容積率

開展自查自糾

依法處理了一批違法違規(guī)問題。從2009年5月起，各地開始組織自查自糾，對2007年1月1日至2009年3月31日期間領(lǐng)取規(guī)劃許可的房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行梳理清查，對發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)問題及時依法處理。截至2009年12月31日，除西藏外，全國30個省(區(qū)、市)共自查房地產(chǎn)項目73139個(用地面積447557公頃)，其中存在變更規(guī)劃、調(diào)整容積率項目8235個，占自查項目總數(shù)的11.26%；發(fā)現(xiàn)違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率項目1988個(用地面積5474公頃),占自查項目總數(shù)的2.72%，占變更規(guī)劃、調(diào)整容積率項目數(shù)的24.14%；通過自查自糾共補交土地出讓金等124.06億元，罰款6.51億元，撤銷規(guī)劃許可57項。從兩部專項治理辦公室掌握的情況看，北京、遼寧、江蘇、浙江、安徽、江西、山東、湖北、湖南、廣東、廣西、四川、貴州、云南、陜西、青海等省(區(qū)、市)行動迅速，基礎(chǔ)性工作相對扎實，情況上報及時、詳細(xì)。

加大查辦力度

嚴(yán)肅查處了一批違紀(jì)違法案件。各地注意加大辦案力度，認(rèn)真調(diào)查核實群眾舉報的問題和線索，嚴(yán)肅查處了一批違紀(jì)違法案件。截至2009年12月31日，各省(區(qū)、市)容積率問題專項治理工作機構(gòu)共受理群眾舉報888件，查實241件，給予黨政紀(jì)處分178人，其中縣處級干部45人，地廳級干部9人；移送司法機關(guān)69人，其中縣處級干部19人，地廳級干部3人。從各地案件查辦情況看,以下四類問題比較突出：一是公職人員利用規(guī)劃審批權(quán)，搞權(quán)錢交易，索賄受賄；二是地方政府和城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門從地方、部門利益出發(fā)，違反法定權(quán)限和程序，擅自批準(zhǔn)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率，隨意減免土地出讓金及配套規(guī)費；三是房地產(chǎn)開發(fā)商未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自違反規(guī)劃許可進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，政府主管部門失職瀆職，監(jiān)管不力甚至放棄監(jiān)管；四是房地產(chǎn)開發(fā)商利用偽造公文、私刻公章等不法手段，騙取變更規(guī)劃、調(diào)整容積率的規(guī)劃許可。各地嚴(yán)肅查處了一批典型案件，發(fā)揮了查案的震懾和教育作用。湖北省查處了麻城市房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域腐敗窩案，麻城市原市委書記鄧新生、原主管城建的副市長徐圣賢、建設(shè)局原局長夏桂松等公職人員在土地出讓、規(guī)劃審批、規(guī)費減免過程中收受房地產(chǎn)商賄賂。浙江省查處了平陽縣房地產(chǎn)領(lǐng)域腐敗窩案，原平陽縣委副書記、縣長黃安波，原平陽縣委常委、常務(wù)副縣長徐定錦等4名縣處級干部，利用職務(wù)之便，為有關(guān)企業(yè)在增加容積率、免交土地出讓金等方面謀取利益，非法收取他人財物。海南省查處了三亞市政府原市長助理曾清泉違紀(jì)違法案，曾清泉在擔(dān)任三亞市規(guī)劃局局長和市長助理期間，利用職務(wù)之便，在規(guī)劃審批、調(diào)整容積率等方面，為他人謀取利益，索取、收受他人巨額財物。

長效機制建設(shè)

建立健全了一批法規(guī)制度。一些地方通過專項治理查找問題，有力推進(jìn)了城鄉(xiāng)規(guī)劃工作的制度建設(shè)。各地相繼制定出臺了一批政策性文件。北京、河北、安徽、福建、江西、山東、陜西等省、市對建設(shè)用地容積率調(diào)整的條件和程序作出了明確規(guī)定。北京市規(guī)劃委、市監(jiān)察局共同制定了《關(guān)于落實住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部〈關(guān)于加強建設(shè)用地容積率管理和監(jiān)督檢查的通知〉的意見》，將建設(shè)用地容積率指標(biāo)的調(diào)整程序具體細(xì)化為書面申請、集體研究、技術(shù)論證、部門聯(lián)審、專家評議、公眾參與、請示上報、人大備案等八大環(huán)節(jié)。河北省以省人民政府令形式下發(fā)了《河北省城市控制性詳細(xì)規(guī)劃管理辦法(試行)》，對修改控詳規(guī)以及變更建筑容積率、建筑密度等開發(fā)強度控制性內(nèi)容的程序作了限制性規(guī)范，并設(shè)定了法律責(zé)任。長春市以清查項目、查處案件為切入點相繼出臺了《長春市經(jīng)營性用地容積率指標(biāo)調(diào)整辦法》、《長春市建設(shè)項目容積率計算原則》、《長春市關(guān)于違規(guī)調(diào)整建設(shè)用地容積率的責(zé)任追究辦法》等一系列政策性文件。各地還就推進(jìn)城鄉(xiāng)規(guī)劃工作政務(wù)公開進(jìn)行了積極探索，普遍建立起了規(guī)劃批前和批后公示、建設(shè)項目公示、建設(shè)項目批前和批后公示、違法查處公示，以及社會監(jiān)督員等制度。

容積率一般是由政府規(guī)定的。

現(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類居住用地的控制性詳細(xì)規(guī)劃，一般而言，容積率分為：

獨立別墅為0.2~0.5,

聯(lián)排別墅為0.4~0.7,

6層以下多層住宅為0.8~1.2,

11層小高層住宅為1.5~2.0,

18層高層住宅為1.8~2.5,

19層以上住宅為2.4~4.5,

住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為非普通住宅。

(一)容積率表達(dá)的是具體“宗地”內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強度，宗地間才具有可比性。

(二)容積率(R)、建筑密度(C)與層數(shù)(H)之間有一定關(guān)系。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。當(dāng)宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同，且對單個房屋來說各層建筑面積相等時，三者之間的關(guān)系可表示為：R=C·H，此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成正比例關(guān)系。

(三)容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價水平。人們購買土地使用權(quán)的目的是為了對土地進(jìn)行開發(fā)，建設(shè)房屋。

房屋的單方開發(fā)成本=房屋單方造價 樓面地價 稅 費

樓面地價=宗地總價/宗地內(nèi)允許總建筑面積=土地單價/容積率

規(guī)劃建筑面積=土地面積×容積率

容積率=地上建筑總面積÷規(guī)劃用地面積

因此，樓面地價比單位地價更能準(zhǔn)確地反映地價的高低。

(四)容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，會帶來建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經(jīng)濟(jì)效益、社會效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào)，城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的最合理值。

建筑面積一般按照《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353-2013）的規(guī)定計算；存在以下特殊情況。

1、建筑底層架空作為通道、公共停車、布置綠化小品、居民休閑、配套設(shè)施等公共用途的，架空層層高宜在2.8 米至3.6米之間，其建筑面積不計入容積率。

2、建筑物頂部有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機房，結(jié)構(gòu)（設(shè)備管道）轉(zhuǎn)換層，底層車庫、雜物間等。當(dāng)層高在2.2米及以上的按全面積計入容積率，若層高不足2.2米的按1/2面積計入容積率。

3、建筑物的陽臺，不論是凹陽臺、挑陽臺、不封閉陽臺均按其水平投影面積的一半計算，當(dāng)進(jìn)深超過1.8米的各類陽臺，封閉陽臺均按全面積計入容積率。

4、半地下室凡頂板標(biāo)高超出室外地坪標(biāo)高1.0米以上的建筑部分應(yīng)計入地上建筑面積計算值；不足1.0米的，不計入容積率。

5、如建筑室外地坪標(biāo)高不一致時，以周邊最近的城市道路標(biāo)高為準(zhǔn)加上0.2米作為室外地坪，之后再按上述規(guī)定核準(zhǔn)。

6、根據(jù)有關(guān)規(guī)定，容積率計算式中建筑總面積不包括地下室、半地下室建筑面積，屋頂建筑面積不超過標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積的10%的也不計算。

但在工業(yè)上，根據(jù)GB50489-2009《化工企業(yè)總圖運輸設(shè)計規(guī)范》，

容積率=（廠區(qū)建筑面積 構(gòu)筑物面積）/廠區(qū)占地面積

當(dāng)建筑物層高超過8米，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算(各個地區(qū)或城市有各自相關(guān)規(guī)定)。

“容積率”是項目總建筑面積與總用地面積之比。

下面就用一個簡單的方式來給大家講解。

在面積為100平方米的地塊上建房，每層建筑面積100平方米，建2層，總建筑面積200平方米，容積率就是2.0；如果建3層，每層建筑面積50平方米，總建筑面積150平方米，容積率就是1.5，依次類推。

總用地面積10萬平方米，總建筑面積8萬平方米，容積率為0.8

總用地面積10萬平方米，總建筑面積10萬平方米，容積率為1

總用地面積10萬平方米，總建筑面積15萬平方米，容積率為1.5

在建筑層數(shù)相同的情況下，容積率越小，居住密度越小，相對舒服。容積率越大則相反。

容積率超過5就不建議購買了。

影響地價的因素很多，雖然各因素影響地價的途徑各不相同，但其作用機制可抽象概括為兩個方面：一是通過影響土地收益來影響地價，二是通過影響土地供求關(guān)系影響地價。收益機制很大程度上決定了土地供給的經(jīng)濟(jì)剩余量，市場供求關(guān)系使地價相對經(jīng)濟(jì)剩余量產(chǎn)生波動，決定了土地供給的經(jīng)濟(jì)剩余量的分配，使地價的變化趨于復(fù)雜化。容積率對地價的影響規(guī)律，同時受收益機制和市場供求關(guān)系的作用，總體說來，區(qū)位條件愈優(yōu)越，地價水平愈高，供求矛盾愈突出，土地規(guī)劃控制愈嚴(yán)格，容積率對地價的影響程度愈大。具體表現(xiàn)在以下幾個方面：

影響一

遵循“報酬遞增遞減規(guī)律”。在一定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件下，土地純收益會隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點。作為城市建設(shè)用地，容積率對地價影響的報酬遞增遞減規(guī)律表現(xiàn)在：在建筑密度一定時，容積率的增加，主要引起房屋層數(shù)的增多，隨房屋層數(shù)的增多，開始時由于基礎(chǔ)工程費及地基處理費的分?jǐn)偅瑔畏皆靸r降低；當(dāng)層數(shù)達(dá)到一定值時，就需要加固基礎(chǔ)、增加電梯、加強抗震等，單方造價由下降轉(zhuǎn)為上升，而單方售價則由于建筑容量的增大造成的建筑環(huán)境質(zhì)量下降而呈遞減趨勢。當(dāng)單方售價等于單方造價時，土地收益達(dá)到最大，土地價格也達(dá)到最高，此時的容積率為最經(jīng)濟(jì)容積率。若繼續(xù)增大容積率會因單方售價低于單方造價而使土地投資收益開始下降，地價也隨之開始下降。如(圖一)，MC為單方造價，MR為單方售價，某一容積率L時的地價是該容積率下的總收益(DCGF面積)減掉投資者資本、勞力的正常利潤，剩余部分即為地價。當(dāng)容積率等于M時，單方造價等于單方售價，土地開發(fā)的邊際收益為0，總收益(DCNF面積)達(dá)到最大，地價達(dá)到最高，M為最佳容積率。超過這個容積率，地價開始向反方向變化，隨容積率提高而下降。

影響二

容積率對地價的作用程度與城市規(guī)模成正相關(guān)關(guān)系。

首先，城市規(guī)模大，土地集約化利用程度高，地價總體水平高，樓面地價占房屋單方開發(fā)成本比例高，通過降低樓面地價來降低房屋單方開發(fā)成本效果明顯，而小城市土地集約化利用程度低，地價總體水平低，房屋開發(fā)單方成本主要受房屋單方造價影響，通過降低樓面地價降低房屋開發(fā)單方成本效果不明顯，而且房屋層數(shù)達(dá)到一定數(shù)值后若繼續(xù)增加層數(shù)會增加單方工程造價；

另外，大城市有比較系統(tǒng)的城市規(guī)劃資料，土地開發(fā)受規(guī)劃控制比較嚴(yán)，而小城市規(guī)劃控制一般不嚴(yán)格，容積率的確定往往具有隨意性，許多地方?jīng)]有容積率這個指標(biāo)限制，或有，但控制不嚴(yán)，而且有的地方政府為樹城市形象，往往鼓勵建筑物向空中發(fā)展，愈高愈好，容積率在這些小城鎮(zhèn)缺乏實際操作意義。

所以，城市規(guī)模愈大，容積率對地價的影響愈明顯，地價隨容積率的變化幅度愈大。

影響三

容積率對同一城市不同區(qū)位地價的作用程度不同。城市中心區(qū)位條件優(yōu)越，土地利用集約程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、規(guī)劃控制程度均高于其它區(qū)域，特別是城市邊緣區(qū)，投資者的激烈競爭使地價隨容積率變化的幅度保持或接近土地收益機制作用下的地價隨容積率的變化規(guī)律；而在其他地區(qū)則隨著土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容積率對地價的作用程度隨之下降。因此，容積率對地價的影響程度在同一城市表現(xiàn)為從中心向外圍逐漸減弱。

影響四

容積率對不同類型用地地價的作用程度不同。商業(yè)用地對區(qū)位條件反應(yīng)最敏感，只能布局在少量區(qū)位條件優(yōu)越的沿路區(qū)域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工業(yè)用地突出，容易形成賣方市場，眾多用地者的競爭促使容積率增加產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)剩余主要以地價形式表現(xiàn)出來，歸土地所有者所有；住宅用地對區(qū)位條件反應(yīng)的敏感程度比商業(yè)用途弱，但比工業(yè)用地強；工業(yè)用地一般分布在城市外圍，不但受區(qū)位條件影響最不敏感，而且受工藝流程的制約，在很多情況下沒有容積率的限制。因此，在同一城市中，容積率對不同類型地價的影響程度由強到弱依次為商業(yè)、住宅、工業(yè)用地。

容積率人口密度

高容積率的住宅項目意味著小區(qū)內(nèi)房子建得多，而高容積率的住宅必定會帶來高密度的居住人口，最終導(dǎo)致小區(qū)中業(yè)主的生活舒適度下降。另外，高密度的居住人口還會對小區(qū)內(nèi)的健身場所、兒童活動區(qū)域、娛樂中心以及樓宇內(nèi)的電梯、消防通道形成比較大的壓力。頻繁的使用會加劇這些設(shè)施的老化，所以在購買高密度小區(qū)時應(yīng)該對此提出更高的要求。

容積率內(nèi)部規(guī)劃

由于高容積率住宅對土地使用率的過分追求，小區(qū)內(nèi)的樓層會比較高、綠地的比例也會相應(yīng)的減少，從而影響居住區(qū)內(nèi)的生活環(huán)境與品質(zhì)。另外，樓間距過近、小區(qū)內(nèi)道路狹窄、停車位置不足也是高容積率小區(qū)經(jīng)常遇到的問題。如何合理地解決這些問題不但是擺在開發(fā)商案頭的重要工作，也是使購房者提高對小區(qū)的認(rèn)可度的重要方面。

容積率安防問題

由于居住密度大，所以出入的人會較多，外來人員混入其中的難度也會相應(yīng)地降低很多。這就對高容積率住宅的安防系統(tǒng)提出了更高的要求。所以高容積率的住宅安防系統(tǒng)一定要跟上(當(dāng)然這不是說低容積率的小區(qū)安防就不重要)，不僅要加大監(jiān)控設(shè)備的密度，而且也需要更多的巡邏人員來保證住戶的安全。

收緊容積率計算指標(biāo) 堵開發(fā)商“偷”面積

政策原文：除獨立式住宅建筑（別墅）和需要大空間的商業(yè)建筑以外，住宅建筑層高大于3.0米、公寓（包括酒店式公寓）和辦公建筑層高大于4.8米、商業(yè)建筑層高大于6.0米的，計算容積率指標(biāo)時，該層建筑面積均按該層實際建筑面積的1.5倍計算；其中住宅、公寓建筑的起居廳，辦公、商業(yè)建筑的門廳、大堂、中庭、內(nèi)廊、采光廳、大型會議室等公共部分仍按其實際建筑面積計算容積率。

政策解讀：這是南京規(guī)劃部門首次明確了“層高控制對應(yīng)容積率計算”的關(guān)系。以前的容積率計算并無這方面的規(guī)定，此舉收緊容積率計算指標(biāo)， 堵開發(fā)商“偷”面積的行為。

酒店式公寓首次明確定義

政策原文：本規(guī)定所稱酒店式公寓是指具有居住功能，但不同于一般住宅平面和功能的建筑形式。 酒店式公寓除布置在酒店式公寓用地上外，可在商業(yè)辦公用地或居住用地上兼容建設(shè)。

政策解讀：“酒店式公寓”第一次被官方正名。以往“酒店式公寓”只是房地產(chǎn)業(yè)界的通俗稱謂，規(guī)劃、房產(chǎn)等部門并無一個官方的定義。這是南京規(guī)劃部門對‘酒店式公寓’這一新興的建筑形態(tài)首次進(jìn)行規(guī)范，以便統(tǒng)一管理，促使良性發(fā)展。

具體的計算規(guī)則應(yīng)根據(jù)《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353-2013）和當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門的文件計算，以下舉例北京市規(guī)劃委員會關(guān)于發(fā)布《容積率指標(biāo)計算規(guī)則》的通知(市規(guī)發(fā)〔2006〕851號,2006年7月10日)

一、容積率系指一定地塊內(nèi)，地上總建筑面積計算值與總建設(shè)用地面積的商。地上總建筑面積計算值為建設(shè)用地內(nèi)各棟建筑物地上建筑面積計算值之和；地下有經(jīng)營性面積的，其經(jīng)營面積不納入計算容積率的建筑面積。一般情況下，建筑面積計算值按照《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353-2005）的規(guī)定執(zhí)行；遇有特殊情況，按照本規(guī)則下列規(guī)定執(zhí)行。

二、當(dāng)住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于4.9米 (2.7米 2.2米)時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的2倍計算；當(dāng)住宅建筑層高大于7.6米（2.7米×2 2.2米）時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的3倍計算。

三、當(dāng)辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于5.5米(3.3米 2.2米)時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計算值同上按水平投影面積的2倍計算；當(dāng)辦公建筑層高大于8.8米（3.3米×2 2.2米）時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計算值同上按水平投影面積的3倍計算。

四、當(dāng)普通商業(yè)建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于6.1米 (3.9米 2.2米)時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計算值同上按水平投影面積的2倍計算；當(dāng)普通商業(yè)建筑層高大于10米（3.9米×2 2.2米）時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計算值同上按該層水平投影面積的3倍計算。

五、計算含陽臺建筑的容積率指標(biāo)時，陽臺部分建筑面積的計算值按照其水平投影面積計算。

六、地下空間的頂板面高出室外地面1.5米以上時，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的一半計算；地下空間的頂板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面積不計入容積率。

七、住宅、辦公、普通商業(yè)建筑的門廳、大堂、中庭、內(nèi)廊、采光廳等公共部分及屋頂，獨立式住宅建筑和特殊用途的大型商業(yè)用房，工業(yè)建筑、體育館、博物館和展覽館類建筑暫不按本規(guī)則計算容積率，其建筑面積的計算值按照《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353-2005）的規(guī)定執(zhí)行。

八、設(shè)計單位應(yīng)在總平面圖上分別注明建筑面積和建筑面積計算值。

九、本規(guī)則規(guī)定的數(shù)值均含本數(shù)。

十、對本規(guī)則執(zhí)行過程中遇到的其它情況，我委將及時予以補充和修正。

十一、本規(guī)則自發(fā)布之日起執(zhí)行。

地方不積極

少數(shù)地方對容積率專項治理工作的重要性認(rèn)識不夠，仍然處于被動應(yīng)付狀態(tài)，工作進(jìn)展緩慢，工作成效不大。有的自查自糾不深入不扎實，基礎(chǔ)性工作薄弱，從各地上報的情況看，還存在著“零問題”、“零案件”的情況；有的上報情況不及時，數(shù)據(jù)不完整，存在缺項、漏項的情況。另外，一些地方對清理相關(guān)地方性法規(guī)和規(guī)范性文件重視不夠，一些明顯與《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定不一致的規(guī)范性文件沒有得到及時清理糾正。

查辦力度低

當(dāng)前，群眾投訴反映違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題的舉報量依然居高不下，但一些地方開展監(jiān)督檢查的措施不夠有力，查辦案件的力量投入不足，部門間協(xié)調(diào)機制不健全。少數(shù)省(區(qū)、市)對兩部轉(zhuǎn)辦案件不夠重視、不夠嚴(yán)肅，有的對兩部要結(jié)果的案件不予回復(fù)或回復(fù)時間超期過長；有的對轉(zhuǎn)辦案件不直接進(jìn)行調(diào)查處理，轉(zhuǎn)交投訴涉及的地市城鄉(xiāng)規(guī)劃部門調(diào)查處理，甚至回函直接轉(zhuǎn)呈下級報告，對需核實的問題，不下判斷、結(jié)論，不提整改意見措施。2009年，兩部專項治理辦公室共向各地專項治理辦公室發(fā)轉(zhuǎn)辦函83件，其中要求按期回復(fù)結(jié)果的有51件；截至2010年2月12日，已收到回復(fù)42件，9件尚未回復(fù)。

程序不規(guī)范

各地對于變更規(guī)劃、調(diào)整容積率的做法和程序有不同規(guī)定，少數(shù)地區(qū)存在以政府會議紀(jì)要等形式?jīng)Q定規(guī)劃設(shè)計條件調(diào)整的現(xiàn)象，需要按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，對相關(guān)地方性規(guī)章制度進(jìn)行梳理，進(jìn)一步規(guī)范規(guī)劃變更和容積率調(diào)整的具體條件和操作程序。另外，一些城市控規(guī)覆蓋面小，土地出讓、規(guī)劃審批缺乏控規(guī)依據(jù)，規(guī)劃條件審批隨意性大。

2010年3月4日，中央治理工程建設(shè)領(lǐng)域突出問題工作領(lǐng)導(dǎo)小組召開第二次會議，對專項治理工作進(jìn)行了研究部署。會上，中央書記處書記、中央紀(jì)委副書記何勇作了重要講話，對深入開展房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題專項治理提出了更高的要求。各地區(qū)和有關(guān)部門要認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會何勇同志的重要講話精神，進(jìn)一步提高思想認(rèn)識，按照中央專項治理工作領(lǐng)導(dǎo)小組的部署要求，切實把容積率專項治理作為工程建設(shè)領(lǐng)域突出問題專項治理的重要任務(wù)，加強組織領(lǐng)導(dǎo)，明確工作責(zé)任，加大治理力度，以求真務(wù)實的工作作風(fēng)深入推進(jìn)容積率專項治理工作，不斷取得新的成效。

經(jīng)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部研究，2010年，容積率問題專項治理要結(jié)合工程建設(shè)領(lǐng)域突出問題專項治理規(guī)范城鄉(xiāng)規(guī)劃管理工作，重點抓好以下幾項工作：

(一)對調(diào)整容積率指標(biāo)、改變土地用途的房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行清理檢查。重點對2009年4月1日至12月31日領(lǐng)取規(guī)劃許可的房地產(chǎn)項目進(jìn)行清理檢查。對檢查發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)問題，要依法處理到位。

(二)嚴(yán)肅查處違紀(jì)違法案件。進(jìn)一步完善部門間溝通協(xié)調(diào)機制，拓寬案件線索來源渠道，加大案件查辦力度，嚴(yán)肅查處國家機關(guān)工作人員在建設(shè)用地規(guī)劃變更、容積率調(diào)整等城鄉(xiāng)規(guī)劃工作中玩忽職守、權(quán)錢交易等違紀(jì)違法行為，嚴(yán)肅查處城鄉(xiāng)規(guī)劃管理中損害群眾合法權(quán)益的問題。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部將對重點案件進(jìn)行掛牌督辦，適時向社會通報一批查結(jié)的典型案件。

(三)完善城鄉(xiāng)規(guī)劃管理及監(jiān)督檢查制度。一是繼續(xù)組織各地對相關(guān)規(guī)范性文件進(jìn)行清理。二是制定完善控制性詳細(xì)規(guī)劃編制、修改管理制度，修訂出臺《違反城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定行為處分辦法》等制度規(guī)定。三是完善規(guī)劃編制、修改、審批公開、公示和征求公眾意見等制度。

(四)加強綜合指導(dǎo)和監(jiān)督檢查。各省(區(qū)、市)容積率問題專項治理工作機構(gòu)要加強監(jiān)督檢查，督促各級抓好工作落實。第二季度，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部組織對部分地區(qū)專項治理工作開展以來的情況進(jìn)行抽查，重點檢查“零問題”、“零案件”的地區(qū)和群眾投訴舉報較多的地區(qū)，督促整改到位、處理到位。第三季度，兩部將總結(jié)通報各地專項治理工作開展情況。

來源：法律教育網(wǎng)，作者：王衛(wèi)洲

容積率指單位面積的土地上的建筑容量，即建筑物面積與用地面積的比率：如100㎡土地上建設(shè)60㎡房屋，其容積率為建筑面積：60/用地面積100=0.6 .對于普通公民來講，容積率是一個反映房屋舒適程度概念，容積率越低的建筑物，其居住的舒適程度則越高；對于開發(fā)商來講，容積率是代表了土地利用率和商業(yè)價值，土地出讓金的價格，容積率越高的土地則土地出讓金越高，單位面積土地上可建設(shè)的樓盤越多，獲取的商業(yè)利益就越高；對于政府來講容積率屬于城鄉(xiāng)建設(shè)的規(guī)劃管理控制，單位面積的建設(shè)規(guī)模必須符合規(guī)劃審批中容積率規(guī)定。

國有土地上房屋征收中，被征收人可能平時不太注重“容積率”這個問題，但是“容積率”往往會關(guān)系到征收補償金額，對被征收人有著直接的影響。

例如：某縣實施舊城改造，決定征收A片區(qū)全部房屋，縣政府制訂了《房屋征收補償安置方案》，方案對于房屋合法建筑面積認(rèn)定做出規(guī)定：1、對于具有產(chǎn)權(quán)證書中記載的房屋面積認(rèn)定為合法建筑，可按照市場評估價值補償或按照1；1.2比例置換安置房；2、對于產(chǎn)權(quán)證書沒有登記的部分或不具備產(chǎn)權(quán)證書的房屋，按照1.2容積率為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行認(rèn)定，容積率為1.2以下建筑物認(rèn)定為合法建筑予以補償；對于容積率超過1.2部分的建筑物，認(rèn)定為違章建筑不予補償。在這種情況下如：張先生100㎡土地使用權(quán)上建設(shè)房屋200㎡樓房，則超出容積率1.2的部分：80㎡房屋沒有補償，這80㎡房屋是否應(yīng)當(dāng)補償，極有可能引發(fā)張先生與政府征收部門的爭議。

站在公平合理角度上，張先生這80㎡房屋是否應(yīng)當(dāng)給予補償呢？方案中這條規(guī)定是否合理呢？其實這一爭議的焦點是容積率標(biāo)準(zhǔn)如何確定的問題。

嚴(yán)格按照法律規(guī)定，判斷建筑物是否合法，原本是按照是否具備產(chǎn)權(quán)證書及規(guī)劃手續(xù)等為依據(jù)的，但是由于以往行政機關(guān)不夠重視、群眾法律意識淡薄的原因，很大一部分公民房屋規(guī)劃手續(xù)、產(chǎn)權(quán)證書不全，甚至沒有任何審批手續(xù)，特別是舊城區(qū)、城中村、棚戶區(qū)中涉及的房屋征收，這種問題尤為凸出，房屋拆遷中由此引發(fā)的社會矛盾也很嚴(yán)重，一定程度上影響了社會穩(wěn)定，造成了部分被征收人信訪、訴訟、甚至采取不合理方式維權(quán)。

為維護(hù)群眾合法權(quán)益，國務(wù)院在2003年出臺《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會穩(wěn)定的緊急通知》通知規(guī)定：“對拆遷范圍內(nèi)由于歷史原因造成的手續(xù)不全房屋，應(yīng)依據(jù)現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)補辦手續(xù)。對政策不明確但確屬合理要求的，要抓緊制訂相應(yīng)的政策，限期處理解決”

《國有土地上房屋征收與補償條例》亦規(guī)定：市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補償；對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，不予補償。

可見對于未經(jīng)登記的建筑物并非直接按照違章建筑處理，而是根據(jù)是否符合規(guī)劃等客觀因素進(jìn)行認(rèn)定，法律保護(hù)被征收人合理利益，但也存在部分人私搭亂建，其房屋面積過大，這又如何處理？故如果符合規(guī)劃要求、符合其他法定條件則即使不具備相關(guān)手續(xù)認(rèn)定為合法，反之認(rèn)定為違法，其中很多地方便以容積率作為判斷標(biāo)準(zhǔn)。

由于涉及的專業(yè)知識具有一定的深度，長期以來房屋征收中“容積率”采取何種標(biāo)準(zhǔn)，一直困擾著被征收人，甚至很多地方的征收實施部門也不能作出合理的解釋，加劇了房屋征收中存在的社會矛盾。

筆者以為，房屋征收中容積率控制指標(biāo)確定應(yīng)當(dāng)按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》要求各地方制定的控制性詳細(xì)規(guī)劃為準(zhǔn)，即超越控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率范圍的房屋，視為超越容積率控制指標(biāo)，同時《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定“任何單位和個人都應(yīng)當(dāng)遵守經(jīng)依法批準(zhǔn)并公布的城鄉(xiāng)規(guī)劃，服從規(guī)劃管理，并有權(quán)就涉及其利害關(guān)系的建設(shè)活動是否符合規(guī)劃的要求向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門查詢?！?

筆者認(rèn)為：以此為據(jù)，首先：控制性詳細(xì)規(guī)劃中具有明確的容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等用地指標(biāo)，這為認(rèn)定提供了合理的標(biāo)準(zhǔn)，提供了法律依據(jù)；其次，被征收人可以依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》到城鄉(xiāng)規(guī)劃部門進(jìn)行查詢自己的建筑物是否符合規(guī)劃控制要求，這樣增加了房屋征收有關(guān)補償認(rèn)定的透明性、公開性，有利于減小被征收人與征收部門的爭議；其三、在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》出臺之前1990年出臺的《城市規(guī)劃法》甚至更早的1984年出臺的《城市規(guī)劃條例》均具有相似規(guī)定，有利于對歷史原因的形成的未經(jīng)登記建筑物界定。

2012年2月17日住建部出臺《建設(shè)用地容積率管理辦法》，辦法第五條規(guī)定“任何單位和個人都應(yīng)當(dāng)遵守經(jīng)依法批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率指標(biāo)，不得隨意調(diào)整。確需調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)按本辦法的規(guī)定進(jìn)行，不得以政府會議紀(jì)要等形式代替規(guī)定程序調(diào)整容積率?！边M(jìn)一步明確規(guī)定了單位和個人遵守控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率指標(biāo)的義務(wù)。

此外，容積率如何計算問題也是征收部門以及被征收人容易疏忽的問題，絕大多數(shù)地方計算宗地容積率是按照建筑面積/用地面積，實際上這種方式并不一定準(zhǔn)確，2005年住建部批準(zhǔn)了《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》，目前根據(jù)住建部的要求各省市基本上都制定制定了《容積率指標(biāo)計算規(guī)則》，根據(jù)規(guī)范和規(guī)則，建筑物的高度不同、層數(shù)不同，建筑面積的折算、容積率攤派均有不同要求，在實施征收補償時應(yīng)當(dāng)依據(jù)規(guī)范和規(guī)則進(jìn)行計算，以保障征收補償公平公正。

(一)容積率表達(dá)的是具體“宗地”內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強度，宗地間才具有可比性。

(二)容積率(R)、建筑密度(C)與層數(shù)(H)之間有一定關(guān)系。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。當(dāng)宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同，且對單個房屋來說各層建筑面積相等時，三者之間的關(guān)系可表示為：R=C·H，此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成正比例關(guān)系。

(三)容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價水平。人們購買土地使用權(quán)的目的是為了對土地進(jìn)行開發(fā)，建設(shè)房屋。

房屋的單方開發(fā)成本=房屋單方造價 樓面地價 稅 費

樓面地價=宗地總價/宗地內(nèi)允許總建筑面積=土地單價/容積率

因此，樓面地價比單位地價更能準(zhǔn)確地反映地價的高低。

(四)容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，會帶來建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經(jīng)濟(jì)效益、社會效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào)，城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的最合理值。2100433B

容積率是衡量建設(shè)用地使用強度的一項重要指標(biāo)。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內(nèi)地上建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的值。

計算公式：

容積率=地上總建筑面積÷規(guī)劃用地面積

當(dāng)建筑物層高超過8米，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算( 各個地區(qū)或城市有各自相關(guān)規(guī)定)。

容積率越高，居民的舒適度越低，反之則舒適度越高。

綠地率也是如此。綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。容積率和綠地率這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計一個社區(qū)。

容積率一般是由政府規(guī)定的。

現(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類居住用地的控制性詳細(xì)規(guī)劃,一般而言,容積率分為

6層以下多層住宅為0.8~1.2,

18層高層住宅為1.8~2.5,

19層以上住宅為2.4~4.5,

住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為非普通住宅。

并根據(jù)不同城市的特點有所差別。