如何買(mǎi)賣(mài)二手房序言

2008年春，北京大學(xué)出版社邀請(qǐng)我們合作出版“私人律師”系列叢書(shū)，定位為普通讀者提供一站式的法律幫助。為此，我們組織全所數(shù)十名專(zhuān)業(yè)律師組成寫(xiě)作團(tuán)隊(duì)精心編寫(xiě)，在兩年的寫(xiě)作過(guò)程中數(shù)易其稿，力求在每個(gè)讀者都能看懂的基礎(chǔ)上，提供準(zhǔn)確的法律知識(shí)和解決法律問(wèn)題的方案與思路。但我們從事了這么多年的律師，深知每個(gè)法律問(wèn)題的解決都不是那么簡(jiǎn)單。所以我們?cè)谙蜃x者提供本書(shū)之外，還設(shè)立了一整套的后續(xù)咨詢(xún)服務(wù)，希望這樣能夠更好地幫助讀者朋友們。在這里，我要首先感謝北京大學(xué)出版社，更要感謝曾健編輯，在他的幫助和堅(jiān)持下，我們才得以完成這套叢書(shū)的編寫(xiě)。

隨著社會(huì)的進(jìn)步，民主法制建設(shè)的完善，人們的法律意識(shí)得到了極大的提高。為了維護(hù)自己的合法權(quán)益，須臾離不開(kāi)法律。正如亞當(dāng)·斯密說(shuō)的那樣：“我們把健康托付給了醫(yī)生，把自己的財(cái)富，把自己的名譽(yù)甚至生命托付給了律師。這兩類(lèi)人特別應(yīng)該受到尊重?！?

1993年，我創(chuàng)立了岳成律師事務(wù)所，在這17年間，我們從黑龍江走入北京，從北京又開(kāi)辦分所到上海、廣州、哈爾濱、大慶、三亞，還在紐約設(shè)立了代表處，我們的律所規(guī)模和律師規(guī)模也擴(kuò)大了數(shù)十倍不止。我們所的法律服務(wù)有三大特點(diǎn)：專(zhuān)業(yè)化分工、團(tuán)隊(duì)服務(wù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公開(kāi)。2100433B

附錄一 買(mǎi)賣(mài)合同示范文本

附錄二 居問(wèn)服務(wù)合同樣本

附錄三 經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法(建住房258號(hào))

附錄四 中央在京單位已購(gòu)公有住房上市出售管理辦法(國(guó)管房改165號(hào))

附錄五 北京市已購(gòu)公有住房上市出售實(shí)施辦法(2003年3月1日施行)

附錄六 北京市國(guó)土資源和房屋管理局關(guān)于執(zhí)行《北京市已購(gòu)公有住房上市出售實(shí)施辦法》有關(guān)問(wèn)題的補(bǔ)充通知(京國(guó)土房管市一378號(hào))

附錄七 北京市限價(jià)商品住房管理辦法(試行)(京建住226號(hào))

附錄八 住房公積金管理?xiàng)l例(中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第350號(hào))

第一篇 二手房交易概述及交易流程

一、什么是二手房交易

二、二手房交易與新房交易有何不同

三、哪些類(lèi)型的房產(chǎn)可以用于二手房交易

四、二手房交易的方式

五、自行交易的流程

六、委托交易的流程

第二篇 如何購(gòu)買(mǎi)二手房——二手房之買(mǎi)房篇

一、購(gòu)買(mǎi)之前的準(zhǔn)備

二、簽訂定金協(xié)議并交付定金

三、協(xié)商談判，簽訂合同

四、向賣(mài)方支付購(gòu)房首付款

五、辦理過(guò)戶(hù)登記

六、支付剩余價(jià)款

七、物業(yè)交割

第三篇 如何出售二手房——二手房買(mǎi)賣(mài)之賣(mài)房篇

一、我的房子可以賣(mài)嗎

二、如何確定房屋售價(jià)

三、選擇交易方式

四、出售二手房的流程

五、出售二手房應(yīng)該注意的問(wèn)題

六、關(guān)于網(wǎng)上簽約的辦理和解除

叢書(shū)主編簡(jiǎn)介：

岳運(yùn)生，律師，北京岳成律師事務(wù)所主任，1972年生，1997年從事律師工作，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院兼職研究生導(dǎo)師，中國(guó)政法大學(xué)兼職教授，中國(guó)國(guó)民黨革命委員會(huì)第十一屆中央委員會(huì)社會(huì)和法制委員會(huì)委員，北京市律師協(xié)會(huì)會(huì)員事務(wù)委員會(huì)副主任，北京發(fā)展與改革委員會(huì)“法律咨詢(xún)專(zhuān)家”，北京大學(xué)光華管理學(xué)院EMBA。

這套叢書(shū)的主要目標(biāo)是向普通讀者提供一站式解決法律問(wèn)題的方案，幫助不了解法律知識(shí)的普通讀者有效地解決日常法律問(wèn)題。我們的目標(biāo)是像一個(gè)家庭醫(yī)生對(duì)待您的身體一樣，作為私人律師來(lái)幫助您處理法律問(wèn)題。

當(dāng)您選擇《如何買(mǎi)賣(mài)二手房》的時(shí)候，您將獲得的不僅僅是一本圖書(shū)，您將獲得的是一個(gè)律師團(tuán)隊(duì)為您提供的一整套立體式法律服務(wù)。我們并不僅僅定位于給您一《如何買(mǎi)賣(mài)二手房》而已，我們定位于是否能真正幫助您解決問(wèn)題。

本套叢書(shū)將由北京岳成律師事務(wù)所上百名律師共同提供后續(xù)服務(wù)。

《如何買(mǎi)賣(mài)二手房》所要解決的問(wèn)題：

·什么是二手房交易

·哪些類(lèi)型的房產(chǎn)可以進(jìn)行交易

·委托交易的流程

·購(gòu)買(mǎi)二手房的注意事項(xiàng)

·如何辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移

·如何確定房屋售價(jià)

·二手房交易與新房交易有何不同

·自行交易的流程

·二手房交易中的稅費(fèi)

·如何簽訂購(gòu)買(mǎi)合同

·出售二手房應(yīng)該注意的問(wèn)題

·網(wǎng)上簽約的辦理和解除

《二手房買(mǎi)賣(mài)法律實(shí)務(wù)操作指南》是一本難得的集理論知識(shí)與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)為一體的好書(shū)，該書(shū)是作者多年在房地產(chǎn)訴訟實(shí)務(wù)方面的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)與心得體會(huì)的結(jié)晶。該書(shū)深入淺出，通俗易懂。閱讀《二手房買(mǎi)賣(mài)法律實(shí)務(wù)操作指南》，不但可以使讀者對(duì)中國(guó)目前二手房市場(chǎng)有一定程度的了解，而且更重要的是能夠?qū)ψx者買(mǎi)賣(mài)二手房起到很好的指導(dǎo)和防范風(fēng)險(xiǎn)的作用。

第一章 二手房理論知識(shí)簡(jiǎn)介/1

第一節(jié) 二手房定義及內(nèi)容/1

第二節(jié) 二手房交易方式及流程/6

第三節(jié) 二手房交易市場(chǎng)現(xiàn)狀/13

第二章 如何選定合適的二手房/18

第一節(jié) 二手房交易過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)/18

第二節(jié) 選定二手房的參考因素/20

第三節(jié) 查清待售房屋性質(zhì)/23

第四節(jié) 房屋所有權(quán)/27

第五節(jié) 房屋質(zhì)量問(wèn)題/36

第三章 二手房合同的簽訂/43

第一節(jié) 簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)具備的基本合同內(nèi)容/43

第二節(jié) 買(mǎi)方簽訂二手房合同時(shí)應(yīng)該注意的問(wèn)題/46

第三節(jié) 二手房買(mǎi)賣(mài)避稅方式及風(fēng)險(xiǎn)/60

第四節(jié) 與中介公司簽訂合同注意事項(xiàng)/66

第五節(jié) 律師陪購(gòu)二手房/71

第四章 二手房合同的履行/78

第節(jié)合同效力問(wèn)題/78

第二節(jié) 二手房交易的稅費(fèi)/87

第三節(jié) 二手房交易貸款/92

第四節(jié) 房屋評(píng)估/119

第五節(jié) 二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行中應(yīng)該注意的問(wèn)題/122

第六節(jié) 網(wǎng)簽的辦理和解除/126

第七節(jié) 合同的解除及責(zé)任承擔(dān)/132

第八節(jié) 在房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行的各個(gè)階段如何辦理退房/144

第五章 二手房合同糾紛解決及案例解析/149

第一節(jié) 二手房糾紛解決途徑/149

第二節(jié) 二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛案例解析/159

附錄

附錄一 北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同（經(jīng)紀(jì)成交版）/203（2007年12月修正）

附錄二 北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同（自行成交版）/218（2007年l2月修正）

附錄三 房屋購(gòu)買(mǎi)委托協(xié)議/233

附錄四 房屋出售委托協(xié)議/241

附錄五 住房公積金管理?xiàng)l例/249（2002年3月24日）

附錄六 北京市已購(gòu)公有住房上市出售實(shí)施辦法/260（2003年3月1日）

附錄七 經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法/264(2007年11月19日)

附錄八 關(guān)于完善存量房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)上簽約流程等有關(guān)問(wèn)題的通知/274(2010年4月7日)

附錄九 國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知/277（2010年4月17日）

附錄十 北京市人民政府貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲文件的通知/282（2010年4月30日）

附錄十一 關(guān)于已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問(wèn)題的補(bǔ)充通知/287（2010年5月5日）

附錄十二 關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知/289（2010年5月26日）

附錄十三 國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知/291（2011年1月26日）

附錄十四 北京市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知/296（2011年2月15日）

附錄十五 關(guān)于落實(shí)本市住房限購(gòu)政策有關(guān)問(wèn)題的通知/302（2011年2月16日）

常淑娟，1981年生于河南新鄉(xiāng)，畢業(yè)于鄭州牧業(yè)工程高等專(zhuān)科學(xué)校財(cái)會(huì)系。

現(xiàn)任北京千萬(wàn)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場(chǎng)總監(jiān)，多年從事房屋交易市場(chǎng)的分析與研究。

青春年少的女孩子都向往在開(kāi)發(fā)商優(yōu)雅的售樓部里做高薪的售樓小姐，而她卻放棄售樓部里更為高薪的銷(xiāo)售主管不做，只因讀了一本叫做《孫子兵法》的書(shū)，便認(rèn)定了二手房市場(chǎng)，認(rèn)定了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人這個(gè)職業(yè)，獨(dú)自一個(gè)人跑到陌生的城市尋夢(mèng)。

結(jié)果，二手房這個(gè)不成熟的行業(yè)所充斥的爾虞我詐、欺上瞞下、誠(chéng)信體系缺位等一系列問(wèn)題，使她痛心與迷惑，但她深?lèi)?ài)著這個(gè)行業(yè)，因?yàn)檫@必定是一個(gè)為人尋找一生暖巢的職業(yè)，所以她夢(mèng)想著二手房能早日成為一個(gè)規(guī)范的市場(chǎng)，夢(mèng)想著房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在中國(guó)也能成為一個(gè)受更多人尊敬的職業(yè)，夢(mèng)想著自己能為這個(gè)行業(yè)的規(guī)范和百姓的居住幸福做點(diǎn)什么。

因此在從業(yè)的幾年里，男人收獲的是金錢(qián)，她收獲的卻是一堆關(guān)于二手房交易的行業(yè)know-how。她認(rèn)為行業(yè)的規(guī)范需要時(shí)日，而消費(fèi)者的自我保護(hù)能力的增強(qiáng)卻一日不可耽擱，因?yàn)橐粋€(gè)成熟的行業(yè)，除了從業(yè)者的成熟，消費(fèi)者的成熟也必不可少。因此有了這本《二手房買(mǎi)賣(mài)指導(dǎo)》。