土地使用費

一、關(guān)于居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅問題

對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實際經(jīng)營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的，依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計征，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準確劃分開的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值；出租的，依照租金收入計征。

二、關(guān)于有償取得土地使用權(quán)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間問題

以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

國家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔2003〕89號）第二條第四款中有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間的規(guī)定同時廢止。

三、關(guān)于經(jīng)營采摘、觀光農(nóng)業(yè)的單位和個人征免城鎮(zhèn)土地使用稅問題

在城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍內(nèi)經(jīng)營采摘、觀光農(nóng)業(yè)的單位和個人，其直接用于采摘、觀光的種植、養(yǎng)殖、飼養(yǎng)的土地，根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第六條中“直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地”的規(guī)定，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

四、關(guān)于林場中度假村等休閑娛樂場所征免城鎮(zhèn)土地使用稅問題

在城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍內(nèi)，利用林場土地興建度假村等休閑娛樂場所的，其經(jīng)營、辦公和生活用地，應(yīng)按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

如何把土地成本剝離出來，就是把土地出讓金以土地使用費的形式，按年度繳納。由國家專門部門制定土地價格評估機制和征繳辦法，并負責(zé)征繳。這樣，就可以把目前的土地轉(zhuǎn)讓制度，這種短期行為，轉(zhuǎn)變?yōu)殚L期行為，更適應(yīng)可持續(xù)發(fā)展的要求。消費者在購房的時候，購買的僅僅是土地上的建筑，土地的使用權(quán)不是一次性買斷70年，而是像暖氣費和有線電視費一樣，每年繳納。并且，土地使用費應(yīng)該隨土地利用狀況視市場行情而浮動。

由于土地為全民所有，應(yīng)該有一個社會保障面積作為計費基數(shù)，該基數(shù)以上多占用的面積為計費面積。住房不夠該基數(shù)面積的，可以獲得某種形式的住房補貼。該面積應(yīng)該為住房折算占用土地面積，在一定條件下，也可以簡化為住房面積。對單位面積的計費標準，由相關(guān)部門制定計算辦法，比如可以與住房空置率，當年新建住房銷售狀況等指標掛鉤，通過一定的公式計算而得。如果空置率過高，說明土地使用費偏低，可以提高土地使用費，即提高住房使用成本。如果新建住房銷售低迷，說明住房使用成本偏高，可以降低土地使用費。原則上，家庭住房和商業(yè)網(wǎng)店房折合為占地面積以后，收費標準相同。

該辦法的核心是計時計費，費用由占地面積乘以占地時間乘以單位面積計費標準計算得出。土地開發(fā)期間的費用由開發(fā)商承擔(dān)，住房轉(zhuǎn)讓之后，收費對象隨之轉(zhuǎn)移。比如房屋空置，費用由房主承擔(dān)，如果新建住房未售出，則費用由開發(fā)商承擔(dān)。

土地使用費優(yōu)勢

土地使用費按年度繳納，可大大降低現(xiàn)行房價，減輕購房者的壓力。特別有利于剛剛參加工作的年輕人，可以真正意義上實現(xiàn)住房的一步到位。降低頻繁換房和重復(fù)裝修造成的浪費。而且，把土地成本從房價中剝離后，可以基本消除地腳差異對房價的影響。住房的成本僅僅由建筑及相關(guān)（設(shè)計，配套等）成本和相關(guān)稅費構(gòu)成。使得全國各地的房價趨于統(tǒng)一，有利于房地產(chǎn)成本的透明，使得房地產(chǎn)開發(fā)的利潤趨于理性，從而促進房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。而地腳的不同，會導(dǎo)致土地使用費的差異，進而導(dǎo)致住房使用成本的差異，通過市場優(yōu)化配置不同地腳的住房。

按年度繳納土地使用費，還可以大大提高住房使用成本。有效打擊炒房行為，降低住房空置率。同時，土地使用費按年度繳納，將時間直接納入土地使用費的計量因素，即計時收費?？梢岳斫鉃橥恋厥褂觅M的計量方法是土地面積乘以占有時間，只要占有土地，就必須繳納土地使用費，因此可以有效抑制土地閑置和囤積土地，提高土地利用效率。

住房具有保障民生的性質(zhì)，不能所有的住房都需要繳納高額的土地使用費。因為土地歸全民所有，因此每個公民應(yīng)該有一定數(shù)量的土地使用權(quán)。這個數(shù)量可以通過全民平均住房，或者其他評估機制得出。在這個數(shù)量以內(nèi)的面積不需要繳納土地使用費，超出這個數(shù)量的部分才需要繳納土地使用費。這樣可以消除商品房，經(jīng)濟適用房，各種保障房，甚至小產(chǎn)權(quán)房的差別?？梢园阉凶》慷技{入統(tǒng)一管理。

土地使用費年度繳納制度，可以從根本上消除現(xiàn)行的土地出讓制度的弊病，從根源上消除腐敗，推進廉政建設(shè)。取消一次性土地出讓金，還可以降低開發(fā)商前期投資，降低項目爛尾風(fēng)險。同時，自取得土地之日起就開始計費，可以促使開發(fā)商縮短工期，提高效率。

土地使用費土地分配

住房建設(shè)用地和商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)用地，以及停車場，公共設(shè)施建設(shè)用地的關(guān)系，由城市建設(shè)規(guī)劃部門協(xié)調(diào)。住房建設(shè)用地與基本農(nóng)田，工業(yè)用地，橋梁、鐵路、港口等大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地的關(guān)系，有國家相關(guān)部門協(xié)調(diào)。以上所有用地比例，可以反映到土地使用費中。

有人也許會擔(dān)心，取消了一次性土地出讓金，土地如何分配開發(fā)，是不是回到計劃經(jīng)濟模式。仔細分析這個問題其實是不存在的。目前的制度下，土地如何分配開發(fā)依然是政府規(guī)劃部門的職責(zé)。開發(fā)商通過競拍取得開發(fā)權(quán)，支付土地出讓金。取消一次性土地出讓金以后，開發(fā)商依然可以競拍某地塊的開發(fā)權(quán)。政府通過審核其資質(zhì)，評估其開發(fā)方案，甚至可以收集公眾意見，擇優(yōu)而選擇開發(fā)商和開發(fā)方案。開發(fā)商取得開發(fā)資格以后，接受政府和公眾監(jiān)督，開展商業(yè)運作。

土地使用費與物業(yè)稅的對比

土地使用費與物業(yè)稅是兩個不同的范疇，不能互相代替，土地使用費是土地所有者向土地使用者收取的土地價格，而稅收是憑借國家強制力收取的，解決的是受益再分配問題。一些專家提出物業(yè)稅的初衷，是降低房價，提高住房使用成本，抑制炒房行為。但是制定實施方案的時候，會有很多難題無法回避，最終不得不加入許多人為因素。比如考慮住房的保障民生性質(zhì)，第一套住房免征物業(yè)稅。這樣就為社會不公平埋下伏筆，如果按價值計算，一套別墅可以抵十套甚至幾十套普通住房。如果按占地來計算，這個比例甚至更高。另外，稅收的計量辦法是對價格乘以一個系數(shù)或者比例，如果住房不進行交易，就很難評估其價值，因此難以計稅。而土地使用費是按行政社區(qū)規(guī)劃，取社會平均值計算，只需要折算房產(chǎn)的占地面積，即可計費，簡單易行。

土地使用費與現(xiàn)行政策銜接

有人擔(dān)心，如果施行土地使用費年度收繳，如何與現(xiàn)行制度銜接?，F(xiàn)在已經(jīng)開發(fā)的項目或已經(jīng)支付土地出讓金的項目，土地出讓金難以退還給開發(fā)商。已經(jīng)建成，并入住幾十年的住房，更難以評估土地出讓金退還數(shù)量。因此，在一定時期內(nèi)，只能兩套制度并存：即已經(jīng)取得70年土地使用權(quán)的住房，剩余期限之內(nèi)不收繳土地使用費。待土地使用權(quán)到期之后，并入土地使用費年度收繳制度之中。這也使得類似青島黃島開發(fā)區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)的商品房土地證到期，尚無政策可依的問題迎刃而解。

土地使用費是指外商投資企業(yè)通過不同的方式使用土地（出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)者除外），國家向其收取得的有償使用土地的費用，是企業(yè)為取得土地使用權(quán)而交納的費用，它是調(diào)節(jié)使用土地資源的手段之一，是國家財政收入的組成部分。土地使用費與土地使用稅不同，土地使用稅是國家對使用土地的國內(nèi)單位和個人征收的一種稅。

有關(guān)土地使用費的具體標準，沒有全國統(tǒng)一的規(guī)定，應(yīng)根據(jù)場地的用途、地理環(huán)境條件、征地拆遷安置費用和企業(yè)對基礎(chǔ)設(shè)施的要求等因素，由所在地的省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定，原則上沿海地區(qū)高于內(nèi)地，大中城市高于中小城市，城市中心、繁華地段高于其他地段和郊區(qū)，在原有工業(yè)區(qū)設(shè)廠高于新開辟的工業(yè)區(qū)，利用原有企業(yè)改造高于新建工廠等。土地使用費的計算包括征用土地的補償費用、原有建筑物的拆遷費、人員安置費用以及公共設(shè)施費用。系計劃經(jīng)濟下引進外資的過渡性嘗試手段，現(xiàn)因為土地出讓制度的實行，土地使用費制度已基本廢止適用。

外商投資企業(yè)經(jīng)依法批準使用土地的，須按照《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定的土地管理機關(guān)的職責(zé)分工，與土地管理機關(guān)或房地產(chǎn)管理機構(gòu)簽訂使用土地合同；市、區(qū)、縣財政局根據(jù)使用土地合同確定的用地面積、土地等級征收外商投資企業(yè)土地使用費。

土地使用費自核定之日起五年內(nèi)不變；五年期滿后，根據(jù)實際情況，重新核定。

外商投資企業(yè)從批準成立之日起，按公歷日歷年度繳納土地使用費。土地使用費按半年征收，年終清算。第一日歷年度用地時間超過半年的，按半年計征，不足半年的，免征土地使用費。

土地使用費使用權(quán)出讓金

外商投資企業(yè)可以按出讓方式取得土地使用權(quán)。按照土地的不同用途，分別采取協(xié)議、招標、拍賣方式進行。招標出讓的，由評標委員會根據(jù)招標要求和投標者所報條件確定中標者，中標者所報土地價款即為出讓金額；拍賣出讓的，最高報價者所報土地價款即為出讓金額；協(xié)議出讓的，應(yīng)交出讓金不低于國家規(guī)定的最低價和云南省規(guī)定的有關(guān)標準。

企業(yè)一次交納出讓金有困難的，可以在出讓合同中約定分期交納，或者縮短出讓年限以降低出讓金額。

土地使用費場地使用費

外商投資企業(yè)可以按劃撥方式取得土地使用權(quán)，并按規(guī)定向中方政府交納場地使用費。場地使用費由場地開發(fā)費(包括征地、拆遷安置費用和為企業(yè)直接配套的基礎(chǔ)設(shè)施等費用)和土地使用費組成。企業(yè)可以按照土地使用合同的約定一次性交納場地開發(fā)費，逐年交納土地使用費，或者將場地開發(fā)費和土地使用費綜合計算逐年交納。

一般外商投資企業(yè)經(jīng)批準以劃撥方式取得土地使用權(quán)，一次性交納場地開發(fā)費或自行開發(fā)場地的，成立后第一年至第五年免交土地使用費，第六年至第十年減半；投資開發(fā)云南省鼓勵投資的產(chǎn)業(yè)或興辦教育、文化、衛(wèi)生、科研等非盈利項目，企業(yè)一次性交納場地開發(fā)費或自行開發(fā)場地的，免交土地使用費。

中方企事業(yè)單位以劃撥土地使用權(quán)作為條件與外商舉辦合資、合作企業(yè)的，須向土地管理部門申請辦理有關(guān)手續(xù)，即由中方土地使用者補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補交出讓金，或者由中方企事業(yè)單位交納場地使用費。

土地使用費土地收益金

外商投資企業(yè)還可以按國有土地租賃方式取得土地使用權(quán)，并按年向當?shù)厥?縣)人民政府土地管理部門交納土地年租金(土地收益金)。

與耕地占用費

各地規(guī)定有所不同，以上海的土地使用費來說：

土地使用費是指使用土地資源性質(zhì)的費用，不含拆遷安置費用和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用。

土地使用費根據(jù)地理環(huán)境和條件、土地使用用途確定分為五類十級，收費標準按平方米計算，最高每平方米為人民幣170元，最低每平方米0．5元。

土地使用標準調(diào)整以后，合營企業(yè)按新的標準繳納土地使用費，但在合營企業(yè)開始用地的五年內(nèi)不調(diào)整，另外按營業(yè)額的百分比繳納土地使用費的不作調(diào)整。

取得土地有償使用的方式有兩種，一種是以拍賣、出讓的方式取得土地使用權(quán)，即一次性買斷該塊土地若干年的使用權(quán)；另一種方法是以租賃或按月繳納土地使用費的方式取得土地使用權(quán)，以這兩種方式取得土地使用權(quán)的，均應(yīng)按上海市人民政府的規(guī)定，辦理土地使用核定費用，按月、及時、足額繳納土地使用費，否則，將失去土地使用權(quán)。

土地使用費每三年調(diào)整一次，每次調(diào)整范圍最高不超過原收費標準的30%，凡在調(diào)整范圍內(nèi)的，均執(zhí)行新標準。

外商投資商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)業(yè)、商品房等項目的按土地使用權(quán)有償出讓辦法執(zhí)行征繳土地使用費。耕地占用稅，是指國家對占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人，依其占用耕地的面積征收的一種稅。

耕地占用稅以縣為單位，以人均耕地面積為標準，分別規(guī)定單位稅額。