土地用途管制制度

1、《建設(shè)項目用地預(yù)審管理辦法》[20010725]

第一條　為了保證土地利用總體規(guī)劃的實施，控制建設(shè)用地總量，規(guī)范建設(shè)項目用地預(yù)審管理工作，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》，制定本辦法。

2、《中華人民共和國土地管理法(2004修正)》[20040828]

第四條　國家實行土地用途管制制度。

國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對耕地實行特殊保護。

前款所稱農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。

使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。

1土地利用總體規(guī)劃。土地利用總體規(guī)劃是實行土地用途管制制度的起點，對土地用途的劃分、使用條件的規(guī)定等都體現(xiàn)在土地利用總體規(guī)劃中。

2農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。即對農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，必須進行嚴格的審批程序。這是土地用途管制的一個重要環(huán)節(jié)。

3征地審批。這是實行土地用途管制的又一個重要環(huán)節(jié)，它和農(nóng)用地轉(zhuǎn)批有一定的聯(lián)系，但它的范圍要大于而且層次又要低于農(nóng)用地審批。完成征地審批以后，涉及農(nóng)用地的，必須進行轉(zhuǎn)批。

4土地登記。土地登記是土地權(quán)屬管理的手段。它也是土地用途管制的最后一個環(huán)節(jié)。在完成征地審批，農(nóng)用地轉(zhuǎn)批，取得批準文件后，必須到當?shù)赝恋匦姓鞴懿块T進行土地登記，才能取得土地所有權(quán)或土地使用權(quán)。

土地用途管制制度是目前世界上土地管理制度較為完善的國家和地區(qū)廣泛采用的土地管理制度。其特點，一是具有法律效力，二是具有強制性。土地用途管制制度由一系列的具體制度和規(guī)范組成。其中，土地按用途分類是實行用途管制的基礎(chǔ)；土地利用總體規(guī)劃是實行用途管制的依據(jù)；農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地必須預(yù)先進行審批是關(guān)鍵；而保護農(nóng)用地則是國家實行土地用途管制的目的，核心是切實保護耕地，保證耕地總量動態(tài)平衡，對基本農(nóng)田實行特殊保護，防止耕地的破壞、閑置和荒蕪，開發(fā)未利用地、進行土地的整理和復(fù)墾；強化土地執(zhí)法監(jiān)督，嚴肅法律責(zé)任是實行土地用途管制的保障。實行土地用途管制制度，可以嚴格控制建設(shè)用地總量，促進集約利用，提高資源配置效率，有利于建設(shè)用地市場的正?；鸵?guī)范化；可以嚴格控制農(nóng)用地流向建設(shè)用地，有利于從根本上保護耕地。同時，通過增設(shè)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批環(huán)節(jié)，為土地利用總體規(guī)劃的有效實施提供保證。其社會目標是維護社會公共利益，保護耕地，控制建設(shè)用地；限制不合理利用土地的行為，克服土地利用的負外部效應(yīng)，提高土地利用率；保護和改善生態(tài)環(huán)境，防止土地資源浪費和地力枯竭，實現(xiàn)土地資源的可持續(xù)利用。作為土地管理的一種有效形式，新《土地管理法》明確規(guī)定，中國實行土地用途管制制度。

《中國土地用途管制制度的耕地保護績效研究》主要內(nèi)容：中國耕地快速非農(nóng)化的現(xiàn)象，從表面看是由于工業(yè)化、城市化步伐加快所致，但實質(zhì)上是市場經(jīng)濟條件下資源配置內(nèi)在規(guī)律的結(jié)果。在市場經(jīng)濟條件下，由于耕地與建設(shè)用地的比較利益差別懸殊，耕地的非生產(chǎn)價值（效益）又無法進行市場表達，單純采用價格杠桿調(diào)節(jié)耕地與建設(shè)用地的關(guān)系，作用不明顯或根本不發(fā)生作用?！耙恍┑胤睫r(nóng)民形象地講，30畝水稻不如3畝工廠，3畝工廠不如3分（地）商場?！痹诮?jīng)濟利益驅(qū)動下，農(nóng)民產(chǎn)生了將農(nóng)用地非法人市的沖動；對于具有公共產(chǎn)品性質(zhì)的土地尤其是耕地，政府本不應(yīng)該也不能以經(jīng)濟。獲利最大化原則來管理和配置，然而面對農(nóng)用地轉(zhuǎn)用后的巨大級差收益，作為有限理性經(jīng)濟人的地方政府，同樣存在將耕地非農(nóng)化的逐利心理。理論界的主流意識認為土地用途管制是抑制在耕地保護中“市場失靈”的最有效措施，但是有一些學(xué)者依據(jù)代理理論、管制俘虜理論、制度經(jīng)濟學(xué)理論等分析，對土地用途管制的耕地保護作用提出了疑問。因此，從實證的角度，選擇科學(xué)的方法，定量研究土地用途管制制度的耕地保護績效，具有理論證偽價值。

從1998年到2005年，中國土地用途管制制度已實施7年，定量研究其耕地保護績效已經(jīng)具備條件。本研究擬采用計量經(jīng)濟學(xué)和區(qū)域?qū)Ρ确治龅姆椒ǎ垦芯恐袊恋赜猛竟苤浦贫鹊母乇Ｗo績效，分析耕地保護績效在省際間的差異，通過對比分析揭示中國耕地保護績效的潛力空間，同時對典型省區(qū)耕地保護績效進行定量剖析，尋找耕地保護的障礙因素，最后提出提高績效的對策建議。希望對中國土地管理法的再一次修訂和耕地保護制度與保護政策的進一步完善提供實證依據(jù)和幫助。

《中國土地用途管制制度的耕地保護績效研究》總體上包括三大部分內(nèi)容，共九章。

該書從我國耕地數(shù)量的變動趨勢與耕地保護的時代背景入手，在對土地用途管制制度內(nèi)涵全面認識的基礎(chǔ)上，運用經(jīng)濟學(xué)分析方法，構(gòu)建了土地用途管制制度耕地保護績效分析的理論框架和模型，定量測算了全國的耕地保護績效及其省際間的差異，并以山東為例對省區(qū)層面的耕地保護績效進行了測算。