兩限商品房基本概念

兩限就是限制價(jià)格，限價(jià)不是死價(jià)，它的價(jià)格有個(gè)上線，也就是不論你賣多少，都不能超過這個(gè)價(jià)格。 另一個(gè)就是限制居住面積。這個(gè)面積肯定比同地段的普通商品房的面積小。 限價(jià)房可以上市銷售，而且價(jià)格是由賣房人自己制定，不再受政府的約束。但是一般買了限價(jià)房的人是不會(huì)賣的，因?yàn)橘I房的人資格是嚴(yán)格把關(guān)的，炒房產(chǎn)的人肯定買不到限價(jià)房。

兩限商品房 ，即“限套型、限房價(jià)、競地價(jià)、競房價(jià)”。為降低房價(jià)，解決本地居民自住需求，保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)。首批限價(jià)房規(guī)定：限價(jià)房的套型建筑面積全部為90平方米以下。

兩限商品房的建設(shè)雖然在套型面積和銷售價(jià)格方面有所限制，但各項(xiàng)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)沒有改變，首塊兩限商品房用地的標(biāo)書中明確規(guī)定，要求各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)應(yīng)達(dá)到北京市相關(guān)住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，并按照北京市建委、市規(guī)劃委、市國土房管局《關(guān)于加強(qiáng)新建商品住宅家庭裝飾裝修管理若干規(guī)定》執(zhí)行。

兩限商品房政策旨在保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)。這類產(chǎn)品主要針對兩部分人群：一是具備一定房產(chǎn)消費(fèi)能力的人群，二是定向購買的拆遷戶。兩限商品房用地的套型建筑面積全部為90平方米以下。

“兩限商品房”購買資格主要包括三個(gè)基本條件：

具有本市常住戶口；中低收入家庭優(yōu)先；解危排險(xiǎn)、環(huán)境整治、文保危改、城中村整治、奧運(yùn)工程及其配套設(shè)施等重點(diǎn)項(xiàng)目的本市被征地、拆遷家庭優(yōu)先。同時(shí)，已取得經(jīng)濟(jì)適用住房購買資格的家庭如放棄購買資格，可以申請購買“中低價(jià)位、中小套型普通商品房”，具體購買資格由市建委另行確定。而那些不具備北京市戶口的居民，尚且不能購買兩限商品房。

兩限商品房套型建筑面積90%控制在90平方米以下，平均套型標(biāo)準(zhǔn)為80平方米。

雖然面積小一些，但《規(guī)劃》強(qiáng)調(diào)，必須提供適宜的采光、日照、通風(fēng)條件，嚴(yán)格執(zhí)行噪聲防治標(biāo)準(zhǔn)，提供人性化的公共空間和綠地。兩限商品房的其他建設(shè)指標(biāo)和相關(guān)配套，如樓間距、綠化率以及教育、市政、醫(yī)療、公共綠地、道路等配套還將按標(biāo)書中的《規(guī)劃意見書》配置，標(biāo)準(zhǔn)暫不調(diào)整。兩限商品房標(biāo)書中的《規(guī)劃意見書》與商品房一樣，建設(shè)指標(biāo)按住宅建筑規(guī)范制定，配套按千人指標(biāo)配置。如綠化率達(dá)到30%，建筑間距按《北京市居住建筑間距暫行規(guī)定》執(zhí)行等。2100433B

商品房產(chǎn)即住宅商品化。我國有關(guān)法律規(guī)定：中外合資、合作或外商獨(dú)資建筑用以進(jìn)行買賣或出租的住宅、工商業(yè)樓宇、倉庫、停車場以及其他房屋等稱為商品房產(chǎn)。此種商品房產(chǎn)的房產(chǎn)權(quán)，受國家法律的保護(hù)。但所指的房產(chǎn)權(quán)，僅指房屋(上蓋)的所有權(quán)，和該房所占用土地的土地使用權(quán)，土地所有權(quán)屬國家。

同時(shí)還規(guī)定，合營的商品房，房產(chǎn)權(quán)歸合營者所有;獨(dú)資經(jīng)營的商品房，則房產(chǎn)權(quán)歸獨(dú)資者所有;自然人或法人購買的商品房住宅、別墅和其他商品房，則房產(chǎn)權(quán)歸購買者所有。房產(chǎn)主的房產(chǎn)，允許買賣(包括預(yù)售、預(yù)購和拍賣)、贈(zèng)與、交換、遺贈(zèng)和繼承等法律行為，并同時(shí)可將房產(chǎn)權(quán)給他人(法人或自然人);允許將房產(chǎn)抵押和租賃。但在進(jìn)行上述贈(zèng)與，遺贈(zèng)、買賣、交換、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等行為時(shí)，除必須遵守國家法律、法令、法規(guī)外，應(yīng)簽訂各有關(guān)合同，并須經(jīng)國家公證機(jī)關(guān)的公證。

拆遷的房屋一般分為兩大類：一類是配套商品房；另一類是動(dòng)遷商品房。配套商品房是因重大市政工程動(dòng)遷而為居民建造的。

配套商品房的特征

動(dòng)遷商品房房和配套商品房的土地性質(zhì)不同。按照規(guī)定，被安置人獲得配套商品房，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有，但在產(chǎn)權(quán)證上會(huì)加蓋配套商品房印章， 在取得所有權(quán)的 5 年之內(nèi)不能上市交易。

動(dòng)遷商品房的特征

動(dòng)遷商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。2100433B