沈陽(yáng)市商品房銷（預(yù)）售管理辦法簡(jiǎn)介

【發(fā)布單位】80605

【發(fā)布文號(hào)】

【發(fā)布日期】1998-08-24

【生效日期】1998-08-24

【失效日期】

【所屬類別】地方法規(guī)

【文件來(lái)源】

沈陽(yáng)市人民政府令

（第十二號(hào)）

《沈陽(yáng)市商品房銷（預(yù)）售管理辦法》，業(yè)經(jīng)市政府第十五次常務(wù)會(huì)議通過(guò)，現(xiàn)予發(fā)布，自發(fā)布之日起施行。

沈陽(yáng)市商品房銷（預(yù)）售管理辦法

（1998年8月24日）

第一條為加強(qiáng)商品房銷（預(yù)）售管理，保護(hù)購(gòu)銷雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給購(gòu)房人，由購(gòu)房人支付定金（預(yù)付金）或房?jī)r(jià)款的行為。

第三條凡在我市行政區(qū)域內(nèi)實(shí)行商品房銷（預(yù)）售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外埠來(lái)我市銷（預(yù)）售異地商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，以及實(shí)行商品房銷（預(yù)）售管理的單位和部門均須執(zhí)行本辦法。

第四條市房產(chǎn)管理局是我市商品房銷（預(yù)）售的行政主管部門；新民市、遼中縣、法庫(kù)縣、康平縣房產(chǎn)管理部門是本行政區(qū)域內(nèi)商品房銷（預(yù)）售的主管部門；市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理辦公室（以下簡(jiǎn)稱市場(chǎng)辦）具體負(fù)責(zé)商品房銷（預(yù)）售管理工作。主要職責(zé)是：

（一）審批并核發(fā)《商品房銷（預(yù)）售許可證》；

（二）審核商品房銷（預(yù)）售面積；

（三）審批商品房銷（預(yù)）售信息的發(fā)布和傳播；

（四）辦理商品房交易手續(xù)；

（五）配合物價(jià)等有關(guān)部門對(duì)商品住宅價(jià)格實(shí)施管理；

（六）商品房銷（預(yù)）售合同管理；

（七）依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，查處商品房銷（預(yù)）售活動(dòng)中的違法行為。

第五條銷（預(yù)）售商品房必須符合下列條件：

（一）已取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)《資質(zhì)證書(shū)》和《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》；

（二）持有經(jīng)批準(zhǔn)的商品房建設(shè)計(jì)劃；

（三）持開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目所取得的土地使用權(quán)證書(shū)；

（四）持開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目已繳納的各種稅費(fèi)票據(jù)證明；

（五）持有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程開(kāi)工報(bào)告書(shū)；

（六）已按政府規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審定書(shū)進(jìn)行全面施工建設(shè)，并提供有關(guān)證明及照片；

（七）提供書(shū)面投入開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資25%以上的銀行資金證明及施工進(jìn)度和竣工交付使用日期。

向境外銷（預(yù)）售商品房的，應(yīng)同時(shí)提交向境外銷（預(yù)）售的批準(zhǔn)文件。

第六條商品房銷（預(yù)）售實(shí)行許可證制度。銷（預(yù)）售商品房的企業(yè)，須持本《辦法》第五條規(guī)定的證件、材料及預(yù)售方案到市場(chǎng)辦辦理審批手續(xù)，經(jīng)審核符合在境內(nèi)銷（預(yù)）售條件的，核發(fā)《商品房銷（預(yù)）售許可證》；符合境外銷（預(yù)）售的，核發(fā)《商品房外銷（預(yù)）售許可證》；外埠來(lái)我市銷（預(yù)）售異地商品房的，核發(fā)《商品房銷（預(yù)）售臨時(shí)許可證》。

非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得向社會(huì)銷（預(yù)）售商品房屋。

第七條取得《商品房銷（預(yù)）售許可證》、《商品房外銷（預(yù)）售許可證》或《商品房銷（預(yù)）售臨時(shí)許可證》的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，在銷（預(yù)）售商品房前，到市場(chǎng)辦辦理商品房銷（預(yù)）售面積審核手續(xù)。

第八條商品房銷（預(yù)）售面積，依據(jù)有關(guān)規(guī)定計(jì)算。異型建筑或公共（公用）面積分?jǐn)傒^復(fù)雜的工程項(xiàng)目須報(bào)市場(chǎng)辦確定計(jì)算方案。

經(jīng)審定的商品房銷（預(yù)）售面積作為雙方簽訂商品房購(gòu)銷合同的依據(jù)。

第九條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)讓投資額超過(guò)25%、尚未完工的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬整體銷售房屋行為，須辦理交易手續(xù)。

第十條銷（預(yù)）售商品房，購(gòu)銷雙方應(yīng)簽訂《商品房購(gòu)銷合同》，并使用省建設(shè)廳、省工商行政管理局監(jiān)印的統(tǒng)一合同文本，任何單位不得擅自印刷或復(fù)印使用。

第十一條新聞媒介憑市場(chǎng)辦批準(zhǔn)文件予以發(fā)布商品房銷（預(yù)）售廣告，并在廣告中標(biāo)明批準(zhǔn)文號(hào)。無(wú)批準(zhǔn)文件不予發(fā)布商品房銷（預(yù)）售廣告。

第十二條商品房銷（預(yù)）售可以委托代理人辦理，但必須有書(shū)面委托書(shū)。

委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織或經(jīng)紀(jì)人代理時(shí)，應(yīng)委托具有合法資格的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織或經(jīng)紀(jì)人。

第十三條商品房銷（預(yù)）售價(jià)格實(shí)行政府定價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)兩種形式。

（一）經(jīng)市政府批準(zhǔn)享受優(yōu)惠政策的商品住宅銷（預(yù)）售價(jià)格由政府審定；

（二）其他商品房實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

第十四條實(shí)行政府定價(jià)的商品住宅由市物價(jià)局會(huì)同市房產(chǎn)局等有關(guān)部門共同審核、批準(zhǔn)后執(zhí)行。

實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的商品房，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)確定價(jià)格，在銷（預(yù)）售前，將所定價(jià)格及有關(guān)資料報(bào)市物價(jià)局和市房產(chǎn)局備案。

按市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)銷（預(yù)）售商品房的樓層差價(jià)比率，可由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)確定。

第十五條銷（預(yù)）售商品房的陽(yáng)臺(tái)價(jià)格：

陽(yáng)臺(tái)懸挑寬度為1．2米，銷售價(jià)格按常規(guī)計(jì)算；懸挑寬度超過(guò)1．2米的部分，封閉的陽(yáng)臺(tái)每平方米銷售價(jià)格按70%計(jì)價(jià)，不封閉陽(yáng)臺(tái)每平方米銷售價(jià)格按35%計(jì)價(jià)。

第十六條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在銷（預(yù)）售商品房時(shí)，必須使用稅務(wù)部門統(tǒng)一印制的專用發(fā)票。

第十七條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)到市場(chǎng)辦辦理《商品房銷（預(yù)）售許可證》或《商品房外銷（預(yù)）售許可證》、《商品房銷（預(yù)）售臨時(shí)許可證》及辦理商品房銷售面積審核手續(xù)的同時(shí)，辦理商品房交易手續(xù)。

第十八條商品房交付使用兩個(gè)月內(nèi)，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)須將商品房銷（預(yù)）售許可證復(fù)印件送交房屋所在地房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理部門備案。購(gòu)房人持商品房購(gòu)銷合同、遼寧省沈陽(yáng)市商品房銷售（結(jié)算）專用發(fā)票、商品房交易批復(fù)、商品房準(zhǔn)住通知，到房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理部門辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

第十九條銷（預(yù)）售商品房必須先辦理土地變更及土地增值稅手續(xù)，其辦理程序，另行規(guī)定。

第二十條違反本辦法，由市場(chǎng)辦責(zé)令其停止銷（預(yù)）售，補(bǔ)辦手續(xù)，并處以罰款：

（一）商品房銷（預(yù)）售單位未取得《商品房銷（預(yù)）售許可證》銷（預(yù)）售商品房的，責(zé)令其停止銷（預(yù)）售活動(dòng)，補(bǔ)辦審批手續(xù)，并處以1至3萬(wàn)元罰款；

（二）未辦理銷（預(yù)）售面積審核手續(xù)銷（預(yù)）售商品房的，責(zé)令其停止銷（預(yù)）售活動(dòng)，并履行審核手續(xù)；

（三）未全面履行商品房購(gòu)銷合同和開(kāi)發(fā)建設(shè)期間有違法、違規(guī)行為的，責(zé)令其立即停止銷（預(yù)）售活動(dòng)；

（四）未經(jīng)審批委托新聞媒介發(fā)布商品房銷（預(yù)）售廣告的，責(zé)令其補(bǔ)辦審批手續(xù)；

（五）未經(jīng)批準(zhǔn)外埠來(lái)我市銷（預(yù)）售異地商品房的，責(zé)令其停止銷（預(yù)）售活動(dòng)，并處以1至3萬(wàn)元的罰款。

第二十一條本辦法執(zhí)行中的具體問(wèn)題，由市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。

第二十二條本辦法自發(fā)布之日起施行。

從我國(guó)目前的法律、法規(guī)及部門規(guī)章來(lái)看，至今尚沒(méi)有關(guān)于商品房預(yù)租的規(guī)定，而一些地方規(guī)范性文件對(duì)于商品房預(yù)租的問(wèn)題卻是持肯定的態(tài)度。比如上海2000年7月1日實(shí)施的《上海市房屋租賃條例》第九條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)租商品房，應(yīng)當(dāng)符合商品房預(yù)售的條件，并依法取得市或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門核發(fā)的商品房預(yù)售許可證明。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得將已經(jīng)預(yù)售的商品房預(yù)租，商品房預(yù)購(gòu)人不得將預(yù)購(gòu)的商品房預(yù)租。”上海市房屋土地資源管理局還對(duì)該條文提出了具體的實(shí)施意見(jiàn)。在《上海市房屋租賃條例)實(shí)施之前，早在1998年上海市房地局就曾印發(fā)《上海市商品房預(yù)租試行辦法)。應(yīng)該說(shuō)，由于事實(shí)上大量存在類似商品房預(yù)租的行為，上海市關(guān)于商品房預(yù)租的規(guī)范性文件及時(shí)出臺(tái)，對(duì)于活躍和規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)，促進(jìn)商品房的流通，起到了十分重要的作用。在總結(jié)近兩年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，上海市最終以地方法規(guī)的形式對(duì)商品預(yù)租的問(wèn)題給予了明確。

商品房預(yù)租與商品預(yù)售相比，存在先天不足的問(wèn)題。商品房預(yù)售首先在房地產(chǎn)管理法中有明確的規(guī)定，然后在行政法規(guī)、部門規(guī)章、地方規(guī)范性文件中都有相應(yīng)的規(guī)定，也為促進(jìn)商品房市場(chǎng)發(fā)展起了非常重要的作用。而商品房預(yù)租的問(wèn)題卻至今沒(méi)有統(tǒng)一的法律規(guī)定。但根據(jù)《合同法》及最高院的司法解釋，如果商品房預(yù)租的雙方當(dāng)事人簽訂的預(yù)租合同不屬于合同無(wú)效的情況，則應(yīng)認(rèn)定其有效。由于商品房預(yù)租有其特殊性，沒(méi)有相應(yīng)的法律、法規(guī)予以約束，很容易造成房屋租賃市場(chǎng)的不規(guī)范。由此，給有關(guān)立法部門提出了一個(gè)亟待解決的問(wèn)題，而實(shí)踐中商品房預(yù)租引發(fā)的糾紛也大多根據(jù)地方規(guī)范性文件并結(jié)合案件的具體情況來(lái)加以處理。