房地產(chǎn)稅法草案

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國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員倪紅日昨天表示，該中心和財(cái)政部、稅務(wù)總局正考慮將房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并的可行性，現(xiàn)在全國(guó)人大正在起草房地產(chǎn)稅立法草案，基本上也是按照這個(gè)方向在制定草案。

財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康就此問(wèn)題介紹說(shuō)，目前我國(guó)在土地開發(fā)、房地產(chǎn)交易和不動(dòng)產(chǎn)持有環(huán)節(jié)涉及太多種類的稅費(fèi)了。由于房地產(chǎn)領(lǐng)域稅費(fèi)種類偏多，因此確實(shí)有進(jìn)一步合并稅種的需求。

倪紅日表示，城鎮(zhèn)土地使用稅是對(duì)土地征稅，按照土地的面積來(lái)計(jì)稅征稅;房產(chǎn)稅是對(duì)房產(chǎn)征稅，按照房產(chǎn)原值進(jìn)行征稅。房子是建在土地上的，這兩個(gè)稅種一旦合并即可實(shí)現(xiàn)“房地合一”。

據(jù)介紹，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心和財(cái)政部、稅務(wù)總局對(duì)于房地產(chǎn)稅的研究已經(jīng)持續(xù)十年了。她分析，由于計(jì)稅依據(jù)和稅基發(fā)生變化，合并后的房地產(chǎn)稅應(yīng)按照房子的市場(chǎng)評(píng)估值來(lái)征稅。她建議新的房地產(chǎn)稅對(duì)所有經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)都征稅。對(duì)于住宅，應(yīng)該只對(duì)占住宅總量約10%的豪宅征稅，而對(duì)于普通住宅，她認(rèn)為可以先不征收房地產(chǎn)稅。由于征稅對(duì)象有所擴(kuò)大，她預(yù)計(jì)新房地產(chǎn)稅的征稅額將超過(guò)房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅分別單獨(dú)征收后的總和。

記者了解到，房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅都主要面向企業(yè)征收。財(cái)政部公布的“2014年上半年稅收收入情況分析”顯示，今年上半年房產(chǎn)稅完成959.01億元，城鎮(zhèn)土地使用稅完成1061.71億元。

由于到目前為止，房地產(chǎn)稅立法還沒(méi)有列入人大立法工作的計(jì)劃，倪紅日認(rèn)為，新房地產(chǎn)稅的立法只能力爭(zhēng)在2016年或2017年推出。而新房地產(chǎn)稅的實(shí)施，預(yù)計(jì)還要再滯后一些。

而對(duì)于房地產(chǎn)稅征收的技術(shù)難題，倪紅日認(rèn)為二手房交易繳納契稅就是按照房產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估值來(lái)征收，加之市民名下的房產(chǎn)情況，相關(guān)部門都有所掌握，引出以房產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估值征稅技術(shù)問(wèn)題并不大。

有關(guān)房地產(chǎn)稅的話題熱到什么程度？用“見風(fēng)就是雨”來(lái)形容一點(diǎn)都不為過(guò)。只要任何關(guān)乎房地產(chǎn)稅的風(fēng)吹草動(dòng)，都會(huì)成為輿論關(guān)注的焦點(diǎn)。

引發(fā)此輪房地產(chǎn)稅熱議的，是國(guó)務(wù)院在年前出臺(tái)的《關(guān)于創(chuàng)新政府配置資源方式的指導(dǎo)意見》。這篇長(zhǎng)文有7000余字，只不過(guò)稍稍提及了房地產(chǎn)稅，便被輿論反復(fù)研磨。

其實(shí)，該意見稿的原話是“在維護(hù)全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)的前提下，支持各地區(qū)在新型城鎮(zhèn)化、國(guó)資國(guó)企改革、區(qū)域性金融市場(chǎng)和金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)稅、養(yǎng)老和醫(yī)療保障等方面探索創(chuàng)新”。短短幾十字，提及諸多的探索創(chuàng)新項(xiàng)目，輿論唯獨(dú)將“房地產(chǎn)稅”這個(gè)概念放大解讀，甚至得出“2017年房地產(chǎn)稅真的來(lái)了”的判斷。

但這個(gè)判斷似乎過(guò)于樂(lè)觀了。那么，從2013年提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”，3年過(guò)去了，已經(jīng)進(jìn)入立法程序的房地產(chǎn)稅為何遲遲不見“廬山真面目”呢？

房地產(chǎn)稅法2017年仍難出臺(tái)

近期媒體上刊發(fā)的一篇《注意！“房地產(chǎn)稅”快來(lái)了！2017年房?jī)r(jià)終于要跌了？》的報(bào)道在熱傳。報(bào)道援引的是北京大學(xué)法學(xué)院教授、中國(guó)財(cái)稅法學(xué)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉劍文的觀點(diǎn)：本屆人大任期到2017年底，因此，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)稅法最快在2017年底前通過(guò)，慢的話可能會(huì)在2017年底提交審議，在下一屆人大任期內(nèi)通過(guò)。

就是上面的這段話，讓很多人誤讀為2017年將開征房地產(chǎn)稅并全面推行。這讓劉劍文很無(wú)奈：“其實(shí)這個(gè)觀點(diǎn)是2013年十八屆三中全會(huì)召開后說(shuō)的，后來(lái)在很多場(chǎng)合都糾正過(guò)，但都沒(méi)有真正修正過(guò)來(lái)?！?/span>

他借《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》澄清道：“首先，本屆人大任期不是到2017年底，而是到2018年3月份。其次，房地產(chǎn)稅法草案已經(jīng)完成，最快有可能2017年提交全國(guó)人大常委會(huì)審議。但是，即便提交全國(guó)人大常委會(huì)審議，也并不意味著就能落地和實(shí)施。從立法程序上，房地產(chǎn)稅法在2017年出臺(tái)是很困難的事情，也可以說(shuō)是不可能的事?！?/span>

由于房地產(chǎn)稅不僅涉及到千家萬(wàn)戶的利益，也涉及到中央和地方的利益，還涉及到整個(gè)社會(huì)的穩(wěn)定和私有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)，這樣一部重要的法律，慎重出臺(tái)也在情理之中。

房地產(chǎn)稅之所以久拖未決，劉劍文認(rèn)為：“這個(gè)房地產(chǎn)稅法應(yīng)該在什么時(shí)候出臺(tái)，應(yīng)該解決什么樣的問(wèn)題，目的是什么，宗旨是什么，這些都很重要，立法有法定程序，出臺(tái)也需要時(shí)間?！?/span>

劉劍文預(yù)測(cè)：“按照中央的部署，應(yīng)該是在2020年前實(shí)施。還有4年時(shí)間?！?/span>

房地產(chǎn)稅法草案已基本完成

在我國(guó)的現(xiàn)行稅制體系中，并沒(méi)有房地產(chǎn)稅這一稅種，與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種有房產(chǎn)稅和土地使用稅。

房產(chǎn)稅開征于1986年，僅適用于單位和個(gè)人的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，對(duì)個(gè)人住房則實(shí)行免稅，因此對(duì)百姓生活基本沒(méi)有影響。

房地產(chǎn)稅的前身是物業(yè)稅。2003年，我國(guó)開始提出物業(yè)稅改革，這項(xiàng)改革實(shí)際上是在土地公有制下如何對(duì)個(gè)人住宅征稅。與物業(yè)稅改革同步進(jìn)行的是房地產(chǎn)稅費(fèi)改革。

之所以要進(jìn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)改革，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院稅收研究室主任張斌給出了答案：“在我國(guó)現(xiàn)行稅制下，房地產(chǎn)在開發(fā)、建設(shè)、交易的過(guò)程中，前端的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較重；但保有環(huán)節(jié)稅負(fù)較輕，除重慶、上海試點(diǎn)地區(qū)外，自用住宅在保有環(huán)節(jié)不征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。因此，在財(cái)稅改革中強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)稅費(fèi)的綜合改革，這樣有利于稅負(fù)的均衡。”

由于房產(chǎn)稅是按照租金或者房屋原值進(jìn)行征收，近年來(lái)，國(guó)家稅務(wù)總局一直在推動(dòng)房產(chǎn)稅和土地使用稅合并，合并后不按原值征收，而按評(píng)估值征收。這其實(shí)是在為推動(dòng)房地產(chǎn)稅鋪道。

相較房產(chǎn)稅而言，房地產(chǎn)稅是一個(gè)綜合性概念。我國(guó)正式提出對(duì)居民住宅征收房地產(chǎn)稅是近幾年的事情。

2013年11月，十八屆三中全會(huì)通過(guò)《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》，提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”，由此定下了房地產(chǎn)稅先立法、后改革的“稅收法定”原則，即“如果沒(méi)有相應(yīng)法律做前提，政府則不能征稅”。

之后，房地產(chǎn)稅的立法工作就此展開。但此次房地產(chǎn)稅的立法跟以往的部門立法大不相同。此次房地產(chǎn)稅法的起草，是由全國(guó)人大預(yù)算工作委員會(huì)牽頭，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局等職能部門共同參與，同時(shí)也吸收了一些專家，組織形成一個(gè)團(tuán)隊(duì)來(lái)共同起草。

廣受關(guān)注的是，在房地產(chǎn)稅法中，是否會(huì)將現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并起來(lái)。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員倪紅日此前表示，房地產(chǎn)稅改革要把現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并起來(lái)，已確定無(wú)疑。這則意味著，房產(chǎn)稅將增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，而且是以房地產(chǎn)的評(píng)估值為征稅基礎(chǔ)，其他諸如土地增值稅、契稅等暫不納入。

草案是否真如倪紅日所言“要把現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并起來(lái)”，尚不得而知，不過(guò)，記者獲悉，目前，房地產(chǎn)稅法草案已經(jīng)基本完成。

“草案起草已經(jīng)有一兩年了。起草完成后，還要提交全國(guó)人大常委會(huì)審議?，F(xiàn)在初步草案已經(jīng)有了，至于什么時(shí)間出臺(tái)，取決于高層對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀的判斷以及納稅人的共識(shí)形成。”劉劍文說(shuō)。

中國(guó)房地產(chǎn)稅的改革方向已經(jīng)清晰明朗：重大改革要有法有據(jù)。但是，對(duì)于征收房地產(chǎn)稅，目前仍有較大的爭(zhēng)議：一是征收目的問(wèn)題，二是如何征收的問(wèn)題。這些仍需時(shí)間厘清。

免征涉及人的居住權(quán)

張斌告訴記者，社會(huì)各界討論房地產(chǎn)稅問(wèn)題時(shí)涉及的目標(biāo)主要有四個(gè)：一是打擊炒房抑制房?jī)r(jià)；二是調(diào)節(jié)財(cái)富分配；三是作為基層政府的主體稅種，完善地方稅體系；四是促進(jìn)土地資源的有效利用。

老百姓比較關(guān)注的是降房?jī)r(jià)。事實(shí)上，上海和重慶出臺(tái)的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)方案的起因，均是以抑制房?jī)r(jià)和打擊炒房為背景。

在抑制房?jī)r(jià)和打擊炒房的目標(biāo)之下，在張斌看來(lái)，房地產(chǎn)稅征收有兩個(gè)思路：一個(gè)是上海模式，對(duì)新增房產(chǎn)超過(guò)一定面積的部分征稅，不涉及到存量；一個(gè)是重慶模式，涉及到存量，但只涉及少數(shù)高檔住宅。

如果以抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲和調(diào)節(jié)財(cái)富分配為房地產(chǎn)稅征收的目標(biāo)，則應(yīng)側(cè)重調(diào)節(jié)功能，設(shè)置較高的免征額，對(duì)基本住宅消費(fèi)和改善型住房消費(fèi)免征。這是老百姓最為關(guān)注的，畢竟房地產(chǎn)稅一旦實(shí)施，買房后每年是否要交錢，要交多少錢，這些錢都需要從老百姓的口袋里拿出來(lái)。

2011年上海和重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案，都有免征條款：上海本地戶籍居民人均60平方米免征，重慶對(duì)于新購(gòu)房100平方米免征。除此之外，坊間熱議的還有人均30平方米或50平方米免征。

劉劍文告訴記者：“現(xiàn)在輿論一再?gòu)?qiáng)調(diào)并不是所有的私人房產(chǎn)都要征稅，因?yàn)檫@涉及到納稅人的基本居住權(quán)和生存權(quán)保護(hù)問(wèn)題。因此，在征稅過(guò)程中需要有一個(gè)合理扣除，即有多少面積可以不征稅。我很支持在征稅過(guò)程中給予必要扣除，根據(jù)中國(guó)的現(xiàn)實(shí)狀況，我認(rèn)為人均30平方米、50平方米的扣除都是可以考慮的。”

普遍征收難度大

如果進(jìn)行免征，就意味著絕大部分老百姓的自住型住宅甚至自住加改善型住宅兩套以內(nèi)，可能都在免稅的范圍之內(nèi)。

但是，隨著去年5月1日我國(guó)全面啟動(dòng)營(yíng)改增改革，房地產(chǎn)稅便被賦予了要扛起地方財(cái)政支出缺口這面大旗的重任。

長(zhǎng)期以來(lái)，營(yíng)業(yè)稅都是地稅收入的主要來(lái)源，且營(yíng)業(yè)稅具有穩(wěn)定性、可控性等特點(diǎn)。而營(yíng)改增之后，原本屬于地稅的“營(yíng)業(yè)稅”一下子改成了國(guó)稅的“增值稅”，地方稅收失去主體稅種，地稅收入大幅下滑，目前“營(yíng)改增”后在過(guò)渡期中央和地方對(duì)增值稅5：5分成，但在過(guò)渡期后，如何建立完善地方稅體系仍然是非常重要的問(wèn)題。

再加上地方負(fù)債沉重、土地財(cái)政難以為繼，多種情況下，房地產(chǎn)稅被賦予另外一層重要角色也在所難免。

國(guó)家稅務(wù)總局原副局長(zhǎng)許善達(dá)表示，當(dāng)初房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)時(shí)提出了三個(gè)目標(biāo)。第一個(gè)目標(biāo)是增加地方政府收入。但現(xiàn)在看來(lái)，上海和重慶的房產(chǎn)稅收入規(guī)模都極小。第二個(gè)目標(biāo)是縮小居民收入差距。第三個(gè)目標(biāo)是穩(wěn)定房?jī)r(jià)。上海和重慶的房產(chǎn)稅改革取得一定成效，但要期待它實(shí)現(xiàn)所有改革目標(biāo)仍不太現(xiàn)實(shí)。

張斌的表達(dá)則更為直接：免征模式的房地產(chǎn)稅一定成不了地方政府的主體稅收，因?yàn)檎魇盏姆秶邢?，收入就有限。這種情況下的房地產(chǎn)稅，根本不可能替代地方政府的其他收入來(lái)源，也填補(bǔ)不了營(yíng)改增之后的地方財(cái)政缺口。

在張斌看來(lái)，美國(guó)式的房地產(chǎn)稅，是普遍征收，收上來(lái)的錢主要用于滿足當(dāng)?shù)毓卜?wù)的資金需求。如果我國(guó)出臺(tái)房地產(chǎn)稅的目的跟美國(guó)一樣，那么，老百姓交的錢的數(shù)額要足夠大，才能享受到跟地方政府直接掛鉤的各項(xiàng)服務(wù)。

“總而言之，出臺(tái)房地產(chǎn)稅抑制房?jī)r(jià)的第一種思路，因涉及面小，社會(huì)爭(zhēng)論少，推出難度也小，相比之下更容易推出來(lái)；但是作為彌補(bǔ)地方財(cái)政缺口的第二種思路，如果推出就要慎之又慎。因?yàn)槠毡檎魇盏脑挘Ъ胰f(wàn)戶都要繳稅，能否完全征收上來(lái)很難說(shuō)?！睆埍笳f(shuō)。