牡丹江市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例

牡丹江市第十六屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告（第1號(hào)）

《牡丹江市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》業(yè)經(jīng)牡丹江市第十六屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四次會(huì)議于2017年9月15日通過，黑龍江省第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十六次會(huì)議于2017年10月13日批準(zhǔn)，現(xiàn)予公布，自2018年5 月1日起施行。

牡丹江市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)

2017年10月16日

牡丹江市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例將于5月1日起正式施行。這是牡丹江市獲得地方立法權(quán)后的第一次立法實(shí)踐，第一部地方性法規(guī)，也是全省新獲得地方立法權(quán)的設(shè)區(qū)的市制定的第一部物業(yè)條例。

2016年6月，牡丹江市獲地方立法權(quán)后，市委、市人大、市政府堅(jiān)持以人民為中心，把第一部法規(guī)聚焦到物業(yè)管理上。在充分調(diào)研、借鑒經(jīng)驗(yàn)、征求意見、結(jié)合實(shí)際的基礎(chǔ)上，經(jīng)多次修改，最終《條例》于2017年9月15日市十六屆人大常委會(huì)第四次會(huì)議正式通過，于2017年10月13日經(jīng)省十二屆人大常委會(huì)第三十六次會(huì)議正式批準(zhǔn)。

根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)和《條例》，結(jié)合牡丹江市實(shí)際，借鑒外地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，市房產(chǎn)局制定與《條例》相關(guān)的配套文件。通過強(qiáng)化屬地化管理，職能部門執(zhí)法進(jìn)小區(qū)，力爭(zhēng)建立未整治老舊小區(qū)應(yīng)急維修搶險(xiǎn)機(jī)制，并根據(jù)《條例》確定的政府和各相關(guān)職能部門工作內(nèi)容、執(zhí)法范圍，進(jìn)一步事權(quán)調(diào)整，落實(shí)監(jiān)管責(zé)任。

《條例》主要以《物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)為依據(jù)，借鑒外地立法經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我市物業(yè)管理實(shí)際，確立了物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備管理制度、前期物業(yè)招投標(biāo)制度、前期物業(yè)服務(wù)履約保證金制度、物業(yè)服務(wù)企業(yè)征信制度等一系列制度規(guī)范，既體現(xiàn)地方特色，又增強(qiáng)針對(duì)性和可操作性。該《條例》共分八章七十五條，重點(diǎn)規(guī)范業(yè)主(業(yè)主組織)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位、專營(yíng)單位、政府相關(guān)部門等五方主體行為。《條例》的正式施行對(duì)于推動(dòng)全市物業(yè)管理規(guī)范化發(fā)展，全面提升物業(yè)管理服務(wù)水平，切實(shí)提高居民生活質(zhì)量，建設(shè)法治牡丹江、幸福牡丹江具有重要意義。 2100433B

（2017年9月15日牡丹江市第十六屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四次會(huì)議通過　2017年10月13日黑龍江省第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十六次會(huì)議批準(zhǔn)）

牡丹江市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例第一章　總則

第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的居住環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條　本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督活動(dòng)，適用本條例。

本條例所稱住宅物業(yè)管理（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)管理），是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

第三條　物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、政府監(jiān)管、行業(yè)自律的原則。

第四條　市、區(qū)、縣（市）人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，建立和完善專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制，鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）按照規(guī)定職責(zé)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。社區(qū)居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開展相關(guān)工作。

第五條　市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)的統(tǒng)一監(jiān)督管理，區(qū)、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督管理。

建設(shè)、規(guī)劃、價(jià)格、公安、城管、環(huán)保、工商、質(zhì)監(jiān)、市場(chǎng)監(jiān)管等行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。

第六條　物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范從業(yè)行為，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)。

牡丹江市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例第二章　業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

第七條　房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，享有權(quán)利，履行義務(wù)，共同決定有關(guān)事項(xiàng)。業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

基于房屋買賣、贈(zèng)與、繼承、安置等民事法律行為已經(jīng)合法占有房屋，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的公民、法人和其他組織，在物業(yè)管理中享有業(yè)主權(quán)利，承擔(dān)業(yè)主義務(wù)。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)使用人約定在物業(yè)管理中的權(quán)利和義務(wù)。

第八條　物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：

（一）房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之五十以上的；

（二）已入住戶數(shù)達(dá)到總戶數(shù)百分之五十以上的；

（三）首套房屋出售并交付使用滿兩年且入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之二十五以上的。

對(duì)具備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的書面申請(qǐng)，并提供有關(guān)資料。建設(shè)單位在規(guī)定期限內(nèi)未提出申請(qǐng)的，十人以上業(yè)主聯(lián)名可以書面提出召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的申請(qǐng)。

第九條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需要的下列材料：

（一）經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域劃分證明；

（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物、構(gòu)筑物及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地明細(xì)；

（三）業(yè)主名冊(cè)；

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）共用設(shè)施設(shè)備交付使用的證明；

（六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；

（七）召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議必需的其他資料。

第十條　首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)和建筑面積等因素確定，由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在提出召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議書面申請(qǐng)的同時(shí)，將首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)交至街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）設(shè)立的專用賬戶，供首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組使用。

第十一條　街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）對(duì)符合召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件的，應(yīng)當(dāng)在收到召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議書面申請(qǐng)后六十日內(nèi)，指導(dǎo)組建首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組（以下簡(jiǎn)稱籌備組）。

籌備組由業(yè)主代表和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表、社區(qū)居（村）民委員會(huì)代表、建設(shè)單位代表組成?；I備組成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之五十?；I備組成員應(yīng)當(dāng)具有完全民事行為能力，且本人及其配偶、直系親屬與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有利害關(guān)系。

籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表?yè)?dān)任?；I備組中的業(yè)主代表由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者社區(qū)居（村）民委員會(huì)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。

籌備組應(yīng)當(dāng)在成立后將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期不少于七日。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。

第十二條　籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定完成首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并于業(yè)主大會(huì)成立后自動(dòng)解散。

籌備組未在九十日內(nèi)完成籌備工作的，可以延期三十日。經(jīng)延期仍不能完成籌備工作的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）解散籌備組并書面公告。

第十三條　首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)討論決定管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選舉業(yè)主委員會(huì)。

第十四條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決一般采用紙質(zhì)方式實(shí)名投票；在確保業(yè)主意思表示真實(shí)、有效的前提下，也可以采用手機(jī)信息、電子郵件等方式實(shí)名投票。業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決結(jié)果和決定應(yīng)當(dāng)以書面形式向全體業(yè)主公告。

第十五條　業(yè)主委員會(huì)經(jīng)依法選舉產(chǎn)生后，業(yè)主大會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)組織召開。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容通知全體業(yè)主，并同時(shí)告知街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

第十六條　業(yè)主委員會(huì)一般由五至十一人的單數(shù)委員組成，每屆任期三至五年，委員可以連選連任。具體選舉辦法由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。

業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主有下列情形之一的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員；已經(jīng)擔(dān)任的，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)確定的規(guī)則予以罷免：

（一）本人及其配偶、直系親屬與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)有利害關(guān)系的；

（二）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建或者破壞房屋外貌的；

（三）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途或者違法出租房屋的；

（四）拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)、未繳納住宅專項(xiàng)維修資金的；

（五）索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)利益的；

（六）其他違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約以及有不良社會(huì)誠(chéng)信記錄的。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在選舉產(chǎn)生后將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期不少于七日。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。

第十七條　業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；

（二）組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理情況，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布物業(yè)管理情況，接受業(yè)主質(zhì)詢；

（三）根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動(dòng)中的相關(guān)問題；

（五）督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；

（七）組織和監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；

（八）根據(jù)管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)方式，管理、使用并公布經(jīng)營(yíng)所得收益情況；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第十八條　業(yè)主委員會(huì)舉行會(huì)議時(shí)應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)的委員出席，業(yè)主委員會(huì)委員不得委托他人參加會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上簽字同意。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自作出決定之日起三日內(nèi)，將會(huì)議情況以及決定事項(xiàng)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

業(yè)主委員會(huì)召開會(huì)議應(yīng)當(dāng)告知社區(qū)居（村）民委員會(huì)，社區(qū)居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

第十九條　除首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議外，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。具體籌集辦法由業(yè)主大會(huì)決定。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示工作經(jīng)費(fèi)的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

第二十條　業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前三個(gè)月，應(yīng)當(dāng)書面告知街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)成立換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。

換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會(huì)不得就選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同管理事項(xiàng)，組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，但發(fā)生危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即使用專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修、更新、改造的除外。

第二十一條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在任期屆滿之日起三日內(nèi)，將其保管的有關(guān)憑證、檔案、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)，并辦理交接手續(xù)。

物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

第二十二條　新一屆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)上一屆業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)和收支情況等進(jìn)行審核，審核時(shí)可以邀請(qǐng)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者社區(qū)居（村）民委員會(huì)進(jìn)行監(jiān)督，也可以委托第三方進(jìn)行審核。審核結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第二十三條　物業(yè)管理區(qū)域有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)：

（一）不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的；

（二）具備成立業(yè)主大會(huì)條件但未成立，經(jīng)區(qū)、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)后仍不能成立的；

（三）業(yè)主委員會(huì)不履行職責(zé)達(dá)一年以上或者無法正常開展工作，需要調(diào)整或者重新選舉業(yè)主委員會(huì)，經(jīng)區(qū)、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)后仍不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的。

第二十四條　物業(yè)管理委員會(huì)由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織成立，由業(yè)主代表以及社區(qū)居（村）民委員會(huì)、建設(shè)單位等派員組成。

物業(yè)管理委員會(huì)人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)超過總?cè)藬?shù)的百分之五十，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，主任由業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主成員資格應(yīng)當(dāng)符合本條例第十六條的規(guī)定。

物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在成立后將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期不少于十五日。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)成員有異議的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。

物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自成立之日起三十日內(nèi)，將成立情況書面告知區(qū)、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門。區(qū)、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)的工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

第二十五條　物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，就物業(yè)共同管理事項(xiàng)征求全體業(yè)主意見，形成業(yè)主共同決定。決定應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期不少于十日。

物業(yè)管理委員會(huì)自業(yè)主大會(huì)成立之日起停止履行職責(zé)，并在七日內(nèi)與業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)辦理移交手續(xù)后解散。

牡丹江市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例第三章　前期物業(yè)管理

第二十六條　物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、自然界線、社區(qū)建設(shè)等因素。

新建住宅區(qū)物業(yè)管理區(qū)域以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的用地范圍為準(zhǔn)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)辦理房屋預(yù)售許可或者房屋現(xiàn)售備案前，向區(qū)、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門備案物業(yè)管理區(qū)域，區(qū)、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)自備案后七日內(nèi)將備案的物業(yè)管理區(qū)域范圍書面告知街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。房屋買賣合同中應(yīng)當(dāng)明示備案的物業(yè)管理區(qū)域。

本條例施行前已經(jīng)建成并交付，但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，由區(qū)、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門會(huì)同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）征求業(yè)主和社區(qū)居（村）民委員會(huì)意見后劃分。

本條例施行前已經(jīng)劃分物業(yè)管理區(qū)域，但尚未備案的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門備案。

第二十七條　新建住宅區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于房屋建筑總面積千分之二的比例且不低于一百平方米的標(biāo)準(zhǔn)，無償配置物業(yè)管理用房。規(guī)劃部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)在附圖中注明物業(yè)管理用房的具體位置。

物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)是地面以上能夠獨(dú)立使用的房屋，具備水、電、熱、通風(fēng)、采光等使用功能，并安裝獨(dú)立的經(jīng)檢定合格的水、電、熱等計(jì)量器具。物業(yè)管理用房所在樓層不得高于四層，但配置電梯的除外。

物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主共有，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變用途。業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房在物業(yè)管理用房中調(diào)劑，建筑面積不得低于二十平方米。

第二十八條　新建住宅區(qū)在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，實(shí)行前期物業(yè)管理。建設(shè)單位在房屋銷售前，應(yīng)當(dāng)通過本市統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標(biāo)平臺(tái)依法公開選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)整體進(jìn)行招投標(biāo)。

投標(biāo)人少于三個(gè)或者建筑物總面積在二萬平方米以下的，經(jīng)區(qū)、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)建立本市統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標(biāo)平臺(tái)，并制定具體的住宅物業(yè)招投標(biāo)管理辦法。

第二十九條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位與買受人簽訂房屋買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同作為房屋買賣合同的附件。

業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效或者業(yè)主大會(huì)作出自行管理決定時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第三十條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接前期物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，與建設(shè)單位共同對(duì)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，雙方共同確認(rèn)查驗(yàn)記錄，簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交相關(guān)資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將相關(guān)資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接之日起三十日內(nèi)，將前期物業(yè)服務(wù)合同、建設(shè)單位移交的相關(guān)資料、物業(yè)承接查驗(yàn)記錄、承接協(xié)議及其他與承接查驗(yàn)有關(guān)的材料向區(qū)、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門備案。區(qū)、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)自備案后七日內(nèi)將備案的前期物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件交至街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）存檔。

業(yè)主專有部分由業(yè)主查驗(yàn)。出現(xiàn)質(zhì)量問題的，由業(yè)主向建設(shè)單位提出維修要求。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有義務(wù)協(xié)助業(yè)主向建設(shè)單位提出維修要求。

第三十一條　房屋交付前發(fā)生的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。房屋交付后發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)。

牡丹江市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例第四章　物業(yè)管理服務(wù)

第三十二條　物業(yè)服務(wù)內(nèi)容主要包括下列事項(xiàng)：

（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)；

（二）公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)；

（三）公共區(qū)域秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理；

（四）公共綠化的養(yǎng)護(hù)；

（五）物業(yè)使用中對(duì)禁止行為的告知、勸阻、制止和報(bào)告；

（六）物業(yè)檔案的保管；

（七）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)。

第三十三條　業(yè)主大會(huì)可以通過物業(yè)管理招投標(biāo)平臺(tái)公開招標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)擬定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方案。選聘方案應(yīng)當(dāng)包括擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的誠(chéng)信情況、為抵御風(fēng)險(xiǎn)采取的保險(xiǎn)等保障措施、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)合同期限和選聘方式等內(nèi)容。

選聘方案經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第三十四條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，向區(qū)、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門備案。區(qū)、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)自備案后七日內(nèi)將備案的物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件交至街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）存檔。

第三十五條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，不得擅自終止合同。未提供相應(yīng)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)信用信息有關(guān)規(guī)定錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。

第三十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)和國(guó)家有關(guān)規(guī)定與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)妥善保管物業(yè)檔案，不得損毀檔案資料，不得泄露業(yè)主信息。

第三十七條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理從業(yè)人員檔案，實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示項(xiàng)目經(jīng)理姓名和聯(lián)系方式。

業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主意見，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項(xiàng)目經(jīng)理的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)更換，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

第三十八條　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，遵循合理、公開以及收費(fèi)價(jià)格與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

第三十九條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容及項(xiàng)目構(gòu)成、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及構(gòu)成、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)以及監(jiān)督舉報(bào)電話，接受業(yè)主和物業(yè)使用人監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取任何未予公示的費(fèi)用。

第四十條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主未按照約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過到戶催交、在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示等方式，督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按約定申請(qǐng)仲裁或者依法提起訴訟。

法律文書生效后，業(yè)主拒不履行的，按照個(gè)人信用信息有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人信用檔案。

第四十一條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得因部分最終用戶未履行交費(fèi)義務(wù)，而停止對(duì)已交費(fèi)用戶和共用部位的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為由，限制或者變相限制專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的服務(wù)。

第四十二條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共場(chǎng)所照明、電梯、電子防盜門、電子門鈴、消防、綠地、門衛(wèi)、車庫(kù)等非經(jīng)營(yíng)性用水、用電、用熱價(jià)格，按照當(dāng)?shù)鼐用袷褂脙r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第四十三條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)應(yīng)由自己負(fù)責(zé)管理的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在安全隱患時(shí)，應(yīng)當(dāng)設(shè)置警示標(biāo)識(shí)，采取具體防范措施，并及時(shí)消除安全隱患；發(fā)現(xiàn)應(yīng)由其他責(zé)任主體負(fù)責(zé)管理的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在安全隱患時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知責(zé)任主體消除隱患。

第四十四條　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前三個(gè)月，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，決定續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開之前書面告知業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將續(xù)聘或者重新選聘決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前三十日內(nèi)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)未作出續(xù)聘或者重新選聘決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同對(duì)雙方仍具有約束力。

第四十五條　業(yè)主大會(huì)決定解除物業(yè)服務(wù)合同的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同依法解除后十五日內(nèi)辦理完畢交接手續(xù)后，退出物業(yè)管理區(qū)域；退出物業(yè)管理區(qū)域前，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序。

被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區(qū)域或者拒不移交資料的，業(yè)主委員會(huì)可以向區(qū)、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門投訴，也可以請(qǐng)求公安機(jī)關(guān)予以協(xié)助。

第四十六條　被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再續(xù)簽合同的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)，或者在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督確認(rèn)下與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行下列交接義務(wù)：

（一）移交物業(yè)檔案；

（二）移交物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)管理用房等資產(chǎn)；

（三）結(jié)清預(yù)收、代收和預(yù)付、代付的有關(guān)費(fèi)用；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。

交接各方應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備的使用維護(hù)現(xiàn)狀給予確認(rèn)，并報(bào)物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備無法正常使用的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)或者承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

區(qū)、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

牡丹江市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例第五章　物業(yè)的使用與維護(hù)

第四十七條　新建住宅區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通信等終端用戶的分戶計(jì)量表或者終端用戶入戶端口以前的專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范，所需費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。

建設(shè)單位在組織竣工驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位參加；在竣工驗(yàn)收合格后，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)管理，并提供相關(guān)配套資料。專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位依法承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)和更新的責(zé)任。

本條例施行前已經(jīng)建成的住宅區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通信等終端用戶的分戶計(jì)量表或者終端用戶入戶端口以前的專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線，自本條例施行后，由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)和更新。

相關(guān)費(fèi)用承擔(dān)，由市人民政府制定具體辦法。

第四十八條　專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位因維護(hù)、更新、改造等需要，臨時(shí)占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路和場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并于施工前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)通告，施工時(shí)采取安全保障措施，施工結(jié)束后及時(shí)恢復(fù)原狀。

第四十九條　物業(yè)在保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在接到業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出維修要求后二十四小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)。情況屬實(shí)的，應(yīng)當(dāng)在七十二小時(shí)內(nèi)維修。

第五十條　業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)的使用與維護(hù)，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)的決定，不得有下列行為：

（一）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；

（二）損壞、擅自變動(dòng)房屋建筑主體、承重結(jié)構(gòu)；

（三）將沒有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房；

（四）擅自設(shè)置、改變煙道、排風(fēng)、排水管道；

（五）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，破壞或者擅自改變房屋外貌；

（六）損壞或者擅自占用、改動(dòng)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（七）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)等危險(xiǎn)性物品，或者超荷載存放物品；

（八）制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動(dòng)、異味或者影響鄰居采光、通風(fēng)；

（九）任意棄置垃圾、排放污染物、拋擲雜物；

（十）擅自擺設(shè)攤點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng)，無序停放車輛；

（十一）擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫；

（十二）違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物；

（十三）法律、法規(guī)、臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理。

第五十一條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列車輛停放行為：

（一）占用公共綠地、公共健身娛樂場(chǎng)地；

（二）堵塞安全出口、疏散通道、消防車通道和其他機(jī)動(dòng)車通道；

（三）影響其他車輛和行人通行；

（四）停放工程車輛和大中型客貨車輛，但因公安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)等特殊車輛執(zhí)行公務(wù)以及工程建設(shè)、設(shè)施設(shè)備維修等確需停放的臨時(shí)停車除外。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行車輛停放管理義務(wù)，并加強(qiáng)巡查，及時(shí)督促違反規(guī)定停放的車輛駛離；督促無效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理。

第五十二條　業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守房屋裝飾裝修安全、環(huán)保等規(guī)定，并事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面告知業(yè)主、物業(yè)使用人房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)巡查。

第五十三條　專有部分長(zhǎng)期空置的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)單位，并與物業(yè)服務(wù)單位對(duì)專有部分的維修、養(yǎng)護(hù)、管理等事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發(fā)生。

設(shè)置于房屋內(nèi)部的共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生損壞或者妨礙正常使用時(shí)，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有關(guān)管理單位進(jìn)行維修。

對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊等設(shè)施設(shè)備實(shí)施維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，有關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合；因其妨礙維修、養(yǎng)護(hù)、更新和改造的行為，給其他業(yè)主、物業(yè)使用人造成損害的應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

維修、養(yǎng)護(hù)、更新和改造施工結(jié)束后應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀，給業(yè)主、物業(yè)使用人造成損失的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。

第五十四條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)利用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設(shè)置的停車車位，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得銷售；車位的設(shè)置、使用、收費(fèi)等管理事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)決定，所得收益扣除管理服務(wù)成本后，歸全體業(yè)主所有。

第五十五條　利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

經(jīng)營(yíng)性收益去除成本后，歸全體業(yè)主所有。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或者共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定用于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)等。

經(jīng)營(yíng)性收益由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，接受業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督；由業(yè)主委員會(huì)自行管理的，應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主和社區(qū)居（村）民委員會(huì)的監(jiān)督。經(jīng)營(yíng)性收益的收支情況應(yīng)當(dāng)每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

前期物業(yè)服務(wù)期間，經(jīng)營(yíng)性收益的使用管理由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規(guī)定在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。前期物業(yè)服務(wù)結(jié)束時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托相關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)經(jīng)營(yíng)性收益收支情況進(jìn)行審價(jià)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示審價(jià)結(jié)果。

第五十六條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)、與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，出售公有住房的售房單位，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定交存、使用住宅專項(xiàng)維修資金。

住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行統(tǒng)一交存、專戶存儲(chǔ)、按幢立賬、按戶核算、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。

第五十七條　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造工程決算應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向業(yè)主公示。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造工程如產(chǎn)生監(jiān)理、審價(jià)、鑒定等費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)列入工程成本。

第五十八條　住宅物業(yè)建設(shè)工程質(zhì)量保修期滿后，在物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生下列危及住宅物業(yè)或者人身、財(cái)產(chǎn)安全，需要立即對(duì)住宅物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更新或者改造的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織應(yīng)急維修：

（一）屋面滲漏；

（二）電梯故障；

（三）樓體外立面脫落或者有脫落危險(xiǎn)；

（四）排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙；

（五）危及住宅物業(yè)或者人身、財(cái)產(chǎn)安全的其他情形。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時(shí)組織應(yīng)急維修的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)、相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)組織應(yīng)急維修。

應(yīng)急維修資金的使用按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

牡丹江市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例第六章　監(jiān)督管理

第五十九條　市、區(qū)、縣（市）人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理工作納入城市治理工作體系，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)與目標(biāo)責(zé)任機(jī)制、部門合作與聯(lián)動(dòng)機(jī)制、資金投入與保障機(jī)制。

第六十條　物業(yè)管理、建設(shè)、規(guī)劃、價(jià)格、公安、城管、環(huán)保、工商、質(zhì)監(jiān)、市場(chǎng)監(jiān)管等行政主管部門，應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法行為投訴登記制度，公布執(zhí)法人員姓名和聯(lián)系方式，依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主自治組織應(yīng)當(dāng)為執(zhí)法單位開展執(zhí)法工作提供便利。

第六十一條　市、區(qū)、縣（市）人民政府有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行監(jiān)督管理：

（一）物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)企業(yè)資質(zhì)、物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)合同備案、專項(xiàng)維修資金使用、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、業(yè)主大會(huì)成立和決定、業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)等情況的監(jiān)督管理；

（二）建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)建設(shè)項(xiàng)目配套設(shè)施建設(shè)的監(jiān)督管理，監(jiān)督建設(shè)單位履行房屋及設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任；

（三）規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域劃分等規(guī)劃行政許可執(zhí)行情況的監(jiān)督管理；

（四）價(jià)格行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等的監(jiān)督管理；

（五）公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)治安、消防、技防、車輛停放及居民室內(nèi)噪聲擾民等的監(jiān)督管理；

（六）城市管理行政主管部門按照法定分工負(fù)責(zé)社會(huì)生活噪聲超標(biāo)、違法違規(guī)建設(shè)、損害綠地等的監(jiān)督管理；

（七）環(huán)境保護(hù)及其他相關(guān)行政主管部門負(fù)責(zé)污水、煙塵、廢氣超標(biāo)排放等的監(jiān)督管理；

（八）房產(chǎn)及其他相關(guān)行政主管部門根據(jù)各自職責(zé)負(fù)責(zé)住宅室內(nèi)裝飾裝修等的監(jiān)督管理；

（九）工商、質(zhì)量監(jiān)督、市場(chǎng)監(jiān)管行政主管部門負(fù)責(zé)侵害消費(fèi)者合法權(quán)益、不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)、格式合同、廣告、電梯等特種設(shè)備安全運(yùn)行等的監(jiān)督管理；

（十）衛(wèi)生計(jì)生行政主管部門負(fù)責(zé)供水衛(wèi)生、防疫等的監(jiān)督管理；

（十一）人力資源和社會(huì)保障行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)勞動(dòng)法律法規(guī)履行情況等的監(jiān)督管理；

（十二）供水行政主管部門負(fù)責(zé)供水設(shè)施建設(shè)及供水設(shè)備運(yùn)行等的監(jiān)督管理；

（十三）園林管理部門負(fù)責(zé)綠化調(diào)整的指導(dǎo)和監(jiān)督管理；

（十四）司法行政主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)糾紛人民調(diào)解工作；

（十五）其他行政主管部門按照各自職責(zé)分工做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

第六十二條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照國(guó)家規(guī)定對(duì)物業(yè)保修期內(nèi)的建設(shè)工程質(zhì)量承擔(dān)保修義務(wù)。建設(shè)單位在工程質(zhì)量保修期限內(nèi)不履行或者延遲履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督管理部門提出建設(shè)工程質(zhì)量保證金使用申請(qǐng)。

建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督管理部門現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)屬于質(zhì)量保修責(zé)任范圍的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)組織維修，費(fèi)用從建設(shè)工程質(zhì)量保證金中列支。

建設(shè)工程質(zhì)量保證金退還前，建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督管理部門應(yīng)當(dāng)將擬退還的建設(shè)工程質(zhì)量保證金事項(xiàng)在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期不少于三十日，公示期滿無異議的予以退還。

第六十三條　建立前期物業(yè)服務(wù)履約保證金制度。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門繳存前期物業(yè)服務(wù)履約保證金。前期物業(yè)服務(wù)履約保證金實(shí)行企業(yè)繳存、政府監(jiān)管、專戶存儲(chǔ)的原則，專項(xiàng)用于前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自退出后的臨時(shí)接管以及影響居民正常生活的重大突發(fā)事件應(yīng)急處置等情況。

前期物業(yè)服務(wù)履約保證金管理辦法由市人民政府另行制定。

第六十四條　區(qū)、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居（村）民委員會(huì)、公安機(jī)關(guān)、行業(yè)協(xié)會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位和有關(guān)行政主管部門等參加的物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)各成員單位履行管理服務(wù)職責(zé)，解決管理服務(wù)中出現(xiàn)的問題，協(xié)調(diào)物業(yè)管理服務(wù)中出現(xiàn)的矛盾糾紛。

第六十五條　市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信履約監(jiān)督機(jī)制，健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員誠(chéng)信檔案，記錄違法違規(guī)和誠(chéng)信履約信息，進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，并向社會(huì)公布。

區(qū)、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員誠(chéng)信信息采集、匯總和上報(bào)。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息的征集工作。

牡丹江市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例第七章　法律責(zé)任

第六十六條　對(duì)違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

第六十七條　建設(shè)單位違反本條例規(guī)定有下列行為之一的，由市、區(qū)、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門依據(jù)職責(zé)權(quán)限按照下列規(guī)定給予處罰：

（一）未按規(guī)定配置及移交物業(yè)管理用房的，責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處二十萬元以上五十萬元以下的罰款。

（二）未通過招投標(biāo)或者未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處三萬元以上十萬元以下的罰款。

（三）未將前期物業(yè)服務(wù)合同作為房屋買賣合同附件的，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以下的罰款。

（四）未按規(guī)定提出召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議申請(qǐng)、提供籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需材料或者交納籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議經(jīng)費(fèi)的，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下的罰款。

（五）未按規(guī)定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交有關(guān)資料的，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下的罰款。

第六十八條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定有下列行為之一的，由市、區(qū)、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門依據(jù)職責(zé)權(quán)限按照下列規(guī)定給予處罰：

（一）未按規(guī)定履行報(bào)告義務(wù)造成嚴(yán)重后果的，給予警告，并處一萬元以上五萬元以下的罰款。

（二）擅自終止物業(yè)合同和物業(yè)服務(wù)的，責(zé)令限期改正，給予警告，并處三萬元以上十萬元以下的罰款。

（三）損毀物業(yè)檔案資料造成嚴(yán)重后果的，處一萬元以上五萬元以下的罰款。

（四）退出物業(yè)管理區(qū)域前未維持正常物業(yè)管理秩序，未按規(guī)定辦理退出交接手續(xù)、移交有關(guān)資料或者拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處三萬元以上十萬元以下的罰款。

（五）未按規(guī)定繳存前期物業(yè)服務(wù)履約保證金的，責(zé)令限期繳存；逾期仍不繳存的，處以應(yīng)繳存額百分之二十的罰款。

第六十九條　違反本條例規(guī)定，擅自改變物業(yè)管理用房用途的，由市、區(qū)、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處五萬元以上十萬元以下的罰款；有收益的，所得收益歸全體業(yè)主所有，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第七十條　國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員在物業(yè)管理工作中濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由相關(guān)部門對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

牡丹江市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例第八章　附則

第七十一條　住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)、與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的管理，參照本條例執(zhí)行。

經(jīng)業(yè)主或業(yè)主大會(huì)決定自行管理或者委托其他人管理物業(yè)的，參照本條例執(zhí)行，并應(yīng)當(dāng)接受區(qū)、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)和監(jiān)督。

第七十二條　未實(shí)施物業(yè)管理的舊住宅區(qū)，市、區(qū)、縣（市）人民政府應(yīng)當(dāng)結(jié)合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作，制定舊住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃，完善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，改善舊住宅區(qū)綜合環(huán)境，逐步實(shí)施物業(yè)管理。

市、區(qū)、縣（市）人民政府應(yīng)當(dāng)建立舊住宅區(qū)管理機(jī)制，給予適當(dāng)財(cái)政補(bǔ)貼。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以委托物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)舊住宅區(qū)提供清掃保潔、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備日常綜合維修等基礎(chǔ)性服務(wù)，所需費(fèi)用由相關(guān)業(yè)主承擔(dān)。

舊住宅區(qū)由市、區(qū)、縣（市）人民政府界定。

第七十三條　市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)制定管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同等文件的示范文本，供物業(yè)管理活動(dòng)中參照使用。

第七十四條本條例下列用語的含義是：

（一）住宅區(qū)，是指以住宅為主，并有相應(yīng)配套公用設(shè)施及非住宅房屋的居住區(qū)。

（二）物業(yè)使用人，是指除本條例第七條第一款、第二款規(guī)定的業(yè)主和合法占有人之外的，依法對(duì)物業(yè)享有使用權(quán)的人。

（三）物業(yè)管理用房，包括物業(yè)辦公用房（含保安、監(jiān)控用房）、檔案用房、倉(cāng)儲(chǔ)用房和維修、保潔用房等。

（四）物業(yè)檔案，包括物業(yè)權(quán)屬資料、技術(shù)資料、驗(yàn)收資料，業(yè)主、物業(yè)使用人的權(quán)屬資料、個(gè)人資料，物業(yè)運(yùn)行記錄、物業(yè)維修記錄、物業(yè)服務(wù)記錄和物業(yè)管理相關(guān)合同資料等。

第七十五條　本條例自2018 年5月1日起施行。

黑龍江省人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于批準(zhǔn)《牡丹江市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》的決定

（2017年10月13日黑龍江省第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十六次會(huì)議通過）

黑龍江省第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十六次會(huì)議經(jīng)過審查，決定批準(zhǔn)牡丹江市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)報(bào)請(qǐng)批準(zhǔn)的《牡丹江市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》。

焦俊偉 牡丹江市生態(tài)環(huán)境局黨組書記、局長(zhǎng)，主持局全面工作。分管財(cái)務(wù)工作。

藺家申 牡丹江市生態(tài)環(huán)境局黨組成員、副局長(zhǎng)。

李大冬 牡丹江市生態(tài)環(huán)境局黨組成員、副局長(zhǎng)，負(fù)責(zé)常務(wù)工作。

張 強(qiáng) 牡丹江市生態(tài)環(huán)境局黨組成員、副局長(zhǎng)。

卜 嵐 牡丹江市生態(tài)環(huán)境局黨組成員、副局長(zhǎng)。

鄂鵬河 牡丹江市生態(tài)環(huán)境局調(diào)研員，協(xié)助焦俊偉同志開展水生態(tài)環(huán)境工作。

王建輝 牡丹江市生態(tài)環(huán)境局調(diào)研員，協(xié)助焦俊偉同志開展大氣環(huán)境工作。

艾少波 牡丹江市生態(tài)環(huán)境局副處級(jí)干部。

牡丹江市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局黨組書記 局長(zhǎng)：付忠安

牡丹江市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局黨組成員 副局長(zhǎng)：周偉

牡丹江市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局黨組成員 副局長(zhǎng)：紀(jì)銘

牡丹江市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局黨組成員 紀(jì)檢組組長(zhǎng)：劉永林

牡丹江市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局黨組成員 副局長(zhǎng)：畢海波