容積率獎(jiǎng)勵(lì)

廣東省的容積率獎(jiǎng)勵(lì)的規(guī)定：

（1）原則上應(yīng)維持原容積率指標(biāo)，但公建或住宅建設(shè)項(xiàng)目為城市提供公共空間或公益設(shè)施的建設(shè)項(xiàng)目，在交通影響、衛(wèi)生、消防等許可的基礎(chǔ)上，可進(jìn)行容積率獎(jiǎng)勵(lì)，獎(jiǎng)勵(lì)上限不超過(guò)核定容積率的20%；

（2）額外為城市提供無(wú)償使用的公益設(shè)施（公共廁所、文化活動(dòng)場(chǎng)所及警務(wù)室、青少年、老年活動(dòng)室等）每提供1平方米使用面積，允許增加建筑面積5平方米；

（3）對(duì)開(kāi)發(fā)者再規(guī)范要求的停車(chē)配建標(biāo)準(zhǔn)以外建設(shè)的公共停車(chē)場(chǎng)，獎(jiǎng)勵(lì)的面積比例為1：4；

（4）由開(kāi)發(fā)者實(shí)施的沿城市道路設(shè)置的公共綠地，該公共綠地面積的50%乘以?xún)羧莘e率的值為實(shí)施綠地獎(jiǎng)勵(lì)面積，但新增建筑面積不得超過(guò)核定建筑面積的20%。 南京、上海等城市均提出合格開(kāi)放空間的獎(jiǎng)勵(lì)辦法（如下表），激勵(lì)了開(kāi)發(fā)商的主動(dòng)建設(shè)意識(shí)。

美國(guó) 在新區(qū)劃法中提到的容積率獎(jiǎng)勵(lì)，是用于獎(jiǎng)勵(lì)高密度地區(qū)的開(kāi)發(fā)商為城市提供額外公共空間，并按規(guī)定增加一定樓板面積的做法。在曼哈頓密度最高的街區(qū),開(kāi)發(fā)商在臨人行道一側(cè)每提供一個(gè)單位的開(kāi)放空間，可在高度上增加10個(gè)單位的建筑面積，曼哈頓幾乎每個(gè)大型新建筑都充分利用這一優(yōu)惠政策，在其設(shè)立后至1973年的10多年時(shí)間里,僅寸土寸金的下曼哈頓中心就有約4.45公頃(約44 500平方米)的公共步行廣場(chǎng)由私人提供，著名的如紐約索尼大廈的高質(zhì)量公共活動(dòng)空間也是由私人提供。

日本 1970年通過(guò)的《建筑基準(zhǔn)法》增加了容積率獎(jiǎng)勵(lì)策略，規(guī)定建筑區(qū)內(nèi)有效公開(kāi)空地面積比例不低于20%，如果高于20%可依據(jù)一定的計(jì)算公式獲得額外的容積率獎(jiǎng)勵(lì)。并根據(jù)規(guī)劃容積率不同，提供相同空地面積所增加的容積率也不同。規(guī)劃容積率越高，獎(jiǎng)勵(lì)的建設(shè)量也越多。至1986年5月,僅大阪、神戶(hù)利用這一辦法新增設(shè)的“公開(kāi)空地”就有200多塊。由于日本處于地震頻發(fā)區(qū),“容積率獎(jiǎng)勵(lì)”具有雙重含義，除在高密度商業(yè)區(qū)、辦公區(qū)、住宅區(qū)為公眾提供休閑場(chǎng)地外，更將其應(yīng)用延伸于鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商預(yù)留防災(zāi)避難場(chǎng)所上。2100433B

本概念最早出現(xiàn)于1961年美國(guó)新區(qū)劃法。它們針對(duì)的是1916年的舊區(qū)劃法過(guò)分強(qiáng)調(diào)功能分離以及隨之造成的城市缺乏活力的問(wèn)題。它是在出現(xiàn)土地私有制、追求更高土地產(chǎn)出效益、開(kāi)放空間減少、歷史建筑(群)遭破壞等社會(huì)環(huán)境問(wèn)題的背景下，為協(xié)調(diào)私人經(jīng)濟(jì)利益和公眾環(huán)境利益的關(guān)系而提出的。

規(guī)劃部門(mén)是公共利益的維護(hù)者，必須關(guān)注社會(huì)可持續(xù)性發(fā)展和綜合效益最大化。在此基礎(chǔ)上，引入“容積率獎(jiǎng)勵(lì)”對(duì)策，確立獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)，是管理部門(mén)利用開(kāi)發(fā)商求利潤(rùn)最大化的心理，調(diào)動(dòng)社會(huì)各方力量，共同致力于社會(huì)環(huán)境的改善和公益事業(yè)的建設(shè)，而提出的一種鼓勵(lì)對(duì)策，同時(shí)提高了容積率在執(zhí)行過(guò)程中的彈性和適應(yīng)性。

(一)容積率表達(dá)的是具體“宗地”內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強(qiáng)度，宗地間才具有可比性。

(二)容積率(R)、建筑密度(C)與層數(shù)(H)之間有一定關(guān)系。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。當(dāng)宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同，且對(duì)單個(gè)房屋來(lái)說(shuō)各層建筑面積相等時(shí)，三者之間的關(guān)系可表示為：R=C·H，此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成正比例關(guān)系。

(三)容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價(jià)水平。人們購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)的目的是為了對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，建設(shè)房屋。

房屋的單方開(kāi)發(fā)成本=房屋單方造價(jià) 樓面地價(jià) 稅 費(fèi)

樓面地價(jià)=宗地總價(jià)/宗地內(nèi)允許總建筑面積=土地單價(jià)/容積率

因此，樓面地價(jià)比單位地價(jià)更能準(zhǔn)確地反映地價(jià)的高低。

(四)容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，會(huì)帶來(lái)建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào)，城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的最合理值。2100433B

容積率是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。容積率的值是無(wú)量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內(nèi)地上建筑物的總建筑面積對(duì)地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的值。

計(jì)算公式：

容積率=地上總建筑面積÷規(guī)劃用地面積

當(dāng)建筑物層高超過(guò)8米，在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積加倍計(jì)算( 各個(gè)地區(qū)或城市有各自相關(guān)規(guī)定)。

容積率越高，居民的舒適度越低，反之則舒適度越高。

綠地率也是如此。綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶(hù)就越舒服。容積率和綠地率這兩個(gè)比率決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢(qián)的角度來(lái)設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。

容積率一般是由政府規(guī)定的。

現(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類(lèi)居住用地的控制性詳細(xì)規(guī)劃,一般而言,容積率分為

6層以下多層住宅為0.8~1.2,

18層高層住宅為1.8~2.5,

19層以上住宅為2.4~4.5,

住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為非普通住宅。

并根據(jù)不同城市的特點(diǎn)有所差別。