土地掛牌

土地掛牌發(fā)布掛牌公告

出讓人至少在掛牌開始日前20天發(fā)布掛牌公告，公布掛牌出讓宗地的基本情況和掛牌時(shí)間、地點(diǎn)。

土地掛牌出示掛牌文件

在掛牌公告規(guī)定時(shí)間內(nèi)出示掛牌文件，并組織現(xiàn)場踏勘。

土地掛牌受理競買申請

在掛牌公告規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，競買人持競買申請書、營業(yè)執(zhí)照副本、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證明（另有規(guī)定除外）、法定代表人身份證復(fù)印件（或授權(quán)委托書、委托代理人身份證復(fù)印件）辦理競買申請，并繳納競買保證金。

土地掛牌審查掛牌資格

根據(jù)掛牌文件要求，對(duì)競買人的開發(fā)資質(zhì)、誠信紀(jì)錄等進(jìn)行審查，對(duì)符合條件的通知其參加掛牌活動(dòng)。

土地掛牌掛牌

在掛牌公告規(guī)定的時(shí)間和交易場所，出讓人將宗地的地塊情況、最新報(bào)價(jià)情況等信息掛牌公告，并不斷接受新的報(bào)價(jià)、更新顯示掛牌報(bào)價(jià)。

土地掛牌揭牌

在掛牌公告規(guī)定的截止時(shí)間確定競買人，競得人與出讓人簽訂成交確認(rèn)書，同時(shí)繳納定金。

土地掛牌公布成交結(jié)果

活動(dòng)結(jié)束后10個(gè)工作日內(nèi)，出讓人將掛牌出讓結(jié)果在土地有形市場或者指定的場所、媒介公布，并退還競買保證金。

土地掛牌簽訂出讓合同

競得人應(yīng)按照成交確認(rèn)書約定的時(shí)間，與出讓人簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。

土地掛牌報(bào)價(jià)應(yīng)該注意那些問題？

周錚：報(bào)價(jià)應(yīng)遵循以下這些規(guī)定：

一、競買人應(yīng)按要求填寫《國有土地使用權(quán)掛牌出讓報(bào)價(jià)單》，并加蓋公章（個(gè)人競買的以簽名為準(zhǔn)）。

二、競買

三、在符合其它條件的情況下，報(bào)價(jià)高于前者的，得到確認(rèn)；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)者得到確認(rèn)。

四、報(bào)價(jià)單如有字跡不清或涂改等情況，報(bào)價(jià)不予確認(rèn)。

需要說明的是掛牌出讓的每宗土地均設(shè)底價(jià)，在掛牌活動(dòng)結(jié)束前，按有關(guān)規(guī)定保密。

另外，掛牌出讓活動(dòng)不接受電話、郵寄、電子郵件及口頭競買申請及報(bào)價(jià)。

記者：怎樣確定掛牌成交？

周錚：掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：

一、在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競買人報(bào)價(jià)的，且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，并符合其它條件的，掛牌成交；

二、在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上競買人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最高者為競得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外；

三、在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價(jià)者或者競買人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或均不符合其它條件的，掛牌不成交；

四、在掛牌截止日的報(bào)價(jià)時(shí)間截止后至掛牌截止時(shí)間期間，仍有競買人要求報(bào)價(jià)的，應(yīng)在掛牌截止時(shí)間前向出讓人提交《競價(jià)申請書》。

在掛牌期限截止時(shí)，有兩個(gè)或者兩個(gè)以上競買人提交了《競價(jià)申請書》，本次掛牌活動(dòng)轉(zhuǎn)為拍賣競價(jià)。

土地掛牌拍賣競價(jià)遵循哪些原則？

周錚：拍賣競價(jià)以增價(jià)方式進(jìn)行，掛牌最后報(bào)價(jià)作為拍賣起叫價(jià)。拍賣時(shí)先由拍賣師宣布拍賣起叫價(jià)和加價(jià)幅度（拍賣師有權(quán)根據(jù)拍賣會(huì)現(xiàn)場情況調(diào)整加價(jià)幅度），然后由競買人按拍賣起叫價(jià)和加價(jià)幅度進(jìn)行競買，拍賣師連續(xù)兩次宣布最后應(yīng)價(jià)而再無應(yīng)價(jià)的，拍賣師在第三次報(bào)出最后應(yīng)價(jià)后，如最后應(yīng)價(jià)高于保留底價(jià)，即落槌，宣布該應(yīng)價(jià)者為競得人。

記者：我市在掛牌出讓土地方面做過哪些有益的嘗試？

周錚：2002年，我市曾成功地以掛牌方式出讓了四宗儲(chǔ)備國有土地的使用權(quán)。其中，有兩宗地是以揭牌的方式成交，另兩宗地因?yàn)榻刂沟阶詈髨?bào)價(jià)時(shí)刻仍有兩家以上的競買人，因此將該兩宗地轉(zhuǎn)入現(xiàn)場拍賣競價(jià)，最終這兩宗地也順利成交。事實(shí)證明，掛牌出讓儲(chǔ)備國有土地使用權(quán)既是可行的，也是成功的，是被市場接受和認(rèn)可的。

記者：能不能簡單介紹一下即將掛牌出讓的兩宗地的情況？

周錚：根據(jù)地塊情況及市場供應(yīng)狀況，我市決定將兩宗地塊以掛牌方式公開出讓。其中一號(hào)地塊位于四方區(qū)山東路177號(hào)，土地面積9400平方米，土地用途為商業(yè)、金融，規(guī)劃建筑面積為27146平方米。該地塊所處的山東路是一條眾所周知的繁華要道，周邊配套設(shè)施一應(yīng)俱全，市場發(fā)育較為完備，尤其適合商業(yè)、金融業(yè)的發(fā)展。

二號(hào)地塊位于嶗山區(qū)香港東路北、王家麥島北山，土地面積87480平方米，土地用途為居住，規(guī)劃建筑面積為87480平方米。這塊地北依浮山，南望大海，面積約為130畝，尤其適合做一個(gè)中等規(guī)模的高檔樓盤。該地塊所處區(qū)域是目前青島市的高尚住宅區(qū)，居住環(huán)境優(yōu)美，周邊市場發(fā)育成熟，是青島市目前炙手可熱的黃金地段。

需要特別說明的是，本次掛牌地點(diǎn)在青島市房地產(chǎn)交易中心一樓大廳，需要了解掛牌信息的競買人，請?jiān)趻炫破谙迌?nèi)到交易中心一樓大廳滾動(dòng)屏幕上查閱。

記者：如何保證掛牌出讓土地的公開、公平、公正？

周錚：掛牌出讓國有土地使用權(quán)，與招標(biāo)、拍賣一樣，必須保證土地交易的公開、公平、公正。2002年7月19日，山東省監(jiān)察廳、山東省人事廳、山東省國土資源廳聯(lián)合下發(fā)了《山東省招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)違法違紀(jì)行為行政處分暫行規(guī)定》（魯監(jiān)發(fā)[2002]4號(hào)），嚴(yán)格要求各主管機(jī)關(guān)，切實(shí)采取有效措施，加大監(jiān)督檢查力度，嚴(yán)肅查處招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓國有土地使用權(quán)中的違法違紀(jì)行為，促進(jìn)土地經(jīng)營市場“公開、公平、公正”秩序的建立。

總的說來，就是要做到：按照規(guī)定應(yīng)該以招標(biāo)拍賣或掛牌方式公開出讓的土地不得以協(xié)議方式出讓；任何單位和個(gè)人都不能以職權(quán)直接或間接干預(yù)國有土地使用權(quán)的公開出讓；國有土地使用權(quán)公開出讓中不得徇私、濫用職權(quán)；國家公證機(jī)關(guān)全程介入掛牌出讓過程；國有土地使用權(quán)公開出讓的標(biāo)底、保留底價(jià)或其它相關(guān)保密資料必須嚴(yán)格保密；競買人不得有弄虛作假、串通壓價(jià)等操縱行為等等；如若違反上述規(guī)定，相關(guān)責(zé)任人必將受到黨紀(jì)國法的懲處。本報(bào)記者白波

———訪青島市土地儲(chǔ)備中心主任周錚

本月下旬，我市將舉行本年度最后一次儲(chǔ)備國有土地使用權(quán)的公開出讓，將有兩宗土地以公開拍賣方式走向市場，還有兩宗土地以掛牌方式公開出讓。拍賣在最近幾年的房地產(chǎn)市場中已經(jīng)是司空見慣的事情，而對(duì)于掛牌出讓，包括很多業(yè)內(nèi)人士在內(nèi)都還知之甚少。最近幾天，有很多電話打到市土地儲(chǔ)備中心及本報(bào)《樓市》周刊，咨詢掛牌事宜。就土地掛牌出讓相關(guān)問題，本報(bào)記者采訪了市土地儲(chǔ)備中心主任周錚。

記者：土地公開出讓一直是土地管理部門和房地產(chǎn)市場的共同追求，土地公開出讓方式都有哪些？

周錚：土地公開出讓就是要讓政府土地一級(jí)市場公開、公平、公正。按照《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第11號(hào)，以下簡稱《規(guī)定》）的解釋，土地公開出讓方式包括招標(biāo)、拍賣和掛牌。

招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)是指市、縣人民政府土地行政主管部門（以下簡稱出讓人）發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其它組織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。

拍賣出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價(jià)申請并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

市領(lǐng)導(dǎo)在考察市國土資源和房屋管理局時(shí)強(qiáng)調(diào)指出，加強(qiáng)土地供應(yīng)計(jì)劃管理和招、拍、掛的力度。招、拍、掛是提高土地有效使用、防止腐敗現(xiàn)象出現(xiàn)的有效辦法。要真“招”、真“拍”、真“掛”。區(qū)分不同類型，建立有效的規(guī)章制度，靈活運(yùn)用不同方法。確定“招、拍、掛”這幾種方法的原則就是要有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，有利于城市建設(shè)，有利于提高人民生活水平。

記者：哪些土地按照規(guī)定必須以“招拍掛”方式出讓？

周錚：招標(biāo)拍賣或掛牌出讓土地，是通過市場機(jī)制配置土地資源，使土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值得到充分體現(xiàn)，符合市場經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)市場發(fā)展的客觀需要，為政府更好地集中統(tǒng)一管理土地一級(jí)市場，通過土地經(jīng)營增加政府財(cái)源提供了保障。

按照國土資源部及青島市的有關(guān)規(guī)定，凡商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。上述規(guī)定以外用途的土地的供地計(jì)劃公布后，同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。

記者：掛牌出讓與招標(biāo)拍賣是什么關(guān)系？有什么特點(diǎn)？

周錚：掛牌出讓與招標(biāo)拍賣等方式既有共同點(diǎn)，又有不同點(diǎn)。其共同點(diǎn)是無論招標(biāo)、拍賣還是掛牌，同樣均具備公開、公平、公正特點(diǎn)；不同點(diǎn)在于：一是掛牌時(shí)間長，且允許多次報(bào)價(jià)，有利于投資者理性決策和競爭；二是操作簡便，便于開展；三是有利于土地有形市場的形成和運(yùn)作。為此，國土資源部將掛牌出讓與招標(biāo)拍賣方式并列，將掛牌出讓作為招標(biāo)拍賣方式出讓國有土地使用權(quán)的重要補(bǔ)充，對(duì)掛牌出讓的適用范圍、程序等作了較為詳細(xì)的規(guī)定。考慮到在掛牌截止時(shí)有可能出現(xiàn)眾多競價(jià)人競相競價(jià)的情況，為了實(shí)現(xiàn)土地效益的最大化，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)，規(guī)定：“在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競買人要求報(bào)價(jià)的，出讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場競價(jià)，由出價(jià)最高者取得土地使用權(quán)。”

記者：掛牌出讓的程序是怎樣的？

由于我國土地是國有制，掛牌出讓的是國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受竟買人的報(bào)價(jià)申請并更新掛牌價(jià)格， 根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

政府土地主管部門編制掛牌文件，競買人在規(guī)定日期前提出竟買申請，按規(guī)定交納保證金、提交法定代表人證明書等資信證明后提交競買申請書。

在掛牌文件規(guī)定的掛牌起始日期，掛牌人應(yīng)該將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃要求、起始價(jià)、增價(jià)規(guī)則、增價(jià)幅度等內(nèi)容，在土地交易市場掛牌公布，符合條件的竟買人應(yīng)定按照文件的要求填寫竟買報(bào)價(jià)單，在掛牌期限內(nèi)竟買人可多次報(bào)價(jià)。

如果在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)竟買人在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競買人，且報(bào)價(jià)不低于掛牌底價(jià)，并符合其他交易條件的，掛牌成交；在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或兩個(gè)以上競買人報(bào)價(jià)的，報(bào)價(jià)最高者為競得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競得人。但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外，在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價(jià)者或者競買人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或均不符合其他交易條件的，掛牌不成交。掛牌交易的掛牌期限不得少于十個(gè)工作日。

《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》明確規(guī)定，“國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)由符合國土資源部確定的土地招標(biāo)拍賣掛牌主持人條件并取得資格的人員主持進(jìn)行”。為規(guī)范土地招標(biāo)拍賣掛牌主持人從業(yè)行為，現(xiàn)將已取得國土資源部土地招標(biāo)拍賣掛牌主持人資格人員信息公示如下：

一、1999年以來，國土資源部分別以國土資廳發(fā)[2000]101號(hào)、國土資廳發(fā)[2002]17號(hào)、國土資發(fā)[2004]98號(hào)、國土資廳發(fā)[2005]140號(hào)文件，對(duì)取得土地招標(biāo)拍賣掛牌主持人資格的人員進(jìn)行公布認(rèn)證。

二、土地招標(biāo)拍賣掛牌主持人信息分別在國土資源部官方網(wǎng)站、中國土地市場網(wǎng)、國土資源部土地整理中心網(wǎng)站同時(shí)發(fā)布，具體信息按照公布省份劃分，包括姓名、證書編號(hào)、身份證號(hào)碼、性別、公布文號(hào)等。其中，身份證號(hào)碼只顯示部分碼段。

三、國土資源部統(tǒng)一頒發(fā)的土地招標(biāo)拍賣掛牌主持人資格證書有兩種版式，其中“中華人民共和國國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣主持人資格證書”為2002年《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第11號(hào)）明確掛牌出讓方式以前制版；2005年重新制版后，改為“中華人民共和國土地招標(biāo)拍賣掛牌主持人資格證書”。兩種版式的資格證書均蓋有“中華人民共和國國土資源部”公章及鋼印，同等有效，證書持有人的從業(yè)資格和范圍一致。

四、全國土地招標(biāo)拍賣掛牌主持人考試認(rèn)證工作由國土資源部統(tǒng)一組織實(shí)施，國土資源部土地整理中心協(xié)助承辦。

社會(huì)上由所謂“國家土地交易管理中心”、“協(xié)會(huì)”、“研究會(huì)”、“咨詢中心”、“學(xué)會(huì)”等單位舉辦的培訓(xùn)考試，與國土資源部土地利用管理司無任何關(guān)系，所頒發(fā)的諸如“國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌主持人證書”等證書與國土資源部“土地招標(biāo)拍賣掛牌主持人資格證書”也無任何關(guān)系。今后，國土資源部舉辦土地招標(biāo)拍賣掛牌主持人考試，將發(fā)文通知各?。▍^(qū)、市）國土資源廳（局），由各?。▍^(qū)、市）廳（局）統(tǒng)一組織報(bào)名，相關(guān)消息同時(shí)在國土資源部官方網(wǎng)站、中國土地市場網(wǎng)、國土資源部土地整理中心網(wǎng)站發(fā)布。

五、本次土地招標(biāo)拍賣掛牌主持人信息公示由國土資源部土地利用管理司負(fù)責(zé)解釋。 2100433B

掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價(jià)申請并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

掛牌出讓綜合體現(xiàn)了招標(biāo)、拍賣和協(xié)議方式的優(yōu)點(diǎn)，并同樣是具有公開、公平、公正特點(diǎn)的國有土地使用權(quán)出讓的重要方式，尤其適用于當(dāng)前我國土地市場現(xiàn)狀，具有招標(biāo)、拍賣不具備的優(yōu)勢：

一是掛牌時(shí)間長，且允許多次報(bào)價(jià)，有利于投資者理性決策和競爭；

二是操作簡便，便于開展；

三是有利于土地有形市場的形成和運(yùn)作。

掛牌出讓是招標(biāo)拍賣方式出讓國有土地使用權(quán)的重要補(bǔ)充。