宿州市住宅小區(qū)管理辦法

為規(guī)范住宅小區(qū)管理，提高城市住宅小區(qū)整體管理水平，助力創(chuàng)建全國文明城市和全國和諧社區(qū)示范城市，2016年7月6日，市政府第74次常務(wù)會議審議通過了《宿州市住宅小區(qū)管理辦法》，即將印發(fā)實施。該《辦法》是宿州市政府在2015年5月獲得地方立法權(quán)后，即將出臺的第一部政府規(guī)章，也是全省新獲得立法權(quán)的市出臺的第二部政府規(guī)章。

為增強立法的科學(xué)性、有效性，《辦法》出臺過程中，廣泛開展調(diào)研活動并積極征求社會各界意見。多次組織召開政府有關(guān)部門、市政府立法咨詢員、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、居委會、業(yè)主委員會、業(yè)主代表、物業(yè)企業(yè)代表等參加的座談會，并將初稿及修改稿在政府網(wǎng)站和市民論壇公開征求公眾意見，引起了廣泛關(guān)注。

《辦法》共六章三十三條，規(guī)定了住宅小區(qū)建設(shè)、整改、物業(yè)服務(wù)等管理標準；明確了建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等的權(quán)利義務(wù)；規(guī)定了縣區(qū)政府、住宅小區(qū)行政主管部門等的監(jiān)督管理職責(zé)；對居民、建設(shè)單位、物業(yè)企業(yè)、政府部門等有關(guān)主體，規(guī)定了行政處罰、行政處分等法律責(zé)任。

總體來說，《辦法》主要呈現(xiàn)以下四方面特點：一是明晰了各級責(zé)任主體的管理職責(zé)，特別是夯實、明確了街道辦事處四個方面的職責(zé)任務(wù)；二是因地制宜，針對不同類型的住宅小區(qū)，規(guī)定了不同的管理模式。特別是針對我市單體連片或零星開發(fā)的住宅，結(jié)合中央關(guān)于推行街區(qū)制的精神，創(chuàng)新管理方式，推進、引導(dǎo)該類住宅形成區(qū)域連片的小區(qū)，逐步向街區(qū)制管理的方向過渡。三是進一步強化業(yè)主的主人翁地位，突出業(yè)主大會、業(yè)委會對小區(qū)管理方案、重大維修項目等重大事項的決定權(quán)，以及對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督權(quán)，保障業(yè)主作為所有權(quán)人，其地位與享有的權(quán)利相適應(yīng)；四是明確了小區(qū)管理的標準與行為規(guī)范，特別是針對物業(yè)費收交難，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高等難題，規(guī)定了建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主不良行為記錄制度，依法將相關(guān)信息納入社會信用體系等。 2100433B

第一章　總　則

第一條　為規(guī)范住宅小區(qū)管理，改善居民的生活環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《安徽省物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條　本辦法適用于市、縣城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)住宅小區(qū)管理活動及其監(jiān)督管理。

本辦法所稱住宅小區(qū)，是指統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設(shè)形成的居住小區(qū)、居住組團，以及街區(qū)制住宅小區(qū)。

第三條　住宅小區(qū)由所在地縣、區(qū)人民政府負責(zé)統(tǒng)一管理，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，下同）具體實施。

市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門、區(qū)人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門是住宅小區(qū)行政主管部門，負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)的監(jiān)督管理工作。

城鄉(xiāng)規(guī)劃、城市管理、發(fā)展改革（物價）、公安、環(huán)保、財政、民政、工商、質(zhì)監(jiān)、消防等有關(guān)部門，依照各自職責(zé)，相互配合，做好住宅小區(qū)相關(guān)監(jiān)督管理工作。

第四條　業(yè)主對住宅小區(qū)專有部分享有所有權(quán)，對共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)受業(yè)主委托，為業(yè)主提供專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)。

第五條　根據(jù)業(yè)主意愿，業(yè)主可以自行管理住宅小區(qū)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他單位、個人管理：

（一）成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，由業(yè)主大會或其授權(quán)的業(yè)主委員會委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理；

（二）未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，由街道辦事處成立臨時管理委員會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，直至業(yè)主大會成立；

（三）不能施行獨立管理的連片住宅或者單幢樓宇，由街道辦事處會同住宅小區(qū)行政主管部門按照道路或自然分界線合理劃定區(qū)域，形成區(qū)域連片、利于管理的街區(qū)制住宅小區(qū)，逐步實現(xiàn)按區(qū)域成立業(yè)主大會，實施物業(yè)管理或委托管理。

第六條　市、縣、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加大對老舊住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的整治改造投入，逐步推行街區(qū)制，實行規(guī)范的物業(yè)管理。

第七條　街道辦事處和住宅小區(qū)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立投訴舉報制度，公布投訴舉報電話、信箱和電子郵箱等。

第二章　管理標準

第八條　新建住宅小區(qū)的建設(shè)，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

（一）執(zhí)行國家、省、市有關(guān)設(shè)計規(guī)范和工程建設(shè)標準；

（二）按照規(guī)劃完成物業(yè)服務(wù)用房的配置，物業(yè)服務(wù)用房包括物業(yè)服務(wù)辦公用房、業(yè)主委員會辦公用房等，其中，業(yè)主委員會辦公用房建筑面積不低于二十平方米；

（三）按照規(guī)劃完成教育、文化、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、環(huán)境衛(wèi)生等設(shè)施以及社區(qū)工作和活動用房建設(shè)；

（四）按照規(guī)劃完成綠化建設(shè)及車庫、車位的配置；

（五）按照規(guī)劃完成消防設(shè)施建設(shè)；

（六）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。

已建成住宅小區(qū)，未規(guī)劃建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房、社區(qū)工作和活動用房、養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施等公共配套設(shè)施的，由縣、區(qū)人民政府負責(zé)建設(shè)，或者通過購買、置換等方式解決。

單位以解決職工住房為主建設(shè)的住宅小區(qū)，由單位負責(zé)建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房、社區(qū)工作和活動用房、養(yǎng)老服務(wù)等基本公共配套設(shè)施。

第九條　老舊住宅小區(qū)整治改造應(yīng)符合以下標準：

（一）道路達到規(guī)范標準，路面平整；

（二）水、電、氣實現(xiàn)出戶管網(wǎng)改造，收費到戶；

（三）排水通暢；

（四）合理設(shè)置垃圾桶（箱）等環(huán)衛(wèi)設(shè)施；

（五）設(shè)置必要的消防設(shè)施；

（六）合理規(guī)劃設(shè)定行車線路和停車位；

（七）滿足基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的其他基本功能需要。

第十條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)應(yīng)當(dāng)符合以下標準：

（一）環(huán)境保持干凈、整潔，垃圾及時收集、清運；

（二）公共綠化及其設(shè)施定期檢查、養(yǎng)護、保持狀態(tài)完好；

（三）機動車停車位正常使用，非機動車定點停放；

（四）消防通道保持暢通，消防設(shè)施設(shè)備保存完好；

（五）按規(guī)定時間和路線巡邏，發(fā)現(xiàn)異常情況，及時處理，安保設(shè)施設(shè)備二十四小時運轉(zhuǎn)正常，圖像保存時間不少于三十天；

（六）道路、排水管道、窨井、電梯等共用設(shè)施設(shè)備及時清理、維修、保養(yǎng)，保持完好；

（七）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他標準。

街區(qū)制住宅小區(qū)，應(yīng)當(dāng)實現(xiàn)保潔、保綠、保安等基本要求。

第十一條　住宅小區(qū)內(nèi)的公共建筑和共用設(shè)施未經(jīng)業(yè)主大會同意，不得改變用途。

利用住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施從事廣告等經(jīng)營性活動的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在征得有利害關(guān)系的業(yè)主同意、提請業(yè)主大會或者其授權(quán)的業(yè)主委員會決定后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)并公示。所得收益按照省有關(guān)規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)合同約定使用。

第十二條　住宅小區(qū)內(nèi)應(yīng)當(dāng)規(guī)劃和劃定用于停放汽車的車位、車庫。車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

車位、車庫不能滿足業(yè)主需要，確需占用共用道路或者其他場地停放車輛的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會或者其授權(quán)的業(yè)主委員會同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)劃定車位進行管理。

第十三條　住宅小區(qū)內(nèi)的單位和個人應(yīng)遵守以下規(guī)定:

（一）不得在裝修過程中擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；

（二）不得侵占、損壞物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（三）不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約，以及未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，改變建筑物及其附屬設(shè)施的用途；

（四）不得違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（五）不得違反規(guī)定擺攤設(shè)點、占道經(jīng)營；

（六）不得違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和雜物；

（七）不得在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；

（八）不得飼養(yǎng)家禽家畜、散養(yǎng)或者遛逛大型寵物；

（九）不得損壞公共綠化及其設(shè)施；

（十）不得擅自占用道路停放車輛，妨礙其他車輛和人員正常通行；

（十一）不得占用、堵塞、封閉消防車通道、樓梯間和安全出口等；

（十二）不得在午間（中午十二點至十五點）、夜間（晚二十二點至晨六點）和周六、周日裝修裝飾住宅，以及進行其他產(chǎn)生環(huán)境噪聲污染，影響居民正常休息的施工、娛樂等活動；

（十三）未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，不得占用樓頂、平臺等共用部位安裝空調(diào)等設(shè)施；

（十四）不得從事法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。

第三章　行為規(guī)范

第十四條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

（一）建設(shè)的住宅小區(qū)符合本辦法第八條第一款規(guī)定的條件；

（二）向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交竣工驗收、設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等相關(guān)資料；

（三）對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備查驗發(fā)現(xiàn)的問題，及時進行整改；

（四）按工程建筑安裝總造價的百分之二提取工程質(zhì)量保證金，按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)保修責(zé)任；

（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。

第十五條　業(yè)主在住宅小區(qū)管理活動中，享有下列權(quán)利：

（一）按照約定接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)；

（二）參加業(yè)主大會會議，享有表決權(quán)、選舉權(quán)和被選舉權(quán)；

（三）依法使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（四）監(jiān)督業(yè)主委員會工作和物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，向業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出建議或者咨詢；

（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。

第十六條　業(yè)主在住宅小區(qū)管理活動中，履行下列義務(wù)：

（一）遵守管理規(guī)約；

（二）遵守共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會及其授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

（四）按照規(guī)定繳納服務(wù)費用；

（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。

業(yè)主逾期交納服務(wù)費用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向業(yè)主書面催交。業(yè)主在收到物業(yè)服務(wù)企業(yè)催交通知后，可以向業(yè)主委員會申訴，由業(yè)主委員會予以調(diào)解，調(diào)解不成的，業(yè)主委員會可以提出處理建議。

業(yè)主逾期交納服務(wù)費用超過一年，經(jīng)兩次書面催交仍未交納，且未申請仲裁或者提起訴訟的，經(jīng)業(yè)主委員會審核，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將相關(guān)資料報送住宅小區(qū)行政主管部門，依法納入業(yè)主個人信用記錄。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以對拒不交納服務(wù)費用的業(yè)主申請仲裁或者提起訴訟。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)催交通知應(yīng)當(dāng)載明業(yè)主有向業(yè)主委員會申訴、依法申請仲裁或者提起訴訟等權(quán)利，以及拒交服務(wù)費用應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任等。

第十七條　業(yè)主大會履行以下職責(zé)：

（一）每年召開一次以上定期會議，有百分之二十以上業(yè)主提議或者有緊急事件、重大事項等需要處理的，及時召開臨時會議；

（二）制定業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約；

（三）決定涉及業(yè)主利益的重大事項；

（四）選舉業(yè)主委員會，聽取業(yè)主委員會工作報告；

（五）決定業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費、業(yè)主委員會委員補貼和執(zhí)行秘書酬金的標準，確定資金來源和籌集方式；

（六）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（七）決定授權(quán)業(yè)主委員會行使的職責(zé)；

（八）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職權(quán)。

住宅小區(qū)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以棟、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表成立業(yè)主大會。

第十八條　業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行以下職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會會議；

（二）每兩個月召開一次業(yè)主委員會會議，需議決重要事項的，及時召開；

（三）代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并監(jiān)督履行；

（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（五）審議物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定的住宅小區(qū)管理方案、配套工程和重大維修工程項目年度計劃；

（六）對公共配套設(shè)施的局部微調(diào)作出決定，涉及較大布局調(diào)整的，業(yè)主委員會提出方案，經(jīng)業(yè)主大會同意后，按規(guī)定報有關(guān)單位批準；

（七）對侵占共用設(shè)施設(shè)備、拒交服務(wù)費用等損害其他業(yè)主合法權(quán)益的行為，向有關(guān)部門舉報并依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約規(guī)定，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失；

（八）受理業(yè)主的申請、申訴，調(diào)解業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)間的糾紛；

（九）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和業(yè)主大會授權(quán)的其他職責(zé)。

業(yè)主委員會任期一般為三年。業(yè)主委員會實行委員會負責(zé)制，會議由主任負責(zé)召集，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員過半數(shù)通過，并在住宅小區(qū)內(nèi)公告。

第十九條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法享有收取物業(yè)服務(wù)費用等權(quán)利，同時應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

（一）在承接新建住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)前，對住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，發(fā)現(xiàn)問題及時書面告知建設(shè)單位，并報告住宅小區(qū)行政主管部門；

（二）按照第十條規(guī)定的標準提供服務(wù)；

（三）定期公布服務(wù)費收支情況；

（四）向業(yè)主大會報告物業(yè)服務(wù)情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督；

（五）勸阻、制止住宅小區(qū)內(nèi)違反本辦法第十三條規(guī)定及其他有關(guān)治安、環(huán)保等方面法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為，勸阻、制止無效的，及時報告街道辦事處和有關(guān)部門；

（六）物業(yè)服務(wù)合同解除或終止時，與業(yè)主委員會辦理有關(guān)資料移交和物業(yè)服務(wù)用房、共用設(shè)施設(shè)備等交接手續(xù)，未辦理交接手續(xù)的，不得擅自撤離住宅小區(qū)、停止物業(yè)服務(wù)；

（七）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和合同約定的其他義務(wù)。

第二十條　新建住宅小區(qū)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標方式，或者經(jīng)住宅小區(qū)行政主管部門批準采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并按照《宿州市前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本》簽訂合同。

業(yè)主大會或者其授權(quán)的業(yè)主委員會可以采用招標或者協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按《宿州市物業(yè)服務(wù)合同示范文本》簽訂合同。

已聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但尚未簽訂合同的，建設(shè)單位、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按本條規(guī)定補簽合同。

建設(shè)單位、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將合同在住宅小區(qū)內(nèi)公示，公示時間不少于30日。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行規(guī)定義務(wù)或者未按有關(guān)規(guī)定和合同約定提供服務(wù)的，業(yè)主大會或者其授權(quán)的業(yè)主委員會可以提前解除合同，書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)、縣、區(qū)住宅小區(qū)行政主管部門和街道辦事處，并在住宅小區(qū)內(nèi)公告。

第二十一條　供水、供電、供氣、供熱、通信、電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)住宅小區(qū)內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任。

第四章　監(jiān)督管理

第二十二條　縣、區(qū)人民政府履行以下職責(zé)：

（一）組織、領(lǐng)導(dǎo)住宅小區(qū)管理工作；

（二）監(jiān)督有關(guān)部門依法履行住宅小區(qū)監(jiān)管職責(zé)；

（三）實施老舊住宅小區(qū)整治改造；

（四）負責(zé)或者監(jiān)督已建成住宅小區(qū)的基本公共配套設(shè)施建設(shè)；

（五）健全住宅小區(qū)監(jiān)管體制和考核獎懲、聯(lián)席會議等工作機制。

第二十三條　市、縣、區(qū)住宅小區(qū)行政主管部門依照職權(quán)劃分，履行以下職責(zé)：

（一）對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行資質(zhì)管理和從業(yè)人員培訓(xùn)，建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量量化考核制度；

（二）建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主不良行為記錄制度，依法將相關(guān)信息納入社會信用體系；

（三）健全專項維修資金的使用、管理和監(jiān)督制度；

（四）指導(dǎo)業(yè)主選擇確定科學(xué)的住宅小區(qū)管理模式；

（五）組織住宅小區(qū)管理工作考核；

（六）對新建住宅小區(qū)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備進行綜合查驗；

（七）受理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投訴，并于5日內(nèi)將處理情況書面答復(fù)投訴人，屬其他有關(guān)部門職責(zé)的，及時轉(zhuǎn)送有關(guān)部門并告知投訴人；

（八）協(xié)調(diào)處理業(yè)主、業(yè)主委員會與建設(shè)單位之間的矛盾，監(jiān)督建設(shè)單位履行義務(wù)。

城市管理、城鄉(xiāng)規(guī)劃、公安、物價、環(huán)保、質(zhì)監(jiān)、消防等有關(guān)部門，在接到當(dāng)事人投訴、物業(yè)服務(wù)企業(yè)報告或者街道辦事處通報后，應(yīng)當(dāng)于5日內(nèi)進行調(diào)查、處理，并反饋調(diào)查、處理情況。

第二十四條　街道辦事處在縣、區(qū)住宅小區(qū)行政主管部門指導(dǎo)下，履行以下職責(zé)：

（一）組織協(xié)調(diào)成立業(yè)主大會；對暫不具備成立業(yè)主大會條件的住宅小區(qū)，組織居（村）民委員會、建設(shè)單位、社區(qū)服務(wù)機構(gòu)、業(yè)主代表等組成臨時管理委員會，代行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)；

（二）指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作，對業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的違反法律、法規(guī)、規(guī)章的決定，責(zé)令限期改正或者撤銷；

（三）組織居（村）民委員會、業(yè)主委員會等有關(guān)單位對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行服務(wù)質(zhì)量年度考核；

（四）協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)之間關(guān)系，調(diào)處業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在住宅小區(qū)管理活動中的糾紛；

（五）會同住宅小區(qū)行政主管部門召集聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)處理業(yè)主委員會未依法履行職責(zé)、業(yè)主委員會未依法換屆、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依法退出和辦理交接手續(xù)、重大矛盾糾紛等相關(guān)事宜；

（六）組織、指導(dǎo)、監(jiān)督老舊住宅小區(qū)和街區(qū)制住宅小區(qū)的規(guī)劃組建和管理工作。

居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助和配合。

第五章　法律責(zé)任

第二十五條　違反本辦法第十三條第一項規(guī)定的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，處五萬元以上十萬元以下罰款。

違反本辦法第十三條第八項規(guī)定，飼養(yǎng)家禽家畜，影響市容環(huán)境衛(wèi)生的，由城市管理行政主管部門責(zé)令限期處理或者予以沒收，并可處五十元以上二百元以下罰款；散養(yǎng)或者遛逛大型寵物的，由公安部門責(zé)令限期改正，處二百元以上五百元以下罰款。

違反本辦法第十三條第十項規(guī)定的，由住宅小區(qū)行政主管部門責(zé)令限期改正，處一百元以上五百元以下的罰款。

違反本辦法第十三條第十一項規(guī)定的，由公安機關(guān)消防機構(gòu)責(zé)令改正，單位處五千元以上一萬元以下罰款，個人處警告或者二百元以下罰款；拒不改正的，單位處一萬元以上五萬元以下罰款，個人處二百元以上五百元以下罰款；造成嚴重后果的，依法追究刑事責(zé)任。

違反本辦法第十三條第十二項規(guī)定的，由環(huán)境保護行政主管部門責(zé)令停止違法行為，并可對經(jīng)營單位處五千元以上一萬元以下的罰款，對其他單位和個人處五百元以上一千元以下的罰款。

違反本辦法第十三條第十三項規(guī)定的，由住宅小區(qū)行政主管部門責(zé)令限期拆除；逾期不拆除的，處五百元以上一千元以下罰款，并依法強制拆除。

第二十六條　建設(shè)單位不履行本辦法第十四條第一項規(guī)定義務(wù)的,由城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，不予核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃核實合格證。

建設(shè)單位不履行本辦法第十四條第三項規(guī)定義務(wù)的，由住宅小區(qū)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。

建設(shè)單位不履行本辦法第十四條第四項規(guī)定義務(wù)的，由住宅小區(qū)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，不予竣工綜合驗收備案。

第二十七條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行本辦法第十九條第一項規(guī)定義務(wù)的，由住宅小區(qū)行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期未改正的，處二千元以上五千元以下罰款。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行本辦法第十九條第五項規(guī)定義務(wù)的，由住宅小區(qū)行政主管部門處二千元以上五千元以下罰款。

第二十八條　住宅小區(qū)內(nèi)的單位和個人違反本辦法第十三條規(guī)定、業(yè)主未履行本辦法第十六條規(guī)定義務(wù)的，納入單位或者個人不良行為記錄；除本辦法另有規(guī)定外，發(fā)生三次以上的，依法納入單位或者個人信用記錄，并由業(yè)主委員會在住宅小區(qū)內(nèi)公示；給他人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

建設(shè)單位未履行本辦法第十四條規(guī)定義務(wù)或者受到相關(guān)行政處罰的，依法納入企業(yè)信用記錄，并向社會公示；給他人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行本辦法第十九條規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定義務(wù)的，納入不良行為記錄；發(fā)生三次以上或者受到相關(guān)行政處罰的，依法納入企業(yè)信用記錄，并向社會公示；給他人造成損失的，依法承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第二十九條　住宅小區(qū)行政主管部門、街道辦事處和其他有關(guān)部門及其工作人員有下列情形之一的，由有關(guān)行政機關(guān)責(zé)令改正，對直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分：

（一）違法干預(yù)依法成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會,或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的；

（二）未按照規(guī)定籌備、組織召開業(yè)主大會會議的；

（三）未按規(guī)定處理住宅小區(qū)管理投訴、舉報的；

（四）發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到違法行為報告，不及時作出處理的；

（五）有濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守等其他行為的。

第三十條　違反本辦法其他規(guī)定的，由有關(guān)部門依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章處理。

第六章　附　則

第三十一條　市管各園區(qū)范圍內(nèi)的住宅小區(qū)，由各園區(qū)管委會負責(zé)統(tǒng)一管理。

市、縣城市規(guī)劃區(qū)以外的住宅小區(qū)管理，可參照本辦法執(zhí)行。

第三十二條　大型寵物的種類由市公安局規(guī)定?！端拗菔星捌谖飿I(yè)服務(wù)合同示范文本》和《宿州市物業(yè)服務(wù)合同示范文本》，由市住宅小區(qū)行政主管部門會同市政府法制部門制定。

第三十三條　本辦法自2016年9月15日起施行。

沈陽市住宅小區(qū)管理辦法

（沈陽市人民政府關(guān)于印發(fā)沈陽市住宅小區(qū)管理辦法的通知，沈政發(fā)[1994]35號， 各縣（市）、區(qū)人民政府，市政府各部門：現(xiàn)將《沈陽市住宅小區(qū)管理辦法》印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。沈陽市人民政府，一九九四年九月八日。）

第一章　總則

第一條　為加強住宅小區(qū)的管理，保障房屋和公用設(shè)施的合理使用，維護住宅小區(qū)的公共秩序，提高居住環(huán)境質(zhì)量，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際情況，制定本辦法。

第二條　本辦法所稱住宅小區(qū)，是指城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，以住宅為主體，具備相應(yīng)的配套設(shè)施，建筑面積在2萬平方米以上的居民生活區(qū)（含區(qū)域內(nèi)的非住宅房屋）。

第三條　住宅小區(qū)的管理以居民自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合為原則，實行社會化、專業(yè)化管理。

第四條　產(chǎn)權(quán)人和使用人有參與住宅小區(qū)管理的權(quán)利和遵守住宅小區(qū)公共秩序的義務(wù)。

第五條　市房產(chǎn)管理部門是本市住宅小區(qū)管理工作的行政主管部門，負責(zé)全市住宅小區(qū)管理工作的組織、協(xié)調(diào)、業(yè)務(wù)指導(dǎo)，統(tǒng)一制定有關(guān)住宅小區(qū)管理的具體政策及管理標準，并對住宅小區(qū)管理委員會和物業(yè)管理企業(yè)的管理和服務(wù)工作進行監(jiān)督檢查。各區(qū)房產(chǎn)管理部門是本區(qū)住宅小區(qū)管理工作的業(yè)務(wù)管理部門，對住宅小區(qū)管理工作進行協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和檢查。

市規(guī)劃、城建、交通、衛(wèi)生、公安、城管、郵電、供水、供電、煤氣等部門和單位按各自職責(zé)分工，加強對住宅小區(qū)的管理、監(jiān)督與指導(dǎo)。

各區(qū)人民政府依據(jù)國家的法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，對住宅小區(qū)進行綜合治理，并對住宅小區(qū)管理工作實施監(jiān)督檢查。

第六條　住宅小區(qū)成立小區(qū)管理委員會（以下簡稱管委會），代表產(chǎn)權(quán)人和使用人的利益，負責(zé)任宅小區(qū)的日常管理工作。管委會可委托物業(yè)管理企業(yè)具體實施小區(qū)管理工作。

第二章　住宅小區(qū)管理機構(gòu)與職責(zé)

第七條　住宅小區(qū)管理委員會由市、區(qū)房產(chǎn)管理部門負責(zé)組建。管委會由產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表、居民委員會成員及有關(guān)管理部門、服務(wù)單位派出的代表組成。

第八條　管委會的職責(zé)：

（一）制定管委會章程，維護產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益；

（二）接受住宅小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人和使用人的監(jiān)督，并接受住宅小K所在地街道辦事處及各有關(guān)部門的監(jiān)督、檢杏和指導(dǎo)；

（三）通過訂立合同方式、決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)；

（四）審議物業(yè)管理企業(yè)制定的住宅小區(qū)年度管理計劃和住宅小區(qū)管理、維修、服務(wù)的重大措施；

（五）根據(jù)產(chǎn)權(quán)人和使用人的意見和要求，對物業(yè)管理企業(yè)的日常工作和小區(qū)管理經(jīng)費的使用情況，進行檢查、監(jiān)督；

（六）根據(jù)住宅小區(qū)實際情況，制定并組織房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人簽署居民公約。

第九親　物業(yè)管理企業(yè)是指具備相應(yīng)資質(zhì)條件。依法成立，具有法人資格，經(jīng)營物業(yè)管理業(yè)務(wù)的經(jīng)濟實體。物業(yè)管理企業(yè)實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧。

第十條　住宅小區(qū)物業(yè)管理實行公平競爭，優(yōu)勝劣汰，放開發(fā)展的原則。

第十一條　市房產(chǎn)管理部門統(tǒng)"對全市物業(yè)管理企業(yè)進行資質(zhì)審查。物業(yè)管理企業(yè)必須到工商、稅務(wù)等部門辦理證照后，方可從事經(jīng)營活動。

第十二條　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)履行下列職責(zé)：

（一）依據(jù)物業(yè)管理合同，具體實施對小區(qū)的管理；

（二）接受管委會和產(chǎn)權(quán)人及使用人的監(jiān)督，接受房產(chǎn)管理部門、住宅小區(qū)所在地街道辦事處及其它有關(guān)部門的監(jiān)督、指導(dǎo)；

（三）年度管理計劃和重大的管理、維修、服務(wù)措施應(yīng)提交管委會審議，并經(jīng)管委會認可后實施；

（四）可以委托專營公司進行專項管理；

（五）可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充住宅小區(qū)管理經(jīng)費。

第十三條　開展住宅小區(qū)管理業(yè)務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，必須與小區(qū)管委會簽訂承包管理合同。承包管理合同應(yīng)報市、區(qū)房產(chǎn)管理部門備案。

第十四條　物業(yè)管理企業(yè)開展住宅小區(qū)管理業(yè)務(wù)，在小區(qū)內(nèi)負責(zé)下列事項：

（一）房屋及附屬設(shè)施的維修、養(yǎng)護；

（二）路燈、景點、園林綠化、害井、化糞池、道路、停車場、書報箱等公用公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護；

（三）環(huán)境衛(wèi)生保潔，窖井、化糞池的清掏清運；

（四）維護文化娛樂活動場所秩序；

（五）便民服務(wù)網(wǎng)點及車庫的管理；

（六）維護治安及交通秩序；

（七）住宅小區(qū)各類檔案的管理；

（八）承包管理合同規(guī)定的其他事項。

第十五條　物業(yè)管理企業(yè)可開展多種有償便民服務(wù)。

第十六條　住宅小區(qū)內(nèi)房屋及配套設(shè)施的維修養(yǎng)護，物業(yè)管理企業(yè)與各專業(yè)管理部門按下列分工劃分職責(zé)：

（一）供電設(shè)施：進戶線以內(nèi)的，由物業(yè)管理企業(yè)或房屋產(chǎn)權(quán)單位負責(zé)；以外的，由電業(yè)部門負責(zé)。

（二）煤氣管道：煤氣部門負責(zé)供氣安全工作。煤氣管網(wǎng)干線引向庭院的支線、室內(nèi)管線及附屬設(shè)施（煤氣表除外）由煤氣部門負責(zé)，產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)費用。

（三）自來水管線：用戶進戶管道總水門以內(nèi)用水設(shè)施（不含水表）'由產(chǎn)權(quán)單位負責(zé)；以外的，由自來水公司負責(zé)。

（四）下水管道：小區(qū)紅線內(nèi)化糞池及管線（不合市政管線），由物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)；以外的，由市政部門負責(zé)。

（五）電信管線：樓內(nèi)電話預(yù)埋管線由產(chǎn)權(quán)單位負責(zé)，其它管線由電信部門負責(zé)。

（六）供暖管線：由供暖部門負責(zé)。

（七）環(huán)衛(wèi)設(shè)施及垃圾清運由環(huán)衛(wèi)部門負責(zé)。

小區(qū)管委會可直接或委托物業(yè)管理企業(yè)組織協(xié)調(diào)專業(yè)單位及時進行維修養(yǎng)護。專業(yè)單位也可委托物業(yè)管理企業(yè)有償代行維修養(yǎng)護（煤氣設(shè)施除外）。

第三章　住宅小區(qū)房屋及設(shè)施的使用與維護

第十七條　居民使用房屋，應(yīng)遵守下列規(guī)定：

（一）未經(jīng)市、區(qū)房產(chǎn)管理部門批準，不得改變房屋格局、外貌和用途

（二）不得對房屋的內(nèi)外墻、梁柱、樓板、陽臺、屋面及樓梯間鑿、拆、搭、占；

（三）不得利用房屋從事危害公共利益的活動。

第十八條　住宅小區(qū)內(nèi)禁止下列行為：

（一）擅自占用、挖掘道路和綠地，攀折花木；

（二）占用公共場地，損壞住宅小區(qū)公共公益設(shè)施；

（三）亂拋垃圾、雜物；

（四）違章建房，亂搭、亂貼、亂掛等；

（五）攀、劃、涂、抹園林藝術(shù)雕塑；

（六）聚眾喧鬧；

（七）飼養(yǎng)禽畜；

（八）隨意停放車輛；

（九）排放或堆放有毒有害物品等。

第十九條　住宅小區(qū)內(nèi)的房屋維修責(zé)任，按下列規(guī)定劃分：

（一）承租國有房屋的，由物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)維修；

（二）單位產(chǎn)權(quán)房屋委托物業(yè)管理企業(yè)代為管理的，由物業(yè)管理企業(yè)組織維修，房屋發(fā)生大、中修項目，按實際結(jié)算，由產(chǎn)權(quán)單位另行支付；

（三）個人全價購買商品房的，公共部位及公共公益設(shè)施，由產(chǎn)權(quán)入委托物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)維修，其余部門由個人負責(zé)維修；

（四）居民按住房制度改革政策購買的新、舊公有住房，公共部位及公共公益設(shè)施，由物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)維修，其余部位由個人負責(zé)維修；

（五）動遷戶以商品房價格購買的增加面積房屋，公共部位及公用設(shè)施由物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)維修，其余部位由個人負責(zé)維修。凡物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)維修的，其費用從房租和公共部位維修費中支出。個人負責(zé)維修部分，可有償委托物業(yè)管理企業(yè)代為維修。

第二十條　凡房屋及附屬設(shè)施可能危及毗連房屋安全及公共安全的，責(zé)任人應(yīng)及時進行修繕。經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)通知后，在限期內(nèi)未進行修繕的，由物業(yè)管理企業(yè)修繕，所發(fā)生的費用，由責(zé)任人承擔(dān)。

第二十一條　確屬為完善公共公益設(shè)施在小區(qū)內(nèi)增建房屋的，須經(jīng)管委會同意并由市規(guī)劃部門審批后，方可建設(shè)。

第四章　住宅小區(qū)的驗收與接管

第二十二條　住宅小區(qū)的房屋及公共公益配套設(shè)施必須統(tǒng)一規(guī)劃，同步建設(shè)。

第二十三條　住宅小區(qū)工程竣工后，應(yīng)嚴格按規(guī)定進行驗收，驗收合格后方可進住。

第二十四條　開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在移交住宅小區(qū)時，向小區(qū)管委會提供小區(qū)總建筑面積o．2%以上的小區(qū)管理用房，其產(chǎn)權(quán)屬國家所有。

第二十五條　移交住宅小區(qū)時，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向管委會或前期管理單位移交下列住宅小區(qū)工程建設(shè)的有關(guān)資料：

（一）住宅小區(qū)平面規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

（二）房屋設(shè)備和配套設(shè)施的竣工圖；

（三）地下管網(wǎng)圖；

（四）其它必要的資料。

第二十六條　住宅小區(qū)在居民進住至住宅小區(qū)管委會成立前，由市房產(chǎn)管理部門臨時指定物業(yè)管理企業(yè)進行前期管理。管委會成立后，小區(qū)管理工作由前期管理單位移交管委會。管委會選聘物業(yè)管理企業(yè)時，可優(yōu)先聘用進行前期管理的物業(yè)管理企業(yè)。

第五章　住宅小區(qū)管理經(jīng)費的來源和使用

第二十七條　新建住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)按建筑面積每平方米5元的標準，向市住宅建設(shè)管理部門交納住宅小區(qū)管理啟動基金，該項基金計入建設(shè)成本，并及時劃轉(zhuǎn)到市房產(chǎn)管理部門。

第二十八條　住宅小區(qū)管理啟動基金由市房產(chǎn)管理部門設(shè)專帳統(tǒng)一管理，統(tǒng)一安排使用。其中50%作為新建住宅小區(qū)管理啟動經(jīng)費，50%作為已交付使用住宅小區(qū)的管理啟動經(jīng)費。

第二十九條　房地產(chǎn)開發(fā)公司按住宅小區(qū)總建筑面積0.5%的比例并以成本價，向管委會提供商服用房，產(chǎn)權(quán)歸國家所有，撥用給小區(qū)管委會經(jīng)營使用，其經(jīng)營收入全部用于住宅小區(qū)管理。

第三十條　住宅小區(qū)內(nèi)單位白管房屋（含單位用房），按建筑面積每平方米每年1．50元的標準，向管委會交納住宅小區(qū)管理費。

第三十一條　住宅小區(qū)內(nèi)直管住宅房屋和單位托管房屋，按租金實收額劃出5%，作為住宅小區(qū)管理經(jīng)費。

第三十二條　住宅小區(qū)管理經(jīng)費可由小區(qū)管委會委托物業(yè)管理企業(yè)收取。

第三十三條　物業(yè)管理企業(yè)可按物業(yè)管理合同，向居民收取住宅小區(qū)管理服務(wù)費。其收費標準是：

（一）一室戶每月交納5元；

（二）二室戶每月交納6元；

（三）三室戶每月交納7元；

（四）四室戶及四室以上戶型每月交納8元。

第三十四條　房屋租金、公用部分維修費、供水加壓費、采暖費，仍按規(guī)定執(zhí)行。

第三十五條　小區(qū)管理經(jīng)費用于住宅小區(qū)公共公益設(shè)施的經(jīng)常性維護、保養(yǎng)和住宅小區(qū)管理的日常支出，不得挪作他用。

第三十六條　住宅小區(qū)各項管理經(jīng)費的收支情況，每半年向居民公布1次，接受居民的監(jiān)督。

第六章　罰則

第三十七條　產(chǎn)權(quán)人和使用人違反本力、法第十七條、第十八條規(guī)定的，由小區(qū)管委會委托物業(yè)管理企業(yè)予以制止、批評教育、責(zé)令恢復(fù)原狀并賠償損失。

第三十八條　物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由管委會制止，并責(zé)令限期改正，情節(jié)嚴重的，由市、區(qū)房產(chǎn)管理部門予以警告、責(zé)令限期改正、賠償損失，直至取消物業(yè)管理資格：

（一）房屋及公共公益設(shè)施修繕不及時的；

（二）擅自擴大收費范圍，提高收費標準的；

（三）私搭亂建，改變房屋和公共公益設(shè)施用途的；

（四）違反物業(yè)管理合同及違反本管理辦法規(guī)定的。

第三十九條　開發(fā)建設(shè)單位末按規(guī)定移交工程、末向小區(qū)提供管理用房或劃撥管理經(jīng)費的，由市房產(chǎn)管理部門會同有關(guān)部門責(zé)令其限期履行。

第四十條　擅自將住宅小區(qū)管理經(jīng)費挪作它用的，由市、區(qū)房產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，對責(zé)任者予以行政處罰。構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第四十一條　對拒絕交納各項應(yīng)交費用的居民，物業(yè)管理企業(yè)可責(zé)令其限期交納。逾期不交納者，物業(yè)管理企業(yè)可采取停止供電、供水、供氣等措施，但應(yīng)提前5天書面通知當(dāng)事人。

第七章　附則

第四十二條　城市規(guī)劃區(qū)以外的縣（市）、區(qū)居民生活區(qū)及2萬平方米以下住宅組團的管理工作，可參照本辦法執(zhí)行。

第四十三條　本辦法實施當(dāng)中的具體問題，由市房產(chǎn)管理局負責(zé)解釋。

第四十四條　本辦法自發(fā)布之日起施行。原《沈陽市住宅小區(qū)管理暫行辦法》（沈政發(fā)1990）62號）即行廢止。

關(guān)于《宿州市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理辦法》的政策解讀

《宿州市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理辦法》（以下簡稱《辦法》）是市政府2016年度規(guī)章立法計劃項目。

一、制定《辦法》的必要性

隨著經(jīng)濟社會和城市建設(shè)的快速發(fā)展，城市規(guī)模迅速擴張，建設(shè)活動也日益增多，城鄉(xiāng)規(guī)劃管理中的矛盾逐漸凸顯，存在規(guī)劃編制的科學(xué)性、民主性不足，批后管理缺失，層級監(jiān)督缺乏有效性等問題。特別是由于《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和省《城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》對規(guī)劃編制、審批、修改和實施的條件、程序等規(guī)定過于原則，導(dǎo)致規(guī)劃審批、修改不規(guī)范，影響了規(guī)劃的權(quán)威和“一張藍圖干到底”目標的實現(xiàn)。為進一步加強和規(guī)范規(guī)劃管理工作，保障規(guī)劃的前瞻性、嚴肅性和連續(xù)性，制定相應(yīng)的政府規(guī)章已經(jīng)刻不容緩。

二、制定《辦法》的依據(jù)

主要依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《安徽省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》等法律、法規(guī)，并結(jié)合我市實際制定。

三、《辦法》的起草過程

根據(jù)市政府安排，由市規(guī)劃局具體負責(zé)起草工作。為了進一步提高草案起草質(zhì)量，市規(guī)劃局委托華東政法大學(xué)章志遠教授等組成的專家團隊，共同參與立法調(diào)研及起草工作。期間，市法制辦、市規(guī)劃局會同專家團隊赴縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)組織了調(diào)研，數(shù)次召開市政府有關(guān)部門、縣區(qū)、園區(qū)等參加的座談會，書面征求了各縣區(qū)政府和有關(guān)單位意見。數(shù)易其稿，最終，由市法制辦綜合各方意見進行審查、修改、完善，形成了現(xiàn)《辦法》。2016年12月22日，組織召開了有關(guān)部門負責(zé)人參加的協(xié)調(diào)會，統(tǒng)一意見。

在辦法的起草、審查、修改過程中，注重把握以下原則：一是全面總結(jié)我市規(guī)劃管理好的經(jīng)驗做法，以立法方式予以固化。二是對規(guī)劃制定和實施的條件、程序等予以細化，增強操作性。三是涉及建設(shè)單位等管理相對人義務(wù)的，嚴格按照上位法規(guī)定，不增加環(huán)節(jié)、不增設(shè)條件。四是上位法已有明確規(guī)定的，除上下文銜接等邏輯結(jié)構(gòu)方面的需要外，原則上不予重復(fù)。

四、《辦法》的主要內(nèi)容和特點

《辦法》設(shè)定了總則、城鄉(xiāng)規(guī)劃的制定、城鄉(xiāng)規(guī)劃的實施、監(jiān)督檢查、法律責(zé)任和附則等六章，共39條。

第一章總則。包括立法目的和依據(jù)、適用范圍、基本原則、管理主體、規(guī)委會定位和組成、公眾參與等內(nèi)容。

關(guān)于適用范圍：考慮到鄉(xiāng)鎮(zhèn)的規(guī)劃管理還處在從無到有的起步階段，本辦法只適用于市和縣規(guī)劃區(qū)，其他區(qū)域的管理參照本辦法執(zhí)行。

關(guān)于管理主體：市、縣規(guī)劃主管部門負責(zé)本區(qū)域城鄉(xiāng)規(guī)劃管理工作，市規(guī)劃局在市轄區(qū)、園區(qū)等特定地區(qū)設(shè)立派出機構(gòu)，按照規(guī)定職責(zé)承擔(dān)規(guī)劃管理有關(guān)工作。

第二章城鄉(xiāng)規(guī)劃的制定。按從宏觀到微觀的順序，分別對開發(fā)園區(qū)和局部片區(qū)規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃、專項規(guī)劃、修建性詳細規(guī)劃的編制主體、編制要求、審查審議等作了規(guī)定。重點突出對政府行為的規(guī)范，要求規(guī)劃組織編制單位嚴格按上位規(guī)劃編制各類規(guī)劃。

開發(fā)園區(qū)和局部片區(qū)規(guī)劃：必須按城市、鎮(zhèn)總體規(guī)劃編制，不得突破總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍，不得改變專項規(guī)劃主要內(nèi)容。確需調(diào)整城市次干道的，必須進行必要性論證，提出道路交通解決方案，并優(yōu)先實施（第7條）。

專項規(guī)劃：由政府統(tǒng)籌有關(guān)部門組織編制，實現(xiàn)各類專項規(guī)劃之間相互銜接、信息共享（第8條）。

控制性詳細規(guī)劃：由規(guī)劃部門和鎮(zhèn)政府組織編制，不得改變總體規(guī)劃確定的強制性內(nèi)容和城市、鎮(zhèn)的結(jié)構(gòu)性安排。同時要求規(guī)劃部門對控制性詳細規(guī)劃進行動態(tài)維護、遞進更新，及時將有關(guān)成果和規(guī)定納入規(guī)劃管控體系（第9條）。

修建性詳細規(guī)劃：重點地區(qū)、大型公共服務(wù)設(shè)施、重要地塊等，由規(guī)劃部門和鎮(zhèn)政府組織編制修建性詳細規(guī)劃，并將其核心內(nèi)容納入規(guī)劃管控體系（第10條）。

第三章城鄉(xiāng)規(guī)劃的實施。按照建設(shè)項目相關(guān)手續(xù)辦理的先后順序，分別對選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地出讓規(guī)劃條件、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、規(guī)劃核實等進行規(guī)定。

夯實規(guī)劃管理的責(zé)任。根據(jù)省政府文件要求，將城鄉(xiāng)規(guī)劃實施情況納入政府考核和領(lǐng)導(dǎo)干部離任審計內(nèi)容（第14條）。

增強操作性。對相關(guān)手續(xù)辦理的條件、程序，以及技術(shù)性要求等進行細化、明確（第15-25條）。圍繞現(xiàn)實問題，對修建性詳細規(guī)劃分片區(qū)審定、建設(shè)工程規(guī)劃分步核實等具體問題的辦理予以明確（第20、25條）。

限制隨意變更，加強規(guī)劃的嚴肅性。根據(jù)省政府規(guī)定，要求規(guī)劃條件變更必須符合控制性詳細規(guī)劃并按程序報批。涉及容積率、綠地率調(diào)整，或影響日照的，規(guī)劃部門必須對變更的必要性進行論證，征求有關(guān)部門和利害關(guān)系人意見后，依法提出修改或者不修改的建議，報本級政府批準（第18 條）。

提高行政效能。將核發(fā)選址意見、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程竣工核實合格證的期限，從上位法規(guī)定的30日，減少到20日（第26條）。

第四章監(jiān)督檢查。明確了政府及其規(guī)劃等有關(guān)部門的監(jiān)督檢查機制、職責(zé)，規(guī)定了有關(guān)單位和個人勸阻、舉報和處理等制度。

根據(jù)省政府文件規(guī)定，要求政府及規(guī)劃等有關(guān)部門將規(guī)劃編制及調(diào)整、容積率和用地性質(zhì)變更等，納入重大事項決策范圍，并嚴格履行決策法定程序（第27條）。要求市規(guī)劃局對各縣規(guī)劃管理加強監(jiān)督檢查，明確市政府向縣政府派出城鄉(xiāng)規(guī)劃督察員，對當(dāng)?shù)爻青l(xiāng)規(guī)劃管理等工作進行督查（第28條）。要求規(guī)劃部門必須將監(jiān)督檢查和處理情況予以公開，接受群眾監(jiān)督（第31條）。

第五章法律責(zé)任。依據(jù)上位法，規(guī)定了政府及有關(guān)部門違法制定、修改、實施城鄉(xiāng)規(guī)劃的責(zé)任。根據(jù)我市實際，創(chuàng)設(shè)了1項行政處罰：建設(shè)單位未按規(guī)定放線、申請組織驗線的，處一萬元以上三萬元以下的罰款（第35條）。同時，參照住建部文件規(guī)定，對違法建設(shè)單位處以罰款的基數(shù)予以了明確，以便于執(zhí)行（第36條）。

第六章附則。主要規(guī)定了參照執(zhí)行、授權(quán)制定配套細則、生效時間等技術(shù)性條款。

綜上，《辦法（草案）》符合上位法規(guī)定和立法法要求，《辦法》的頒布實施，將較好地增強規(guī)劃權(quán)威，提高規(guī)劃審批管理的規(guī)范性。

【發(fā)布單位】81905

【發(fā)布文號】廣州市人民政府令第16號

【發(fā)布日期】1998-12-23

【生效日期】1998-12-23

【失效日期】

【所屬類別】地方法規(guī)

【文件來源】

廣州市人民政府令

（第16號）

《廣州市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》已經(jīng)1998年11月9日市政府常務(wù)會議討論通過，現(xiàn)予發(fā)布，自頒布之日起施行。

市長 林樹森

一九九八年十二月二十三日

廣州市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法

第一條為加強本市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理，規(guī)范住宅小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)，根據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》和《廣東省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例》，結(jié)合本市的實際情況，制定本辦法。

第二條本市市轄區(qū)范圍內(nèi)用地面積2萬平方米以上或建筑面積5萬平方米以上的，以住宅為主的單體建筑和建筑群體（以下簡稱住宅小區(qū)）的竣工綜合驗收，適用本辦法。

第三條本辦法所稱的竣工綜合驗收，是指建設(shè)行政主管部門依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)技術(shù)規(guī)范以及有關(guān)部門批準的規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)方案，對住宅小區(qū)等房地產(chǎn)開發(fā)項目完成的各項建設(shè)指標和各專業(yè)驗收情況進行統(tǒng)一的整體檢驗的過程。

第四條廣州市建設(shè)委員會（以下簡稱市建委）是本市市轄區(qū)住宅小區(qū)竣工綜合驗收的主管管理，負責(zé)組織實施住宅小區(qū)竣工綜合驗收的評定工作。

各區(qū)建設(shè)局負責(zé)組織實施轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)竣工綜合驗收的具體工作。

規(guī)劃、市政、園林、環(huán)衛(wèi)、供電、電信、郵政、公用事業(yè)、公安、消防、文化、教育、體育等管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計的要求配合竣工綜合驗收，并做好前期的各項專業(yè)和單體工程驗收工作。

第五條申請住宅小區(qū)竣工綜合驗收，其建設(shè)工程應(yīng)先通過以下驗收：

（一）建設(shè)工程已經(jīng)規(guī)劃部門驗收。

（二）建設(shè)工程已經(jīng)質(zhì)量安全監(jiān)督部門驗收。

（三）小區(qū)道路、排水設(shè)施、路牌等，經(jīng)市政管理部門驗收。

（四）園林綠化工程經(jīng)綠化管理部門驗收。

（五）環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施經(jīng)環(huán)境衛(wèi)生管理部門驗收。

（六）人防、供電、供水、供氣、郵政、電信、路燈、文化、教育、體育、安全防范、消防等設(shè)施經(jīng)有關(guān)專業(yè)管理部門驗收。

第六條申請住宅小區(qū)竣工綜合驗收應(yīng)具備以下條件：

（一）除經(jīng)批準停建、緩建的項目外，所有建設(shè)項目按批準的住宅小區(qū)規(guī)劃和有關(guān)專業(yè)管理要求、設(shè)計規(guī)范全部建成，并由專業(yè)管理部門驗收合格。

（二）住宅小區(qū)內(nèi)道路名稱、標志和建筑物的門牌、編號設(shè)置符合規(guī)范要求，并經(jīng)專業(yè)管理部門批準。

（三）配套建設(shè)的市政、公用、文教、體育、衛(wèi)生等設(shè)施符合移交管理和使用的要求。

（四）住宅小區(qū)內(nèi)沒有違章建筑和應(yīng)拆除的臨時建筑物、構(gòu)筑物。

（五）所有的施工機具、建筑余泥、剩余構(gòu)件全部拆除清運完畢。

（六）建設(shè)期間臨時設(shè)置的架空電纜、電線，地面裸露的管線等已拆除或埋入地下。

（七）住宅小區(qū)內(nèi)各項建設(shè)項目的竣工圖紙、資料齊全。

（八）開發(fā)住宅小區(qū)的被拆遷戶，已全部按拆遷安置方案落實。

（九）住宅小區(qū)內(nèi)的物業(yè)已按物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定委托有資質(zhì)的物業(yè)管理單位進行管理。

第七條住宅小區(qū)竣工綜合驗收實行登記制度。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在申報住宅小區(qū)第一棟房屋建設(shè)正式項目計劃的同時，到市建委辦理住宅小區(qū)竣工綜合驗收登記并簽訂《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工驗收責(zé)任書》。

第八條住宅小區(qū)竣工綜合驗收，開發(fā)建設(shè)單位須提交以下資料：

（一）住宅小區(qū)的用地、規(guī)劃、建設(shè)文件。

（二）建設(shè)工程的設(shè)計、竣工圖紙。

（三）建設(shè)工程各項驗收合格證明。

（四）公共建筑配套、市政公用設(shè)施、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生專項驗收表。

（五）住宅小區(qū)物業(yè)管理委托合同、物業(yè)清單和房屋業(yè)主匯總表。

第九條住宅小區(qū)竣工綜合驗收可申請分期驗收。分期驗收的，應(yīng)由規(guī)劃部門具體劃分分期開發(fā)的規(guī)模、區(qū)域，合理配套市政公用設(shè)施。

住宅小區(qū)分期竣工綜合驗收的時間，在辦理住宅小區(qū)竣工綜合驗收登記時，應(yīng)在《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工驗收責(zé)任書》中列明。

第十條申請分期驗收的住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）驗收范圍內(nèi)的建設(shè)項目均已辦理單項竣工驗收手續(xù)，臨時建筑物、構(gòu)筑物和工地余泥已全部清理完畢。

（二）驗收范圍內(nèi)的建設(shè)項目已具備供水、供氣、供電、通郵條件，道路和排水、排污等管道暢通且落實了維護人員和措施。

（三）驗收范圍內(nèi)配套建設(shè)的各項公用和生活服務(wù)設(shè)施能交付正常使用。

（四）驗收范圍內(nèi)的綠化工程已全部實施且落實了養(yǎng)護人員和措施。

第十一條住宅小區(qū)竣工綜合驗收按下列程序辦理：

（一）開發(fā)建設(shè)單位向所在區(qū)建設(shè)局提出竣工綜合驗收申請報告，并提出本辦法第八條規(guī)定的資料。

（二）區(qū)建設(shè)局收齊開發(fā)建設(shè)單位提交的驗收資料后發(fā)出竣工綜合驗收通知書，并在30日內(nèi)組織規(guī)劃、市政園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生等管理部門進行竣工綜合驗收，填寫驗收報告。

（三）市建委應(yīng)自接到區(qū)建設(shè)局的驗收報告后15日內(nèi)組織相關(guān)管理部門進行評定。

（四）評定合格的，由市建委發(fā)給《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》。

第十二條開發(fā)建設(shè)單位在領(lǐng)取《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》前，應(yīng)當(dāng)將驗收資料裝訂成冊，一式兩份，移交給區(qū)建設(shè)局備案。

第十三條經(jīng)竣工綜合驗收合格的住宅小區(qū)，開發(fā)建設(shè)單位在領(lǐng)取《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》之日起30日內(nèi)，向住宅小區(qū)所在區(qū)建設(shè)局辦理移交市政公用設(shè)施管理手續(xù)。已辦理移交管理手續(xù)的，開發(fā)建設(shè)單位不再承擔(dān)小區(qū)內(nèi)的住宅、市政、公用設(shè)施的維修、管理費用，但屬保修期內(nèi)的維修費用除外。

第十四條住宅小區(qū)竣工綜合驗收或分期驗收不合格的，不得交付使用。開發(fā)建設(shè)單位必須按規(guī)定的期限進行整改，并承擔(dān)住宅小區(qū)的維護和管理責(zé)任。逾期不整改又不承擔(dān)維護和管理責(zé)任的，由區(qū)建設(shè)局代為實施，其費用在住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位的房地產(chǎn)開發(fā)綜合保證金專戶中抵扣。

第十五條違反本辦法有下列行為之一的，由市建委予以處罰：

（一）違反第七條規(guī)定，不按時辦理住宅小區(qū)驗收登記的，責(zé)令其限期改正，予以警告，逾期仍不改正的，可不予審批其有關(guān)的開發(fā)項目計劃。

（二）違反第十三條規(guī)定，不辦理住宅小區(qū)物業(yè)移交管理手續(xù)的，責(zé)令其限期改正，并處以5000元以上20000元以下的罰款。

（三）違反第十四條規(guī)定不進行整治或承擔(dān)住宅小區(qū)的維護和管理責(zé)任的，降低其資質(zhì)等級，并處10000元以上30000元以下罰款。

第十六條開發(fā)建設(shè)單位違反本辦法，將未經(jīng)驗收的房屋交付使用的，由市建委責(zé)令限期補辦驗收手續(xù)；逾期不補辦驗收手續(xù)的，由市建委組織有關(guān)部門和單位進行驗收，并對開發(fā)建設(shè)單位處以10萬元罰款，造成購買人經(jīng)濟損失情節(jié)嚴重的，除處以20萬元以上30萬元以下的罰款外，還應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第十七條開發(fā)建設(shè)單位違反本辦法將竣工驗收不合格的房屋交付使用的，由市建委責(zé)令其停止使用并限期返修，并按交付使用的房屋總造價處以2%以上的罰款；給購買人造成損失的，還應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，觸犯刑律的，由司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第十八條違反本辦法，涉及城市規(guī)劃、市政園林、環(huán)衛(wèi)、供水、供電、電信等行政管理的，由相關(guān)行政管理部門依法予以處理。

第十九條縣級市的住宅小區(qū)竣工綜合驗收，可參照本辦法制定實施辦法。

第二十條本辦法實施前已交付使用，但尚未辦理住宅小區(qū)竣工綜合驗收的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在本辦法公布之日起六個月內(nèi)到市建委申報驗收手續(xù)。

第二十一條本辦法自公布之日起施行。本市過去有關(guān)住宅小區(qū)竣工綜合驗收的規(guī)定與本辦法有抵觸的，以本辦法為準。