住房契稅概述

近日，達州市結合實際，出臺《關于促進房地產市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（以下簡稱《意見》）。《意見》中最大看點包括：公積金政策松動較大、購房享有每平方的補助、個人購買普通住房契稅有優(yōu)惠，全面促進房地產業(yè)發(fā)展。這是去年國家出臺房地產新政以來，該市首次推出的推動房地產快速發(fā)展的政策。

看點一：堅決落實促進房地產健康發(fā)展政策

國家、省上相繼出臺促進房地產市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展政策后，該市迅速反應，認真抓好中央和省政府有關支持居民自住和改善性住房需求、促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策的貫徹落實，逐條逐項進行分析梳理，密切結合達州實際，制定具體實施意見，該市制定的政策有極強的可操作性和可行性。

（一）鼓勵城市房屋征收和征地拆遷以貨幣安置方式為主，引導被征收人和被拆遷人自主選擇購買商品房。居民因個人房屋被征收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋，并且購房成交價格不超過貨幣補償金額的，對新購房屋免征契稅；購房成交價格超過貨幣補償金額的，對差價部分按規(guī)定征收契稅。

（二）鼓勵地下空間開發(fā)利用，按相關規(guī)定繳納出讓金及相關稅費后，辦理產權手續(xù)。

看點二：住房公積金購房六大變化

本次出臺的意見，變化最大的是住房公積金購房貸款條件的放寬，為達州房地產業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境。

（一）取消住房公積金購房貸款最高限額的限制：凡購買普通商品房、二手房，符合住房公積金貸款條件并能提供足額貸款抵押擔保，申請住房公積金貸款的，取消貸款最高限額的限制。

（二）延長貸款期限：對臨近退休、具有償還能力且個人信用良好，能有效實施貸后管理的，可適當放寬貸款期限至退休后10年。

（三）積極擴大住房公積金使用范圍：允許提取個人賬戶內的住房公積金支付購房首付款，裝修自住住房，用于舊房安裝電梯，困難家庭子女當年考取大學繳納相關費用。開展住房公積金裝修貸款、異地貸款業(yè)務。允許提取、貸款使用住房公積金為子女購買住房。

（四）降低首付款比例：繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。在住房公積金放貸額度不足的情況下，實行個人住房公積金貸款轉商業(yè)貸款貼息，貼息資金在住房公積金業(yè)務支出中列支。

（五）優(yōu)化貸款辦理程序：房地產開發(fā)項目取得房屋預售許可證后，住房公積金管理機構可受理、審核和發(fā)放住房公積金個人住房貸款。房屋產權登記機構應在受理抵押登記申請之日起10個工作日內完成抵押登記手續(xù)。住房公積金管理機構應在抵押登記后5個工作日內完成貸款發(fā)放。房地產開發(fā)企業(yè)不得拒絕繳存職工使用住房公積金貸款購房，也不得拒絕繳存職工使用住房公積金支付購房首付款。

（六）支持引導受托銀行辦理住房公積金貸款：支持和鼓勵受托銀行利用其網點、資源、技術優(yōu)勢，加強對住房公積金貸款政策的宣傳，加快借款合同、抵押合同的辦理速度，提高貸款發(fā)放效率。住房公積金管理機構要建立“以貸定存、存貸掛鉤”的住房公積金資金存放制度，每季度通報一次受托銀行辦理住房公積金貸款情況。對辦理住房公積金貸款業(yè)務積極、貸款發(fā)放金額較高的受托銀行，從新增繳存和定期到期的資金中，實行獎勵性存款。

看點三：多項政策惠及購房人

群眾利益是最大的利益，《意見》中最多最實際的是對購房者利益的關注，給購房人送出了實實在在的實惠。

（一）凡在達州市主城區(qū)購買首套普通自住商品房或第二套改善性普通自住商品房，簽訂了正式網簽合同并辦理預告登記的，每套住房由受益財政給予購房業(yè)主80元/平方米的補助。享受住房補貼的商品住房自簽訂網簽合同至取得《房屋所有權證》期間不得對外轉讓。各縣（市、區(qū)）可自行制定補貼標準。

（二）鼓勵農村居民購買商品住房，本人及其配偶、父母、未婚子女等直系親屬可按當地戶籍政策在購房所在城鎮(zhèn)落戶。

看點四：助推全市新型城鎮(zhèn)化建設

達州是川渝鄂陜區(qū)域中心城市，具有獨特的區(qū)位優(yōu)勢，隨著成渝經濟區(qū)的加快發(fā)展，達州積極加快推進城鎮(zhèn)化進程，著力打造宜居城市。

（一）放寬商品房預售許可條件。對“投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資25%”的房地產項目可辦理預售許可，其工程形象進度界定為：有地下車庫的27米以下（不含27米）的多層建筑，主體施工形象進度達到地面一層；有地下車庫的27米以上（含27米）100米以下（不含100米）的高層建筑，主體施工形象進度達到地面二層；有地下車庫的100米以上（含100米）的超高層建筑，主體施工形象進度達到地面五層；無地下車庫的多層建筑，主體施工形象進度達到地面三層。

（二）取消商品住房套型結構比例限制，不再執(zhí)行“商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上”的規(guī)定。房地產開發(fā)企業(yè)可以根據市場需求，自主確定開發(fā)的商品住房套型結構比例，滿足多層次住房消費需求。暫停執(zhí)行公共租賃住房作為商品住房開發(fā)項目的配建條件，暫停期內取消將配建的套數、面積、套型結構、建設標準、配套設施、違約責任等作為土地出讓和規(guī)劃批復的前置條件。

看點五：購普通商品房金融稅收有優(yōu)惠

本次出臺的《意見》強化了稅收和金融的作用，個人在購買普通商品房將會得到實惠。

（一）個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅。對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。對個人購買第二套住房契稅按法定稅率征收。

（二）金融機構向居民家庭在該市轄區(qū)內購買自住普通商品房提供利率不超過（含）人民銀行公布的同期貸款基準利率的貸款（不含住房公積金貸款），且貸款合同簽訂時間

和貸款發(fā)放時間均在2015年5月1日至2015年10月31日期間，由稅收入庫地財政部門按實際發(fā)放符合規(guī)定條件貸款金額的6%，對金融機構給予一次性補助。

（三）民營資本全額投資的房地產開發(fā)項目，由房地產開發(fā)企業(yè)按規(guī)定自主選擇建筑施工企業(yè)，其結果報建設行政主管部門備案。

據業(yè)內有關人士分析認為，該市出臺的《意見》，內容全面，指導性強，給市民帶來的實惠多，對房地產健康促進作用大?！兑庖姟酚行?年（有明確規(guī)定的除外），期滿自行失效，有利于操作和執(zhí)行，在達州城鎮(zhèn)化建設和房地產業(yè)發(fā)展中將產生積極的推動作用。

（賈金戈 嚴開川 謝建榮）