商業(yè)類房地產(chǎn)簡(jiǎn)介

商業(yè)類房地產(chǎn)是指能夠出租經(jīng)營(yíng)、為投資者帶來經(jīng)常性收入現(xiàn)金流的房地產(chǎn)，又稱經(jīng)營(yíng)性物業(yè)、收益性物業(yè)或投資性物業(yè)。

包括酒店、寫字樓、零售商業(yè)用房、出租商住樓等。這類物業(yè)的購(gòu)買者大都以投資為目的，從物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)收入和物業(yè)升值中獲得投資收益，也有一部分購(gòu)買者是為了自用、自營(yíng)的目的。商業(yè)類房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮不僅與當(dāng)?shù)卣w社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況相關(guān)，還與工商貿(mào)易、金融保險(xiǎn)、顧問咨詢、旅游等行業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。這類房地產(chǎn)交易涉及的資金數(shù)量巨大，所以常在機(jī)構(gòu)投資者之間進(jìn)行。該類房地產(chǎn)的使用者多用其提供的空間進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，并用部分經(jīng)營(yíng)所得支付物業(yè)租金。由于商業(yè)類房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的效益在很大程度上受其與社會(huì)接近程度的影響，所以位置對(duì)于這類房地產(chǎn)有著特殊的重要性。2100433B

據(jù)新華社相關(guān)信息報(bào)道：新落成的大型綜合購(gòu)物中心正在迅速成為不少城市商業(yè)零售市場(chǎng)的主力軍，而傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)很難滿足它們對(duì)硬件和軟件的要求，這給房地產(chǎn)行業(yè)留下了巨大的市場(chǎng)空白，于是融合傳統(tǒng)流通業(yè)與地產(chǎn)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。

隨著以美式摩爾為代表的大型綜合購(gòu)物中心落戶北京、深圳等大中城市，中國(guó)零售業(yè)全面對(duì)外開放，幾乎所有的大中城市都已經(jīng)或計(jì)劃建設(shè)大型的購(gòu)物中心，這就為商業(yè)地產(chǎn)商的發(fā)展留下了巨大市場(chǎng)發(fā)展空間。商業(yè)地產(chǎn)作為一種不同于傳統(tǒng)的商鋪?zhàn)赓U形式、以全面融合地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)為特色的地產(chǎn)形式，正悄然成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的新寵兒。然而，隨著中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)掀起的這一輪投資熱潮，商鋪地產(chǎn)、購(gòu)物中心地產(chǎn)、寫字樓、工業(yè)地產(chǎn)等在某些主要城市卻存在了過量開發(fā)導(dǎo)致市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)大增。

通過市場(chǎng)調(diào)研可以看到，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)過熱。在商業(yè)營(yíng)業(yè)面積供給迅速增加的同時(shí)，空置率也在上升。08年商鋪供給過剩的情況繼續(xù)發(fā)展。這些情況，意味著中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)并存的時(shí)期，不久將會(huì)受到雙重考驗(yàn)。

現(xiàn)階段中國(guó)商業(yè)企業(yè)發(fā)展變化非常大，零售市場(chǎng)的企業(yè)集中度將近一步提升，將近一步影響上游制造商和批發(fā)商的市場(chǎng)格局；而成熟的大型零售商之間的競(jìng)爭(zhēng)，將近一步向“質(zhì)”的方向發(fā)展。與此同時(shí)，外資流通企業(yè)在擴(kuò)大市場(chǎng)份額的同時(shí)，也在向流通環(huán)節(jié)的上游滲透；流通相關(guān)行業(yè)的發(fā)展也面臨著近一步洗牌，重點(diǎn)即在于橫跨流通和房地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。在零售商發(fā)展求“質(zhì)”的年代，商業(yè)地產(chǎn)商如果還在繼續(xù)單純求“量”和“面積”的比拼，而忽視對(duì)零售商客戶的專業(yè)服務(wù)，必定會(huì)陷入發(fā)展困境。

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)期，存在著越建越多，越建越大，越建越洋，越建越窄的傾向。主要表現(xiàn)為總量接近飽和，結(jié)構(gòu)多方失衡，泡沫凸現(xiàn)，空置率上升。實(shí)際開發(fā)時(shí)，許多開發(fā)商往往片面注重零售店鋪對(duì)整座商業(yè)用房的吸引作用，一味地講求寬敞豪華。不僅抬高了底商房?jī)r(jià)，也抬高了整座商業(yè)房產(chǎn)的價(jià)格（包括公寓、寫字間等），從而造成商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡，租購(gòu)需求減少，閑置率不斷上升。零售商業(yè)過分集中于對(duì)購(gòu)物中心的開發(fā)，有條件的大干快上，不具備條件的也一擁而上，致使全國(guó)許多城市購(gòu)物中心遍地開花。

有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)的40余座城市，每年新增80多家購(gòu)物中心，一些人口只有20多萬(wàn)的城市卻建了幾個(gè)購(gòu)物中心。有的購(gòu)物中心一天流水只有近 1萬(wàn)元，不少購(gòu)物中心有場(chǎng)無(wú)市、有商無(wú)業(yè)，倒閉、轉(zhuǎn)向的不在少數(shù)，浪費(fèi)了大量投資。

據(jù)了解，2008年1－2月全國(guó)房地產(chǎn)投資完成2374億元，占第三產(chǎn)業(yè)投資的比重為50.3%，同比上升3.9個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)32.9%，增幅提高8.6個(gè)百分點(diǎn)。2008年2月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲10.9%，漲幅比1月低0.4個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.2%，漲幅比1月低0.1個(gè)百分點(diǎn)。

2007年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)投資總體穩(wěn)定增長(zhǎng)，全國(guó)商業(yè)用房的投資總額是2,775.56億元，同比增長(zhǎng)17.9%，連續(xù)三年保持在17%左右。這與當(dāng)年消費(fèi)品零售總額同比16.8%的增長(zhǎng)幅度非常接近。2007年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)還有兩個(gè)特點(diǎn)：一是主要大中城市商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)關(guān)系無(wú)明顯大起大落，市場(chǎng)透信價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)。另一個(gè)是市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的區(qū)域性差異較大，以2007年投資額增幅為例，北京略高于10%，上海為2.5%，天津則為78%。這是因?yàn)楸本W運(yùn)預(yù)期提前消化，上海商業(yè)發(fā)展出現(xiàn)飽和，而天津有濱海新區(qū)的發(fā)展概念。

在房地產(chǎn)的黃金時(shí)期，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商因看好物業(yè)前景，慣常采用自己開發(fā)和持有運(yùn)營(yíng)的“重資產(chǎn)”模式。在萬(wàn)達(dá)為代表的一些專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)引導(dǎo)下，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的“輕資產(chǎn)”模式悄然興起。將地產(chǎn)投資與商業(yè)運(yùn)營(yíng)分離其實(shí)是國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)界的主流做法，這一模式在中國(guó)的出現(xiàn)是行業(yè)洗牌的開始，也是行業(yè)走向?qū)I(yè)化、走向成熟的必由之路。