物業(yè)管理公司

物業(yè)管理公司按不同的劃分標(biāo)準(zhǔn)，可分為不同的類型。

按存在形式劃分

物業(yè)管理公司按存在形式劃分，有獨立的物業(yè)管理公司和附屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的物業(yè)管理公司兩類。這兩類公司都比較普遍。前者的獨立性和專業(yè)化程度一般都比較高；而后者的發(fā)展程度則明顯參差不齊，有的只是管理上屬公司開發(fā)的特定項目，有的已發(fā)展成獨立化、專業(yè)化和社會化的物業(yè)管理企業(yè)。

按服務(wù)范圍劃分

物業(yè)管理公司按服務(wù)范圍劃分，有綜合性物業(yè)管理公司和專門性物業(yè)管理公司兩類。前者提供全方位、綜合性的管理與服務(wù)，包括對物業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、維修與養(yǎng)護以及為住戶提供各種服務(wù)；后者就物業(yè)管理的某一部分內(nèi)容實行專業(yè)化管理，如專門的裝修公司、維修公司、清洗公司、保安公司等等。

按企業(yè)所有制性質(zhì)劃分

物業(yè)管理公司按企業(yè)所有制性質(zhì)劃分，可分為全民所有的物業(yè)管理公司以及集團所有、外商獨資、合資或股份制性質(zhì)、私營性質(zhì)的物業(yè)管理公司。全民所有和集體所有的物業(yè)管理公司占大部分，私營性質(zhì)的正在崛起。我國香港等地的物業(yè)管理公司有比較豐富的管理經(jīng)驗，并看好大陸的物業(yè)管理市場，是一支不可忽視的力量。

按管理層次劃分

物業(yè)管理公司按管理層次，可分為單層物業(yè)管理公司、雙層物業(yè)管理公司和多層物業(yè)管理公司。單層物業(yè)管理公司純粹由管理人員組成，人員精干，不帶作業(yè)工人，而是通過承包方式把具體的作業(yè)任務(wù)交給專門性的物業(yè)管理公司或其他作業(yè)隊伍；雙層物業(yè)管理公司包括行政管理層和作業(yè)層，作業(yè)層實施具體的業(yè)務(wù)管理，比如房屋維修、清潔、裝修、服務(wù)性活動等；多層物業(yè)管理公司一般規(guī)模較大，管理范圍較廣，或者有自己的分公司，或者有自己下屬的專門作業(yè)公司，如清洗公司、園林公司等等。

隨著物業(yè)管理行業(yè)的深入發(fā)展，物業(yè)管理公司將進一步朝著集約化、集團化和國際化的方向發(fā)展，這樣不僅可以創(chuàng)造規(guī)模經(jīng)濟效益，而且對于節(jié)約管理成本、實施品牌管理，以及促進物業(yè)管理公司的規(guī)范化和社會化發(fā)展，都是十分有益的。

按企業(yè)資質(zhì)劃分

一二三級物業(yè)管理公司

物業(yè)管理公司受產(chǎn)權(quán)人和使用人的委托，對其物業(yè)實施管理與維修，對產(chǎn)權(quán)人和使用人提供各種服務(wù)。物業(yè)管理公司與產(chǎn)權(quán)人、使用人的關(guān)系是委托與受托、服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。

產(chǎn)權(quán)人與使用人的構(gòu)成

產(chǎn)權(quán)人和使用人的構(gòu)成比較復(fù)雜，從總體上來說，大致可分兩類：一是法人團體，二是私人用戶。

1、法人團體

法人團體可分為企業(yè)、事業(yè)單位和社會團體等。法人團體作為物業(yè)的業(yè)主，是指物業(yè)的所有者不是自然人即個人，而是企事業(yè)單位或社團組織。企業(yè)包括各種性質(zhì)和各種行業(yè)的公司企業(yè)，事業(yè)單位和社會團體包括政府機關(guān)、各種協(xié)會等等。凡是以法人團體名義購買或租賃物業(yè)者，該法人團體便構(gòu)成了該物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人或使用人。

2、私人用戶

住宅、寫字樓、公共商業(yè)房產(chǎn)等物業(yè)，其產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)有相當(dāng)一部分屬個人所有，特別是住宅，私人業(yè)主和私人用戶占絕大部分。私人用戶的構(gòu)成也是比較復(fù)雜的，就戶籍而言，有當(dāng)?shù)厝?、外地人和外國人；就身份而言，有企業(yè)家、國家公務(wù)員、個體經(jīng)營者、教師、白領(lǐng)階層、歸國華僑等；就收入水平而言，有高收入住戶、中等收入住戶以及工薪階層和低收入住戶等。但無論是哪一種人，只要他們是物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人或使用人，他們就是該物業(yè)的私人用戶，并享有該物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人應(yīng)有的權(quán)利和義務(wù)。

業(yè)主管理委員會與業(yè)主大會

根據(jù)國家建設(shè)部第33號令第6條：“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立住宅小區(qū)管理委員會（以下簡稱‘管委會’）。管委會是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維護住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益?！?

管委會由業(yè)主和使用人共同選舉產(chǎn)生，代表業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。管委會是參與物業(yè)管理的常設(shè)機構(gòu)。業(yè)主和使用人的權(quán)利主要通過管委會來實現(xiàn)。

一般情況下，物業(yè)已交付使用的建筑面積達到50%以上，或者已交付使用的建筑面積達到30%以上不足50%且使用已超過一年的，應(yīng)召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生管委會。其后業(yè)主大會由管委會負(fù)責(zé)召集。通常情況下，業(yè)主大會每年召開一次，特殊情況下可隨時召開。業(yè)主大會的決定須投票人過半數(shù)通過，因故不能參加投票的可委托使用人或其他代理人代為投票。

業(yè)主大會的主要任務(wù)是：①選舉管委會；②監(jiān)督管委會的工作；③聽取和審查管委會的工作報告；④聽取業(yè)主的意見和建議；⑤研究解決管委會不適當(dāng)?shù)臎Q定；⑥討論其他需要研究的問題。

業(yè)主大會閉會期間，由選舉產(chǎn)生的管委會執(zhí)行大會決定和負(fù)責(zé)日常工作。

管委會的權(quán)利包括：①制定管委會章程，代表業(yè)主和使用人維護他們的合法權(quán)利；②決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司；③審議物業(yè)管理公司制定的年度管理計劃和小區(qū)管理服務(wù)的重大措施；④檢查、監(jiān)督各項管理工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行情況。

管委會的義務(wù)包括：①根據(jù)業(yè)主和使用人的意見和要求，對物業(yè)管理公司的管理工作進行檢查和監(jiān)督；②協(xié)助物業(yè)管理公司落實各項管理工作；③接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督；④接受房地產(chǎn)行政主管部門、各有關(guān)行政主管部門及物業(yè)所在地人民政府的監(jiān)督和指導(dǎo)。

物業(yè)管理公司與管委會的關(guān)系

管委會和物業(yè)管理公司都是物業(yè)管理的機構(gòu)，前者是決策人、委托人和檢查監(jiān)督人，后者是經(jīng)營人、受托人、執(zhí)行管理人。兩者在地位上是一種平等關(guān)系，是市場雙向選擇的合同契約關(guān)系。在法律上，管委會有委托或不委托某個物業(yè)管理公司的自由，物業(yè)管理公司也有接受或不接受委托的自由；在組織關(guān)系上，不存在領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)、管理與被管理的關(guān)系，而是互不干擾內(nèi)部運作的合作工作關(guān)系。

物業(yè)管理公司特點

物業(yè)管理作為一個勞動密集和技術(shù)勞務(wù)型的服務(wù)性行業(yè)是住房制度改革深化的產(chǎn)物，是房屋掛了與社區(qū)綜合服務(wù)合二為一的一種新模式提供各種，它主要以提供各種服務(wù)獲取經(jīng)濟效益。經(jīng)過二十多年的發(fā)展，我國物業(yè)管理行業(yè)不斷發(fā)展壯大，其管理的物業(yè)類型越來越復(fù)雜，業(yè)務(wù)經(jīng)營的范圍越來越廣泛，物業(yè)管理從產(chǎn)生初期的感性、無序，到迅速發(fā)展狂熱的中期，再到平穩(wěn)和理性的后期，中國的物業(yè)管理市場日趨成熟。

事實上，物業(yè)管理行業(yè)作為新興行業(yè)，由于國家和地方制定的相關(guān)法律法規(guī)有待健全，行業(yè)行為有失規(guī)范，加之作為微利行業(yè)，行業(yè)中成熟的模式和經(jīng)驗較少，不同類型物業(yè)提供借鑒的經(jīng)驗不足，使物業(yè)管理在經(jīng)營過程中面臨諸多風(fēng)險，許多物業(yè)管理公司經(jīng)營活動如履薄冰，生存發(fā)展步履艱難，特別是新組建的物業(yè)管理企業(yè)，往往經(jīng)營規(guī)模小、經(jīng)濟實力不強、缺少風(fēng)險因素識別能力以及抗風(fēng)險意識，導(dǎo)致整個物業(yè)管理行業(yè)抗風(fēng)險和危險性本領(lǐng)較弱。2100433B

物業(yè)管理公司的性質(zhì)是由物業(yè)管理的性質(zhì)決定的。物業(yè)管理具有服務(wù)性，因而物業(yè)管理公司也具有服務(wù)性。物業(yè)管理公司不生產(chǎn)產(chǎn)品，而是提供服務(wù)，享受第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。物業(yè)管理公司的性質(zhì)具有以下特點：

第一，物業(yè)管理公司是獨立的企業(yè)法人。物業(yè)管理公司是按合法程序建立，從事物業(yè)管理活動，為業(yè)主和租戶提供綜合服務(wù)和管理的獨立核算、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟實體。物業(yè)管理公司作為企業(yè)的主要標(biāo)志是：擁有一定的資金和設(shè)備，具有法人地位，能夠獨立完成物業(yè)的管理與服務(wù)工作，自主經(jīng)營，獨立核算，以自己的名義享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任等。因此，物業(yè)管理公司除了本行業(yè)自身的專業(yè)特色以外，在市場地位、經(jīng)營運作、法律地位等方面和其他企業(yè)一樣，都要遵循企業(yè)法人講究質(zhì)量、信譽、效益等市場競爭法則。所以說，物業(yè)管理公司是一個獨立的企業(yè)組織，它在物業(yè)管理經(jīng)營活動中具有獨立性和自主權(quán)。

第二，物業(yè)管理公司屬于服務(wù)性企業(yè)。物業(yè)管理公司的主要職能是通過對物業(yè)的管理和提供的多種服務(wù)，為業(yè)主和租戶創(chuàng)造一個舒適、方便、安全、幽雅的工作和居住環(huán)境。物業(yè)管理公司作為非生產(chǎn)性企業(yè)，主要是通過對物業(yè)的維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生以及直接為業(yè)主和租戶提供服務(wù)來達到自己的工作目標(biāo)。因此，從本質(zhì)上說，物業(yè)管理公司的“產(chǎn)品”只有一個，那就是服務(wù)。物業(yè)管理公司的服務(wù)是有償?shù)模菐в薪?jīng)營性的，是屬于企業(yè)性的經(jīng)濟行為。

第三，物業(yè)管理公司在某種程度上承擔(dān)著某些行政管理的特殊職能，因此它是現(xiàn)階段城市現(xiàn)代化建設(shè)的重要組成部分。由于中國城市建設(shè)管理體制正處于改革發(fā)展中，某些管理的職能和職權(quán)并沒有完全轉(zhuǎn)軌和明確，所以物業(yè)管理公司在向業(yè)主和租戶提供服務(wù)的同時，也承擔(dān)了部分政府有關(guān)部門對城市管理的職能，例如大廈的質(zhì)量安全、住宅小區(qū)內(nèi)的市政設(shè)施等等。

2007年10月1日起施行的《物業(yè)管理條例》將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，這在本質(zhì)將物業(yè)公司的職能由管理轉(zhuǎn)變?yōu)椤皹I(yè)主”服務(wù)。

內(nèi)容簡介

《物業(yè)管理公司財務(wù)管理》以現(xiàn)代企業(yè)財務(wù)管理的理論和實踐為依托，以物業(yè)管理公司資金運動的特征為主線，緊密結(jié)合最新的物業(yè)管理政策法規(guī)規(guī)定，吸收物業(yè)管理公司財務(wù)管理過程中的基本經(jīng)驗，對物業(yè)管理公司財務(wù)管理的基本知識，物業(yè)管理公司的資金籌措、資金運用、收人與盈余管理的方法和技巧作了重點闡述，對物業(yè)管理公司的財務(wù)預(yù)算、財務(wù)分析以及公司清算等內(nèi)容作了詳細(xì)的介紹，全書內(nèi)容循序漸進，體現(xiàn)了物業(yè)管理公司資金管理的全過程?！段飿I(yè)管理公司財務(wù)管理》可作為高等?？茖W(xué)校物業(yè)管理專業(yè)教材，亦可作為物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)用書，還可供廣大從事物業(yè)管理財務(wù)工作的財會人員學(xué)習(xí)參考，以開闊理財思路，提高理財技巧。同時，也可供關(guān)心物業(yè)管理公司經(jīng)營的廣大業(yè)主等社會公眾閱讀。2100433B

第一章　物業(yè)管理公司概述

第一節(jié)　物業(yè)管理公司概述

第二節(jié)　物業(yè)管理公司的組建

第三節(jié)　物業(yè)管理公司的組織機構(gòu)

第四節(jié)　物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)內(nèi)容

第五節(jié)　物業(yè)管理公司與其它相關(guān)部門的關(guān)系

第六節(jié)　物業(yè)管理公司的公共關(guān)系管理

第二章　物業(yè)管理公司人事管理

第一節(jié)　概　述

第二節(jié)　崗位職責(zé)

第三節(jié)　人事管理制度

第四節(jié)　人事規(guī)劃

第五節(jié)　員工招聘

第六節(jié)　員工培訓(xùn)

第七節(jié)　員工工作的考核評價

第八節(jié)　物業(yè)管理者的培養(yǎng)

第九節(jié)　物業(yè)管理現(xiàn)代化與人才培養(yǎng)

第十節(jié)　勞動人事管理范例分析

第三章　物業(yè)管理公司的財務(wù)管理

第一節(jié)　物業(yè)管理公司財務(wù)管理概述

第二節(jié)　物業(yè)管理公司的財務(wù)制度

第三節(jié)　物業(yè)管理財務(wù)分析

第四節(jié)　物業(yè)管理財務(wù)預(yù)算

第五節(jié)　物業(yè)管理公司資金的籌措

第六節(jié)　物業(yè)管理公司融資

第七節(jié)　流動資產(chǎn)管理

第八節(jié)　物業(yè)管理公司的資金結(jié)算

第九節(jié)　物業(yè)管理會計報表

第四章　物業(yè)管理公司中介服務(wù)

第一節(jié)　概　述

第二節(jié)　物業(yè)管理中介員工的內(nèi)部管理

第三節(jié)　銷　售

第四節(jié)　租　賃

第五節(jié)　商品房登記

第六節(jié)　公　證

第七節(jié)　代理保險

第五章　物業(yè)管理公司管理運作機制范例

范例一　××小區(qū)業(yè)主管理委員會章程

范例二　業(yè)主公約（示范文本）

吉林亞泰物業(yè)管理有限公司成立于1994年9月28日，是中國物業(yè)管理協(xié)會理事單位，國家一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)，隸屬于吉林亞泰（集團）股份有限公司。公司注冊資本800萬元，現(xiàn)管理面積約120萬平方米，供暖面積約200萬平方米，目前共有13個管理項目，涵蓋了住宅小區(qū)、商務(wù)大廈、辦公大廈等不同類型的物業(yè)。公司現(xiàn)有在冊員工1008人，管理人員196人，管理人員持證上崗率達到100%以上，基層技術(shù)崗位操作人員持證上崗率達到100%。

公司全面貫徹“服務(wù)心貼心，情誼長久遠(yuǎn)”的服務(wù)理念，在基礎(chǔ)管理、房屋管理、共用設(shè)備設(shè)施管理、公共秩序安全管理、清潔綠化管理等方面形成了“學(xué)習(xí) 工作”、“環(huán)境 文化”的管理模式。公司在1999年9月順利通過了ISO9002質(zhì)量管理體系認(rèn)證，2002年8月份完成了換版認(rèn)證，2001年8月通過了ISO14001環(huán)境管理體系認(rèn)證，成為吉林省首家推行雙體系標(biāo)準(zhǔn)化運行的物業(yè)企業(yè)。

公司始終秉承“高尚品質(zhì)、高端服務(wù)”的服務(wù)宗旨，上下一致、積極進取、不斷超越自我、不斷追求創(chuàng)新，倡導(dǎo)“真誠守信、創(chuàng)新創(chuàng)利”的企業(yè)精神，于所轄社區(qū)內(nèi)推行精品、熱情、周到、零距離的服務(wù)，打造誠心誠意、細(xì)致快速、嚴(yán)謹(jǐn)求實、雷厲風(fēng)行的服務(wù)文化，把企業(yè)“做精、做強”。

亞泰物業(yè)經(jīng)過16年的歷史積淀，總結(jié)出優(yōu)秀企業(yè)的服務(wù)理念和經(jīng)營模式，將繼續(xù)打造綜合實力強、服務(wù)水平高、業(yè)主滿意度高的優(yōu)秀服務(wù)隊伍，不斷精益求精的提升企業(yè)服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，塑造物業(yè)行業(yè)未來的領(lǐng)航者。