輕松搞定房地產(chǎn)增值稅：全流程實(shí)務(wù)指南

贊譽(yù)

前言

第1章　總論　1

1.1　房地產(chǎn)行業(yè)概況　1

1.1.1　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簡(jiǎn)述　1

1.1.2　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況　2

1.1.3　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核算情況　3

1.2　增值稅業(yè)務(wù)概述　5

1.2.1　營(yíng)改增改革歷程　5

1.2.2　營(yíng)業(yè)稅和增值稅的差異分析　6

第2章　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增值稅納稅實(shí)務(wù)處理　10

2.1　增值稅基本政策　10

2.1.1　納稅人和扣繳義務(wù)人　10

2.1.2　征稅范圍　11

2.1.3　稅率與征收率　11

2.1.4　納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間　11

2.1.5　納稅地點(diǎn)　12

2.1.6　納稅申報(bào)期限　13

2.1.7　差額扣除政策　13

2.1.8　應(yīng)交增值稅計(jì)算　14

2.1.9　預(yù)繳稅款　15

2.2　增值稅銷項(xiàng)稅額計(jì)算操作指引　17

2.2.1　銷售自行開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷項(xiàng)稅額計(jì)算操作指引　17

2.2.2　轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的銷項(xiàng)稅額計(jì)算操作指引　23

2.2.3　以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租不動(dòng)產(chǎn)的銷項(xiàng)稅額計(jì)算操作指引　25

2.2.4　處置使用過(guò)的固定資產(chǎn)稅額計(jì)算操作指引　28

2.2.5　集團(tuán)委托貸款利息以及企業(yè)資金拆借取得的收入的銷項(xiàng)稅額計(jì)算操作指引　29

2.2.6　轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的銷項(xiàng)稅額計(jì)算操作指引　30

2.2.7　視同銷售的銷項(xiàng)稅額計(jì)算操作指引　31

2.2.8　免征增值稅和不征增值稅項(xiàng)目的納稅操作指引　31

2.2.9　銷項(xiàng)稅常見(jiàn)問(wèn)題解析　32

2.3　進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣操作指引　35

2.3.1　準(zhǔn)予抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額　35

2.3.2　不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額　39

2.3.3　應(yīng)轉(zhuǎn)出的進(jìn)項(xiàng)稅額　43

2.3.4　進(jìn)項(xiàng)稅額常見(jiàn)問(wèn)題解析　46

2.4　增值稅對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)其他稅種的影響概述　50

2.4.1　增值稅對(duì)城市維護(hù)建設(shè)稅及兩附加稅費(fèi)的影響　51

2.4.2　增值稅對(duì)印花稅的影響　52

2.4.3　增值稅對(duì)契稅的影響　53

2.4.4　增值稅對(duì)房產(chǎn)稅的影響　54

2.4.5　增值稅對(duì)土地增值稅的影響　55

2.4.6　增值稅對(duì)企業(yè)所得稅的影響　59

第3章　增值稅會(huì)計(jì)核算　62

3.1　增值稅會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)概述　62

3.2　新舊增值稅會(huì)計(jì)核算科目體系對(duì)比　62

3.3　增值稅會(huì)計(jì)科目設(shè)置及賬務(wù)處理　66

3.3.1　“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅”科目設(shè)置及賬務(wù)處理　66

3.3.2　“應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅”科目設(shè)置及賬務(wù)處理　78

3.3.3　“應(yīng)交稅費(fèi)——待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”科目設(shè)置及賬務(wù)處理　80

3.3.4　“應(yīng)交稅費(fèi)——增值稅留抵稅額”科目　82

3.3.5　“應(yīng)交稅費(fèi)——待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅額”科目設(shè)置及賬務(wù)處理　82

3.3.6　“應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅”科目設(shè)置及賬務(wù)處理　84

3.3.7　“應(yīng)交稅費(fèi)——待認(rèn)證進(jìn)項(xiàng)稅額”科目設(shè)置及賬務(wù)處理　85

3.3.8　“應(yīng)交稅費(fèi)——簡(jiǎn)易計(jì)稅”科目設(shè)置及賬務(wù)處理　86

3.3.9　“應(yīng)交稅費(fèi)——轉(zhuǎn)讓金融產(chǎn)品應(yīng)交增值稅”科目　88

3.3.10　“應(yīng)交稅費(fèi)——代扣代交增值稅”科目　88

3.3.11　期末會(huì)計(jì)處理　88

3.3.12　會(huì)計(jì)科目設(shè)置的特別建議　93

3.3.13　財(cái)務(wù)報(bào)表相關(guān)項(xiàng)目列示　95

3.4　全周期增值稅會(huì)計(jì)處理示例　95

3.4.1　獲取土地使用權(quán)的會(huì)計(jì)處理　96

3.4.2　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的會(huì)計(jì)處理　96

3.4.3　房地產(chǎn)銷售階段的會(huì)計(jì)處理　102

3.4.4　房屋交付使用的會(huì)計(jì)處理　103

第4章　增值稅納稅申報(bào)管理　108

4.1　增值稅申報(bào)概述　109

4.1.1　納稅申報(bào)方式　109

4.1.2　申報(bào)流程　109

4.2　增值稅納稅申報(bào)有關(guān)資料填寫解析及示例　111

4.2.1　增值稅納稅申報(bào)有關(guān)資料填寫解析　111

4.2.2　增值稅預(yù)繳稅款表填寫解析　131

4.2.3　營(yíng)改增稅負(fù)分析測(cè)算明細(xì)表填寫解析　133

4.2.4　全周期增值稅申報(bào)填寫示例　135

4.2.5　特殊事項(xiàng)申報(bào)填寫示例　144

4.3　增值稅納稅申報(bào)法律責(zé)任　156

4.3.1　未按規(guī)定期限辦理納稅申報(bào)和報(bào)送納稅資料　156

4.3.2　拒不申報(bào)或者進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)　157

4.3.3　不進(jìn)行納稅申報(bào)，不繳或者少繳應(yīng)納稅款　157

4.3.4　欠繳應(yīng)納稅款，妨礙稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳欠繳的稅款　158

4.3.5　以暴力、威脅方法拒不繳納稅款　158

4.3.6　未按規(guī)定期限繳納稅款　158

4.3.7　在規(guī)定期限不繳或者少繳應(yīng)納或者應(yīng)解繳稅款　159

4.3.8　扣繳義務(wù)人應(yīng)扣未扣、應(yīng)收不收稅款　159

第5章　增值稅發(fā)票管理　160

5.1　發(fā)票概述　160

5.1.1　稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)票管理歷史沿革　161

5.1.2　發(fā)票的內(nèi)容和基本規(guī)定　161

5.2　發(fā)票的領(lǐng)用　171

5.2.1　初次領(lǐng)購(gòu)發(fā)票流程　171

5.2.2　日常領(lǐng)購(gòu)發(fā)票（除初次以外）　173

5.2.3　升級(jí)發(fā)票數(shù)量和版面　174

5.2.4　發(fā)票領(lǐng)購(gòu)其他事項(xiàng)　175

5.2.5　發(fā)票領(lǐng)購(gòu)熱點(diǎn)問(wèn)答　176

5.3　發(fā)票的開(kāi)具　181

5.3.1　增值稅發(fā)票開(kāi)具的一般規(guī)定　181

5.3.2　如何使用編碼開(kāi)具增值稅發(fā)票　186

5.3.3　房地產(chǎn)行業(yè)其他開(kāi)票規(guī)定　189

5.3.4　發(fā)票作廢與退回　191

5.3.5　紅字發(fā)票的開(kāi)具　192

5.3.6　發(fā)票開(kāi)具其他事項(xiàng)熱點(diǎn)問(wèn)答　196

5.4　存根聯(lián)數(shù)據(jù)采集　198

5.4.1　常規(guī)存根聯(lián)數(shù)據(jù)采集　198

5.4.2　非常規(guī)存根聯(lián)數(shù)據(jù)采集　199

5.5　進(jìn)項(xiàng)稅額的管理　200

5.5.1　能夠抵扣進(jìn)項(xiàng)的票據(jù)類型　200

5.5.2　各類票據(jù)抵扣方式　200

5.5.3　增值稅專用發(fā)票進(jìn)項(xiàng)數(shù)據(jù)采集方式　200

5.5.4　增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣的熱點(diǎn)問(wèn)題　202

5.6　發(fā)票的其他管理要求　209

5.6.1　增值稅發(fā)票的保管要求　209

5.6.2　增值稅發(fā)票被盜、丟失處理　210

5.6.3　發(fā)票真?zhèn)尾轵?yàn)　210

5.6.4　發(fā)票違法違章處罰　213

后記　220 2100433B

營(yíng)改增全面鋪開(kāi)已有一段時(shí)間，但由于稅收政策的不斷出臺(tái)和對(duì)執(zhí)行時(shí)實(shí)際問(wèn)題的爭(zhēng)議，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)離駕輕就熟還有一段不小的距離。

本書作者團(tuán)隊(duì)匯集了稅務(wù)人員和房地產(chǎn)會(huì)計(jì)一線工作者，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及的增值稅政策進(jìn)行了系統(tǒng)梳理，既包括傳統(tǒng)政策，又涵蓋新近規(guī)定。同時(shí)，從稅務(wù)系統(tǒng)管理和企業(yè)執(zhí)行兩個(gè)角度全面搜集了當(dāng)前企業(yè)執(zhí)行增值稅政策容易產(chǎn)生的盲點(diǎn)和問(wèn)題，結(jié)合政策一一解答。

本書全面涵蓋了房地產(chǎn)增值稅的納稅處理、會(huì)計(jì)核算、申報(bào)管理、發(fā)票管理，通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全周期處理案例，呈現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目在完整的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)流程中如何進(jìn)行會(huì)計(jì)及涉稅處理。讀者可以系統(tǒng)學(xué)習(xí)，也可以在需要時(shí)按圖索驥，將本書作為了解房地產(chǎn)增值稅的“導(dǎo)航儀”。

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