荊門主城區(qū)集體土地上附著物征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)起草說(shuō)明

一、制定的背景

2019年10月16日，省政府發(fā)布《省人民政府關(guān)于公布實(shí)施湖北省征地區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（鄂政發(fā)〔2019〕22號(hào)），并要求各市（州）人民政府根據(jù)本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和實(shí)際情況，制定本地區(qū)被征收土地上的附著物和青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。為落實(shí)省政府文件精神，規(guī)范我市征收補(bǔ)償活動(dòng)，保障被征收人合法權(quán)益，我局?jǐn)M定了《荊門主城區(qū)集體土地上附著物征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》《荊門市被征收土地上青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》，提交市政府研究審核發(fā)文。

二、起草過(guò)程

2019年10月，省政府關(guān)于湖北省征地片區(qū)綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布實(shí)施后，省自然資源廳對(duì)地上附著物和青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)制定工作進(jìn)行了安排部署，我局即開(kāi)始著手補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)制定工作。2019年11月以來(lái)，我局組建工作專班，會(huì)同市發(fā)改委、市財(cái)政局、市住建局、市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、各區(qū)征收辦等部門負(fù)責(zé)人、局機(jī)關(guān)相關(guān)科室（單位）專題研究討論，形成《荊門主城區(qū)集體土地上附著物征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》《荊門市被征收土地上青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》（征求意見(jiàn)稿）；2020年5月28日—7月17日，書面征求了各縣市區(qū)政府和市發(fā)改委、市住建局、市財(cái)政局、市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局等相關(guān)單位的意見(jiàn)和建議，并通過(guò)荊門晚報(bào)及市自然資源局網(wǎng)站發(fā)布公告，廣泛征求社會(huì)各界意見(jiàn)和建議。根據(jù)各部門及社會(huì)各界所提意見(jiàn)和建議，對(duì)《荊門主城區(qū)集體土地上附著物征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》《荊門市被征收土地上青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》作了進(jìn)一步的修改完善，形成了送審稿。

三、相關(guān)政策依據(jù)

1、《中華人民共和國(guó)土地管理法》（2019年修正）。

2、《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》。

3、《省人民政府關(guān)于公布實(shí)施湖北省征地區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（鄂政發(fā)〔2019〕22號(hào)）。

4、《省人民政府關(guān)于公布湖北省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值和區(qū)片綜合地價(jià)的通知》（鄂政發(fā)〔2014〕12號(hào)）。

5、《省國(guó)土資源廳關(guān)于公布征地補(bǔ)償安置倍數(shù)、修正系數(shù)及青苗補(bǔ)償?shù)暮罚ǘ跬临Y函〔2014〕242號(hào)）。

6、《荊門市國(guó)土資源局 荊門市財(cái)政局 荊門市房產(chǎn)管理局 荊門市物價(jià)局關(guān)于印發(fā)

7、《荊門市人民政府關(guān)于印發(fā)荊門市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則的通知》（荊政發(fā)〔2016〕29號(hào)）。

8、統(tǒng)計(jì)部門《2017-2019年荊門統(tǒng)計(jì)摘要》。

四、主要內(nèi)容的說(shuō)明

（一）《荊門主城區(qū)集體土地上附著物征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》。

該標(biāo)準(zhǔn)是對(duì)《荊門市國(guó)土資源局 荊門市財(cái)政局 荊門市房產(chǎn)管理局 荊門市物價(jià)局關(guān)于印發(fā)

1、被征收房屋重置價(jià)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。原指導(dǎo)意見(jiàn)規(guī)定“被征收房屋重置價(jià)為：框架結(jié)構(gòu)1500元/平方米、磚混一類1200元/平方米、磚混二類900元/平方米、磚木一類800元/平方米、磚木二類580元/平方米、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)160—300元/平方米”。近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，中心城區(qū)房屋價(jià)格、建筑材料價(jià)格大幅上漲，導(dǎo)致原重置標(biāo)準(zhǔn)偏低。比如：荊門市中心城區(qū)住宅銷售均價(jià)，2017年5月為3845元/平方米、2020年5月為5147元/平方米，漲幅為33.86%；主要建筑材料（圓鋼、水泥同型號(hào)），2017年6月荊門市圓鋼價(jià)格3381—4244元/噸、水泥價(jià)格為350—430元/噸（含稅），2020年6月荊門市圓鋼價(jià)格3937.2—4579.8元/噸、水泥價(jià)格為507.40—542.81元/噸（含稅），漲幅為7.8%—44.85%。現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合我市實(shí)際情況，將標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為“被征收房屋重置價(jià)為：框架結(jié)構(gòu)1800元/平方米、磚混一類1500元/平方米、磚混二類1200元/平方米、磚木一類1000元/平方米、磚木二類800元/平方米、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)160—500元/平方米”。

2、關(guān)于臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。結(jié)合項(xiàng)目征收的地域、區(qū)段區(qū)別，集體土地上的房屋租賃因農(nóng)村、集鎮(zhèn)、城郊等地域、地段不同，房租費(fèi)用不同，經(jīng)征求并統(tǒng)一東寶區(qū)、高新區(qū)·掇刀區(qū)、漳河新區(qū)意見(jiàn)，現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)采納東寶區(qū)政府意見(jiàn)，將補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由以前的“不超過(guò)800元/月”調(diào)整為“原則上農(nóng)村不超過(guò)700元/月，集鎮(zhèn)不超過(guò)800元/月，城郊不超過(guò)900元/月”?！把a(bǔ)償期限參照國(guó)有土地上補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由3個(gè)月調(diào)整為6個(gè)月”。

3、關(guān)于搬遷補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、房屋附屬物、構(gòu)筑物及其他地上附著物補(bǔ)償參考標(biāo)準(zhǔn)。目前，尚未有相關(guān)法律條文對(duì)集體土地上房屋附屬物、構(gòu)筑物及其他地上附著物補(bǔ)償參考標(biāo)準(zhǔn)做出明確規(guī)定，在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，國(guó)有土地和集體土地上進(jìn)行房屋征收工作所發(fā)生的建筑安裝費(fèi)用等均一致，為保證征收補(bǔ)償?shù)墓焦F(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)中的房屋附屬物、構(gòu)筑物及其他地上附著物補(bǔ)償參考標(biāo)準(zhǔn)與國(guó)有土地上征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)保持一致。

（二）《荊門市被征收土地上青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》。本次青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)主要是在參照省政府征地區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，借鑒襄陽(yáng)市、天門市等地公布的青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，征求市發(fā)改、財(cái)政、住建、農(nóng)業(yè)農(nóng)村等部門和縣市區(qū)政府意見(jiàn)的基礎(chǔ)上確定。測(cè)算方法:耕地青苗補(bǔ)償費(fèi)=征地區(qū)片綜合地價(jià)×40%×1/10（本次征地區(qū)片綜合地價(jià)由兩部分構(gòu)成，其中土地補(bǔ)償費(fèi)占40%，安置補(bǔ)助費(fèi)占60%；上一輪土地補(bǔ)償費(fèi)為征地統(tǒng)一年產(chǎn)值的10倍，青苗補(bǔ)償費(fèi)為征地統(tǒng)一年產(chǎn)值的1倍，即青苗補(bǔ)償費(fèi)=土地補(bǔ)償費(fèi)×1/10）；菜地青苗補(bǔ)償費(fèi)=耕地青苗補(bǔ)償費(fèi)×1.1（修正系數(shù)）。比如沙洋縣，區(qū)片1級(jí)別耕地補(bǔ)償為43200×40%×1/10=1728，菜地補(bǔ)償為1728×1.1=1900.8，根據(jù)測(cè)算結(jié)果，經(jīng)征求相關(guān)部門意見(jiàn)，最終沙洋縣區(qū)片1級(jí)別耕地補(bǔ)償定為1730，菜地為1900。

五、意見(jiàn)建議

結(jié)合省政府關(guān)于湖北省征地片區(qū)綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)文件要求，建議《荊門主城區(qū)集體土地上附著物征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》《荊門市被征收土地上青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》提請(qǐng)市政府常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)后，以市政府辦名義下發(fā)執(zhí)行。 2100433B

一、征收集體土地上房屋及其他地上附著物，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，按照規(guī)定給予被征收人以下補(bǔ)償：

（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

（二）被征收房屋附屬物的補(bǔ)償；

（三）地上構(gòu)筑物的補(bǔ)償；

（四）其他地上附著物補(bǔ)償；

（五）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

（六）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

二、被征收房屋價(jià)值補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

被征收房屋價(jià)值補(bǔ)償，被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。在尊重被征收人自主選擇補(bǔ)償方式的前提下，鼓勵(lì)被征收人選擇貨幣補(bǔ)償。

（一）實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，被征收房屋的補(bǔ)償費(fèi)用，由被征收房屋價(jià)值和房屋裝飾裝修補(bǔ)償費(fèi)構(gòu)成。

1.被征收房屋的補(bǔ)償總額由征收主體與當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估其價(jià)值。同一征收項(xiàng)目?jī)?nèi)，既有集體又有國(guó)有土地的，集體土地上的房屋征收可參照國(guó)有土地上的房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

2.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由征收主體與當(dāng)事人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過(guò)投票、搖號(hào)等方式確定。

3.對(duì)選擇實(shí)行貨幣化補(bǔ)償?shù)谋徽魇杖?，在?guī)定時(shí)限內(nèi)簽訂協(xié)議并按時(shí)搬遷的，按不高于被征收房屋評(píng)估價(jià)格20%的比例給予獎(jiǎng)勵(lì)。

（二）被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，可采取按被征收房屋面積比例安置、重置成本法評(píng)估補(bǔ)償還建房屋回購(gòu)安置、重置成本法評(píng)估補(bǔ)償還建房屋無(wú)償安置等方式。

1.采取按被征收房屋面積比例安置的，被征收房屋面積與用于安置的房屋面積原則上磚混結(jié)構(gòu)房屋按1:1、磚木結(jié)構(gòu)按1:0.8比例還建。還建房套內(nèi)建筑面積原則上與被征收住宅房屋套內(nèi)建筑面積相當(dāng)。

2.被征收人安置房面積原則上每戶不得超過(guò)300平方米。被征收人選擇的安置房面積超過(guò)規(guī)定安置房屋面積的，超過(guò)面積20平方米以內(nèi)的部分，由被征收人按成本價(jià)格購(gòu)買；超過(guò)面積大于20平方米的部分，由被征收人按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格購(gòu)買，成本價(jià)格、市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格應(yīng)在征收方案中明確。

3.住宅的主屋計(jì)入被征收房屋的安置面積，其他房屋實(shí)行貨幣化補(bǔ)償，不得計(jì)入應(yīng)安置面積。

4.被征收房屋按照重置成本法評(píng)估補(bǔ)償?shù)?，由具有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)計(jì)算補(bǔ)償金額，標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)《荊門主城區(qū)集體土地上房屋重置價(jià)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》。

被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由征收主體與當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。

三、房屋附屬物、構(gòu)筑物及其他地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

房屋附屬物、構(gòu)筑物補(bǔ)償，參照《荊門主城區(qū)集體土地上房屋附屬物、構(gòu)筑物補(bǔ)償參考標(biāo)準(zhǔn)》，由征收主體與當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。

其他地上附著物補(bǔ)償，參照《荊門主城區(qū)集體土地上其他地上附著物補(bǔ)償參考標(biāo)準(zhǔn)》，由征收主體與當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。

四、搬遷補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

住宅房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，每戶一次性補(bǔ)助2500元。非住宅房屋征收涉及大型機(jī)器設(shè)備、大量物資等搬遷的，其搬遷所需費(fèi)用，由征收主體與當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。

五、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

征收住宅房屋的，應(yīng)支付被征收人臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)按自然戶計(jì)算，其標(biāo)準(zhǔn)為原則上農(nóng)村不超過(guò)700元/月，集鎮(zhèn)不超過(guò)800元/月，城郊不超過(guò)900元/月。

（一）被征收人選擇期房安置且自行過(guò)渡的，在規(guī)定的過(guò)渡期限內(nèi)，按上述標(biāo)準(zhǔn)向被征收人支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

（二）被征收人選擇期房安置并由征收人提供周轉(zhuǎn)用房過(guò)渡的，在規(guī)定的過(guò)渡期內(nèi)，不再支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

（三）被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換（含期房、現(xiàn)房）的，安置房竣工驗(yàn)收合格后，被征收人按通知時(shí)限接收房屋的，另按上述標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放6個(gè)月臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；未按通知時(shí)限接收房屋的，超過(guò)過(guò)渡期限停發(fā)臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

（四）被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，按上述?biāo)準(zhǔn)發(fā)放6個(gè)月臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

六、非住宅房屋停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。

因征收房屋對(duì)被征收人給予停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)?，停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)按被征收非住宅房屋（含分?jǐn)偼恋兀┰u(píng)估價(jià)值5%的標(biāo)準(zhǔn)，給予一次性補(bǔ)助。

被征收人或者生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為其停產(chǎn)停業(yè)損失超過(guò)上述規(guī)定計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向房屋征收主體提供房屋征收前3年的收益、納稅憑證、停產(chǎn)停業(yè)期限等相關(guān)證明文件，與房屋征收主體協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。

七、改變用途房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

征收個(gè)人住宅房屋，被征收人在2011年10月1日《湖北省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》施行前，自行改變房屋用途作為經(jīng)營(yíng)性用房使用，且以該住宅為注冊(cè)地址依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照并一直從事經(jīng)營(yíng)的，按住宅房屋給予征收補(bǔ)償；對(duì)其實(shí)際用于經(jīng)營(yíng)的部分，可根據(jù)經(jīng)營(yíng)情況、經(jīng)營(yíng)年限、納稅及區(qū)位等實(shí)際情況，在同類住宅房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上適當(dāng)增加補(bǔ)償，增加的補(bǔ)償不得高于住宅房屋標(biāo)準(zhǔn)的30%。已依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照但其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中斷、停止的，或未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，不予增加補(bǔ)償。

八、被征收土地的使用權(quán)人、房屋的所有權(quán)人、建筑面積與用途，以相關(guān)機(jī)構(gòu)頒發(fā)的房屋、土地權(quán)屬證書或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的記載為準(zhǔn)。

九、對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑，各區(qū)人民政府（管委會(huì)）應(yīng)當(dāng)組織自然資源和規(guī)劃、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、城市管理等有關(guān)行政主管部門依法進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。未經(jīng)登記建筑的面積，應(yīng)當(dāng)委托具有資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪單位進(jìn)行測(cè)繪。

對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償，對(duì)未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，按建筑成本結(jié)合使用年限給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償。

十、被征收人在簽約期限內(nèi)簽訂補(bǔ)償協(xié)議并在搬遷期限內(nèi)搬遷的，給予不超過(guò)2萬(wàn)元的的簽約搬遷獎(jiǎng)勵(lì)。獎(jiǎng)勵(lì)具體辦法和標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)人民政府根據(jù)征收范圍、規(guī)模和區(qū)位確定，并在項(xiàng)目征收補(bǔ)償方案中予以明確。

十一、主城區(qū)以外的區(qū)域由各區(qū)人民政府（管委會(huì)）參照制定具體實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)。

十二、國(guó)務(wù)院、省人民政府對(duì)公路、鐵路、水利、水電工程等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)涉及集體土地征收補(bǔ)償安置另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

十三、集體土地上附著物征收工作經(jīng)費(fèi)可參照國(guó)有土地上附著物征收相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

本標(biāo)準(zhǔn)自發(fā)布之日起施行，有效期3年。本標(biāo)準(zhǔn)在施行過(guò)程中，國(guó)家和省出臺(tái)新規(guī)定的，從其規(guī)定。

各縣、市、區(qū)人民政府，漳河新區(qū)，屈家?guī)X管理區(qū)，荊門高新區(qū)，大柴湖開(kāi)發(fā)區(qū)，市政府各部門：

《荊門主城區(qū)國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（2020版）》《荊門主城區(qū)集體土地上附著物征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》《荊門市被征收土地上青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真遵照?qǐng)?zhí)行。

荊門市人民政府辦公室

2020年8月18日

一、制定2020版《補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》的背景

《市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)荊門主城區(qū)國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》（荊政辦文〔2017〕9號(hào)）實(shí)施以來(lái)，有效地規(guī)范了荊門主城區(qū)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作,確保了房屋征收工作的順利進(jìn)行。一方面該補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)自2017年4月28日印發(fā)施行，有效期為3年，其有效期已滿。另一方面隨著社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，現(xiàn)行補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前房屋征收補(bǔ)償?shù)膶?shí)際，一定程度上影響了房屋征收工作進(jìn)程。為維護(hù)公共利益，保障被征收人合法權(quán)益，出臺(tái)新的《荊門主城區(qū)國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》十分必要和迫切。

二、2020版《補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》的起草過(guò)程

2019年10月《市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)荊門主城區(qū)國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》（荊政辦文〔2017〕9號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱原《補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》）還有半年將到期，我局即開(kāi)始著手新《補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》制定工作，并專門組建工作專班，通過(guò)基層走訪、召開(kāi)專題座談會(huì)等多種形式，開(kāi)展新的荊門主城區(qū)國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)制定的前期調(diào)研活動(dòng)。2019年12月，形成了《荊門主城區(qū)國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（2020版）》（以下簡(jiǎn)稱2020版《補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》）（討論稿）。2020年3月，組織召開(kāi)各區(qū)征收辦負(fù)責(zé)人座談會(huì)，對(duì)2020版《補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行了充分的討論修改，形成2020版《補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》（征求意見(jiàn)稿）。2020年4月3日-13日，書面征求了東寶區(qū)政府、荊門高新區(qū)·掇刀區(qū)政府、漳河新區(qū)管委會(huì)和市財(cái)政局、市發(fā)改委、市自然資源和規(guī)劃局等相關(guān)單位的意見(jiàn)和建議，形成了2020版《補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》（初審稿）。2020年5月9日，市政府辦公室副主任張萬(wàn)新同志主持召開(kāi)市發(fā)改委、市財(cái)政局、市自然資源和規(guī)劃局、市住建局、市司法局、市征收辦和東寶區(qū)、荊門高新區(qū)·掇刀區(qū)、漳河新區(qū)政府（管委會(huì)）負(fù)責(zé)人會(huì)議，對(duì)2020版《補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了專題研究。2020年5月15日-25日，通過(guò)荊門晚報(bào)及市住建局網(wǎng)站發(fā)布公告，廣泛征求社會(huì)各界意見(jiàn)或建議。隨后，根據(jù)各部門及社會(huì)各界所提意見(jiàn)或建議，對(duì)2020版《補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》作了進(jìn)一步的修改完善，最終形成了2020版《補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》（送審稿）。

三、制定2020版《補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》的依據(jù)

1、《湖北省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法》（省政府令第380號(hào)）。

2、《荊門市人民政府關(guān)于印發(fā)荊門市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則的通知》（荊政發(fā)〔2016〕29號(hào)）。

3、《荊門市國(guó)土資源局 荊門市財(cái)政局 荊門市房產(chǎn)管理局 荊門市物價(jià)局關(guān)于印發(fā)

4、統(tǒng)計(jì)部門《2017-2019年荊門統(tǒng)計(jì)摘要》。

5、外地城市的經(jīng)驗(yàn)、做法。

四、2020版《補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》主要內(nèi)容的說(shuō)明

相對(duì)于原《補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》，2020版《補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》主要對(duì)三個(gè)方面的內(nèi)容作了修改調(diào)整，具體包括：搬遷補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、住宅臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和期限、房屋附屬物和構(gòu)筑物及地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

（一）關(guān)于搬遷補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。各區(qū)房屋征收部門反映，近年來(lái)隨著勞動(dòng)力、運(yùn)輸設(shè)備價(jià)格的上漲，被征收人在實(shí)際搬遷中，搬家費(fèi)用支出增加較大，特別是大戶型住戶、高層居民住戶以及涉及兩次搬遷的產(chǎn)權(quán)調(diào)換住戶，原《補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的一次性補(bǔ)助2000元/戶的標(biāo)準(zhǔn)偏低。在外地，如浙江省衢州市規(guī)定：“被征收房屋建筑面積60㎡（含60㎡）的搬遷費(fèi)每戶2000元，被征收房屋面積大于60㎡的，超過(guò)部分建筑面積按10元/㎡計(jì)發(fā)”。陜西省漢中市規(guī)定：“搬遷費(fèi)每次按30元/㎡支付，一戶一次搬遷費(fèi)低于2000元的按2000元結(jié)算”。以被征收人房屋面積120㎡為例，浙江省衢州市需支付搬遷費(fèi)為2600元，陜西省漢中市則為3600元。為適應(yīng)荊門社會(huì)發(fā)展實(shí)際，借鑒外地做法，2020版《補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》將搬遷補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為2500元/戶。

（二）關(guān)于住宅臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。主要包括兩個(gè)方面，一是臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，二是臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放時(shí)間的調(diào)整。

1、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整。近年來(lái)中心城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，商品住房銷售價(jià)格出現(xiàn)了較大幅度的上漲。截止今年5月，中心城區(qū)商品住房均價(jià)為5147元/㎡，比2017年4月上漲25.91%。商品住房銷售價(jià)格的上漲帶動(dòng)了房屋租金水平的提高。經(jīng)調(diào)查，大多數(shù)西城區(qū)100㎡左右的住房月租金由2017年的1500元提高到2020年的1800元，上漲幅度為20%；南城區(qū)100㎡左右的住房月租金則由2017年的900元增加到2020年的1300元，上漲幅度為44%。中心城區(qū)現(xiàn)行1-5級(jí)地12-8元/㎡·月安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)難以保障被征收人租到同等條件的住房。在外地，浙江省金華市1-5級(jí)地的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為16--10元/㎡·月、安徽省蕪湖市1-3級(jí)地分別為17元--11元/㎡·月。鑒于此，此次調(diào)整時(shí)將臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)在原標(biāo)準(zhǔn)上提高了3元/㎡·月，即1-5級(jí)地分別按15元、14元、13元、12元、11元/㎡·月標(biāo)準(zhǔn)分類發(fā)放。

2、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放時(shí)間調(diào)整。原《補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，被征收人選擇貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，均發(fā)放3個(gè)月臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。在實(shí)際征收過(guò)程中，被征收人從同意搬遷，到租賃臨時(shí)住房、搬家、選購(gòu)住房、裝飾裝修、通風(fēng)透氣、搬家入住等，要經(jīng)歷一系列繁復(fù)的過(guò)程，3個(gè)月的時(shí)間遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。經(jīng)調(diào)研，在外地，如安徽省蕪湖市規(guī)定：選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，發(fā)放6個(gè)月臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，發(fā)放4個(gè)月臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。浙江省衢州市規(guī)定：選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，臨時(shí)安置費(fèi)為12個(gè)月；選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，臨時(shí)安置費(fèi)為6個(gè)月。為確保被征收人有充足時(shí)間安置到位，本次將臨時(shí)補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放時(shí)間調(diào)整為6個(gè)月。

（三）關(guān)于房屋附屬物、構(gòu)筑物及地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。在征求各區(qū)房屋征收部門意見(jiàn)或建議時(shí)，各區(qū)普遍反映，無(wú)論是國(guó)有土地上原《補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》還是集體土地上的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范荊門主城區(qū)集體土地上的房屋征收補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》(荊土資發(fā)〔2017〕7號(hào))，對(duì)相關(guān)房屋附屬物、構(gòu)筑物及地上附著物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的過(guò)于固定，即使個(gè)別補(bǔ)償項(xiàng)目劃分了類別，也不夠詳細(xì)，讓具體從業(yè)人員在實(shí)際操作中，對(duì)建設(shè)年代或施工工藝不一樣的附屬物、構(gòu)筑物的補(bǔ)償難以把握。不一樣的附屬物或構(gòu)筑物在補(bǔ)償上沒(méi)有區(qū)別或區(qū)別不大，被征收人也難以接受。

在這次調(diào)整中，我們根據(jù)《2017-2019年荊門統(tǒng)計(jì)摘要》，并充分結(jié)合荊門主城區(qū)市場(chǎng)行情，對(duì)附屬物、構(gòu)筑物及地上附著物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作了三方面的調(diào)整：一是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的適當(dāng)提高。隨著物價(jià)的上漲，附屬物、構(gòu)筑物建設(shè)成本也在逐步提高，因此將補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的大部分項(xiàng)目作了適當(dāng)?shù)奶岣?。二是將一些?xiàng)目的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立一個(gè)合理區(qū)間，不再是一個(gè)固定價(jià)格，讓征收從業(yè)人員根據(jù)實(shí)際靈活掌握。如簡(jiǎn)易防盜門，以前確定補(bǔ)償單價(jià)固定為320元/扇，考慮到簡(jiǎn)易防盜門的新舊、材料不一樣等，現(xiàn)調(diào)整為300-600元/扇。三是將一些項(xiàng)目的補(bǔ)償分類更細(xì)化和具體化，讓補(bǔ)償更加科學(xué)合理。比如道路管涵，以前只劃分為3類，即管徑為30、50、60厘米左右3種，此次調(diào)整為6類，即管徑為20、30、40、50、60、80厘米左右6種。

（四）新舊補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對(duì)征收成本的影響。一般來(lái)說(shuō)，房屋征收補(bǔ)償主要包括被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償、被征收房屋裝飾裝修的補(bǔ)償、因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償及附屬物、地上附著物補(bǔ)償?shù)?，具體因被征收人房屋情況的不同涉及到不同補(bǔ)償項(xiàng)目。如：2017年文化宮片區(qū)改造征收市疾控中心院內(nèi)一套121.75㎡單元式住房，其補(bǔ)償項(xiàng)目具體為：住宅房屋價(jià)值為444388元、裝飾裝修補(bǔ)償58409元、搬遷補(bǔ)助2000元、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)4383元，房屋附屬物補(bǔ)償4087元，其他獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助和補(bǔ)償124777元，補(bǔ)償共計(jì)638044元，其中，搬遷補(bǔ)助、臨時(shí)安置補(bǔ)償、房屋附屬物、構(gòu)筑物補(bǔ)償為10470元，占補(bǔ)償總費(fèi)用的1.64%。2017年掇刀七里鋪片區(qū)改造征收某棟三層303.75㎡的庭院式私房，其補(bǔ)償項(xiàng)目具體為：房屋價(jià)值補(bǔ)償890798元、裝飾裝修補(bǔ)償60396元、搬遷補(bǔ)助2000元、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)9113元、房屋附屬物、構(gòu)筑物及地上附著物補(bǔ)償12780元，其他獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助198160元，補(bǔ)償共計(jì)1173247元，其中，搬遷補(bǔ)助、臨時(shí)安置費(fèi)、房屋附屬物、構(gòu)筑物及地上附著物補(bǔ)償為23893元，占補(bǔ)償總費(fèi)用的2.03%。由此可見(jiàn)，在房屋征收補(bǔ)償中，住宅房屋價(jià)值占補(bǔ)償金額的主體，搬遷補(bǔ)助費(fèi)、住宅臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、房屋附屬物和構(gòu)筑物及地上附著物補(bǔ)償僅占整個(gè)征收補(bǔ)償總金額的2%左右。

（五）新補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對(duì)今年征收總費(fèi)用的影響。按2020版《補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》計(jì)算，上述文化宮片區(qū)該套單元式住房應(yīng)付搬遷補(bǔ)助、臨時(shí)安置費(fèi)、房屋附屬物、構(gòu)筑物補(bǔ)償為17544.5元，相比原來(lái)增加7074.5元；七里鋪片區(qū)該棟庭院式單套住房應(yīng)付搬遷補(bǔ)助、臨時(shí)安置費(fèi)、房屋附屬物、構(gòu)筑物及地上附著物補(bǔ)償為13100元，相比原來(lái)增加5136元。今年中心城區(qū)計(jì)劃征收項(xiàng)目3個(gè)，征收住房696戶，征收補(bǔ)償總概算28652萬(wàn)元。若按2020版《補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》測(cè)算，增加搬遷補(bǔ)助費(fèi)、住宅臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、房屋附屬物和構(gòu)筑物及地上附著物補(bǔ)償424.92萬(wàn)元，占整個(gè)征收補(bǔ)償費(fèi)用的1.46%。

五、建議

本補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提請(qǐng)市政府常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)后，以市政府辦名義下發(fā)執(zhí)行。

一、搬遷補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

住宅房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，每戶一次性補(bǔ)助2500元。非住宅房屋征收涉及大型機(jī)器設(shè)備、大量物資等搬遷的，其搬遷所需費(fèi)用，由征收主體與當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。

二、住宅房屋臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

住宅房屋臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)按被征收房屋所在地級(jí)區(qū)域分類發(fā)放。一至五級(jí)地區(qū)域內(nèi)房屋臨時(shí)安置費(fèi)按15元至11元/平方米·月的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放，具體標(biāo)準(zhǔn)參照《荊門主城區(qū)國(guó)有土地上房屋臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。

（一）被征收人選擇期房安置且自行過(guò)渡的，在規(guī)定的過(guò)渡期限內(nèi)，按上述標(biāo)準(zhǔn)向被征收人支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

（二）被征收人選擇期房安置并由征收人提供周轉(zhuǎn)用房過(guò)渡的，在規(guī)定的過(guò)渡期內(nèi)，不再支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

（三）被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換（含期房、現(xiàn)房）的，安置房竣工驗(yàn)收合格后，被征收人按通知時(shí)限接收房屋的，另按上述標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放6個(gè)月臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；未按通知時(shí)限接收房屋的，超過(guò)過(guò)渡期限停發(fā)臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

（四）被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模瓷鲜鰳?biāo)準(zhǔn)發(fā)放6個(gè)月臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

三、非住宅房屋停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)

因征收房屋對(duì)被征收人給予停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)?，停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)按被征收非住宅房屋（含分?jǐn)偼恋兀┰u(píng)估價(jià)值5%的標(biāo)準(zhǔn)，給予一次性補(bǔ)助。

被征收人或者生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為其停產(chǎn)停業(yè)損失超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向房屋征收主體提供房屋征收前3年的收益、納稅憑證、停產(chǎn)停業(yè)期限等相關(guān)證明文件，與房屋征收主體協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。

四、房屋附屬物、構(gòu)筑物及地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

房屋附屬物、構(gòu)筑物補(bǔ)償，參照《荊門主城區(qū)國(guó)有土地上房屋附屬物、構(gòu)筑物補(bǔ)償參考標(biāo)準(zhǔn)》，由征收主體與當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。

地上附著物補(bǔ)償，參照《荊門主城區(qū)國(guó)有土地上地上附著物補(bǔ)償參考標(biāo)準(zhǔn)》，由征收主體與當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可委托第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。

五、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)

（一）對(duì)選擇貨幣化補(bǔ)償安置的個(gè)人住宅房屋被征收人給予獎(jiǎng)勵(lì)。個(gè)人住宅房屋被征收人選擇貨幣化補(bǔ)償安置、在規(guī)定時(shí)限內(nèi)簽訂補(bǔ)償協(xié)議并按時(shí)搬遷的，按不超過(guò)被征收房屋評(píng)估價(jià)值20%的標(biāo)準(zhǔn)給予獎(jiǎng)勵(lì)。

（二）對(duì)積極簽約搬遷的被征收人給予獎(jiǎng)勵(lì)。由市、區(qū)政府（管委會(huì)）根據(jù)征收范圍、規(guī)模和區(qū)位確定簽約搬遷獎(jiǎng)勵(lì)期限和額度，對(duì)在規(guī)定時(shí)限內(nèi)積極簽約拆遷的被征收人給予獎(jiǎng)勵(lì)，最高不超過(guò)2萬(wàn)元。

超過(guò)獎(jiǎng)勵(lì)期限簽約搬遷的不予獎(jiǎng)勵(lì)。獎(jiǎng)勵(lì)具體辦法和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在項(xiàng)目征收補(bǔ)償方案中予以明確。

六、改變用途房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

征收個(gè)人住宅房屋，被征收人在2011年10月1日《湖北省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》施行前，自行改變房屋用途作為經(jīng)營(yíng)性用房使用，且以該住宅為注冊(cè)地址依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照并一直從事經(jīng)營(yíng)的，按住宅房屋予以征收補(bǔ)償；對(duì)其實(shí)際用于經(jīng)營(yíng)的部分，可根據(jù)經(jīng)營(yíng)情況、經(jīng)營(yíng)年限、納稅及區(qū)位等實(shí)際情況，在同類住宅房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上適當(dāng)增加補(bǔ)償，增加的補(bǔ)償不得高于住宅房屋標(biāo)準(zhǔn)的30%。已依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照但其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中斷、停止的，或未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，不予增加補(bǔ)償。2011年10月1日后未按照《湖北省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》規(guī)定履行報(bào)批手續(xù)，擅自改變房屋用途的，按住宅房屋進(jìn)行補(bǔ)償。

七、被征收房屋的價(jià)值補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

按照國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法執(zhí)行。被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由征收主體與當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。

本標(biāo)準(zhǔn)為指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，自印發(fā)之日起施行，有效期3年?！妒腥嗣裾k公室關(guān)于印發(fā)荊門市主城區(qū)國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》（荊政辦文〔2017〕9號(hào)）同時(shí)廢止。

本標(biāo)準(zhǔn)施行前已依法作出房屋征收決定的征收項(xiàng)目，按原征收補(bǔ)償方案確定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。