集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題研究圖書目錄

第1章導(dǎo)論

1.1研究背景、問題和意義

1.2研究目標、研究內(nèi)容和擬解決的關(guān)鍵問題

1.3研究方法、技術(shù)路線與結(jié)構(gòu)安排

1.4研究基礎(chǔ)、創(chuàng)新與可能的不足

第2章文獻綜述

2.1相關(guān)概念界定

2.2城鎮(zhèn)化研究

2.3土地使用、經(jīng)濟增長與城鄉(xiāng)統(tǒng)籌

2.4關(guān)于集體建設(shè)用地制度的研究

2.5集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益分配研究

2.6評述

2.7研究假說

第3章集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)模式概述

3.1 集體建設(shè)用地所有權(quán)流轉(zhuǎn)的必要性和重要性

3.2理論視角：城鄉(xiāng)要素互動

3.3農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)模式

3.4農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)與城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展

3.5小結(jié)與啟示

3.6探討

第4章集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)參與主體行為博弈分析

4.1三方博弈模型設(shè)置

4.2宋莊鎮(zhèn)基本情況

4.3宋莊鎮(zhèn)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)模式

4.4宋莊鎮(zhèn)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)參與主體行為分析

4.5啟示

4.6探討：從資金籌措模式看流轉(zhuǎn)主體行為

第5章集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶意愿分析

5.1 農(nóng)戶流轉(zhuǎn)集體建設(shè)用地使用權(quán)行為決策的理論模型

5.2影響農(nóng)戶流轉(zhuǎn)集體建設(shè)用地意愿的主要因素假設(shè)

5.3模型構(gòu)建、數(shù)據(jù)描述和計量方法選擇

5.4研究結(jié)果與相關(guān)討論

5.5啟示

5.6探討：集體土地整理如何尊重農(nóng)民的選擇

第6章集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)增值收益分配研究

6.1我國農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)狀況

6.2集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)與收益分配模型

6.3北京宋莊鎮(zhèn)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益分配

6.4天津市華明鎮(zhèn)集體建設(shè)用地收益分配

6.5成都市溫江區(qū)集體建設(shè)用地收益分配

6.6北京市唐家?guī)X農(nóng)民宅基地增值收益分配

6.7模型分析與相關(guān)結(jié)論

6.8發(fā)展措施與保障措施

第7章其他國家或地區(qū)土地管理制度的經(jīng)驗啟示

7.1澳大利亞土地管理制度的經(jīng)驗啟示

7.2 中國香港土地管理制度的經(jīng)驗與啟示

7.3 日本土地管理制度的經(jīng)驗啟示

7.4歐美國家及中國臺灣地區(qū)土地流轉(zhuǎn)管理的經(jīng)驗啟示

第8章結(jié)論、啟示與一個可能的研究方向

8.1結(jié)論與啟示

8.2一個可能的研究方向：流轉(zhuǎn)績效評價

附錄

專題報告一：集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)與農(nóng)戶權(quán)益保障

專題報告二：集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)模式創(chuàng)新

專題報告三：上海奉賢青村鎮(zhèn)建設(shè)用地增減掛鉤項目調(diào)查

專題報告四：廣東大瀝、園洲兩鎮(zhèn)土地開發(fā)模式調(diào)查

專題報告五：從“村改居”到“集體建設(shè)用地變國有劃撥用地”的探索

專題報告六：深圳市“小產(chǎn)權(quán)房”調(diào)查報告

專題報告七：集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)——成都蛟龍（工業(yè)）港調(diào)查報告

專題報告八：“五自”模式：城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤的新探索——郫縣古城鎮(zhèn)指路村農(nóng)民自主整理集體土地調(diào)查

專題報告九：不以“攤大餅”方式建城區(qū)——河南輝縣市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展情況調(diào)查報告

專題報告十：河南汝陽縣西泰山社區(qū)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展情況調(diào)查

調(diào)查問卷

參考文獻

后記2100433B

集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題研究內(nèi)容簡介

《集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題研究》由經(jīng)濟科學(xué)出版社出版。

集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題研究作者簡介

王俊灃，男，1976年生，江蘇東臺人。先后畢業(yè)于中國人民大學(xué)和中國農(nóng)業(yè)大學(xué)，獲管理學(xué)博士學(xué)位。主要研究方向為城鎮(zhèn)化、城市管理和土地制度?，F(xiàn)任中國城市和小城鎮(zhèn)中心發(fā)展改革試點處處長。參與全國城鎮(zhèn)化專項規(guī)劃、中農(nóng)辦城鎮(zhèn)化報告的研究工作。主持和參與起草了廣州番禺、四川雙流、河北昌黎、山東泰山、岱岳等十余個地方規(guī)劃及發(fā)展戰(zhàn)略。在《改革》、《農(nóng)業(yè)經(jīng)濟問題》、《宏觀經(jīng)濟籬理》、《中國經(jīng)貿(mào)導(dǎo)刊》、《經(jīng)濟縱橫》、《中圈投資》、《科學(xué)管理研究》等核心期刊發(fā)表多篇學(xué)術(shù)論文。

面對1.2億畝建設(shè)用地缺口，民革中央呼吁——關(guān)鍵是推進集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)

為了要妥善解決建設(shè)用地缺口問題，除了節(jié)約集約使用現(xiàn)有城市建設(shè)用地，將一些低山和丘陵開辟為建設(shè)用地外，一個重要的途徑就是統(tǒng)籌配置城鄉(xiāng)建設(shè)用地，加快農(nóng)村集體建設(shè)用地向城市的流轉(zhuǎn)。

數(shù)字顯示，全國城鄉(xiāng)建設(shè)用地總量為3.41億畝，但城鎮(zhèn)建成區(qū)5700萬畝，承載著5. 7億人，而農(nóng)村建設(shè)用地2.84億畝，只承載著7.4億人，全部建設(shè)用地中不足17%的城市建設(shè)用地卻承載著全國多于43%的人口，農(nóng)村建設(shè)用地是城市建設(shè)用地的5倍，農(nóng)村人均占用建設(shè)用地是城市人口的3.8倍。

民革中央認為，目前我國城鄉(xiāng)建設(shè)用地存量結(jié)構(gòu)亟待調(diào)整。從理論上說，通過對農(nóng)村建設(shè)用地特別是宅基地合理規(guī)劃和調(diào)整，可以節(jié)省大約三分之二的建設(shè)用地。因此，隨著農(nóng)村人口流向城市的城鎮(zhèn)化進程和農(nóng)村集體建設(shè)用地的節(jié)約和集約使用，城鄉(xiāng)建設(shè)用地總量不但不會增加，還有可能減少。

提案明確指出，“這里的關(guān)鍵在于，如何在城鎮(zhèn)化進程中促進農(nóng)村集體建設(shè)用地向城市建設(shè)用地合理有序有效流轉(zhuǎn)?！?

前言

第一編 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)法律問題研究

引言

第一章 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的政策與法律制度沿革

第二章 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的理論分析

第三章 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀和影響性因素分析

第四章 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)法律體系構(gòu)建

第二編 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律問題研究

引言

第一章 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的概念界定

第二章 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀、存在問題及原因分析

第三章 構(gòu)建農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的必要性

第四章 構(gòu)建農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的可行性

第五章 構(gòu)建農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的法律框架

第三編 農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律問題研究

引言

第一章 農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的概念界定及學(xué)界的爭議觀點

第二章 農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀、存在問題及原因分析

第三章 構(gòu)建農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的必要性

第四章 構(gòu)建農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的可行性

第五章 構(gòu)建農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的法律框架

參考文獻

條例內(nèi)容

河北省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法（試行）

第一條　為規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)行為，維護集體建設(shè)用地所有權(quán)人和使用權(quán)人的合法權(quán)益，促進土地資源優(yōu)化配置和節(jié)約、集約利用，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》，結(jié)合本省實際，制定本辦法。

第二條　本辦法適用于本省行政區(qū)域的城市和鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)及相關(guān)管理活動。

第三條　本辦法所稱集體建設(shè)用地，是指鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地，以及其他經(jīng)依法批準用于非住宅建設(shè)的集體所有土地。

本辦法所稱集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，是指在所有權(quán)不變的前提下，出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押集體建設(shè)用地使用權(quán)的行為。

第四條　縣級以上人民政府土地行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的監(jiān)督管理工作。

第五條　集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃，并具備下列各項條件：

（一）所有權(quán)人、使用權(quán)人依法取得土地所有權(quán)或者使用權(quán)證書；

（二）土地權(quán)屬沒有爭議；

（三）土地權(quán)利的行使未被司法機關(guān)、行政機關(guān)依法限制；

（四）共有的集體建設(shè)用地使用權(quán)已經(jīng)所有共有人書面同意。

第六條　農(nóng)村集體經(jīng)濟組織出讓、出租和抵押村農(nóng)民集體所有的集體建設(shè)用地使用權(quán)的，必須經(jīng)本集體經(jīng)濟組織村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意。出讓、出租和抵押鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的集體建設(shè)用地使用權(quán)的，必須經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體經(jīng)濟組織或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府同意。

第七條　進行集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)依法簽訂合同。

合同應(yīng)當(dāng)載明下列事項：

（一）雙方當(dāng)事人的名稱或者姓名；

（二）流轉(zhuǎn)方式；

（三）土地的位置、面積、用途、使用期限和使用條件；

（四）土地收益及支付方式；

（五）當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)；

（六）集體建設(shè)用地使用權(quán)使用期限屆滿后土地及地上建筑物和其他附著物的處理辦法；

（七）爭議的解決辦法；

（八）違約責(zé)任。

第八條　集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓年限不得超過同類用途國有土地使用權(quán)出讓的最高年限。集體建設(shè)用地出租的最高年限不得超過二十年。

第九條　出讓、出租集體建設(shè)用地使用權(quán)可以采用招標、拍賣、掛牌或者協(xié)議的方式。

第十條　集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓價格可以參照當(dāng)?shù)氐耐恋卣魇諆r格確定。集體建設(shè)用地使用權(quán)出租的租金標準可以參照當(dāng)?shù)赝恋卣魇諆r格折算的數(shù)額確定。

第十一條　集體建設(shè)用地使用權(quán)以招標、拍賣、掛牌的方式出讓、出租的，按照以下程序進行：

（一）所有權(quán)人持土地所有權(quán)證書，宗地勘測圖，以及按本辦法第六條規(guī)定形成的同意出讓或者出租的書面材料，向設(shè)區(qū)的市或者縣（市）土地行政主管部門提出申請；

（二）受理申請的土地行政主管部門會同城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門指導(dǎo)所有權(quán)人擬訂出讓或者出租方案，報本級人民政府批準；

（三）集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租方案經(jīng)批準后，由所有權(quán)人委托土地交易機構(gòu)在土地有形市場組織進行集體建設(shè)用地使用權(quán)的招標、拍賣或者掛牌出讓、出租；

（四）中標人、競得人憑中標通知書或者成交確認書，與所有權(quán)人簽訂集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓或者出租合同，并按合同約定向土地所有權(quán)人支付土地出讓金或者租金；

（五）中標人、競得人持集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓或者出租合同，集體建設(shè)用地批準文件，以及土地出讓金或者租金支付憑證，向受理申請的土地行政主管部門辦理土地登記，領(lǐng)取集體建設(shè)用地使用權(quán)證書。

第十二條　集體建設(shè)用地使用權(quán)以協(xié)議的方式出讓、出租的，按照以下程序進行：

（一）雙方當(dāng)事人持土地所有權(quán)證書，宗地勘測圖，按本辦法第六條規(guī)定形成的同意出讓或者出租的書面材料，供地方案，集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓或者出租合同，以及城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門的意見等有關(guān)材料，向設(shè)區(qū)的市或者縣（市）土地行政主管部門提出申請；

（二）受理申請的土地行政主管部門依法進行審核，報本級人民政府批準；

（三）經(jīng)批準后，集體建設(shè)用地使用權(quán)的受讓人或者承租人按合同約定向土地所有權(quán)人支付土地出讓金或者租金；

（四）受讓人或者承租人持集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租合同，集體建設(shè)用地批準文件，以及土地出讓金或者租金支付憑證，向受理申請的土地行政主管部門辦理土地登記，領(lǐng)取集體建設(shè)用地使用權(quán)證書。

第十三條　使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照設(shè)區(qū)的市、縣（市）人民政府批準的用途和集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓或者出租合同的約定使用土地。確需改變用途的，必須經(jīng)所有權(quán)人和設(shè)區(qū)的市、縣（市）土地行政主管部門、城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準，并由雙方當(dāng)事人變更或者重新簽訂集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓或者出租合同。

第十四條　集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租合同約定的土地使用期限屆滿后，集體建設(shè)用地使用權(quán)由所有權(quán)人無償收回，地上建筑物和其他附著物按照出讓、出租合同的約定處理。出讓、出租合同未約定的，參照國有土地使用期限屆滿后地上建筑物和其他附著物的處理辦法處理。所有權(quán)人和使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)自土地使用期限屆滿之日起三十日內(nèi)，到原登記機關(guān)辦理土地使用權(quán)注銷登記。

第十五條　集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租合同約定的土地使用期限屆滿需要續(xù)期的，使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在土地使用期限屆滿之日的六個月前向所有權(quán)人提出申請，經(jīng)同意后重新簽訂合同，并依法辦理出讓或者出租手續(xù)。

第十六條　使用權(quán)人依法取得的集體建設(shè)用地使用權(quán)受法律保護，所有權(quán)人在出讓、出租合同約定的使用期限屆滿前不得收回。因鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)確需使用已經(jīng)出讓、出租的集體建設(shè)用地的，經(jīng)原批準用地的人民政府批準后，所有權(quán)人可以提前收回土地使用權(quán)，但應(yīng)當(dāng)對使用權(quán)人依法予以補償。

第十七條　集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租取得的土地收益屬所有權(quán)人所有，其他單位和個人不得截留或者挪用。

第十八條　集體建設(shè)用地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓或者轉(zhuǎn)租。使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓或者轉(zhuǎn)租集體建設(shè)用地使用權(quán)的，除具備本辦法第五條規(guī)定的各項條件外，還應(yīng)當(dāng)按照集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租合同的約定進行開發(fā)建設(shè)，并且房屋建設(shè)工程的投資額達到投資總額的百分之二十五以上或者已開發(fā)土地面積達到應(yīng)開發(fā)面積的三分之一以上。

第十九條　集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，原受讓方的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原集體建設(shè)用地使用權(quán)出租合同。

第二十條　集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的期限，不得超過原土地使用期限減去已使用期限的剩余期限。

第二十一條　集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持土地使用權(quán)證書和相關(guān)合同，到設(shè)區(qū)的市或者縣（市）土地行政主管部門申請辦理土地登記，并將轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租情況告知所有權(quán)人。

第二十二條　將集體建設(shè)用地使用權(quán)以抵押的形式作為債權(quán)擔(dān)保的，抵押雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持土地所有權(quán)、使用權(quán)證書，債務(wù)合同，抵押合同以及當(dāng)事人的身份證明，向設(shè)區(qū)的市或者縣（市）土地行政主管部門辦理抵押登記。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體經(jīng)濟組織以集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，在辦理抵押登記時，還應(yīng)當(dāng)向設(shè)區(qū)的市或者縣（市）土地行政主管部門提交按本辦法第六條規(guī)定形成的同意抵押的書面材料。

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨抵押。

第二十三條　債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形時，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押的集體建設(shè)用地使用權(quán)折價或者以拍賣、變賣抵押的集體建設(shè)用地使用權(quán)所得的價款優(yōu)先受償。抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以依法請求人民法院拍賣、變賣抵押的集體建設(shè)用地使用權(quán)。抵押權(quán)因債務(wù)清償或者其他原因而滅失的，抵押雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向原登記機關(guān)辦理抵押注銷登記。

第二十四條　集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押的，其地上建筑物和其他附著物隨之轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押。集體建設(shè)用地上的建筑物和其他附著物轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押的，其占用范圍內(nèi)的集體建設(shè)用地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押。

第二十五條　通過集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)取得的集體建設(shè)用地不得用于商品住宅開發(fā)。

第二十六條　未經(jīng)依法批準擅自出讓、出租集體建設(shè)用地使用權(quán)，或者違反本辦法規(guī)定將集體建設(shè)用地用于商品住宅開發(fā)的，依照土地管理法律、法規(guī)的規(guī)定處理。

第二十七條　集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同的示范文本，由省土地行政主管部門制訂。

第二十八條　本辦法自2008年11月1日起實施。