認購書

在正式房地產(chǎn)買賣合同簽訂之前，買方一般先與發(fā)展商簽訂購房臨時認購書?！墩J購書》雖然是臨時的，但也具有法律效力。《合同法》規(guī)定：“當事人在簽訂正式的房地產(chǎn)買賣、租賃等合同前，又訂立《意向書》、《預訂書》等的，如確系雙方真實意思表示，權(quán)利義務內(nèi)容不違反現(xiàn)行法律、法規(guī)的，該《意向書》、《預訂書》等對雙方均有約束力?！笨梢?，臨時認購書是具有法律效力的，不可隨便簽訂，否則將會嚴重影響你的利益。簽署購房臨時認購書之前應注意：

要對開發(fā)商有個基本了解，做到“一看、二問、三查”?！耙豢础笔强窗l(fā)展商的有關證件及資料，包括營業(yè)執(zhí)照、土地使用權(quán)出讓合同書及補充協(xié)議、該塊土地的房地產(chǎn)證、房地產(chǎn)預售許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證等。“二問”是在看的過程中，可以對自己不甚清楚或有疑問的地方及時向發(fā)展商、代理商的銷售人員進行詢問。其次，還應當多問問同一樓盤的其他業(yè)主，包括不同時間購房的業(yè)主，以期核對別人所獲得的信息及看法與自己有何不同。在對某些購房所涉及的專業(yè)問題或法律問題不能肯定時，還可向律師等專業(yè)人士咨詢?！叭椤笔潜M可能多地調(diào)查了解發(fā)展商及該樓盤的相關信息，包括發(fā)展商經(jīng)營業(yè)績、資金狀況、商業(yè)信譽、以往售樓糾紛情況等。

要細審《認購書》條款。《認購書》中至少應對雙方達成一致的基本內(nèi)容尤其是達成意向的房屋位置、面積、單價、總價等必須有明確的約定，否則《認購書》沒有產(chǎn)生效力的事實基礎。實際上，只要《認購書》具備合同主要條款并生效后，在與正式合同沒有沖突的情況下，他可以做主合同的補充。如小王買房時與發(fā)展商在《認購書》中約定收樓以商場首層銷售圖紙為準，如不符合上述的情況，則退回所付房款。隨后他與發(fā)展商簽訂了《商品房預售合同》并一次性支付房款。發(fā)展商通知收樓后，小王發(fā)現(xiàn)首層實際情況與《認購書》約定圖紙不符，但發(fā)展商說《認購書》僅是雙方就買賣達成的意向，在《商品房預售合同》簽訂后，《認購書》無效。發(fā)展商的說法是不對的，小王與發(fā)展商所簽訂的《認購書》是有效的。依據(jù)我國《合同法》有關規(guī)定，《認購書》是雙方自愿簽訂的，內(nèi)容沒有違反法律法規(guī)的規(guī)定，是有效的合同。雖然雙方在簽訂《認購書》后，又重新簽訂《商品房預售合同》，但《認購書》與《商品房預售合同》并沒有沖突，而且雙方并沒有確認終止所簽訂的《認購書》，故此《認購書》應作為雙方買賣合同的一部分。發(fā)展商違反《認購書》的約定，沒有按出售房屋圖紙所標明的狀況交付房屋給小王，即構(gòu)成違約，小王最后向法院起訴。法院判決發(fā)展商退回小王已支付的房款和利息。

認購書并不是購房過程中的必須的法律程序，在《合同法》上認購書視為要約合同。雖然認購書所約定的購買行為有效，但是買賣雙方仍需簽訂正式的購房合同。因此，最終的購房法律文本只有購房合同。即便購房者不簽認購書，開發(fā)商也無權(quán)要求購房者簽訂。

認購書并不是法律規(guī)定的必要環(huán)節(jié)，只是習慣做法。但認購書只要約定了所購房子的房號、單價、總價、付款方式等內(nèi)容，并經(jīng)買賣雙方簽訂，也同樣具備法律效力。只不過在實踐中，由于不同項目在認購書中規(guī)定的內(nèi)容有多寡之別，印刷質(zhì)量有優(yōu)劣之分，對于一些印制簡單的認購書，購房者尤其是初次購房者重視程度還遠遠不夠。對其中約定的“幾日后定金不退”的條款也并未放在心上。很多情況下，簽完了認購書很快就后悔的情況相當普遍。

于是，由此而引發(fā)的糾紛就成為不少購房人的煩惱。對此，希望購房人能充分重視。

根據(jù)《中華人民共和國民法通則》有關規(guī)定，“認購書”是當事人的“預約”請求。即在訂立購房合同前，當事人約定將來簽訂合同的民事行為。因此，“認購書”在購房合同尚未簽訂前屬于預約合同。

第一部分 商品房預售

1.什么是商品房預售？

2.商品房預售應當符合哪些基本條件？

3.購買預售商品房的主要流程有哪些？

4.什么是商品房預售合同？它具有哪些特點？

5.正式簽訂商品房預售合同前必須簽認購書嗎？

6.簽訂認購書時需要注意哪些問題？

7.與未取得商品房預售許可證的開發(fā)商簽訂認購書，是否有效？

8.認購書與商品房預售合同約定不一致的，以哪個為準？

9.“定金”與“訂金”有何差別？如何用好定金罰則？

10.簽訂認購書后最終卻沒有簽訂預售合同，是否要承擔違約責任？

11.簽訂認購書后房價上漲，開發(fā)商拒絕簽訂商品房預售合同，怎么辦？

12.預售商品房的銷售廣告和宣傳資料具有何種約束力？

13.售樓小姐的口頭承諾是否可信？

14.商品房預售合同的生效要件有哪些？

15.未成年人是否可以購買預售商品房？

16.哪些屬于無效的商品房預售合同？

17.哪些商品房預售合同可以變更或撤銷？

18.簽訂商品房預售合同要注意哪些主要條款？

19.商品房預售合同附件包括哪些內(nèi)容？

20.購房人應就哪些問題簽訂補充協(xié)議？

21.如何理解預售商品房合同履行中的不可抗力？

22.應當如何判斷商品房預售合同中免責條款的法律效力？

23.買“屋頂花園”、“私家花園”劃算嗎？

24.“一房二賣”的糾紛如何處理？

25.應當如何約定面積誤差條款？

26.預售方應對哪些欺詐行為承擔懲罰性賠償責任？

27.開發(fā)商逾期交房的違約金如何計算？

28.購房人購買的預售商品房可以轉(zhuǎn)讓嗎？如何轉(zhuǎn)讓？

29.什么是商品房預售登記？

30.商品房預售登記的效力如何？

31.商品房預售登記應當提交哪些材料？

32.商品房預告登記與商品房預售登記是一回事嗎？

33.購房人在收房時應注意哪些基本問題？

34.交付的房屋與樣板房不一致的，怎么辦？

35.開發(fā)商交房時收取煤氣初裝費，合法嗎？

第二部分 商品房按揭

第三部分 公積金貸款

第四部分 現(xiàn)房買賣

第五部分 二手房買賣

第六部分 經(jīng)濟適用房

第七部分 廉租房

第八部分 農(nóng)村防宅買賣

第九部分 房屋裝修

第十部分 物業(yè)管理

附錄 購房維權(quán)法律指引表

商品房買賣篇

慧眼看廣告

案例1 霧里花，水中月——透視虛假房地產(chǎn)廣告

認購書的法律性質(zhì)和效力

案例2 可行回頭路——房屋買賣簽訂認購書后還能反悔嗎？

案例3 認購書具備合同主要條款時應視為合同

預售合同與預售許可證

案例4 因開發(fā)商自身原因不能辦理銀行按揭貸款，能解除房屋預售合同嗎？

案例5 預售合同要有效，備案、許可證一樣不能少？

定金問題如何處理

案例6 定金能否定心？——定金的法律性質(zhì)

簽約要三思

案例7 白紙黑字，一語千金——簽訂購房合同時應注意的幾個問題

案例8 紅花還要綠葉扶——謹慎簽訂補充協(xié)議

交房與辦證過程中涉及的法律問題

案例9 盛氣凌人的房貸保險合同

案例10 何時成主人——如何認定商品房已經(jīng)交付？

案例11 房屋交付后，所有權(quán)轉(zhuǎn)移前，房屋損毀的風險由誰承擔？

案例12 寸土必爭——面積存在誤差時怎么辦？

案例13 究竟是不是承諾？——交付的房屋與樣板間不一樣，怎么辦？

案例14 朝夕亦須爭——房屋交接過程中的時效與違約問題

案例15 開發(fā)商在購房人辦理產(chǎn)權(quán)證過程中應承擔的義務

案例16 你辦事，我能否放心？——全裝修房的風險與防范

案例17 綠地怎么成了配電房？——開發(fā)商違約與購房人利益沖突之法律適用

“驗收合格”也要留神

案例18 一聲合格，萬事大吉？——驗收合格不能絕對抗辯房屋質(zhì)量缺陷主張

二手房交易與中介篇

如何簽訂一份有效的房屋買賣協(xié)議

案例1 老婆越俎代庖賣房，老公不買賬

案例2 紙包不住火——不該隱瞞的夫妻共同財產(chǎn)

案例3 君子協(xié)議能代替書面合同嗎？

案例4 老陳賣房記——未辦過戶手續(xù)，這房算賣了嗎？

案例5 一女二嫁，誰是合法婆家？

案例6 兇案現(xiàn)場——“兇宅”是否構(gòu)成退房的理由？

案例7 有多少誘惑值得相信？——買別墅，送白搭建筑

何為承租人的優(yōu)先購買權(quán)

案例8 想賣房，先問房客

案例9 承租人的優(yōu)先權(quán)有多大？

怎樣辦理按揭貸款

案例10 炒房人難當——二手房貸如何辦？

案例11 不好玩的轉(zhuǎn)按揭

房屋中介

案例12 買賣不成，仁義是否還在？——交易未促成中介能否要報酬？

案例13 黑中介瞞天過海吃差價

案例14 吃水不忘挖井人——中介居間成功，下家須付傭金

房改房篇

案例1 誰的房子？——該房改房的歸屬

案例2 想辭職先交房——不在原單位工作了，單位就可以收回已出售的公房嗎？

案例3 不退房就扣工資——買了集資房不退原房改房，單位可以扣發(fā)職工的工資嗎？

集資房篇

案例1 覆水能收嗎？——該集資房款是否該退？

案例2 是房屋買賣糾紛還是集資資格糾紛？

案例3 偷梁換柱買集資房，按揭貸款遇麻煩

經(jīng)濟適用房篇

案例1 花商品房的錢，卻買了經(jīng)濟適用住房

案例2 經(jīng)濟適用房二手交易需交哪些稅？

拆遷安置房篇

拆遷安置房的取得

案例1 被拆遷房的所有權(quán)人或承租人如何確定？

案例2 只有攤位買賣協(xié)議，沒有產(chǎn)權(quán)證的商場攤位能否獲得拆遷補償？

案例3 被拆遷房屋性質(zhì)和面積應怎樣認定？房屋價值如何確定？

案例4 拆遷安置房的質(zhì)量通常會出現(xiàn)哪些問題？

案例5 拆遷安置房的產(chǎn)權(quán)證辦理通常會出現(xiàn)哪些問題？

案例6 老張咋成了“不當?shù)美?？——房屋承租人被視為被拆遷人但非產(chǎn)權(quán)人

案例7 共有人如何在拆遷安置房辦理權(quán)證時保護自己的利益？

拆遷安置房的處分

案例8 未辦理產(chǎn)權(quán)證的拆遷安置房可否作為遺產(chǎn)繼承？

案例9 拆遷安置房屋買賣時尚未領取權(quán)屬證書，可否進行買賣？

案例10 拆遷安置房屋作為夫妻的共同財產(chǎn)，可否由其中一人單獨處置？

案例11 父母能否代理成年子女的民事行為，賣出子女的拆遷安置房？

其他

案例1 一女豈可許兩家——“一房多賣”損害第一買受人權(quán)利時怎么辦？

案例2 君子一言、駟馬難追——成本上漲，開發(fā)商是否有權(quán)單方漲價了

案例3 已經(jīng)抵押的房屋售后解除抵押權(quán)是否影響房屋買賣合同效力？

案例4 誰來承擔營業(yè)稅和個人所得稅

案例5 城市夢——二手房的戶門問題

案例6 房屋交付后發(fā)生火災，損失由誰承擔？

案例7 鄉(xiāng)宅這塊香饃饃有多“香”？

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