社區(qū)型商業(yè)地產操盤實務圖書目錄

第 1章　商業(yè)地產行業(yè)的發(fā)展趨勢/　1

1.1　商業(yè)地產的概念/　3

1.2　商業(yè)地產的劃分/　6

1.3　國內典型的商業(yè)地產模式/　9

1.4　國際商業(yè)地產的兩大開發(fā)模式/　14

第 2章　商業(yè)地產的主陣地——社區(qū)商業(yè)/　17

2.1　社區(qū)商業(yè)的定義/　19

2.2　社區(qū)商業(yè)的分類/　21

2.3　社區(qū)商業(yè)的定位/　24

2.4　社區(qū)商業(yè)的資產估值/　28

2.5　社區(qū)商業(yè)存在的問題及其原因/　30

第3章　主要盈利模式和開發(fā)流程/　33

3.1　盈利模式/　35

3.2　開發(fā)流程/　39

3.3　哥倫布模式的由來及其核心優(yōu)勢/　43

3.4　哥倫布模式詳解/　46

第4章　招商策劃與商業(yè)定位/　53

4.1　招商策劃與商業(yè)定位的定義及工作內容/　55

4.2　招商策劃與商業(yè)定位的常見問題及其原因/　56

4.3　城市商業(yè)容量及發(fā)展機遇評估/　59

4.4　社區(qū)型購物中心的選址/　63

4.5　社區(qū)型購物中心的商業(yè)定位/　66

4.6　商業(yè)定位“三機論”/　68

4.7　社區(qū)型購物中心的落位/　72

4.8　制定租賃決策文件/　78

第5章　設計管理/　81

5.1　商業(yè)建筑設計內容/　83

5.2　商業(yè)建筑設計管理理念/　86

5.3　產品化設計管理方法/　89

第6章　營運管理/　93

6.1　營運管理的核心能力/　95

6.2　銷售物業(yè)的營運管理/　103

6.3　市場調節(jié)機制/　108

6.4　租售結合型的銷售管控/　110

第7章　售后返租/　115

7.1　售后返租的現(xiàn)實意義/　117

7.2　售后返租的司法誤區(qū)/　119

7.3　售后返租的金融誤區(qū)/　121

7.4　售后返租在開發(fā)銷售環(huán)節(jié)的誤區(qū)/　123

7.5　售后返租在經營環(huán)節(jié)的誤區(qū)/　125

第8章　大數(shù)據(jù)時代的商業(yè)地產之路/　129

8.1　大數(shù)據(jù)時代：開啟商業(yè)地產“三重門”/　131

8.2　體驗式消費：全方位多層次打造消費體驗/　134

8.3　兒童業(yè)態(tài)：挖掘潛在市場，暢享政策紅利/　138

8.4　一站式O2O城市綜合體：打通線上線下，構建智慧城市/　141

第9章　產融結合：商業(yè)地產全產業(yè)鏈的重大變革/　145

9.1　資管：商業(yè)地產的本質/　147

9.2　交易：資產管理的本質/　149

9.3　轉型：房地產行業(yè)的基金化改造/　151

9.4　升級：從“造房子、造空間”到“造生活、造文化”/　157

后　記/　1612100433B

地產行業(yè)的“黃金十年”已經過去，整個行業(yè)告別了野蠻生長的階段，從增量市場轉向了存量市場。競爭越來越激烈，利潤越來越薄，地產企業(yè)如何開發(fā)商業(yè)項目才能獲得長久穩(wěn)定的回報？商業(yè)地產企業(yè)應該開發(fā)哪些項目，采用哪種開發(fā)模式，才能避開各種風險，獲得可觀利潤？

《社區(qū)型商業(yè)地產操盤實務》立足于未來有發(fā)展前景的社區(qū)型商業(yè)地產，從行業(yè)整體發(fā)展趨勢、主要盈利模式、開發(fā)流程、商業(yè)規(guī)劃、建筑規(guī)劃、商鋪銷售以及盈利管理等多個方面進行了詳細闡述，并回答了上述問題。本書對時下備受關注的售后返租模式與產融結合的新主張也進行了深入探討。書中還提供了大量的實操案例，具有很高的借鑒價值。

《社區(qū)型商業(yè)地產操盤實務》適合各類地產企業(yè)的從業(yè)者，尤其是商業(yè)地產企業(yè)的從業(yè)者閱讀。本書也可作為地產相關咨詢和研究機構的參考讀物。

《領軍商業(yè)地產——商業(yè)-地產項目綜合操盤全案》一書由圖書 DIY實操文件組合而成。

《領軍商業(yè)地產——商業(yè)-地產項目綜合操盤全案》圖書部分從商業(yè)地產的基本業(yè)態(tài)、項目策劃、項目定位、商業(yè)地產前期開發(fā)、項目招商、項目營銷策劃、綠色建筑、景觀建設、廣告設計、物業(yè)管理、城市綜合體、財務管控十二個部分對于商業(yè)地產項目進行了較為詳細的描述，書中穿插了大量的案例和實戰(zhàn)范本以供讀者參考。

第一部分　商業(yè)地產基本業(yè)態(tài)

第一章　住宅底商項目 2

一、住宅底商的分類 2

二、底商的功能特點 3

三、底商的成功定位 4

四、底商的投資要點 5

第二章　寫字樓項目 6

一、寫字樓的分類 6

二、寫字樓的特點 8

三、寫字樓發(fā)展的趨勢 9

第三章　購物中心項目 10

一、購物中心的功能特點 10

二、購物中心的分類及特征 11

三、購物中心運營管控要點 14

第四章　百貨超市項目 15

一、百貨商場商鋪的特點 15

二、百貨商場與購物中心的區(qū)別 17

三、百貨超市的定位要求 18

第五章　商業(yè)街項目 19

一、商業(yè)街的特點 19

二、商業(yè)街的類型 20

三、商業(yè)街的模式 21

第六章　主題公園項目 22

一、主題公園的開發(fā)條件 22

二、主題公園類型及特征 24

三、主題公園的盈利模式 26

第七章　專業(yè)市場項目 27

一、專業(yè)市場的類型及特點 27

二、專業(yè)市場開發(fā)成功的要素 30

三、專業(yè)市場的贏利模式 31

第八章　旅游酒店項目 34

一、旅游酒店的分類和等級 34

二、旅游酒店的功能和特點 35

三、旅游酒店的發(fā)展趨勢 36

第九章　度假村項目 38

一、度假村的功能類型 38

二、度假村的基本特點 39

三、度假村的發(fā)展趨勢 39

第十章　物流園項目 41

一、物流園的分類 41

二、物流園的特點 43

三、物流園的功能 43

第十一章　科技園項目 45

一、科技園的發(fā)展類型 45

二、科技園的基本特征 46

三、科技園的發(fā)展趨勢 49

第十二章　工業(yè)園項目 49

一、工業(yè)園的類型特征 49

二、工業(yè)園的功能作用 51

三、工業(yè)園的贏利模式 52

第二部分　商業(yè)地產項目策劃

第一章　商業(yè)地產市場調查 55

一、商業(yè)地產區(qū)域市場調查 55

【實戰(zhàn)范本】商業(yè)地產價格統(tǒng)計調查方案 56

二、調查資料的采集及上報 58

三、消費者行為調研分析 58

【實戰(zhàn)范本】消費者問卷調查表 60

四、市場需求容量 61

五、競爭對手調研分析 62

第二章　商業(yè)地產項目分析 62

一、項目地塊基本狀況評估 62

二、項目地區(qū)氣候調查 62

三、項目交通狀況調查 63

四、周邊配套設施調查 63

第三章　商業(yè)地產四大定位 64

一、商業(yè)地產客戶定位 64

二、商業(yè)地產功能定位 66

三、商業(yè)地產價格定位 68

四、商業(yè)地產形象定位 69

第四章　商業(yè)建筑空間策劃 71

一、商業(yè)空間四大特征 71

二、商業(yè)建筑策劃四大依據(jù) 73

三、商業(yè)建筑三大策劃 74

四、商業(yè)建筑策劃與設計 80

第五章　商業(yè)項目設計流程 83

一、商業(yè)方案設計流程 83

二、建設方案規(guī)劃設計 84

三、商業(yè)空間裝飾設計 85

四、商業(yè)外環(huán)境的設計 86

五、二次商業(yè)裝飾設計 86

六、商業(yè)管理模式設計 87

第三部分　商業(yè)地產項目定位

第一章　商業(yè)地產地塊定位攻略 89

一、選擇在哪個城市開發(fā)商業(yè)地產項目 89

二、商業(yè)地產項目選址的商圈分析 91

三、零售企業(yè)的選址要求 99

四、大型零售企業(yè)的選址要求 101

五、大型餐飲企業(yè)的選址要求 103

第二章　商業(yè)地產招商定位攻略 104

一、專業(yè)市場招商定位攻略 104

二、物流園區(qū)招商定位攻略 106

【實戰(zhàn)范本】××物流園區(qū)招商政策 110

三、社區(qū)商業(yè)招商定位攻略 110

四、寫字樓招商定位攻略 114

第三章　商業(yè)地產運營定位攻略 118

一、購物中心運營定位攻略 118

二、專業(yè)市場運營管理模式 122

三、旅游地產的開發(fā)模式 125

四、物流園區(qū)運營模式 128

五、社區(qū)商業(yè)運營管理 131

【實戰(zhàn)范本】××社區(qū)商業(yè)經營管理案例 132

六、寫字樓運營管理 132

【實戰(zhàn)范本】寫字樓車輛管控通知函 134

第四部分　商業(yè)地產前期開發(fā)

第一章　商業(yè)地產市場調研 137

一、政治環(huán)境調查分析 137

二、經濟環(huán)境調查分析 138

三、文化環(huán)境調查分析 139

第二章　商業(yè)地產項目的選擇 141

一、開發(fā)城市選擇 141

二、開發(fā)地段選擇 142

三、開發(fā)模式選擇 144

四、開發(fā)管理模式選擇 145

五、產品模式選擇 146

六、融資方案選擇 147

第三章　商業(yè)地產可行性研究 148

一、可行性研究的步驟 148

二、可行性研究的內容 148

三、可行性研究的重點 150

四、可行性研究管理 151

五、可行性研究報告的內容 151

第四章　土地使用權獲取與行政審批 154

一、商業(yè)地產開發(fā)用地的類型 154

二、商業(yè)地產開發(fā)用地取得方式 154

三、行政審批項目申請要件 158

四、開發(fā)用地行政審批程序 160

第五章　商業(yè)地產建筑規(guī)劃設計 161

一、出入口空間規(guī)劃設計 161

二、建筑外立面規(guī)劃設計 163

三、環(huán)境規(guī)劃與設計 165

四、工程結構設計 167

五、消防設計 169

第六章　商業(yè)地產項目造價管理 173

一、直接工程費 173

二、間接費用 177

三、利潤和稅金 179

第七章　商業(yè)地產項目招投標 179

一、招投標概述 179

二、招投標流程 182

三、工程監(jiān)理招標 185

四、施工招標投標 186

第八章　商業(yè)地產項目工程施工管理 187

一、項目工程安全與環(huán)境管理 187

【實戰(zhàn)范本】施工現(xiàn)場安全專項檢查項目 191

二、項目工程質量管理 196

【實戰(zhàn)范本】年度重點部位質量監(jiān)管計劃 198

【實戰(zhàn)范本】××月工程質量管理月報 198

第九章　商業(yè)地產項目驗收與交付管理 200

一、項目竣工驗收資料 200

二、項目竣工驗收依據(jù) 200

三、項目竣工驗收要求 201

四、驗收各階段的工作 202

五、項目竣工驗收報告 203

六、項目竣工驗收檔案 203

七、項目竣工后的服務 204

第五部分　商業(yè)地產綠色建筑

第一章　綠色建筑概論 206

一、綠色建筑的特征 206

二、綠色建筑的發(fā)展現(xiàn)狀 207

三、綠色施工技術發(fā)展要點 208

第二章　綠色建筑評價標準 208

一、中國綠色建筑評價標識 208

二、中國綠色建筑標識評價內容 209

三、中國綠色建筑標識申報及評審步驟 210

第三章　綠色建筑技術與創(chuàng)新 210

一、環(huán)境管理計劃 211

二、綠色施工階段策劃 211

三、綠色施工管理的內容 212

四、綠色施工管理要點 213

五、綠色施工評價指標 214

六、綠色施工示范工程驗收文件清單 216

七、綠色施工創(chuàng)新管理 217

八、綠色工程驗收評價 218

第四章　商業(yè)地產綠色設計 219

一、綠色建筑設計理念 219

二、太陽能設計 220

三、外墻保溫設計 222

四、墻面綠化設計 224

五、建筑供熱節(jié)能設計 225

六、玻璃幕墻設計 225

七、隔聲設計 228

第五章　綠色超高層建筑 230

一、綠色超高層建筑的技術體系 230

二、超高層綠色建筑的結構形式 231

三、超高層綠色建筑常用技術 232

四、被動節(jié)能超高層綠色建筑 234

五、綠色節(jié)能建筑可持續(xù)智能化 235

第六部分　商業(yè)地產景觀建設

第一章　商業(yè)地產景觀設計 238

一、項目背景調查研究 238

二、編寫計劃任務書 240

三、總體設計方案 240

四、施工設計內容 243

五、冬季施工方案 246

第二章　商業(yè)地產石材選用 252

一、石材的種類 252

二、石材的選擇 253

三、石材的加工 255

四、維護與保養(yǎng) 259

五、幕墻的設計 259

六、施工的安全 262

第三章　商業(yè)地產樹木種植 263

一、大樹的移植 263

二、起苗注意要點 265

三、樹木養(yǎng)護管理 265

四、種植土壤的管理 267

第四章　商業(yè)地產花草種植 269

一、花草的選擇栽培 269

二、常見花草的種植 271

三、花草的日常養(yǎng)護 277

四、花壇的設計管理 278

五、花壇植物的種植 282

六、草坪的種植管理 284

第五章　商業(yè)地產道路規(guī)劃 286

一、道路布局的要點 286

二、道路的規(guī)劃設計 288

三、停車設施的規(guī)劃 292

四、道路交通的監(jiān)控 294

五、交通動線的規(guī)劃 295

第七部分　商業(yè)地產項目營銷策劃

第一章　購物中心營銷策劃 303

一、購物中心的選址 303

二、購物中心盈利模式 306

三、購物中心的招商策略 306

第二章　專業(yè)市場營銷策劃 308

一、專業(yè)市場規(guī)劃的要點 308

二、專業(yè)市場設施的建設 308

三、專業(yè)市場運營策略 309

第三章　物流園區(qū)營銷策劃 310

一、物流園項目可行性分析 310

二、物流園選址的原則和方法 312

三、物流園功能結構的設計 313

第四章　旅游酒店營銷策劃 315

一、旅游酒店的開發(fā)策略 315

二、旅游酒店的開發(fā)管理 316

三、旅游酒店的規(guī)劃設計 318

第五章　社區(qū)商業(yè)營銷策劃 320

一、處理好底商和上層住宅的關系 320

二、住宅底商的定位 321

三、住宅底商的銷售模式 321

四、底商售價的確定方法 322

五、住宅底商的招商流程 323

第六章　寫字樓營銷策劃 323

一、寫字樓的定位 323

二、寫字樓開發(fā)策略 325

三、寫字樓招商方法 325

四、寫字樓營銷流程 327

第七章　度假村營銷策劃 328

一、度假村定位策劃 328

二、度假村規(guī)劃設計 329

三、度假村經營管理 331

第八部分　商業(yè)地產廣告設計

第一章　VIS設計的要素 334

一、VI基礎要素的內容 334

二、VI基礎要素設計原則 336

三、VI應用要素的內容 338

四、VI應用要素設計要點 340

第二章　CI手冊的編制 341

一、CI手冊的內容 342

二、CI手冊編制要點 342

三、CI手冊編制流程 343

四、CIS的開發(fā)階段 344

第三章　樓書廣告設計 346

一、樓書的結構組成 346

二、樓書設計的內容 347

三、樓書文案的寫作 349

四、樓書設計要點 351

第四章　售樓處的設計 353

一、售樓處功能設計 353

二、售樓處設計風格 354

三、售樓處設計步驟 354

四、售樓處裝修要點 355

第五章　DM的設計制作 358

一、DM的設計 358

二、DM的制作 361

三、DM的使用 363

第六章　戶外廣告的設計制作 364

一、戶外廣告的設計 364

二、戶外廣告的制作 369

三、戶外廣告的投放 371

第九部分　商業(yè)地產項目招商

第一章　商業(yè)地產招商模式管理 375

一、招商模式的類型 375

二、招商風險的防范 376

三、招商管理的要點 377

第二章　商業(yè)地產招商現(xiàn)場管理 379

一、招商處包裝 379

二、現(xiàn)場接待流程 380

【實戰(zhàn)范本】招商部工作周報表 383

【實戰(zhàn)范本】招商情況周報表 384

三、招商會流程管理 384

第三章　商業(yè)地產招商談判管理 385

一、招商談判的原則 385

二、客戶類型及應對 386

三、招商逼定的技巧 388

四、招商談判的技巧 389

第四章　商業(yè)地產招商人員管理 393

一、招商人員儀容管理 393

二、招商人員禮儀管理 395

三、招商人員培訓管理 400

四、招商人員激勵管理 401

五、招商人員考評管理 402

第十部分　商業(yè)地產物業(yè)管理

第一章　商業(yè)物業(yè)管理前期介入 404

一、前期介入概述 404

二、前期介入流程 407

三、獲取投標信息 407

四、投標條件分析 408

五、參與招標進程 410

【實戰(zhàn)范本】物業(yè)市場情況調查表 415

【實戰(zhàn)范本】當?shù)匚飿I(yè)市場情況調查表 415

【實戰(zhàn)范本】物業(yè)管理項目調查表 416

第二章　物業(yè)接管驗收 417

一、接管驗收要求 417

二、接管驗收準備工作 417

【實戰(zhàn)范本】公共配套設施接管驗收表 417

【實戰(zhàn)范本】物業(yè)工程移交項目表 418

【實戰(zhàn)范本】圖紙、資料驗收清單 420

【實戰(zhàn)范本】消防系統(tǒng)驗收表 420

三、接管驗收工作程序 420

四、資料接管驗收 421

五、接管驗收內容 425

六、遺留問題處理 427

七、驗收后辦理交接手續(xù) 430

八、驗收后設施成品保護 430

第三章　商業(yè)地產物業(yè)管理模式 431

一、只租不售 431

【實戰(zhàn)范本】××電子市場招租方式 433

二、銷售 434

【實戰(zhàn)范本】××綜合批發(fā)市場運營價格 434

三、組合模式 437

第四章　商業(yè)地產商戶管理 439

一、安全防火防盜 439

二、店堂環(huán)境管理 440

三、商戶遵章守紀 440

第五章　商業(yè)物業(yè)安全管理 441

一、人員出入管控 441

二、物品出入管控 442

三、物業(yè)巡邏作業(yè) 445

【實戰(zhàn)范本】巡邏周期及規(guī)律 448

四、巡邏處理措施 451

五、物業(yè)監(jiān)控作業(yè) 453

六、停車場常規(guī)工作 456

第六章　商業(yè)物業(yè)環(huán)境管理 459

一、保潔范圍 459

二、清掃除塵 460

三、地面清潔 462

【實戰(zhàn)范本】不同地面的清潔操作規(guī)范 463

四、地板清潔 464

五、地毯清洗 466

六、墻壁的清潔 466

七、電梯清潔 467

八、不同物品的清潔 468

九、物業(yè)垃圾清運作業(yè) 471

第七章　商業(yè)物業(yè)工程管理 473

一、物業(yè)設施及設備構成 473

二、設施設備養(yǎng)護管理 475

三、商戶裝修的工程管理 477

四、物業(yè)設施設備日常管理 480

五、設施設備的狀態(tài)管理 485

六、設施設備運行記錄管理 486

七、運行狀態(tài)分析管理 488

八、設備應急維修管理 490

第八章　商業(yè)物業(yè)外包管理 492

一、物業(yè)外包服務招標程序 492

二、承包商的評定與選擇 495

三、外包服務合同管理 496

四、綠化服務外包管理 497

五、保潔服務外包管理 497

六、保安服務外包質量管理 497

第九章　商業(yè)地產緊急事故處理 497

【實戰(zhàn)范本】××購物中心火警處理預案 497

【實戰(zhàn)范本】××購物中心停電處理預案 499

【實戰(zhàn)范本】××購物中心電梯困人處理預案 501

【實戰(zhàn)范本】××購物中心炸彈恐嚇處理預案 501

【實戰(zhàn)范本】××購物中心災害性天氣處理預案 502

【實戰(zhàn)范本】××購物中心兒童迷失事件處理預案 503

第十一部分　商業(yè)地產城市綜合體

第一章　城市綜合體的概述 505

一、城市綜合體的表現(xiàn)形式 505

二、城市綜合體的基本特征 505

三、綜合體與單功能物業(yè)比較 505

四、城市綜合體的發(fā)展模式 507

第二章　城市綜合體規(guī)劃設計 512

一、確定城市綜合體功能規(guī)模 512

二、城市綜合體交通系統(tǒng) 513

三、城市綜合體立體化空間布局 514

四、城市綜合體平行空間組合形式 515

五、城市綜合體景觀環(huán)境 515

第三章　城市綜合體開發(fā)要點 515

一、城市綜合體策劃定位要點 515

二、城市綜合體開發(fā)運營要點 516

三、城市綜合體風險控制要點 516

四、城市綜合體工程管理要點 517

第四章　城市綜合體商業(yè)模式 519

一、城市綜合體開發(fā)體量 519

二、城市綜合體開發(fā)周期 519

三、城市綜合體空間布局 520

四、城市綜合體功能協(xié)同 520

五、城市綜合體運營模式 520

第十二部分　商業(yè)地產財務管控

第一章　商業(yè)地產投資管理 523

一、項目投資財務管理 523

二、對外投資的控制 524

三、新項目投資程序 526

四、股權投資程序管理 526

五、經營性資產投資程序 527

第二章　商業(yè)地產融資管理 528

一、商業(yè)地產企業(yè)融資的特點 528

二、房地產融資的主要途徑 528

三、確定最優(yōu)融資結構 531

第三章　商業(yè)地產全面預算 533

一、全面預算管理組織 533

二、全面預算管理程序 534

三、項目預算編制方法 536

四、推行全面預算管理 537

第四章　商業(yè)地產開發(fā)成本控制 538

一、商業(yè)地產企業(yè)成本費用的構成 538

二、商業(yè)地產企業(yè)成本控制總體戰(zhàn)略 539

三、商業(yè)地產開發(fā)立項成本控制要點 540

四、商業(yè)地產規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制要點 541

五、商業(yè)地產招投標成本控制要點 543

六、商業(yè)地產施工環(huán)節(jié)成本控制要點 544

七、商業(yè)地產采購環(huán)節(jié)成本控制要點 545

八、商業(yè)地產銷售環(huán)節(jié)成本控制要點 546

九、商業(yè)地產預決算環(huán)節(jié)成本控制要點 547

第五章　商業(yè)地產會計核算 548

一、會計核算管理要點 548

二、會計科目分類設置 549

三、地產開發(fā)企業(yè)賬簿 552

第六章　商業(yè)地產工程決算 553

一、工程結算控制的要點 553

二、工程結算審核的要點 554

三、編制項目竣工決算書 555

四、財務決算審核實務操作 556

第七章　商業(yè)地產內部審計 562

一、內部審計概述 562

二、審計工作的基本原則 562

三、發(fā)揮企業(yè)內部審計的戰(zhàn)略職能優(yōu)勢 563

第八章　商業(yè)地產稅務風險控制 564

一、稅務風險控制要點 564

二、稅務風險識別管理 566

三、積極進行納稅籌劃 567

參考文獻

為了總結經驗，用理論指導今后的進一步實踐，讓更多社區(qū)能夠享受到物業(yè)管理服務，我們對相關問題進行探究。希望本書在以下幾方面給您些許啟示：

為什么要推動物業(yè)管理進社區(qū)？

物業(yè)管理進社區(qū)有哪些可行的方式？

物業(yè)管理進社區(qū)的具體怎樣操作？

本文以深圳農村城市化改造的社區(qū)引入物業(yè)管理服務為對象，進行具體分析研究，供大家參考、交流。