn)權(quán)和法律關(guān)系上看，二者有明顯不同：

毛地出讓往往是政府出讓土地時(shí)尚未完成國(guó)有土地使用權(quán)收回和拆遷補(bǔ)償工作，涉及多方法律和經(jīng)濟(jì)關(guān)系，需要銜接好國(guó)有土地使用權(quán)收回、補(bǔ)償和出讓等方面的法律關(guān)系；

凈地出讓則往往是政府已經(jīng)完成了出讓前的土地使用權(quán)收回和拆遷補(bǔ)償工作，法律關(guān)系相對(duì)簡(jiǎn)單。2100433B

凈地指已經(jīng)完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、構(gòu)筑物等設(shè)施的土地。與之相對(duì)的是毛地出讓，毛地指地上存在需要拆除的建筑物、構(gòu)筑物等設(shè)施的土地。

土地出讓凈收益的闡述

此概念與土地出讓收入相關(guān)的部門的統(tǒng)計(jì)口徑有關(guān)。如：財(cái)政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工程資金加快預(yù)算執(zhí)行進(jìn)度的通知》(財(cái)綜〔2011〕41號(hào)規(guī)定)：“土地出讓收入，扣除當(dāng)年從地方國(guó)庫(kù)中實(shí)際支付的征地和拆遷補(bǔ)償支出、土地出讓前期開發(fā)支出、計(jì)提農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金支出、補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會(huì)保障支出、保持被征地農(nóng)民原有生活水平補(bǔ)貼支出、支付破產(chǎn)或改制企業(yè)職工安置費(fèi)支出、支付土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)支出、繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)等相關(guān)項(xiàng)目后，作為計(jì)提保障性安居工程資金的土地出讓收益口徑，嚴(yán)格按照不低于10%的比例安排資金，統(tǒng)籌用于廉租住房、公共租賃住房、城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造等保障性安居工程。”

再如：《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加大財(cái)政教育投入的意見》國(guó)發(fā)〔2011〕22號(hào)：“從2011年1月1日起，各地區(qū)要從當(dāng)年以招標(biāo)、拍賣、掛牌或者協(xié)議方式出讓國(guó)家土地使用權(quán)取得的土地出讓收入中，按照扣除征地和拆遷補(bǔ)償、土地開發(fā)等支出后余額10%的比例，計(jì)提教育資金?！倍鞔_提出政府收益概念的是在財(cái)政部、國(guó)土部《新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)收繳使用管理辦法》財(cái)綜字〔1999〕117號(hào)：“新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)(以下簡(jiǎn)稱土地有償使用費(fèi))是指國(guó)務(wù)院或省級(jí)人民政府在批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征用土地時(shí)，向取得出讓等有償使用方式的新增建設(shè)用地的縣、市人民政府收取的平均土地純收益”。 2100433B

第一章　總　則

第一條　為加強(qiáng)對(duì)我市土地出讓凈收益的審計(jì)監(jiān)督,提高資金使用效益,根據(jù)《中華人民共和國(guó)審計(jì)法》等法律、法規(guī)的規(guī)定,結(jié)合我市實(shí)際,制定本辦法。

第二條　本辦法所稱土地出讓凈收益審計(jì)監(jiān)督,是指審計(jì)機(jī)關(guān)依照法律規(guī)定的職責(zé)、權(quán)限和程序,對(duì)土地使用權(quán)出讓全部?jī)r(jià)款扣除新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、土地補(bǔ)償性支出、前期開發(fā)整理等成本后的政府土地出讓凈收益的分配、撥付、使用和管理進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督。

第三條　土地出讓凈收益審計(jì)監(jiān)督應(yīng)遵循客觀公正、實(shí)事求是、廉潔奉公、保守秘密的原則。

第四條　本辦法適用于市級(jí)(含歷下、市中、天橋、槐蔭、歷城、長(zhǎng)清區(qū)和高新開發(fā)區(qū))分配、使用和管理的土地出讓凈收益的審計(jì)監(jiān)督。

第二章　資金分配、撥付和使用的監(jiān)督

第五條　資金分配的審計(jì):

(一)財(cái)政部門是否以國(guó)家、省、市有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章等為依據(jù)分配土地出讓凈收益;

(二)破產(chǎn)、改制企業(yè)產(chǎn)生的土地出讓凈收益分配執(zhí)行國(guó)家、省、市有關(guān)規(guī)定情況。

第六條　資金撥付的審計(jì):

(一)財(cái)政部門是否根據(jù)審核批準(zhǔn)的資金預(yù)算,按照資金收支情況和項(xiàng)目進(jìn)度,將資金及時(shí)撥付各預(yù)算部門、單位,各區(qū)分成部分是否根據(jù)土地出讓凈收益的入庫(kù)情況做到即收即返;

(二)各預(yù)算部門、單位是否根據(jù)財(cái)政部門審核批準(zhǔn)的資金預(yù)算和撥付的資金,按照項(xiàng)目進(jìn)度、合同約定,將資金及時(shí)撥付項(xiàng)目實(shí)施單位。

第七條　資金使用的審計(jì):

(一)資金是否按規(guī)定用途使用,有無貪污、私分、擠占挪用等違法違規(guī)問題;

(二)資金支付憑證是否真實(shí)、合法,有無通過虛假報(bào)表、虛開發(fā)票、虛列支出、虛增工程量等騙取資金問題;

(三)工程預(yù)決算是否真實(shí),有無高估冒算等問題;

(四)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是否符合有關(guān)規(guī)定,數(shù)字計(jì)算是否準(zhǔn)確,有無重復(fù)計(jì)算等問題;

(五)破產(chǎn)、改制企業(yè)產(chǎn)生的土地出讓凈收益使用是否符合國(guó)家、省、市有關(guān)規(guī)定;

(六)其他需要審計(jì)的事項(xiàng)。

第三章　項(xiàng)目管理和實(shí)施的監(jiān)督

第八條　項(xiàng)目管理方面的審計(jì):

(一)項(xiàng)目申請(qǐng)立項(xiàng)前,是否根據(jù)開發(fā)規(guī)劃和上級(jí)有關(guān)規(guī)定,進(jìn)行了廣泛、細(xì)致的調(diào)查研究和論證,并編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告;

(二)立項(xiàng)資料是否齊全,是否經(jīng)過主管部門的批準(zhǔn);

(三)項(xiàng)目經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)后,是否由具備相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì),規(guī)劃設(shè)計(jì)是否經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn);

(四)各預(yù)算部門、單位是否按照財(cái)政部門的要求編制項(xiàng)目預(yù)算,項(xiàng)目預(yù)算是否經(jīng)過財(cái)政部門審批;

(五)各預(yù)算部門、單位是否按照財(cái)政部門批復(fù)的預(yù)算編制年度項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃;

(六)農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項(xiàng)目是否建立了項(xiàng)目庫(kù),推薦項(xiàng)目是否從項(xiàng)目庫(kù)中擇優(yōu)選用;

(七)其他需要審計(jì)的事項(xiàng)。

第九條　項(xiàng)目實(shí)施過程的審計(jì):

(一)項(xiàng)目實(shí)施中嚴(yán)格執(zhí)行年度計(jì)劃情況;

(二)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)、建設(shè)內(nèi)容,確需調(diào)整或變更的,是否按權(quán)限規(guī)定報(bào)批;

(三)工程實(shí)行項(xiàng)目法人責(zé)任制、招標(biāo)投標(biāo)制和工程監(jiān)理制的情況;

(四)建設(shè)單位采購(gòu)列入《政府采購(gòu)目錄》的物品,是否通過政府采購(gòu);

(五)項(xiàng)目建設(shè)單位與施工單位是否簽訂施工合同;

(六)其他需要審計(jì)的事項(xiàng)。

第十條　項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的審計(jì):

(一)項(xiàng)目竣工后,建設(shè)單位是否及時(shí)報(bào)送自驗(yàn)報(bào)告和驗(yàn)收申請(qǐng);

(二)建設(shè)單位是否及時(shí)組織有關(guān)部門、人員,根據(jù)有關(guān)規(guī)定、工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目計(jì)劃批復(fù)、資金撥付文件和施工合同等,對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收,并編寫竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告;

(三)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后,建設(shè)單位是否根據(jù)竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告及時(shí)進(jìn)行賬務(wù)處理,落實(shí)管護(hù)主體,建立健全資產(chǎn)管理制度;

(四)建設(shè)項(xiàng)目是否達(dá)到設(shè)計(jì)要求并如期發(fā)揮效益,有無因立項(xiàng)不準(zhǔn)、責(zé)任不清、管理不善或工程質(zhì)量等原因,造成損失浪費(fèi)或事故隱患的問題;

(五)其他需要審計(jì)的事項(xiàng)。

第四章　財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算的監(jiān)督

第十一條　財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算的審計(jì):

(一)財(cái)政部門是否按照《國(guó)有土地使用權(quán)出讓金財(cái)政財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算暫行辦法》要求,核算土地出讓凈收益,定期編制土地出讓凈收益收支結(jié)存明細(xì)表和使用說明。

(二)土地出讓凈收益使用單位、部門是否按照相關(guān)財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)制度要求,專賬核算,專人管理,定期編制資金收支結(jié)存明細(xì)表和使用說明。

(三)土地出讓凈收益核算、使用單位和部門會(huì)計(jì)核算資料,是否符合《會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范》要求,做到真實(shí)、齊全、完整。

(四)農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項(xiàng)目資金收支是否實(shí)行縣(區(qū))級(jí)報(bào)賬制。

第五章　法律責(zé)任

第十二條　國(guó)家機(jī)關(guān)及其工作人員有下列行為之一的,責(zé)令其立即改正,追回有關(guān)資金,限期退還違法所得;對(duì)所在單位給予警告或者通報(bào)批評(píng);對(duì)主要責(zé)任人和其他有關(guān)人員視情節(jié)給予行政處分。

(一)以虛報(bào)、冒領(lǐng)等手段騙取土地出讓凈收益;

(二)截留、挪用土地出讓凈收益;

(三)滯留應(yīng)當(dāng)下?lián)艿耐恋爻鲎寖羰找?

(四)違反規(guī)定擴(kuò)大開支范圍,提高開支標(biāo)準(zhǔn);

(五)其他違反規(guī)定使用、騙取土地出讓凈收益的行為。

第十三條　預(yù)算編制和執(zhí)行單位及其工作人員有違反國(guó)家有關(guān)預(yù)算管理規(guī)定的下列行為之一的,責(zé)令其立即改正,追回有關(guān)款項(xiàng),限期調(diào)整有關(guān)預(yù)算科目;對(duì)單位給予警告或者通報(bào)批評(píng);對(duì)主要責(zé)任人和其他有關(guān)人員視情節(jié)給予行政處分。

(一)虛增、虛減土地出讓凈收益或者土地出讓凈收益支出;

(二)違反規(guī)定編制、批復(fù)預(yù)算;

(三)違反規(guī)定調(diào)整預(yù)算;

(四)違反規(guī)定調(diào)整預(yù)算收支種類;

(五)其他違反國(guó)家有關(guān)預(yù)算管理規(guī)定的行為。

第十四條　企業(yè)和個(gè)人違反規(guī)定使用、騙取土地出讓凈收益的,給予警告并責(zé)令其立即改正,調(diào)整有關(guān)會(huì)計(jì)賬目,追回違反規(guī)定使用、騙取的土地出讓凈收益,沒收違法所得,并按有關(guān)法規(guī)對(duì)企業(yè)和負(fù)責(zé)人進(jìn)行處罰。

第十五條　單位、部門財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算方面的違法行為依照有關(guān)法律、法規(guī)處理。

第十六條　審計(jì)人員濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守,構(gòu)成犯罪的,依法追究其刑事責(zé)任;不構(gòu)成犯罪的,視情節(jié)給予行政處分。

第六章　附　則

第十七條　本辦法由市審計(jì)局負(fù)責(zé)解釋。

第十八條　本辦法自頒布之日起施行。

土地出讓底價(jià)的確定

在我國(guó)，由政府壟斷土地供應(yīng)，其出讓土地的價(jià)格將對(duì)整個(gè)土地市場(chǎng)的地價(jià)產(chǎn)生重要影響。確定出讓底價(jià)時(shí)，應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府土地行政主管部門委托有資質(zhì)的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)，根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、當(dāng)?shù)氐耐恋厥袌?chǎng)供求情況、土地市場(chǎng)地價(jià)水平和擬出讓宗地設(shè)定的土地條件，評(píng)估出擬出讓宗地在出讓時(shí)點(diǎn)和出讓方案設(shè)定的土地條件下的正常價(jià)格，并依據(jù)擬出讓宗地的評(píng)估價(jià)格，綜合考慮國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、地價(jià)政策、土地市場(chǎng)調(diào)控政策、調(diào)控方向，兼顧當(dāng)前利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，確定擬出讓宗地的出讓底價(jià)。