《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》實施細(xì)則

第一章　總則

第一條　根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）第五十一條的規(guī)定，制定本細(xì)則。

第二條　《條例》所稱物業(yè)管理，是指對住宅區(qū)各類房屋及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備、公共場地和住宅區(qū)的綠化、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序等項目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，使之保持正常狀態(tài)的行為。

《條例》第二十七條所稱專營公司，是指接受物業(yè)管理公司的委托，承擔(dān)住宅區(qū)的機(jī)電設(shè)備、清潔衛(wèi)生、園林綠化、維修工程、保安服務(wù)等專項維修養(yǎng)護(hù)管理業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)。

第三條　《條例》所稱入住，是指入住人收到書面入?。ㄈ牖铮┩ㄖ⑥k理完結(jié)相應(yīng)手續(xù)；入住人收到入住（入伙）通知后在限定期限內(nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為入住。

《條例》第十二條所稱一戶一票，是指一套單元式住宅為一戶，享有一票表決權(quán)。

第四條　開發(fā)建設(shè)單位、管委會、物業(yè)管理公司及專營公司，應(yīng)當(dāng)依照《條例》和本細(xì)則規(guī)定承擔(dān)管理、維修、養(yǎng)護(hù)與整治責(zé)任，保障房屋安全使用，維護(hù)物業(yè)正常使用。

業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人以及施工單位在對物業(yè)進(jìn)行使用、維修養(yǎng)護(hù)、裝修改造、施工安裝時，應(yīng)遵守《條例》和業(yè)主公約的規(guī)定，文明居住，文明施工，愛護(hù)物業(yè)。

第五條　住宅區(qū)管理處負(fù)責(zé)對住宅區(qū)的物業(yè)實施具體管理，在經(jīng)濟(jì)上實行獨立核算。

住宅區(qū)管理處主任的任職條件由市住宅主管部門確定。

第六條　未取得《物業(yè)管理資質(zhì)證書》的，不得從事住宅區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

第二章　業(yè)主大會及管委會

第七條　區(qū)住宅管理部門在住宅區(qū)已交付使用且入住率達(dá)到《條例》規(guī)定條件的六個月內(nèi)，應(yīng)會同開發(fā)建設(shè)單位或其委托的物業(yè)管理公司召集第一次業(yè)主大會。

第八條　第一次業(yè)主大會的召集人，須于召集會議前十四天將會議時間、地點、內(nèi)容、形式、管委會委員候選人名單、投票權(quán)數(shù)、投票人的權(quán)利和義務(wù)等書面送達(dá)每名業(yè)主。

已入住的業(yè)主應(yīng)按《條例》和本細(xì)則規(guī)定出席業(yè)主大會并參加表決。

業(yè)主可以一棟、一個單元或一層樓宇為單位，推選樓長或樓宇代表出席業(yè)主大會，但須辦理委托代理手續(xù)，明確代理事項和產(chǎn)權(quán)份額。

第九條　管委會委員實行差額選舉。

管委會委員候選人由業(yè)主大會召集人推薦；十名以上有投票權(quán)的業(yè)主聯(lián)名，也可以推薦候選人。

第十條　管委會的日常事務(wù)由執(zhí)行秘書負(fù)責(zé)處理。

設(shè)有專職管委會主任的，只能聘請一名執(zhí)行秘書；未設(shè)有專職管委會主任的，管委會可根據(jù)實際情況臨時聘請人員承擔(dān)管委會的一次性工作。

管委會聘請執(zhí)行秘書和其他人員，均應(yīng)簽訂聘任合同。

第十一條　專職管委會主任、執(zhí)行秘書的津貼數(shù)額由業(yè)主大會確定；其他聘請人員的臨時一次性津貼由管委會確定。

津貼可從管理服務(wù)費中支出。

第十二條　管委會委員的人數(shù)應(yīng)為單數(shù)。

管委會委員工作不認(rèn)真負(fù)責(zé)或無正當(dāng)理由連續(xù)三次不出席管委會會議，或有違法違紀(jì)行為的，管委會可向業(yè)主大會建議罷免其委員職務(wù)。

第十三條　管委會不得從事以營利為目的的經(jīng)營活動。

第十四條　業(yè)主大會可以對業(yè)主公約進(jìn)行修改補充。

經(jīng)業(yè)主大會修改通過后的業(yè)主公約，對全體業(yè)主產(chǎn)生約束力，業(yè)主無須另行簽訂。

第十五條　業(yè)主大會和管委會決定住宅區(qū)物業(yè)管理事項時，應(yīng)充分聽取有關(guān)部門、承租人或其他非業(yè)主使用人的意見。

業(yè)主大會或管委會作出委員或執(zhí)行秘書罷免、任免等重大決定時，應(yīng)當(dāng)報請市住宅主管部門或區(qū)住宅管理部門派員出席并指導(dǎo)工作，其決定應(yīng)及時向全體業(yè)主和非業(yè)主使用人公告，并報區(qū)住宅管理部門備案。凡采用張榜公告形式的，每棟樓宇張榜不少于一處。所有公告均應(yīng)由管委會主任簽字并加蓋管委會公章后公布。

第三章　開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理公司

第十六條　未經(jīng)階段驗收合格的住宅區(qū)，開發(fā)建設(shè)單位不得交付給業(yè)主使用；未經(jīng)整體綜合驗收合格的住宅區(qū)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按合同規(guī)定按期完成開發(fā)建設(shè)。

第十七條　開發(fā)建設(shè)單位在其自行管理的住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)當(dāng)設(shè)立住宅區(qū)管理處。

住宅區(qū)管理處應(yīng)當(dāng)參加住宅區(qū)各項物業(yè)的竣工驗收。

第十八條　從住宅區(qū)開始入住到管委會成立前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向其委托的物業(yè)管理公司或自行設(shè)立的住宅區(qū)管理處提供下列資料：

（一）《條例》第三十六條規(guī)定的工程建設(shè)資料；

（二）住宅區(qū)各類房屋清單；

（三）出售房屋的產(chǎn)權(quán)范圍或成本核算清單；

（四）住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地清單；

（五）住宅區(qū)未完工的房屋、公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地的竣工日期；

（六）《條例》第四十七條規(guī)定的商業(yè)用房及其他可以用于經(jīng)營的公用設(shè)施、設(shè)備和場地清單。

在管委會成立之日起二個月內(nèi)，前款資料應(yīng)一并移交給管委會。

第十九條　住宅區(qū)移交時，管委會及其聘請的物業(yè)管理公司、住宅區(qū)管理處應(yīng)認(rèn)真進(jìn)行驗收，開發(fā)建設(shè)單位及其施工單位對管委會提出的物業(yè)質(zhì)量和設(shè)計問題以及其他遺留問題應(yīng)及時解決。

開發(fā)建設(shè)單位及其施工單位可以委托物業(yè)管理公司承擔(dān)保修期內(nèi)的保修責(zé)任，并將保修款移交給住宅區(qū)管理處按規(guī)定使用。

由于開發(fā)建設(shè)單位租售原因造成空置房屋，其管理服務(wù)費由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

第二十條　開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在管委會成立之日起二個月內(nèi)，按《條例》規(guī)定向管委會劃撥住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金，并以多層住宅區(qū)總建筑面積的千分之三、高層住宅區(qū)或別墅區(qū)總建筑面積的千分之二的比例提供部分商業(yè)用房，如有特殊情況，可延遲移交商業(yè)用房，但延遲期不得超過六個月。

前款所稱總建筑面積，是指住宅區(qū)內(nèi)各類房屋的總建筑面積之和。

《條例》實施前入住的住宅區(qū)，原來沒有辦公用房和商業(yè)用房，應(yīng)當(dāng)按規(guī)劃補建；按規(guī)劃不能補建的，由開發(fā)建設(shè)單位與管委會協(xié)商以其他方式等價補償。

第二十一條　開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在管委會成立之日起二個月內(nèi)，按《條例》規(guī)定向管委會提供住宅區(qū)物業(yè)管理用房。

物業(yè)管理用房的計算公式為：管理用房面積（平方米）=人均管理用房規(guī)劃指標(biāo)×住宅區(qū)房屋總套數(shù)×戶均人口數(shù)。

前款有關(guān)測算系數(shù)以市政府有關(guān)部門最新公布的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

第二十二條　開發(fā)建設(shè)單位向管委會劃撥的公用設(shè)施專用基金以及提供的專用房屋房價與市場商品房之間的差價，均可列入開發(fā)成本。

第二十三條　物業(yè)管理公司可以通過公開招標(biāo)等方式聘請專營公司承擔(dān)住宅區(qū)物業(yè)管理的專項業(yè)務(wù)，但不得將住宅區(qū)物業(yè)管理的整體責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位。

第二十四條　委托管理合同依法終止時，管委會有權(quán)指定會計師事務(wù)所對物業(yè)管理公司在管理期間的財務(wù)活動進(jìn)行審計。物業(yè)管理公司必須將住宅區(qū)的全部管理檔案、文件、記錄和財務(wù)賬簿移交給管委會。

市住宅主管部門和區(qū)住宅管理部門對前款審計和移交工作進(jìn)行監(jiān)督，并可對有關(guān)爭議事項作出決定。

第二十五條　市物價主管部門和市住宅主管部門可以按照微利原則共同制訂物業(yè)管理公司利潤率的參照標(biāo)準(zhǔn)。具體的利潤標(biāo)準(zhǔn)由管委會和物業(yè)管理公司根據(jù)物業(yè)管理公司的資質(zhì)證書等級及實際的管理服務(wù)水平、業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的實際需求及管理服務(wù)費收入狀況協(xié)商確定。

第四章　住宅區(qū)房屋及設(shè)施的使用與管理

第二十六條　住宅區(qū)的專用房屋，應(yīng)按《條例》和本細(xì)則規(guī)定使用與經(jīng)營，不得轉(zhuǎn)讓或改變使用用途。

物業(yè)管理用房中住宅區(qū)管理處使用的部分，由物業(yè)管理公司與管委會簽訂使用合同。

部分商業(yè)用房由物業(yè)管理公司按委托管理合同以市場租金出租經(jīng)營的，租金納入管理服務(wù)費。但從出租的第一年開始，每年應(yīng)將租金的30%用于回收墊支購房的公用設(shè)施專用基金，并由物業(yè)管理公司每三個月向管委會結(jié)算移交一次，劃入公用設(shè)施專用基金專門賬戶，直至全部回收完畢。

第二十七條　凡經(jīng)市政府規(guī)劃部門批準(zhǔn)的為住宅區(qū)居民生活提供配套服務(wù)的公用設(shè)施、設(shè)備和場所（地），未經(jīng)原規(guī)劃部門批準(zhǔn)，一律不得挪作他用；在《條例》施行前已擅自挪作他用的，應(yīng)在一年內(nèi)恢復(fù)原規(guī)劃設(shè)計功能，并移交給管委會依《條例》和本細(xì)則管理。

前款有經(jīng)營收入的公用設(shè)施、設(shè)備和場所（地），其經(jīng)營收入應(yīng)納入管理服務(wù)費，任何單位和個人不得占用或挪用。

第二十八條　業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人對房屋本體自用部位及設(shè)施進(jìn)行裝修的，不得改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途，不得破壞房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面和通道。

第二十九條　住宅區(qū)內(nèi)車輛停放的管理，應(yīng)接受市公安交通管理部門的統(tǒng)一指導(dǎo)與監(jiān)督。

進(jìn)入住宅區(qū)的車輛應(yīng)按規(guī)定停放在停車場或設(shè)置有停車標(biāo)志的場所；裝載易燃、易爆、劇毒或有污染物的車輛不得進(jìn)入住宅區(qū)停放。

住宅區(qū)管理處應(yīng)與車主明確車輛保管關(guān)系或車位有償使用關(guān)系，并按規(guī)定收取相應(yīng)的保管費或車位使用費。

第三十條　物業(yè)管理公司及其下設(shè)的住宅區(qū)管理處因維修養(yǎng)護(hù)或其他物業(yè)管理需要，在合理的時間內(nèi)對住宅區(qū)物業(yè)進(jìn)行巡視檢查或施工時，業(yè)主或非業(yè)主使用人應(yīng)提供方便，并不得無理拒絕或阻撓。具體巡視檢查或施工方式應(yīng)在業(yè)主公約中寫明或提前書面通知。

第五章　住宅區(qū)維修養(yǎng)護(hù)的范圍與責(zé)任

第三十一條　住宅區(qū)房屋本體自用部位及設(shè)施（以下簡稱自用部位）的維修責(zé)任人為業(yè)主。

自用部位是指戶門以內(nèi)、毗連部位以外的全部自用部位、設(shè)施和設(shè)備，包括自用陽臺、門、窗、防盜網(wǎng)、室內(nèi)自用隔墻、墻（板）面等。

自用部位的維修養(yǎng)護(hù)由業(yè)主實施并承擔(dān)費用，或委托物業(yè)管理公司組織實施。

業(yè)主與非業(yè)主使用人之間的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任依照法律和合同確定。

第三十二條　房屋本體共（公）用部位及設(shè)施（以下簡稱共用部位）維修責(zé)任人為房屋本體內(nèi)的全體業(yè)主。

共用部位是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位、設(shè)施和設(shè)備，包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道（管）、電梯、機(jī)電設(shè)備、本體消防設(shè)施等。

共用部位的維修養(yǎng)護(hù)由物業(yè)管理公司組織實施，其費用從住宅維修基金中支出。

共用部位中不屬全體各層所共同使用的可上人屋面，其維修養(yǎng)護(hù)費用由該使用層的業(yè)主分擔(dān)一半，其余從住宅維修基金中支出；為某些屋或戶所專用的樓梯、通道等，由其專用的業(yè)主按比例分擔(dān)。

第三十三條　房屋毗連部位及設(shè)施（以下簡稱毗連部位）的維修責(zé)任人為毗連業(yè)主。

毗連部位是指房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的部位、設(shè)施和設(shè)備。

毗連部位及設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)由毗連的業(yè)主或相關(guān)責(zé)任人共同組織實施或委托物業(yè)管理公司組織實施，并按比例分擔(dān)費用。其中共有墻體按兩側(cè)均分后，由每側(cè)業(yè)主按比例分擔(dān)，共有樓板其樓面與頂棚部位由所在層業(yè)主負(fù)責(zé)，其結(jié)構(gòu)部位由毗連層上下業(yè)主按比例分擔(dān)。

毗連部位維修責(zé)任人員有不參加共同維修養(yǎng)護(hù)的，其他方可自行組織實施維修養(yǎng)護(hù)，或委托物業(yè)管理公司維修養(yǎng)護(hù)，不參加共同維修養(yǎng)護(hù)的維修責(zé)任人應(yīng)當(dāng)向維修養(yǎng)護(hù)實施人或物業(yè)管理公司支付應(yīng)分擔(dān)的維修養(yǎng)護(hù)費用。

第三十四條　自用部位和毗連部位有危害房屋及公共安全，損害他人合法權(quán)益、妨礙市容及房屋外觀或其他違反住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的，維修責(zé)任人應(yīng)及時進(jìn)行維修或整改，或由管委會（無管委會的由原委托管理單位）委托物業(yè)管理公司進(jìn)行維修或整改，其費用由維修責(zé)任人承擔(dān)。

第三十五條　住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備、公共場所（地）的維修責(zé)任人為管委會。

住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備、公共場所（地）包括：區(qū)內(nèi)道路（市政道路除外）、路燈、溝渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房（棚）、地下排水管等。

上述公用設(shè)施、設(shè)備、公共場所（地）的維修養(yǎng)護(hù)由物業(yè)管理公司組織實施，其中日常維修養(yǎng)護(hù)的費用從管理服務(wù)費中支出，重大維修養(yǎng)護(hù)項目（含應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)以外的改造、改建、擴(kuò)建項目）的費用從公用設(shè)施專用基金中支出。

重大維修養(yǎng)護(hù)項目的范圍由市住宅主管部門確定。

第三十六條　住宅區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣（含通訊、有線電視）等居民生活供應(yīng)部門應(yīng)對居民用戶實行抄表到戶。

前款設(shè)施的維修責(zé)任人為有關(guān)供應(yīng)部門，但分戶表內(nèi)管線設(shè)施（含表及表外第一個閥門）的維修費用由居民用戶承擔(dān)；分戶表外管線設(shè)施設(shè)備的維修費用由有關(guān)供應(yīng)部門承擔(dān)。

有關(guān)供應(yīng)部門在住宅區(qū)內(nèi)的維修養(yǎng)護(hù)施工，應(yīng)當(dāng)服從物業(yè)管理公司的管理和監(jiān)督。

第六章　住宅區(qū)管理服務(wù)費

第三十七條　住宅區(qū)管理服務(wù)費總收入的主要來源包括：

（一）部分商業(yè)用房租金；

（二）公用設(shè)施、設(shè)備和公共場所（地）的經(jīng)營收入；

（三）向業(yè)主收取管理服務(wù)費；

（四）住宅區(qū)的其他合法收入。

第三十八條　住宅區(qū)管理服務(wù)費的基本開支包括：

（一）住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備和公共場所（地）的日常管理、維修和養(yǎng)護(hù)費用（包括材料費、公用水電費、設(shè)備損耗費、垃圾清運費、綠化養(yǎng)護(hù)費等）；

（二）管委會、管理處規(guī)定人員的津貼工資、福利及辦公費用；

（三）就管理工作而聘請的專營公司及其他聘請人員的費用；

（四）住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備必要的保險費用和法定稅費；

（五）住宅區(qū)必要的社區(qū)文化活動費用。

管理服務(wù)費不包含業(yè)主與非業(yè)主使用人的人身保險、財產(chǎn)保管、保險費用。

第三十九條　向業(yè)主收取的管理服務(wù)費項目和標(biāo)準(zhǔn)以及每年基本開支的項目和標(biāo)準(zhǔn)，由管委會根據(jù)物業(yè)管理公司的資質(zhì)證書等級以及業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的實際需求，參照市物價主管部門和市住宅主管部門的指導(dǎo)收費標(biāo)準(zhǔn)審議確定后，報業(yè)主大會批準(zhǔn)執(zhí)行。

物業(yè)管理公司及其管理處不得擅自增加管理服務(wù)費收費項目或提高收費標(biāo)準(zhǔn)。

第四十條　開發(fā)建設(shè)單位在對住宅區(qū)自行管理期間，應(yīng)按市場物價主管部門和市住宅主管部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向已入住的業(yè)主收取管理服務(wù)費，不足部分自行承擔(dān)，但不得因此而降低管理標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)水平。

開發(fā)建設(shè)單位自行管理期滿后，管委會仍未成立的或因管委會自身原因未能完成移交的，由原管理單位繼續(xù)管理，管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)可由原管理單位重新測算確定，由市住宅主管部門審定后報市物價主管部門批準(zhǔn)執(zhí)行；但因開發(fā)建設(shè)單位原因未能成立管委會的，不得提高原管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)及降低管理標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)水平。

區(qū)住宅管理部門應(yīng)當(dāng)對住宅區(qū)物業(yè)管理移交工作進(jìn)行監(jiān)督。

第四十一條　住宅區(qū)每年的管理服務(wù)費總收入減除應(yīng)繳稅費、住宅區(qū)基本開支、物業(yè)管理公司管理成本的結(jié)余部分，轉(zhuǎn)入下年度管理服務(wù)費；不足部分可以在下年度通過追加管理服務(wù)費解決。

第四十二條　住宅區(qū)管理服務(wù)費的收支賬目，由管委會主任和住宅區(qū)管理處主任簽字并加蓋公章后每三個月至少張榜公布一次；年度賬目公布應(yīng)由管委會主任和物業(yè)管理公司法定代表人簽字加蓋公章后公布。

第四十三條　住宅區(qū)的業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人，對管委會和物業(yè)管理公司公布的賬目可以提出質(zhì)詢，或向市住宅主管部門、區(qū)住宅管理部門投訴，管委會和物業(yè)管理公司應(yīng)在收到質(zhì)詢后7日內(nèi)予以答復(fù)，市住宅主管部門和區(qū)住宅管理部門應(yīng)在收到投訴后及時予以處理。

第七章　住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金

第四十四條　開發(fā)建設(shè)單位在向管委會劃撥專用基金時，扣除購買管理用房款和墊支購買部分商業(yè)用房款，其余資金應(yīng)在管委會成立后二個月內(nèi)一次性直接匯往區(qū)住宅管理部門設(shè)立的專用基金賬戶。

第四十五條　專用基金的支出，除用于購買管理用房和墊支購買部分商業(yè)用房款并限期回收外，用于住宅區(qū)公用設(shè)施重大維修養(yǎng)護(hù)工程項目時，只能使用基金的增值部分，并且必須經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn)，由管委會主任、物業(yè)管理公司法定代表人共同簽字方可支出，增值部分不夠的，從管理服務(wù)費積累中支出。

管委會和物業(yè)管理公司不得以任何理由和形式，將專用基金用于《條例》和本細(xì)則規(guī)定以外的用途。

第四十六條　專用基金的收支賬目，由管委會、物業(yè)管理公司每三個月至少張榜公布一次。

區(qū)住宅管理部門對代管的專用基金收支賬目，應(yīng)每年報市住宅主管部門備案一次。

第八章　住宅維修基金

第四十七條　住宅區(qū)竣工交付使用在一年以上的，由業(yè)主自保修期滿后第一個月起按月向住宅區(qū)管理處繳納住宅維修基金；業(yè)主發(fā)生變更的，原業(yè)主所交的住宅維修基金不予退還。

《條例》實施前入住的業(yè)主，自《條例》實施之日起繳交住宅維修基金。

第四十八條　市住宅主管部門應(yīng)會同市場物價主管部門每二年發(fā)布一次住宅維修基金指導(dǎo)收費標(biāo)準(zhǔn)。

管委會可根據(jù)房屋的使用狀況，對住宅維修基金的收取標(biāo)準(zhǔn)在指導(dǎo)收費標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整，經(jīng)業(yè)主大會通過后實施。

第四十九條　住宅維修基金用于房屋本體公（共）用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)項目。住宅維修基金不夠支出時，經(jīng)業(yè)主大會決定，由各業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)偂?

第五十條　住宅維修基金的使用，由物業(yè)管理公司列出維修養(yǎng)護(hù)計劃，報管委會審議決定后實施，但管委會、物業(yè)管理公司應(yīng)充分聽取所維修養(yǎng)護(hù)房屋業(yè)主的意見。

第五十一條　住宅維修基金由住宅區(qū)管理處以房屋本體為單位設(shè)立專賬代管。住宅維修基金的管理、使用情況應(yīng)每三個月至少向業(yè)主張榜公布一次，并接受有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督、質(zhì)詢。

第九章　法律責(zé)任

第五十二條　未取得物業(yè)管理資質(zhì)證書、從事住宅區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，市住宅主管部門可對其給予警告，并可處以2000元以上20000元以下的罰款。

第五十三條　區(qū)住宅管理部門違反《條例》和本細(xì)則規(guī)定，未在規(guī)定時間內(nèi)召集召開第一次業(yè)主大會的，市住宅主管部門可責(zé)令其限期召集、并建議有關(guān)部門或機(jī)關(guān)追究主管人員和直接責(zé)任人員的行政責(zé)任。

第五十四條　管委會違反細(xì)則第十三條規(guī)定，擅自進(jìn)行經(jīng)營活動的，區(qū)住宅管理部門應(yīng)當(dāng)予以制止，并限期改正；造成損失的，有關(guān)責(zé)任人員應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十五條　開發(fā)建設(shè)單位違反細(xì)則第二十條第一款、第二十一條第一款規(guī)定的，市住宅主管部門可限期履行，逾期不履行的，可申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，并有權(quán)向開發(fā)建設(shè)單位按日收取千分之三的延期付款滯納金。

前款延期付款滯納金不得列入開發(fā)成本。

第五十六條　物業(yè)管理公司違反本細(xì)則規(guī)定，有下列行為之一的，管委會有權(quán)予以制止并限期改正，逾期不改正的，管委會可以終止委托管理合同；市住宅主管部門可對其分別給予警告、限期改正，沒收非法所得，并可處以2000元以上20000元以下的罰款；造成業(yè)主損失的，還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任：

（一）擅自擴(kuò)大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)的；

（二）改變公用設(shè)施專用基金和住宅維修基金的用途，未按規(guī)定定期公布收支賬目的；

（三）改變專用房屋的用途，未按規(guī)定出租經(jīng)營的；

（四）管理制度不健全、管理混亂，對住宅區(qū)的房屋管理、維修、養(yǎng)護(hù)不善的。

第五十七條　對無故不繳交管理服務(wù)費、住宅維修基金和規(guī)定的其他費用的，物業(yè)管理單位可限期交繳，逾期則按日收取千分之三的滯納金；連續(xù)三個月不交繳的，可按住宅區(qū)業(yè)主公約和委托管理合同的規(guī)定進(jìn)行催繳。

物業(yè)管理單位同供水、供電、供氣等部門簽有委托抄表及收費合同的，可按合同規(guī)定采取相應(yīng)的催繳措施。

第五十八條　違反本細(xì)則第二十八條規(guī)定進(jìn)行違章裝修的，物業(yè)管理公司有權(quán)制止，并限期改正；逾期不改正的，可根據(jù)業(yè)主公約和委托管理合同的規(guī)定進(jìn)行強(qiáng)制恢復(fù)；違章裝修造成他人損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十九條　違反本細(xì)則第二十九條規(guī)定隨意停放車輛的，物業(yè)管理公司有權(quán)制止，并限期改正；逾期不改正的，可根據(jù)業(yè)主公約和委托管理合同的規(guī)定進(jìn)行強(qiáng)制恢復(fù)，并報請有關(guān)主管部門按規(guī)定進(jìn)行處罰。

第六十條　在住宅區(qū)內(nèi)從事維修、安裝施工的單位或個人，對住宅區(qū)內(nèi)的道路、綠化和其他設(shè)施造成損壞的，應(yīng)恢復(fù)原狀；造成損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第十章　附則

第六十一條　深圳市物業(yè)管理協(xié)會是深圳市物業(yè)管理行業(yè)的自律性組織，受市住宅主管部門指導(dǎo)、監(jiān)督，并協(xié)助市住宅主管部門工作。

第六十二條　市住宅主管部門可根據(jù)《條例》和本細(xì)則制定有關(guān)住宅區(qū)物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)劃和技術(shù)規(guī)范。

第六十三條　本細(xì)則由市政府負(fù)責(zé)解釋。

第六十四條　本細(xì)則自發(fā)布之日起施行。

【生效日期】1994-11-01

【失效日期】

【所屬類別】地方法規(guī)

【文件來源】

深圳市人民代表大會常務(wù)委員會公告

（第二十五號）

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》經(jīng)深圳市第一屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十三次會議于1994年6月18日通過，現(xiàn)予公布，自1994年11月1日起施行。

深圳市人民代表大會常務(wù)委員會

1994年7月11日

深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例

第一章 總則

第一條為加強(qiáng)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)（以下簡稱特區(qū)）的住宅區(qū)物業(yè)管理，明確業(yè)主、物業(yè)管理公司及其他有關(guān)管理部門的權(quán)利和義務(wù)，保障住宅區(qū)物業(yè)的合理使用，維護(hù)住宅區(qū)的公共秩序，創(chuàng)造良好的生活環(huán)境，制定本條例。

第二條本條例所稱住宅區(qū)，是指以住宅為主，并有相應(yīng)配套公用設(shè)施及非住宅房屋的居住區(qū)。住宅區(qū)的范圍由深圳市人民政府（以下簡稱市政府）住宅行政管理部門會同有關(guān)部門劃定。

本條例所稱物業(yè)，是指住宅區(qū)內(nèi)各類房屋及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地。

本條例所稱業(yè)主，是指住宅區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人。

第三條住宅區(qū)的公共場所和公用設(shè)施，由全體業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人共同使用與維護(hù)。

第四條住宅區(qū)物業(yè)管理實行業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合，屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的管理模式。

第五條業(yè)主有參加住宅區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利，并有合理使用房屋和公用設(shè)施、維護(hù)住宅區(qū)公共秩序的義務(wù)。

第六條市政府住宅行政管理部門是特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理的主管部門（以下簡稱市住宅主管部門）。

各區(qū)人民政府住宅行政管理部門（以下簡稱區(qū)住宅管理部門）是本轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)管理的業(yè)務(wù)管理部門，對本轄區(qū)的住宅區(qū)物業(yè)管理依法進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督。

第七條各住宅區(qū)可以依照本條例規(guī)定成立業(yè)主管理委員會（以下簡稱管委會）。管委會代表住宅區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益，依據(jù)本條例規(guī)定、業(yè)主公約和管委會章程行使職權(quán)。

第八條物業(yè)管理公司根據(jù)本條例規(guī)定和管委會的委托對住宅區(qū)的物業(yè)統(tǒng)一實施管理。

物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)在其管理的住宅區(qū)設(shè)住宅區(qū)管理處。

第二章 業(yè)主大會及管委會

第九條住宅區(qū)已交付使用且入住率達(dá)到百分之五十以上時，區(qū)住宅管理部門應(yīng)會同開發(fā)建設(shè)單位及時如集第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生管委會；但經(jīng)已住業(yè)主中持有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主決定，可以推遲召開業(yè)主大會。

第十條業(yè)主大會由本住宅區(qū)的業(yè)主組成。

業(yè)主大會必須有持有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行。業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會，不滿十八周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。

第十一條業(yè)主大會由管委會負(fù)責(zé)召集，并每年至少召開一次。管委會應(yīng)負(fù)責(zé)在會議召開七天前將業(yè)主大會召開日期和內(nèi)容送達(dá)每名業(yè)主。

經(jīng)持有百分之十以上投票權(quán)的業(yè)主提議，管委會應(yīng)于接到該項提議后十四天內(nèi)就其所指明的目的召開業(yè)主大會。

第十二條業(yè)主大會的決定，由出席會議的業(yè)主所投票數(shù)的過半數(shù)通過。

大會表決可以采用投票方式或其他方式，實行住宅房屋為一房一票；一百平方米以上的非住宅房屋每一百平方米的建筑面積為一票，一百平方米以下的有房地產(chǎn)權(quán)利證書的非住宅房屋每證一票。

第十三條業(yè)主大會行使下列職權(quán)：

（一）選舉、罷免管委會的組成人員；

（二）監(jiān)督管委會的工作；

（三）聽取和審查管委會的工作報告；

（四）決定住宅區(qū)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項；

（五）修改業(yè)主公約；

（六）改變和撤銷管委會不適當(dāng)?shù)臎Q定；

（七）批準(zhǔn)管委會章程。

第十四條管委會委員由業(yè)主大會在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。管委會主任、副主任由管委會在其委員中選舉產(chǎn)生。管委會可聘請派出所、居民委員會等有關(guān)單位的人員擔(dān)任管委會委員。

管委會委員的數(shù)額一般為十一至十七人，經(jīng)業(yè)主大會決定可以適當(dāng)增減，但最低不得少于五人。

管委會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定的組織能力和必要工作時間的人士擔(dān)任。

管委會聘請執(zhí)行秘書一至二名，負(fù)責(zé)處理管委會日常事務(wù)。

第十五條管委會應(yīng)當(dāng)制訂章程。管委會章程經(jīng)管委會委員一致同意制訂，并經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn)。

第十六條管委會經(jīng)市政府社團(tuán)登記部門依法核準(zhǔn)登記后，取得社團(tuán)法人資格。社會團(tuán)體法人登記證簽發(fā)日期為管委會成立日期。

第十七條管委會每屆任期三年，管委會委員可以連選連任。管委會委員為兼職，管委會主任可以為專職。

管委會會議由管委會主任根據(jù)工作需要召集，并應(yīng)在會議召開七天前將會議通知書及有關(guān)材料送達(dá)每位委員。管委會召開會議時，可以邀請政府有關(guān)部門、居民委員會、物業(yè)管理公司等單位的人員和非業(yè)主使用人代表參加會議。

第十八條管委會向業(yè)主大會負(fù)責(zé)并報告工作。

第十九條管委會行使下列職權(quán)：

（一）召集和主持業(yè)主大會；

（二）審議決定住宅維修基金和公用設(shè)施專用基金的使用；

（三）采取公開招標(biāo)或其他方式，聘請物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，并與其簽訂委托管理合同；

（四）審議物業(yè)管理公司制訂的對本住宅區(qū)的年度管理計劃、住宅區(qū)配套工程和重大的維修工程項目；

（五）審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)；

（六）監(jiān)督物業(yè)管理公司對本住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。

前款第（三）、（四）、（五）項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn)。

第二十條管委會決定問題，采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。

第二十一條業(yè)主大會的決定和管委會章程的內(nèi)容不得與憲法、法律、法規(guī)和政策相抵觸。

違反本條前款規(guī)定的，區(qū)住宅管理部門有權(quán)予以糾正或撤銷。

第三章 物業(yè)管理公司及其職責(zé)

第二十二條物業(yè)管理公司根據(jù)住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同對住宅區(qū)實施物業(yè)管理。

委托管理合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：委托管理事項、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理權(quán)限、管理期限、管理費收支、利潤及風(fēng)險、監(jiān)督檢查、違約責(zé)任及其他權(quán)利義務(wù)條款。

委托管理合同應(yīng)當(dāng)報區(qū)住宅管理部門備案。

第二十三條物業(yè)管理公司必須持有市住宅主管部門頒發(fā)的《物業(yè)管理資質(zhì)證書》方可從事住宅區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

第二十四條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)從住宅區(qū)開始入住前六個月開始自行或者委托物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進(jìn)行前期管理，管理費用由開發(fā)建設(shè)單位自行承擔(dān)。

第二十五條住宅區(qū)開始入住后兩年內(nèi)，開發(fā)建設(shè)單位自行或者委托物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理；管委會在此期間成立的，管委會應(yīng)與開發(fā)建設(shè)單位簽訂委托管理合同，并行使本條例規(guī)定的各項職責(zé)，但不得終止委托管理合同；開始入住兩年后，管委會應(yīng)依本條例規(guī)定聘請物業(yè)管理公司對住宅區(qū)物業(yè)進(jìn)行管理，原開發(fā)建設(shè)單位在同等條件下可以優(yōu)先承包管理。

在住宅區(qū)開始入住兩年后管委會仍未成立的，由開發(fā)建設(shè)單位自行或委托物業(yè)管理公司繼續(xù)管理。

在開發(fā)建設(shè)單位自行或者委托物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理期間，應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主和有關(guān)部門的監(jiān)督，市住宅主管部門有權(quán)對開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)管理公司違反物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策的行為依法進(jìn)行處理。

第二十六條物業(yè)管理公司在住宅區(qū)范圍內(nèi)就下列事項進(jìn)行管理：

（一）房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)；

（二）消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、連廊、自行車房（棚）、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；

（三）清潔衛(wèi)生；

（四）車輛行駛及停泊；

（五）公共秩序；

（六）市住宅主管部門規(guī)定和委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項。

第二十七條物業(yè)管理公司的權(quán)利：

（一）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實際情況，制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法；

（二）依據(jù)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費用；

（三）制止違反住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為；

（四）選聘專營公司承擔(dān)專項經(jīng)營業(yè)務(wù)。

第二十八條對無故不交各項應(yīng)交費用的業(yè)主和使用人，物業(yè)管理公司可要求其限期繳交并按規(guī)定收取滯納金；逾期仍不繳交的，物業(yè)管理公司可按本住宅區(qū)業(yè)主公約和市政府有關(guān)規(guī)定催繳，并通報批評；連續(xù)十個月以上拒交各項應(yīng)交費用的，物業(yè)管理公司可向人民法院申請強(qiáng)制追繳。

第二十九條物業(yè)管理公司的義務(wù)：

（一）以為業(yè)主服務(wù)為宗旨，注重社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益；

（二）按市住宅主管部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和委托管理合同對住宅區(qū)實施物業(yè)管理；

（三）接受管委會和業(yè)主的監(jiān)督；

（四）組織或協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)生活服務(wù)和開展社會文化活動；

（五）按照法律、法規(guī)和市政府的有關(guān)規(guī)定從事經(jīng)營活動。

第三十條物業(yè)管理公司對住宅區(qū)的管理未能達(dá)到市住宅主管部門和委托管理合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，或者違反委托管理合同規(guī)定的，管委會或委托方可以終止合同。

因管理、維修、養(yǎng)護(hù)不善，造成業(yè)主損失的，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)賠償損失；違反有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定的，由有關(guān)部門依法予以處理。

第三十一條物業(yè)管理公司可享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。

第四章 業(yè)主公約

第三十二條本條例所稱業(yè)主公約，是指由業(yè)主承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在住宅區(qū)使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。

第三十三條業(yè)主公約由市住宅主管部門統(tǒng)一制訂示范文本。業(yè)主大會可以根據(jù)本住宅區(qū)的實際情況進(jìn)行修改補充，并報市住宅主管部門和區(qū)住宅管理部門備案。

業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)、政府有關(guān)規(guī)定和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。

第三十四條業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）住宅區(qū)名稱、地點、面積及戶數(shù)；

（二）公共場所及公用設(shè)施狀況；

（三）業(yè)主大會的召集程序及決定住宅區(qū)重大事項的方式；

（四）業(yè)主使用其住宅和住宅區(qū)內(nèi)公共場所及公用設(shè)施的權(quán)益；

（五）業(yè)主參與住宅區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利；

（六）業(yè)主對管委會及物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)；

（七）住宅區(qū)物業(yè)各項維修、養(yǎng)護(hù)和管理費用的繳交；

（八）業(yè)主在本住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則；

（九）違反業(yè)主公約的責(zé)任；

（十）其他有關(guān)事項。

第三十五條業(yè)主公約在住宅區(qū)入住率達(dá)到百分之三十后，經(jīng)已入住業(yè)主中持有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主簽訂后生效。已生效的業(yè)主公約對本住宅區(qū)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有約束力。

第五章 住宅區(qū)的使用及維護(hù)

第三十六條移交住宅區(qū)時，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向管委會移交下列住宅區(qū)工程建設(shè)資料：

（一）住宅區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

（二）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；

（三）地下管網(wǎng)竣工圖；

（四）其他必要的資料。

第三十七條業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人使用房屋應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

（一）未經(jīng)市政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，不得改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途；

（二）不得對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進(jìn)行違章鑿、拆、搭、占；

（三）不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外；

（四）不得利用房屋從事危害公共利益的活動；

（五）不得侵害他人的正當(dāng)權(quán)益。

第三十八條房屋的維修責(zé)任，按下列規(guī)定劃分：

（一）室內(nèi)部分，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修；

（二）房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機(jī)電設(shè)備、公用天線和消防設(shè)施等房屋本體公用設(shè)施，由物業(yè)管理公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修，其費用從住宅維修基金中支出。

住宅維修基金由業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)?，分期繳納，由住宅區(qū)管理處以房屋本體為單位設(shè)立專帳代管，用于房屋本體公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，不得挪作他用。

第三十九條住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、綠化、娛樂場所、停車場、連廊、自行車房（棚）等住宅區(qū)公用設(shè)施由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理維修養(yǎng)護(hù)。管理維修養(yǎng)護(hù)費用從管理服務(wù)費中支出。

人為造成公用設(shè)施損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

第四十條住宅區(qū)的水、電、煤氣、通訊等管線的維修養(yǎng)護(hù)，由有關(guān)供水、供電、供氣及通訊單位負(fù)責(zé)，維修養(yǎng)護(hù)費用由有關(guān)業(yè)務(wù)單位支付。

第四十一條凡房屋及附屬設(shè)施有影響市容或者可能危害毗連房屋安全及公共安全，按規(guī)定應(yīng)由業(yè)主修繕的，業(yè)主應(yīng)及時進(jìn)行修繕。拒不進(jìn)行修繕的，由管委會授權(quán)物業(yè)管理公司進(jìn)行修繕，其費用由業(yè)主承擔(dān)。

第四十二條住宅區(qū)內(nèi)禁止下列行為：

（一）踐踏、占用綠化地；

（二）占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設(shè)施而影響其正常使用功能；

（三）亂拋垃圾、雜物；

（四）影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；

（五）損毀、涂劃園林藝術(shù)雕塑；

（六）聚眾喧鬧；

（七）隨意停放車輛和鳴喇叭；

（八）發(fā)出超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；

（九）排放有毒、有害物質(zhì)；

（十）經(jīng)營業(yè)主公約所禁止的行業(yè)；

（十一）法律、法規(guī)及市政府規(guī)定禁止的其他行為。

第四十三條違反本條例第三十七條、第四十二條規(guī)定的，物業(yè)管理公司有權(quán)制止，并要求其限期改正；逾期不改正的，可進(jìn)行強(qiáng)制恢復(fù)；造成損失的，有權(quán)要求其賠償。

第六章 住宅區(qū)專用基金與專用房屋

第四十四條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在住宅區(qū)移交時，按住宅區(qū)建設(shè)總投資百分之二的比例，一次性向管委會劃撥住宅區(qū)的公用設(shè)施專用基金。

公用設(shè)施專用基金用于購買管理用房和住宅區(qū)公用設(shè)施的重大維修工程項目。

第四十五條公用設(shè)施專用基金由區(qū)住宅管理部門設(shè)立專帳管理。區(qū)住宅管理部門對管委會正常使用公用設(shè)施專用基金不得干涉。

公用設(shè)施專用基金管理辦法由市政府制定。

第四十六條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在移交住宅區(qū)時，按市政府有關(guān)規(guī)定以建造成本價向管委會提供住宅區(qū)物業(yè)管理用房，其產(chǎn)權(quán)屬管委會。

第四十七條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在移交住宅區(qū)時，按市政府規(guī)定的比例以同期市政府微利房價格向管委會提供部分商業(yè)用房，該商業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)屬管委會。

上述商業(yè)用房的購置費用可由公用設(shè)施專用基金中墊支，并從該商業(yè)用房的經(jīng)營收入中回收。

該商業(yè)用房和住宅區(qū)內(nèi)其他有經(jīng)濟(jì)收入的公用配套設(shè)施、設(shè)備和場地，均由物業(yè)管理公司按委托管理合同經(jīng)營，其收入用于補充住宅區(qū)的管理服務(wù)費。

第四十八條本條例施行前移交使用的住宅區(qū)，未按規(guī)劃設(shè)計要求建設(shè)的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按市政府規(guī)劃建設(shè)主管部門規(guī)定的時間完成全部工程項目；未按深圳規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計或者缺少便民服務(wù)網(wǎng)點的，由市政府規(guī)劃建設(shè)主管部門和原開發(fā)建設(shè)單位予以配套完善或補建。

第四十九條開發(fā)建設(shè)單位違反本條例第四十四條第一款、等四十六條、第四十七條第一款的，市住宅主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期履行。在規(guī)定的期間內(nèi)仍不履行的，市住宅主管部門可申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，并對違反第四十四條第一款規(guī)定的有權(quán)要求開發(fā)建設(shè)單位支付延期付款滯納金。

第五十條住宅區(qū)的公用設(shè)施專用基金、住宅維修基金和管理服務(wù)費的收支帳目，管委會應(yīng)每三個月至少公布一次，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第七章 附則

第五十一條市政府可根據(jù)本條例制定實施細(xì)則。

第五十二條寫字樓、商住樓等牧業(yè)的管理可參照本條例執(zhí)行。

第五十三條本條例自一九九四年十一月一日起施行。

深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例實施細(xì)則

第一條為貫徹實施《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》（以下簡稱《條例》），根據(jù)《條例》第六十七條的規(guī)定，制定本實施細(xì)則。

第二條《條例》第二條所稱“其他用房”，是指深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)（以下簡稱特區(qū)）內(nèi)經(jīng)有關(guān)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)搭建的臨時性、簡易性用房和室內(nèi)停車場。

第三條區(qū)房屋租賃主管機(jī)關(guān)（以下簡稱區(qū)主管機(jī)關(guān)）可根據(jù)工作需要設(shè)立派出機(jī)構(gòu)，代表區(qū)主管機(jī)關(guān)實施房屋租賃的管理。

第四條《條例》第七條第一款第（二）項所稱“證明其產(chǎn)權(quán)的其他有效證件”是指：

（一）具有正當(dāng)理由尚未辦理房地產(chǎn)權(quán)登記但能夠證明其產(chǎn)權(quán)的紅線圖、《建筑許可證》；

（二）已開具付清房款證明的購房合同及有關(guān)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)搭建臨時性、簡易性住房的批準(zhǔn)文件。

第五條房屋所有人或權(quán)利人申領(lǐng)《房屋租賃許可證》（以下簡稱《許可證》），應(yīng)按發(fā)證機(jī)關(guān)的規(guī)定如實填寫《房屋出租申請書》并提交有關(guān)證件。

第六條房屋的境外所有人委托境內(nèi)代管人申領(lǐng)《許可證》的，其所出具的委托書必須依法律的規(guī)定經(jīng)過公證和認(rèn)證。

房屋的境外共有人出具的同意出租境內(nèi)共有房屋的證明書必須依法律的規(guī)定經(jīng)過公證和認(rèn)證。

第七條區(qū)主管機(jī)關(guān)或其派出機(jī)構(gòu)在管轄范圍內(nèi)收到當(dāng)事人提交的申領(lǐng)《許可證》的文件后，應(yīng)及時給申請人開具《收件回執(zhí)》，并注明收件日期及加蓋收文工作人員名章。對于不屬于其管轄范圍內(nèi)的申請，應(yīng)告知當(dāng)事人有權(quán)受理的機(jī)構(gòu)。

第八條經(jīng)辦人員對當(dāng)事人的申請應(yīng)當(dāng)進(jìn)行審查，審查時應(yīng)現(xiàn)場查驗申請出租的房屋。

經(jīng)審查后，對符合《條例》規(guī)定的申請，自收到申請之日起十五日內(nèi)發(fā)給《許可證》；

對不符合《條例》規(guī)定的申請，自收到申請之日起十五日內(nèi)向申請人作出書面答復(fù)，并說明理由。

第九條《許可證》實行年度驗審制度，房屋出租人應(yīng)按發(fā)證機(jī)關(guān)的規(guī)定將《許可證》送審。

第十條辦理房屋租賃登記時，承租人應(yīng)按規(guī)定如實填寫《租住人員登記表》，并同時向受理登記的機(jī)關(guān)提交《條例》第三十八條規(guī)定的證明承租人身份和法律資格的有效證件的復(fù)印件。必要時，經(jīng)辦人員可要求當(dāng)事人出示上述證件的原件。

委托代理人辦理房屋租賃登記的，應(yīng)當(dāng)出具授權(quán)委托書。委托人為境外人士的，授權(quán)委托書須依法律規(guī)定經(jīng)過公證和認(rèn)證。

受理登記機(jī)關(guān)應(yīng)將審核批準(zhǔn)登記后的《房屋租賃合同》（以下簡稱《租賃合同》）及有關(guān)附件歸檔存查。

第十一條租賃合同文本以中文本為正本。

第十二條市主管機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)每半年公布一次指導(dǎo)租金。但根據(jù)市場變動的實際需要，也可少于半年公布一次指導(dǎo)租金。指導(dǎo)租金由市主管機(jī)關(guān)在《深圳特區(qū)報》、《深圳商報》和《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報》上公布。

第十三條承租人于房屋租賃期間在租賃合同約定范圍內(nèi)獨自行使對出租房屋的占有和使用的權(quán)利。

非經(jīng)承租人同意，出租人不得擅自進(jìn)入已出租給承租人的房屋，但出于保護(hù)出租房屋和承租人人身財產(chǎn)安全的緊急需要及法律、法規(guī)有特別規(guī)定的情形除外。

第十四條承租人出于合理需要經(jīng)出租人同意與第三人互換租賃房屋時，應(yīng)變更租賃合同并辦理變更登記。

第十五條承租人于租賃合同期限屆滿之前死亡的，具備承租條件的其他合法共同居住人有權(quán)要求出租人繼續(xù)履行租賃合同。

承租人在租賃期間發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，產(chǎn)權(quán)受讓人要求出租人繼續(xù)履行租賃合同的，出租人應(yīng)繼續(xù)履行；承租人要求解除租賃合同的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人同意，因此給出租人造成損失的，并應(yīng)予以賠償。

第十六條當(dāng)事人應(yīng)按合同約定支付租金并按《條例》規(guī)定交納租賃管理費。

租金支付方式為貨幣，經(jīng)租賃雙方當(dāng)事人同意，亦可將實物抵作租金。

第十七條由于出租人的責(zé)任致使承租人不能使用全部或者部分租賃房屋的，可以相應(yīng)免除承租人交付全部租金或者部分租金的義務(wù)。

第十八條出租人收取租金時必須向承租人開具發(fā)票。出租人不開具發(fā)票的，承租人可以拒付租金。

第十九條租賃房屋的附屬設(shè)施及室內(nèi)設(shè)備、家俱的使用費用應(yīng)納入租金之中。

除租賃合同有特別約定及承租人同意外，出租人不得就上述附屬設(shè)施、設(shè)備和家俱另外收取費用及押金。

第二十條除正常損耗外，由于承租人故意或者過失造成租賃房屋及設(shè)備、設(shè)施、家俱毀損的，應(yīng)當(dāng)由承租人負(fù)責(zé)維修或者承擔(dān)賠償責(zé)任。

承租人有防止和制止其他共同居住人和客人毀損租賃房屋及設(shè)備、設(shè)施和家俱的義務(wù)，否則造成的毀損由承租人負(fù)維修及賠償責(zé)任。

第二十一條出租人遲延交付租賃房屋的，承租人可要求將合同租期延長，但延長時間不得超過出租人遲延交付房屋的時間。

出租人經(jīng)承租人同意對租賃房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建或裝修期間，由出租人另行提供房屋供承租人居住或使用的，租賃合同的期間可不延長。

出租人不能提供房屋的，承租人可要求在租賃期間內(nèi)扣除改建、擴(kuò)建或裝修的時間。

上款出租房屋改建、擴(kuò)建或裝修后未經(jīng)承租人同意，出租人不得擅自提高租金標(biāo)準(zhǔn)。

第二十二條承租人按租賃合同規(guī)定向出租人支付的保證金，出租人應(yīng)于合同履行后返還承租人，或者將保證金抵作租金。抵作租金的，應(yīng)折抵最后租期承租人應(yīng)付的租金。

第二十三條利用出租房屋的外墻和屋頂做招牌、廣告的收益由出租人享有，但租賃合同另有約定的除外。

第二十四條出租人同意承租人轉(zhuǎn)租的，必須采用書面形式表示。

轉(zhuǎn)租人與受轉(zhuǎn)租人到登記機(jī)關(guān)辦理登記時，應(yīng)出示出租人同意轉(zhuǎn)租的書面證明。

第二十五條轉(zhuǎn)租期限屆滿時間與原租賃期限屆滿時間重合的，受轉(zhuǎn)租人須在租期屆滿前三天將房屋交還給轉(zhuǎn)租人。

第二十六條承租人須于租賃期間屆滿時按合同約定條件將房屋返還給出租人。

第二十七條出租人于租賃期間屆滿時需要收回出租房屋的，應(yīng)當(dāng)書面通知承租人遷出房屋。

到期不通知且收取承租人所付房租的，視為默示同意承租人延續(xù)租期。延續(xù)租期期間以承租人交付的租金核算。

第二十八條依《條例》規(guī)定對當(dāng)事人作出罰款和沒收非法所得的處罰，由區(qū)主管機(jī)關(guān)及其派出機(jī)構(gòu)決定；對當(dāng)事人作出吊銷《許可證》的處罰，由區(qū)主管機(jī)關(guān)決定。

第二十九條被吊銷《許可證》的當(dāng)事人一年內(nèi)不得再申領(lǐng)《許可證》。因《許可證》被吊銷造成房屋租賃合同終止，因而使承租人受到損失的，由出租人負(fù)責(zé)賠償。

《許可證》被吊銷一年后，當(dāng)事人可依《條例》規(guī)定重新申領(lǐng)《許可證》。

第三十條本實施細(xì)則自公布之日起施行。 2100433B

（深圳市人民政府令第112號，《〈深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑若干規(guī)定〉實施細(xì)則》已經(jīng)市政府三屆五十二次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)予發(fā)布，自2002年3月1日起實施。市長：于幼軍，2002年2月25日。）

第一條根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑若干規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）第十一條，制定本實施細(xì)則。

第二條市人民政府成立處理違法建筑領(lǐng)導(dǎo)小組，對全市的生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑處理進(jìn)行統(tǒng)一管理協(xié)調(diào)。

各區(qū)人民政府成立處理違法建筑領(lǐng)導(dǎo)小組，由區(qū)人民政府、規(guī)劃與國土資源、建設(shè)、城管、公安消防、環(huán)保、工商、文化、衛(wèi)生、租賃及街道辦事處（鎮(zhèn)政府）等有關(guān)單位組成，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)違法建筑處理的統(tǒng)一組織和協(xié)調(diào)工作。

領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)日常事務(wù)。

第三條列入舊城（村）改造規(guī)劃區(qū)域的生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑，不予確認(rèn)產(chǎn)權(quán)。

第四條違法建筑補辦征地手續(xù)時，必須與村集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂征地協(xié)議。

第五條按照《規(guī)定》第七條的規(guī)定，違法建筑處理后進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記時，必須辦理初始登記。申請違法建筑初始登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

（一）《房地產(chǎn)初始登記申請書》；

（二）身份證明；

（三）依照《規(guī)定》第五條規(guī)定補簽的土地使用權(quán)出讓合同、繳清罰款證明、付清地價款證明；

（四）建設(shè)工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)出具的建筑質(zhì)量檢測合格證明文件；

（五）公安消防部門出具的消防檢測合格證明文件；

（六）登記機(jī)關(guān)認(rèn)可的測量機(jī)構(gòu)出具的宗地圖和房屋面積測量報告；

（七）登記機(jī)關(guān)認(rèn)為應(yīng)提交的其他文件。

寶安區(qū)、龍崗區(qū)的罰款標(biāo)準(zhǔn)，由區(qū)政府確定。

第六條對違法建筑收取的罰款和地價款，實行先集中再分散的原則，統(tǒng)一納入市國土基金進(jìn)行管理，再逐級分配。具體分配比例為，特區(qū)內(nèi)市、區(qū)兩級按35：65的比例分配；特區(qū)外市、區(qū)兩級按25：75的比例分配。區(qū)、街道（鎮(zhèn)）兩級分配比例由區(qū)政府確定?！∩鲜鲑M用必須按國土基金使用范圍的有關(guān)規(guī)定，專項用于各區(qū)城市建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施，以改善城市整體環(huán)境。該項費用使用由財政部門監(jiān)督實施。

第七條本實施細(xì)則自2002年3月1日起施行。

寶安區(qū)、龍崗區(qū)政府根據(jù)本實施細(xì)則結(jié)合本區(qū)實際制定實施辦法。