鄞州區(qū)非住宅置換商務(wù)樓或住宅結(jié)算辦法

鄞州區(qū)非住宅置換商務(wù)樓或住宅結(jié)算辦法

為加快鄞州區(qū)開發(fā)建設(shè)進(jìn)程，進(jìn)一步加大非住宅用房征遷安置力度，保護(hù)被征遷當(dāng)事人合法權(quán)益，根據(jù)《鄞州區(qū)國有土地上房屋征收補(bǔ)償若干規(guī)定》（鄞政發(fā)〔2012〕111號）等政策，結(jié)合實(shí)際，制定非住宅置換商務(wù)樓或住宅方案如下：

一、商務(wù)樓置換結(jié)算辦法

商務(wù)樓置換安置以被征遷人所持有的合法《土地證》土地面積計算，按每畝土地面積置換建筑面積400平方米的標(biāo)準(zhǔn)確定（以下簡稱可安置面積）。具體結(jié)算差價時與原房屋所有權(quán)證記載建筑面積掛鉤，結(jié)算方法如下：

1．原房屋所有權(quán)證建筑面積與可安置建筑面積相等部分，安置用房按基本造價，原房屋按重置價格結(jié)合成新結(jié)算差價。

2．原房屋所有權(quán)證建筑面積超過可安置建筑面積的部分，按原房屋重置價格結(jié)合成新再增加30%的資金結(jié)算。

3．原房屋所有權(quán)證建筑面積小于可安置建筑面積的部分，小于可安置建筑面積部分按安置用房基本造價結(jié)算。

4．置換安置用房時因自然間不可分割而使其安置建筑面積增大，在50平方米以內(nèi)（含50平方米）的，按安置房屋基本造價計算，其余按市場價格結(jié)算（上述安置房屋價格不包括層次、朝向差價）。

5．裝潢、附屬設(shè)施等仍按有關(guān)征遷政策結(jié)合評估機(jī)構(gòu)評估價進(jìn)行結(jié)算。

二、住宅置換結(jié)算辦法

住宅置換安置以被征遷人所持有的合法《土地證》土地面積計算，按每畝土地面積置換建筑面積200平方米的標(biāo)準(zhǔn)確定（以下簡稱可安置面積）。具體結(jié)算差價時與原房屋所有權(quán)證記載建筑面積掛鉤，結(jié)算方法如下：

1．原房屋所有權(quán)證建筑面積與可安置建筑面積相等部分，安置用房按同類房屋等級的商品住宅平均價的10%結(jié)算，原房屋按重置價格結(jié)合成新結(jié)算差價。

2．原房屋所有權(quán)證建筑面積超過可安置建筑面積的部分，按原房屋重置價格結(jié)合成新再增加30%結(jié)算。

3．原房屋所有權(quán)證建筑面積小于可安置建筑面積的部分，按征遷所在地段（安置用房）同類房屋等級的商品住宅平均價的30%結(jié)算。

4．置換安置用房時，由征遷人提供安置房源戶型，被征遷人根據(jù)征遷人提供的戶型按可置換面積申報套型，最后剩余面積就近申報套型，超過可安置面積10平方米以內(nèi)（包括10平方米）按安置用房基本造價結(jié)算，其余超安置部分按征遷所在地段（安置用房）同類房屋等級的商品住宅平均價結(jié)算。

5．裝潢、附屬設(shè)施等仍按有關(guān)征遷政策結(jié)合評估機(jī)構(gòu)評估價進(jìn)行結(jié)算。

6．置換套型由抽簽決定,樓層、朝向按住宅征遷政策結(jié)算差價。

第三條產(chǎn)權(quán)置換安置地點(diǎn)

安置地點(diǎn)由各鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道）結(jié)合各自實(shí)際確定，原則上安置地點(diǎn)需在征遷房屋的同類地段。

第四條其他事項(xiàng)

1．產(chǎn)權(quán)置換安置后，征遷人協(xié)助被征遷人辦妥《國有土地證》和《房屋所有權(quán)證》。

2．產(chǎn)權(quán)置換安置房屋物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)，按業(yè)主或物業(yè)所有人擁有的建筑面積計算，以相關(guān)職能部門核定價格為準(zhǔn)。

3．產(chǎn)權(quán)置換后，原房屋殘值歸征遷人所有，征遷人不得對被征遷人置換的新產(chǎn)權(quán)作回購處理。

4．經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償、獎勵、結(jié)算差價后，如被征遷人有多余款項(xiàng)，需在協(xié)議簽訂、原房騰空、鑰匙支付并經(jīng)征遷人驗(yàn)收合格后五日內(nèi)支付完畢。如被征遷人還應(yīng)向拆遷人支付款項(xiàng)，在安置房屋抽簽之日前一個月內(nèi)支付給征遷人。

5．本方案未明確事項(xiàng)按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定辦理。 2100433B

非住宅是指除了住宅以外的非居住用房屋。它包括辦公用房、商業(yè)用房和廠房倉庫等。

(一)生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)

生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)，是指物質(zhì)生產(chǎn)部門作為基本生產(chǎn)要素用于生產(chǎn)勞動的房產(chǎn)。包括工業(yè)、建筑業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)等部門在生產(chǎn)活動中使用的廠房、倉庫、作業(yè)房、實(shí)驗(yàn)室和一些附屬房屋等。

生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)是工交等物質(zhì)生產(chǎn)活動的基本物質(zhì)要素，缺了它生產(chǎn)活動就不能正常進(jìn)行。尤其是現(xiàn)代工交生產(chǎn)，對房產(chǎn)的依賴性更強(qiáng)，沒有必要的生產(chǎn)用房，許多生產(chǎn)活動就無法進(jìn)行。生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)的功能是為各種物質(zhì)生產(chǎn)服務(wù)，因此，其選址、結(jié)構(gòu)、用料和外形等，都是以方便生產(chǎn)和服務(wù)生產(chǎn)為基本前提的。正因?yàn)槿绱?，城市中的生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)往往集中于生產(chǎn)功能區(qū)或郊區(qū)，結(jié)構(gòu)通常是以堅固為基本特征，所用建材是以鋼材、鋼筋混凝土為主，外形則多表現(xiàn)為占地面積大、低層化和連片化。

作為生產(chǎn)活動的必要物質(zhì)要素，生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)無疑屬于生產(chǎn)資料范疇。因?yàn)槭菆?zhí)行生產(chǎn)性固定資產(chǎn)(本)的職能，所以生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)的價值實(shí)現(xiàn)和補(bǔ)償方式，就與生產(chǎn)性固定資產(chǎn)的價值周轉(zhuǎn)方式相同。即生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)的價值，按其在生產(chǎn)中的磨損程度，逐漸轉(zhuǎn)移到這些房產(chǎn)參與的生產(chǎn)活動所生產(chǎn)的產(chǎn)品中去，然后通過銷售產(chǎn)品使價值得以回收在產(chǎn)品的銷售收入中，再以折舊的形式分期從產(chǎn)品銷售收入中提取并積累起來，直到提取的折舊金額所代表的價值量等于房產(chǎn)正常使用期內(nèi)磨損的價值量為止。由于生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)的生產(chǎn)資料性質(zhì)明確，價值周轉(zhuǎn)路徑清楚，為購置或建造其而墊付的資本回收有公認(rèn)可行的規(guī)則可循，所以，生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)的商品屬性也表現(xiàn)得較明顯，且容易被人們所接受。

(二)非生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)

非生產(chǎn)性非住宅房產(chǎn)，是指非生產(chǎn)部門和行業(yè)使用的住宅以外的那些房產(chǎn)。它包括營業(yè)性房產(chǎn)和非營業(yè)性房產(chǎn)兩部分。

1.營業(yè)性房產(chǎn)

是指城市經(jīng)營性單位和企業(yè)進(jìn)行貿(mào)易和經(jīng)營性服務(wù)活動所使用的房產(chǎn)，如商店、餐館、銀行、郵電局(所)、旅館、飯店、交易所等直接從事經(jīng)營活動的房產(chǎn)，以及它們的輔助用房等。

營業(yè)性房產(chǎn)是城市流通部門和其他第三產(chǎn)業(yè)部門從事商業(yè)和經(jīng)營性服務(wù)活動的必要物質(zhì)條件，它對商業(yè)和經(jīng)營性服務(wù)活動的經(jīng)濟(jì)效益的制約性，因商業(yè)和服務(wù)活動的特殊性而表現(xiàn)得很強(qiáng)。例如，房產(chǎn)所處的位置、房產(chǎn)的質(zhì)量和內(nèi)部結(jié)構(gòu)等，對商業(yè)等服務(wù)活動的經(jīng)營效益有決定性的影響。而且，一個城市的繁華程度如何，很大程度上取決于這類房產(chǎn)的規(guī)模和質(zhì)量。

由于營業(yè)性房產(chǎn)在參與商業(yè)和經(jīng)營性服務(wù)活動中，是發(fā)揮固定資本的職能，所以它在價值周轉(zhuǎn)方式上與生產(chǎn)性房產(chǎn)相似。不過它的價值不是轉(zhuǎn)移到新的物質(zhì)產(chǎn)品中去(商業(yè)和服務(wù)活動不直接創(chuàng)造物質(zhì)產(chǎn)品)，而是轉(zhuǎn)移到商業(yè)及服務(wù)業(yè)所提供的非物質(zhì)化服務(wù)產(chǎn)品中去，并直接從營業(yè)收入中扣回。同時，因這類房產(chǎn)是服務(wù)于第三產(chǎn)業(yè)，所以其產(chǎn)權(quán)形式客觀上比生產(chǎn)性房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)形式更為靈活。

2.非營業(yè)性房產(chǎn)

又稱行政事業(yè)性房產(chǎn)。是指黨、政、軍、衛(wèi)、文、教、科技、體育(一部分是營業(yè)性的)、宗教和其他部門使用的，不具有經(jīng)營性，又不屬住宅的非生產(chǎn)性房產(chǎn)及其輔助房產(chǎn)。

這部分房產(chǎn)是國家行使政府職能，保證必要的社會公益事業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和發(fā)展的必要物質(zhì)條件，也是非政府性的社會福利和慈善事業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)和發(fā)展的必要物質(zhì)條件。其最大的特點(diǎn)，是它與人們的政治和文化等精神生活的關(guān)聯(lián)性很強(qiáng)，而與人們的物質(zhì)生活之關(guān)聯(lián)性則較弱。因此，這部分房產(chǎn)的物質(zhì)形態(tài)在建筑風(fēng)格和位置坐落等方面，都有自己的一些特點(diǎn)，它除了滿足各種使用需要外，很注重反映人文歷史和民族風(fēng)貌。

這部分房產(chǎn)因大多是政府出資建造，且通常只供行政事業(yè)單位使用，所以其商品屬性表現(xiàn)得較弱。其實(shí)，無論它由誰出資建造和供誰使用，它的建造過程都是一個典型的商品生產(chǎn)過程，充滿了各種商品交換關(guān)系。它建成交付使用后，進(jìn)入了公共消費(fèi)過程，不能據(jù)此來否定其商品屬性。況且，當(dāng)這些房產(chǎn)因各種原因不再適宜作為非營業(yè)性房產(chǎn)時，政府或其他所有者常將其出租或出售給其他主體改作另外的用途。這種重新進(jìn)入流通的現(xiàn)象，正好說明這些房產(chǎn)是商品。

因?yàn)椴灰杂麨槟康?，又是公共消費(fèi)，所以非營業(yè)性房產(chǎn)的價值周轉(zhuǎn)方式與生產(chǎn)性和營業(yè)性房產(chǎn)都不一樣。它主要通過國民收入再分配的形式，從政府財政收入中得到補(bǔ)償，即通過財政投資和補(bǔ)貼得到補(bǔ)償。非營業(yè)性房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)一般都是政府所有，只有少數(shù)是民間社會團(tuán)體所有。

(三)公用基礎(chǔ)設(shè)施

公用基礎(chǔ)設(shè)施是指既不能與生產(chǎn)性房產(chǎn)劃等號，又不能與非生產(chǎn)性房產(chǎn)等同的構(gòu)筑物和特殊建筑物。包括城市中的地下道路、地上道路(含立交道路)、橋梁(含立交橋、人行天橋)、水塔、蓄水池、地上和地下給排水設(shè)施、供電、供氣、供暖設(shè)施、公共廣場、公園、綠化設(shè)施、垃圾污水處理設(shè)施、公共廁所、消防和防洪設(shè)施等。

雖然大多數(shù)公用基礎(chǔ)設(shè)施在物質(zhì)形態(tài)上與我們習(xí)慣上講的房屋大相徑庭，但由于現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)生活已使這些公用基礎(chǔ)設(shè)施與原本意義上的房屋融合在一起，且融合程度越來越高，大多數(shù)原本意義上的房屋離開了公用基礎(chǔ)設(shè)施，已不能發(fā)揮正常功能，所以，從現(xiàn)代和發(fā)展的觀點(diǎn)看，毫無疑問地必須將公用基礎(chǔ)設(shè)施作為房產(chǎn)來看待，即它是廣義上的房產(chǎn)。

公用基礎(chǔ)設(shè)施在城市經(jīng)濟(jì)和社會生活中起著重要的作用。它既是人們生活正常進(jìn)行所必須的物質(zhì)條件，又是生產(chǎn)活動順利運(yùn)轉(zhuǎn)不可缺少的物質(zhì)要素，正是這些公用基礎(chǔ)設(shè)施，將生活、生產(chǎn)、商業(yè)、服務(wù)、娛樂等活動場所連成一個整體，可以說，住宅、工廠、商店、辦公樓等等房屋，都是公用基礎(chǔ)設(shè)施的終端場所。

公用基礎(chǔ)設(shè)施作為廣義上的房產(chǎn)，與前述的各類房產(chǎn)相比，有很鮮明的特點(diǎn)。一是它的物質(zhì)形狀大都很特別，或無頂、或密封、或地下、或無頂又無墻等等；二是它的功能的公共性和兩重性，它通常是為多數(shù)人和多群體服務(wù)，而且它既為生產(chǎn)服務(wù)，又為生活服務(wù)；三是它在運(yùn)轉(zhuǎn)上有較強(qiáng)的協(xié)調(diào)性要求，因?yàn)楦鞣N公用基礎(chǔ)設(shè)施之間不僅在技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上互相關(guān)聯(lián)，而且在數(shù)量比例、質(zhì)量匹配、時間制約和空間呼應(yīng)上都有特定的直接或間接因果關(guān)系，必須協(xié)調(diào)地運(yùn)轉(zhuǎn)才能充分發(fā)揮其功能；四是效益的間接性和綜合性，它的效益一般表現(xiàn)為它所服務(wù)的對象的效益，而且這種間接效益既有生產(chǎn)和生活的，又有經(jīng)濟(jì)和社會的，綜合性很強(qiáng)。

公用基礎(chǔ)設(shè)施的產(chǎn)權(quán)形式，因其公共性和綜合性等特點(diǎn)而通常是國家(政府)所有制為主導(dǎo)。但是市場的發(fā)展也使一些公用基礎(chǔ)設(shè)施逐漸成為政府和企業(yè)共同擁有，或政府擁有所有權(quán)，企業(yè)行使經(jīng)營權(quán)和管理權(quán)。

公用基礎(chǔ)設(shè)施的價值周轉(zhuǎn)方式有三種基本情況。一是如果公用基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)行經(jīng)營制，則通過收費(fèi)制等形式回收價值，也就是采取自我循環(huán)的公式周轉(zhuǎn)；二是如果公用基礎(chǔ)設(shè)施不實(shí)行經(jīng)營制，則通過單一的國民收入再分配，再由政府實(shí)行財政投資和補(bǔ)貼進(jìn)行周轉(zhuǎn)；三是公用基礎(chǔ)設(shè)施只進(jìn)行部分經(jīng)營制，則通過收費(fèi)等形式收回部分價值，政府再補(bǔ)貼一部分，即通過上述兩種方式的結(jié)合實(shí)現(xiàn)價值周轉(zhuǎn)。2100433B

《非住宅》向我們展示了從著名建筑類雜志《MARK》中精選的當(dāng)代先鋒建筑設(shè)計師設(shè)計的21世紀(jì)創(chuàng)新居住空間案例。丹"sup--normal" data-sup="1" data-ctrmap=":1,"> [1]