房產(chǎn)崩盤

在興麟房產(chǎn)銀川總公司的辦公室內(nèi)，一位購房者傷心地等待討要說法

9月8日凌晨，興麟、德邦房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司涉嫌系列合同詐騙案頭號犯罪嫌疑人吳秉麟及劉某、張某等10名主要犯罪嫌疑人，在北京被包頭市公安局人員抓獲，但圍繞這家“騙子”公司的一些疑問仍有待厘清。

8月底以來，全國超過9個省區(qū)發(fā)生以吳秉麟為法人代表的“興麟系”房產(chǎn)中介公司突然關(guān)閉事件。在經(jīng)歷了“病毒式”急劇擴張之后，這個曾籠罩著“中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)總部”光環(huán)的中介公司，幾乎在一夜間崩盤。

與此同時，各地公安部門不斷接到大量購房者報案，稱購房款被騙，初步統(tǒng)計涉及金額超過2億元。

這個在不斷被投訴和質(zhì)疑中“席卷”50多座城市的房產(chǎn)中介公司，是如何瘋狂擴張成為吸金“黑洞”的?

從遍地開花到“一夜蒸發(fā)”

9月3日，寧夏興麟房地產(chǎn)營銷策劃有限公司在銀川的120家門店突然全部關(guān)閉，總部人去樓空。幾乎同一時間，寧夏石嘴山市、吳忠市、中衛(wèi)市等地的興麟房產(chǎn)也“一夜蒸發(fā)”。而與興麟房產(chǎn)屬同一法人的德邦房產(chǎn)也全部人員消失。

不僅在寧夏，從8月底起，遼寧、吉林、陜西、內(nèi)蒙古、河南、河北、云南、甘肅等多地，以吳秉麟為法人代表的“興麟系”房產(chǎn)中介公司相繼倒閉。由于該公司存在違規(guī)代收購房款、交易不成功不及時退款、未按合同約定辦理購房手續(xù)等問題，各地公安部門接到大量購房者報案。

經(jīng)公安部門初步調(diào)查和購房者不完全統(tǒng)計，僅寧夏、內(nèi)蒙古、陜西、甘肅四省區(qū)報案的購房者就超過1200戶，涉及金額超過2億元。每位購房者少則被卷走幾千元，多則上百萬元。

據(jù)內(nèi)蒙古呼和浩特市賽罕區(qū)公安分局介紹，興麟房產(chǎn)創(chuàng)立于2009年，2010年后變更為以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)為核心發(fā)展的房產(chǎn)綜合型服務(wù)公司。據(jù)初步調(diào)查，興麟房產(chǎn)中介公司在全國50多座城市有140多家分公司，法人代表吳秉麟以“中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)總部”的名義統(tǒng)一管理。目前，多地“興麟系”房產(chǎn)中介公司涉嫌合同詐騙，已被立案偵查，吳秉麟也被網(wǎng)上追逃。

9月4日，記者來到位于銀川市恒泰商務(wù)大廈22層的興麟房產(chǎn)銀川總公司，看到已經(jīng)不見員工蹤影，辦公用品散落一地，只有幾件工作制服還掛在衣架上，不斷有前來討要房款的購房者。

購房者楊雪萍聲淚俱下地說，今年6月，她將13.6萬元的首付款打到公司賬戶，等待45個工作日內(nèi)由興麟房產(chǎn)代辦好各種手續(xù)。之后，該公司一再拖延時間，9月3日，她找興麟房產(chǎn)索要首付款，但再也找不到人了。

與楊雪萍有同樣遭遇的購房者還有很多。多數(shù)人萬萬沒想到興麟房產(chǎn)會跑路，頓時傻了眼，有人甚至當(dāng)場昏倒在地。

記者了解到，由于興麟房產(chǎn)將觸角伸向全國各地，在有些城市使用了德邦、恒慶、正豐等五花八門的名字注冊公司，讓人眼花繚亂。一些內(nèi)部員工向記者反映，購房者的錢一般要在興麟房產(chǎn)沉淀3個月以上，全國各地收來的購房款都上交給總部分配使用。興麟房產(chǎn)的資金有拆東墻補西墻的現(xiàn)象。最近不知什么原因，興麟房產(chǎn)的資金鏈突然緊張起來。至于收來的部分購房款到底作何用途，目前沒有人能說得清楚。

三大騙術(shù)實現(xiàn)“病毒式擴張”

短短幾年間，“興麟系”房產(chǎn)中介公司在全國廣泛布局，實現(xiàn)了“病毒式擴張”。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，“興麟系”房產(chǎn)中介公司在發(fā)展過程中不滿足于賺取正常的中介費，而是將業(yè)務(wù)分成“正常中介業(yè)務(wù)”和“非正常業(yè)務(wù)”兩大類，后者以違規(guī)收取購房款為手段制造了多起資金欺詐騙局。

記者還原了最基本的三大騙術(shù)。

騙術(shù)一：在形式上大力包裝，制造“規(guī)模大”“實力強”的假象。呼和浩特市一位購房者說，他之所以選擇興麟房產(chǎn)，就是感覺這家公司實力雄厚，不僅在很多房產(chǎn)交易網(wǎng)站有企業(yè)信息，街面上也隨處可見其門店。而興麟房產(chǎn)的工作人員也經(jīng)常強調(diào)，“我們這么大的公司，怎么可能出問題”。

騙術(shù)二：在交易時虛假承諾，以具備價格優(yōu)勢的房源做誘餌，宣稱能通過“關(guān)系”幫助購房者辦理貸款。無論是小產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)濟適用房、房改房還是回遷房，無論有沒有房產(chǎn)證，都能通過興麟房產(chǎn)交易。

西安市一位剛從興麟房產(chǎn)辭職的店長說，明知有些房子辦不了按揭貸款，但公司的領(lǐng)導(dǎo)會教唆員工說“騙人嘛，長這么大不會騙人嗎”。該公司對這種單子有額外獎勵，鼓勵員工欺騙購房者。

騙術(shù)三：在辦不了手續(xù)時就靠“拖”。多地受騙者反映了同樣的問題，興麟房產(chǎn)收取首付款后，往往會以正在做貸款、銀行下班了、公司領(lǐng)導(dǎo)不在等種種理由故意拖時間，等到交易徹底沒戲了，購房者為追回首付款還需要耗費半年、一年甚至更長時間。#p#分頁標(biāo)題#e#

相關(guān)部門曾多次接到投訴

事實上，“興麟系”房產(chǎn)中介公司的違規(guī)行為并非無跡可尋。僅寧夏銀川市房管部門，近3個月以來就接到對該公司的投訴120多次，主要涉及代收房屋首付款不及時退還等問題。

而寧夏工商部門“12315”熱線自2012年6月以來接到關(guān)于“興麟系”房產(chǎn)中介公司投訴案件達201件，占全區(qū)中介服務(wù)投訴量的65%。在西安市，早在今年3月，陜西興麟房產(chǎn)就因違規(guī)代理銷售經(jīng)濟適用房被暫停新的分公司備案資格，當(dāng)?shù)胤抗懿块T也陸續(xù)接到不少針對興麟房產(chǎn)的投訴。

記者了解到，對房產(chǎn)中介行業(yè)負有監(jiān)管責(zé)任的，主要是各地工商和房管部門。但在“興麟系”房產(chǎn)中介公司案發(fā)之前，各地相關(guān)部門對其違規(guī)行為態(tài)度都比較“溫和”。

寧夏工商和房管部門表示，曾對企業(yè)多次約談，房管部門對其兩次處以共2萬元罰款。在內(nèi)蒙古包頭市，當(dāng)?shù)胤抗懿块T稱，針對興麟公司的違規(guī)行為多次發(fā)布警示。而在西安，房管部門接到部分投訴后并未高度重視，只是將其作為普通合同糾紛進行處理。各地監(jiān)管部門都表示，執(zhí)法手段有限，有責(zé)令整改、約談、行政處罰的權(quán)力，并沒有取締和查封類的執(zhí)法權(quán)。

購房款被騙是本案焦點。按照2011年出臺的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)交易當(dāng)事人約定由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)代收代付交易資金的，應(yīng)當(dāng)通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在銀行開設(shè)的客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶劃轉(zhuǎn)交易資金。交易資金的劃轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)經(jīng)過房地產(chǎn)交易資金支付方和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的簽字和蓋章。

按照這一規(guī)定，購房者的資金其實很難被中介機構(gòu)侵吞。但記者發(fā)現(xiàn)，很多地方并沒有建立相應(yīng)的專用賬戶，如銀川市目前仍沒有一家房產(chǎn)中介機構(gòu)建立專用賬戶。另一方面，很多購房者對二手房交易相關(guān)法律法規(guī)和流程不了解，直接把錢打入興麟房產(chǎn)的公司賬戶或法人賬戶。甚至在興麟房產(chǎn)全國大范圍關(guān)門后，還有人在向該公司的賬戶打入購房款。

一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認為，全國已經(jīng)有超過百萬人從事房地產(chǎn)中介行業(yè)，這一行業(yè)能否規(guī)范經(jīng)營關(guān)系到千家萬戶的利益。目前，房產(chǎn)中介行業(yè)僅有的一個專門性法律法規(guī)是住建部等三部門于2011年出臺的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，相關(guān)條款在各地沒有得到有效落實，而且很少有配套的地方法規(guī)，房產(chǎn)中介行業(yè)良性發(fā)展亟須法律保障。

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迪拜股市近期崩盤,正式宣告進入熊市。而崩盤最重要的影響因素只有一個——房地產(chǎn)。

迪拜股市7月23日大幅下跌,7月24日收盤再度大跌6.7%,較歷史峰值下挫25%。正式宣布進入熊市用時僅為48天。什么樣的“核動力”如此之快摧毀了迪拜股市呢?房地產(chǎn)泡沫的轟然破滅，房地產(chǎn)企業(yè)接連破產(chǎn)。

縱觀迪拜房地產(chǎn)過熱，巨大泡沫被吹大的原因，與中國極為相似。主要有兩大推手：

政府主導(dǎo)的大投資，引發(fā)房地產(chǎn)投資熱。各類投資資金和投資客蜂擁而入房地產(chǎn)行業(yè)，導(dǎo)致地價、房價泡沫般飄升。使得房地產(chǎn)總價值與經(jīng)濟總價值嚴(yán)重失調(diào)，房價遠遠脫離投資者承受力。中國房價真正爆炸式增長是應(yīng)對2008年金融危機時推出的4萬億元大投資和9萬多億元的貨幣信貸大投放。此后這幾年，貨幣信貸正規(guī)渠道進入房地產(chǎn)雖被堵住，但通過影子銀行進入房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸資金并不少。審計署剛剛公布的對工商銀行等8家銀行信貸投放的審計結(jié)果顯示，僅2013年發(fā)現(xiàn)有3749.88億元貸款通過同業(yè)合作、基金理財?shù)阮愋刨J業(yè)務(wù)投向國家限制的地方政府融資平臺公司及房地產(chǎn)企業(yè);有的企業(yè)通過貸款“空轉(zhuǎn)”套利，政府主導(dǎo)的大投資、貨幣超發(fā)、信貸大投放催生了中國房地產(chǎn)泡沫和高房價。

迪拜的情況是，政府還在2012年11月宣布了房地產(chǎn)振興計劃,規(guī)模龐大的發(fā)展目標(biāo)包括:建設(shè)全球最大規(guī)模的購物中心,建造100多家酒店,還要打造一座全世界占地面積最大的公園,甚至比倫敦海德公園還要大。今年一季度,迪拜房產(chǎn)價格同比大漲27.7%,在全球主要市場中名列第一,且連續(xù)四個季度增長。房產(chǎn)租金價格平均漲幅也高達30%,部分地區(qū)甚至成倍增長,幾乎處于歷史最高位。一季度房地產(chǎn)總價值躍升38%，房地產(chǎn)市場投資額約350億迪拉姆(95.3億美元),同比增長57%。這么快的增速，這么大的投資量和投資額，迪拜整個經(jīng)濟社會都難以消化和承受。這必將催生房地產(chǎn)巨大泡沫，破滅是早晚的事情。

房地產(chǎn)市場投機性需求嚴(yán)重泛濫是第二大殺手。溫州炒房團是對中國房地產(chǎn)市場嚴(yán)重投機性市場的最好描述。在中國房地產(chǎn)市場瘋狂火爆泡沫式發(fā)展下，催生了高房價背景下的財富效應(yīng)。這種財富效應(yīng)又引領(lǐng)催生各種需求特別是投機投資性需求蜂擁進入住房需求市場。最終使得房價被投機性需求一波一波炒作的一浪高過一浪。最終，出現(xiàn)搖搖欲破的巨大泡沫。背后占壓了巨額銀行信貸資金，金融風(fēng)險愈來愈大。中國銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款幾年來攀上到14萬億元，涉房貸款高達20多萬億元，成為房地產(chǎn)泡沫式發(fā)展的助推器。以此同時，背后的金融風(fēng)險苦酒已經(jīng)釀成。

迪拜房產(chǎn)市場投機嚴(yán)重,很多人甚至接二連三地倒賣期房。迪拜政府也試圖阻止房產(chǎn)投機,將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣稅提升至4%。房地產(chǎn)開發(fā)商大規(guī)模借入銀行貸款。阿聯(lián)酋央行去年12月公布的數(shù)據(jù)顯示,全國建筑業(yè)貸款同比跳漲40.1%至1810億美元,增速為2009年1月以來最快。而同期,阿聯(lián)酋銀行業(yè)總貸款增速僅為8.8%。一些銀行甚至對部分客戶提供100%的融資。這種泡沫破滅不引發(fā)金融市場動蕩都難，不引發(fā)股市崩盤都難。

迅速被吹大的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)使得需求難以支撐;泡沫助推的高價已經(jīng)使得投資者和購房者的經(jīng)濟實力遠遠難以承受了。迪拜與中國一些城市都出現(xiàn)了極為相似的結(jié)果：看似欣欣向榮的背后,卻是市場需求的下滑。今年以來,迪拜房產(chǎn)銷量同比下跌25%,因為房地產(chǎn)價格已經(jīng)令投資者無法負擔(dān)了。最終是房地產(chǎn)泡沫驟然破滅，股市瞬間崩盤，接下來迪拜正在向金融危機走去。

迪拜房地產(chǎn)泡沫破裂致迪拜股市崩盤警示所有新興市場體國家特別是中國，一定要防患于未然，絕不能走房地產(chǎn)泡沫式虛假高風(fēng)險繁榮之路。同時，對于像中國已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的國家，要通過市場機制發(fā)揮內(nèi)生動力之作用，讓其自行調(diào)節(jié)，使得泡沫慢慢開始消失，防止出現(xiàn)驟然破滅引發(fā)股市崩盤、銀行壞賬爆發(fā)等金融風(fēng)險。

這個時刻，政府有形之手千萬不要亂動、亂摸。如果閑不住的有形之手亂摸亂動，試圖阻止泡沫破滅，那必將導(dǎo)致最終樓市股市大崩盤，金融危機大爆發(fā)。這個深刻教訓(xùn)一定要汲取。

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今天上午，中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心在北京發(fā)布了《中國住房發(fā)展(2014年中)報告》，中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，中國房價整體不會崩盤，但存在局部崩盤情況，并且這種局部崩盤情況還會持續(xù)在一些房價高、前期開發(fā)量大的二、三線城市出現(xiàn)。

倪鵬飛表示，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)迎來又一次的市場調(diào)整，未來10年，房地產(chǎn)市場將進入低速增長階段，“暴利”時代終結(jié)，但房價暴跌不可能。

倪鵬飛表示，應(yīng)該讓市場充分發(fā)揮自我調(diào)節(jié)作用，一、二線城市目前不適合放松限購，政府不應(yīng)急于救市，盲目采取行政措施干預(yù)。

半年回顧 全線上漲到普遍微跌

報告稱，2012年下半年及2013年大中城市房價暴漲，刺激了住房開發(fā)投資的迅猛增長。這些新增供給在2014年集中入市，從而形成大中城市階段性供給過剩的格局。

經(jīng)歷了2013年大中城市房價全線上漲，2014年大中城市樓市出現(xiàn)主動調(diào)整，房價下跌面快速擴大，但跌幅還很有限。

2014年1月，70個大中城市中，房價環(huán)比上漲的有62個，持平的有2個，環(huán)比下降的僅6個。到2014年6月，房價環(huán)比上漲的城市僅8個，環(huán)比持平的城市7個，環(huán)比下降的城市增至55個。

目前的房價跌幅較小，相對于上年同期，僅有溫州一個城市出現(xiàn)房價同比下跌，其它城市均未跌破上年同期價格。

報告還指出，2011年以來，中國樓市已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩的總體態(tài)勢，具體表現(xiàn)為中小城市住房持續(xù)滯銷。2014年上半年，大城市樓市也出現(xiàn)滯銷。

2014年1-6月，中國商品住房銷售面積為42487萬平方米，同比增長-7.8%;商品房銷售額為25632億元，同比增長-9.2%。全國樓市出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩，成交量萎縮、庫存水平攀升，一方面是待售面積的增加，一方面是全國銷售不暢和大中城市房價微跌，房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠速度變慢，開發(fā)投資增速不斷下滑，住房市場步入低速增長期。

行業(yè)發(fā)展 “暴利”時代已終結(jié)

對于未來市場走勢，中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛指出，樓市有一次進入一個自發(fā)調(diào)整階段，未來10年樓市將進入一個新的階段，也就是說進入了“白銀”階段。

倪鵬飛指出，如果將過去的10年看做加速增長時期，未來10年，房地產(chǎn)市場將進入低速增長階段，“暴利”時代終結(jié)。

中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院博士、社科院城市與競爭力研究中心副研究員鄒琳華分析稱，市場供求形勢正由供不應(yīng)求向階段性、結(jié)構(gòu)性過剩轉(zhuǎn)變。從全國看，由快速城鎮(zhèn)化與收入增長導(dǎo)致的住房總量短缺已經(jīng)趨于尾聲，三、四線城市住房出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩。從一、二線城市看，2013年市場的瘋狂上漲將誘發(fā)大量新房集中上市。

鄒琳華表示，為消化結(jié)構(gòu)性過剩與階段性高供給，普通商品住房價格將進入為期2-3年的調(diào)整期。

土地市場 整體趨冷 分化加劇

報告稱，2014年上半年土地市場迎“開門紅”，尤其是前兩個月持續(xù)火爆，但3月份全國土地市場驟然降溫。第二季度環(huán)比增速進一步放緩，同比增速出現(xiàn)連續(xù)六季度上漲后首次微降?？傮w來看，2014年上半年全國土地市場供求總量不及去年同期，市場呈整體下行與城市分化并存趨勢愈加顯著之勢。

根據(jù)CREIS中指院全國300個城市土地市場的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2014 年1-6月，全國土地市場先熱后冷，年初延續(xù) 2013 年火熱態(tài)勢，3 月以來土地市場明顯降溫，供給持續(xù)大于需求，供求量同比雙雙加速下降，樓面均價漲幅漸小，溢價率持續(xù)走低，出讓金止升轉(zhuǎn)降，上半年微增0.1%。

報告稱，各能級城市市場分化進一步加劇，一線城市供求總量大幅下降，樓面均價翻倍上漲，出讓金大幅上漲超過40%;二、三線城市供求量中幅下降，樓面均價小幅上漲，出讓金小幅下降。

未來展望 下半年土地或“低價甩賣”

中國社科院城市與競爭力研究中心研究員張慧芳表示，土地市場目前正處于理性回歸趨于平穩(wěn)發(fā)展階段，但地方政府推高地價的欲望依然強烈，這勢必會擾亂土地市場的自我調(diào)整節(jié)奏。

張慧芳稱，上半年全國300個城市土地市場總體供大于求，在成交面積大幅減少21%的情況下，樓面地價反而上漲了21%，特別是一線城市地價翻倍增長至102%。這固然與土地的稀缺性、不可再生、不可代替等自然屬性，以及市場依然看好未來房價有關(guān)，但更主要的是由地方政府完全壟斷土地一級市場并采取招拍掛出讓方式造成的。

但是，張慧芳同時也指出，2014年，大規(guī)模地方債償還在即，加上上半年政府推地較少，下半年政府或低價大量推地。考慮季節(jié)性因素，下半年房企銷售將進入高峰期，資金會相對充裕，拿地意愿也會有所抬頭，帶動市場逐漸活躍。