房地產(chǎn)稅法草案

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國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員倪紅日昨天表示，該中心和財政部、稅務(wù)總局正考慮將房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并的可行性，現(xiàn)在全國人大正在起草房地產(chǎn)稅立法草案，基本上也是按照這個方向在制定草案。

財政部財政科學(xué)研究所所長賈康就此問題介紹說，目前我國在土地開發(fā)、房地產(chǎn)交易和不動產(chǎn)持有環(huán)節(jié)涉及太多種類的稅費了。由于房地產(chǎn)領(lǐng)域稅費種類偏多，因此確實有進一步合并稅種的需求。

倪紅日表示，城鎮(zhèn)土地使用稅是對土地征稅，按照土地的面積來計稅征稅;房產(chǎn)稅是對房產(chǎn)征稅，按照房產(chǎn)原值進行征稅。房子是建在土地上的，這兩個稅種一旦合并即可實現(xiàn)“房地合一”。

據(jù)介紹，國務(wù)院發(fā)展研究中心和財政部、稅務(wù)總局對于房地產(chǎn)稅的研究已經(jīng)持續(xù)十年了。她分析，由于計稅依據(jù)和稅基發(fā)生變化，合并后的房地產(chǎn)稅應(yīng)按照房子的市場評估值來征稅。她建議新的房地產(chǎn)稅對所有經(jīng)營性房地產(chǎn)都征稅。對于住宅，應(yīng)該只對占住宅總量約10%的豪宅征稅，而對于普通住宅，她認為可以先不征收房地產(chǎn)稅。由于征稅對象有所擴大，她預(yù)計新房地產(chǎn)稅的征稅額將超過房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅分別單獨征收后的總和。

記者了解到，房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅都主要面向企業(yè)征收。財政部公布的“2014年上半年稅收收入情況分析”顯示，今年上半年房產(chǎn)稅完成959.01億元，城鎮(zhèn)土地使用稅完成1061.71億元。

由于到目前為止，房地產(chǎn)稅立法還沒有列入人大立法工作的計劃，倪紅日認為，新房地產(chǎn)稅的立法只能力爭在2016年或2017年推出。而新房地產(chǎn)稅的實施，預(yù)計還要再滯后一些。

而對于房地產(chǎn)稅征收的技術(shù)難題，倪紅日認為二手房交易繳納契稅就是按照房產(chǎn)市場評估值來征收，加之市民名下的房產(chǎn)情況，相關(guān)部門都有所掌握，引出以房產(chǎn)的市場評估值征稅技術(shù)問題并不大。

有關(guān)房地產(chǎn)稅的話題熱到什么程度？用“見風(fēng)就是雨”來形容一點都不為過。只要任何關(guān)乎房地產(chǎn)稅的風(fēng)吹草動，都會成為輿論關(guān)注的焦點。

引發(fā)此輪房地產(chǎn)稅熱議的，是國務(wù)院在年前出臺的《關(guān)于創(chuàng)新政府配置資源方式的指導(dǎo)意見》。這篇長文有7000余字，只不過稍稍提及了房地產(chǎn)稅，便被輿論反復(fù)研磨。

其實，該意見稿的原話是“在維護全國統(tǒng)一大市場的前提下，支持各地區(qū)在新型城鎮(zhèn)化、國資國企改革、區(qū)域性金融市場和金融機構(gòu)、房地產(chǎn)稅、養(yǎng)老和醫(yī)療保障等方面探索創(chuàng)新”。短短幾十字，提及諸多的探索創(chuàng)新項目，輿論唯獨將“房地產(chǎn)稅”這個概念放大解讀，甚至得出“2017年房地產(chǎn)稅真的來了”的判斷。

但這個判斷似乎過于樂觀了。那么，從2013年提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”，3年過去了，已經(jīng)進入立法程序的房地產(chǎn)稅為何遲遲不見“廬山真面目”呢？

房地產(chǎn)稅法2017年仍難出臺

近期媒體上刊發(fā)的一篇《注意！“房地產(chǎn)稅”快來了！2017年房價終于要跌了？》的報道在熱傳。報道援引的是北京大學(xué)法學(xué)院教授、中國財稅法學(xué)研究會會長劉劍文的觀點：本屆人大任期到2017年底，因此，預(yù)計房地產(chǎn)稅法最快在2017年底前通過，慢的話可能會在2017年底提交審議，在下一屆人大任期內(nèi)通過。

就是上面的這段話，讓很多人誤讀為2017年將開征房地產(chǎn)稅并全面推行。這讓劉劍文很無奈：“其實這個觀點是2013年十八屆三中全會召開后說的，后來在很多場合都糾正過，但都沒有真正修正過來?！?/span>

他借《中國經(jīng)濟周刊》澄清道：“首先，本屆人大任期不是到2017年底，而是到2018年3月份。其次，房地產(chǎn)稅法草案已經(jīng)完成，最快有可能2017年提交全國人大常委會審議。但是，即便提交全國人大常委會審議，也并不意味著就能落地和實施。從立法程序上，房地產(chǎn)稅法在2017年出臺是很困難的事情，也可以說是不可能的事?！?/span>

由于房地產(chǎn)稅不僅涉及到千家萬戶的利益，也涉及到中央和地方的利益，還涉及到整個社會的穩(wěn)定和私有財產(chǎn)的保護，這樣一部重要的法律，慎重出臺也在情理之中。

房地產(chǎn)稅之所以久拖未決，劉劍文認為：“這個房地產(chǎn)稅法應(yīng)該在什么時候出臺，應(yīng)該解決什么樣的問題，目的是什么，宗旨是什么，這些都很重要，立法有法定程序，出臺也需要時間。”

劉劍文預(yù)測：“按照中央的部署，應(yīng)該是在2020年前實施。還有4年時間。”

房地產(chǎn)稅法草案已基本完成

在我國的現(xiàn)行稅制體系中，并沒有房地產(chǎn)稅這一稅種，與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種有房產(chǎn)稅和土地使用稅。

房產(chǎn)稅開征于1986年，僅適用于單位和個人的經(jīng)營性房地產(chǎn)，對個人住房則實行免稅，因此對百姓生活基本沒有影響。

房地產(chǎn)稅的前身是物業(yè)稅。2003年，我國開始提出物業(yè)稅改革，這項改革實際上是在土地公有制下如何對個人住宅征稅。與物業(yè)稅改革同步進行的是房地產(chǎn)稅費改革。

之所以要進行房地產(chǎn)稅費改革，中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院稅收研究室主任張斌給出了答案：“在我國現(xiàn)行稅制下，房地產(chǎn)在開發(fā)、建設(shè)、交易的過程中，前端的稅費負擔(dān)較重；但保有環(huán)節(jié)稅負較輕，除重慶、上海試點地區(qū)外，自用住宅在保有環(huán)節(jié)不征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。因此，在財稅改革中強調(diào)房地產(chǎn)稅費的綜合改革，這樣有利于稅負的均衡?！?/span>

由于房產(chǎn)稅是按照租金或者房屋原值進行征收，近年來，國家稅務(wù)總局一直在推動房產(chǎn)稅和土地使用稅合并，合并后不按原值征收，而按評估值征收。這其實是在為推動房地產(chǎn)稅鋪道。

相較房產(chǎn)稅而言，房地產(chǎn)稅是一個綜合性概念。我國正式提出對居民住宅征收房地產(chǎn)稅是近幾年的事情。

2013年11月，十八屆三中全會通過《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》，提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”，由此定下了房地產(chǎn)稅先立法、后改革的“稅收法定”原則，即“如果沒有相應(yīng)法律做前提，政府則不能征稅”。

之后，房地產(chǎn)稅的立法工作就此展開。但此次房地產(chǎn)稅的立法跟以往的部門立法大不相同。此次房地產(chǎn)稅法的起草，是由全國人大預(yù)算工作委員會牽頭，財政部、國家稅務(wù)總局等職能部門共同參與，同時也吸收了一些專家，組織形成一個團隊來共同起草。

廣受關(guān)注的是，在房地產(chǎn)稅法中，是否會將現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并起來。

國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員倪紅日此前表示，房地產(chǎn)稅改革要把現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并起來，已確定無疑。這則意味著，房產(chǎn)稅將增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負，而且是以房地產(chǎn)的評估值為征稅基礎(chǔ)，其他諸如土地增值稅、契稅等暫不納入。

草案是否真如倪紅日所言“要把現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并起來”，尚不得而知，不過，記者獲悉，目前，房地產(chǎn)稅法草案已經(jīng)基本完成。

“草案起草已經(jīng)有一兩年了。起草完成后，還要提交全國人大常委會審議?，F(xiàn)在初步草案已經(jīng)有了，至于什么時間出臺，取決于高層對整個經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀的判斷以及納稅人的共識形成?！眲ξ恼f。

中國房地產(chǎn)稅的改革方向已經(jīng)清晰明朗：重大改革要有法有據(jù)。但是，對于征收房地產(chǎn)稅，目前仍有較大的爭議：一是征收目的問題，二是如何征收的問題。這些仍需時間厘清。

免征涉及人的居住權(quán)

張斌告訴記者，社會各界討論房地產(chǎn)稅問題時涉及的目標(biāo)主要有四個：一是打擊炒房抑制房價；二是調(diào)節(jié)財富分配；三是作為基層政府的主體稅種，完善地方稅體系；四是促進土地資源的有效利用。

老百姓比較關(guān)注的是降房價。事實上，上海和重慶出臺的房地產(chǎn)稅試點方案的起因，均是以抑制房價和打擊炒房為背景。

在抑制房價和打擊炒房的目標(biāo)之下，在張斌看來，房地產(chǎn)稅征收有兩個思路：一個是上海模式，對新增房產(chǎn)超過一定面積的部分征稅，不涉及到存量；一個是重慶模式，涉及到存量，但只涉及少數(shù)高檔住宅。

如果以抑制房價過快上漲和調(diào)節(jié)財富分配為房地產(chǎn)稅征收的目標(biāo)，則應(yīng)側(cè)重調(diào)節(jié)功能，設(shè)置較高的免征額，對基本住宅消費和改善型住房消費免征。這是老百姓最為關(guān)注的，畢竟房地產(chǎn)稅一旦實施，買房后每年是否要交錢，要交多少錢，這些錢都需要從老百姓的口袋里拿出來。

2011年上海和重慶的房產(chǎn)稅試點方案，都有免征條款：上海本地戶籍居民人均60平方米免征，重慶對于新購房100平方米免征。除此之外，坊間熱議的還有人均30平方米或50平方米免征。

劉劍文告訴記者：“現(xiàn)在輿論一再強調(diào)并不是所有的私人房產(chǎn)都要征稅，因為這涉及到納稅人的基本居住權(quán)和生存權(quán)保護問題。因此，在征稅過程中需要有一個合理扣除，即有多少面積可以不征稅。我很支持在征稅過程中給予必要扣除，根據(jù)中國的現(xiàn)實狀況，我認為人均30平方米、50平方米的扣除都是可以考慮的?！?/span>

普遍征收難度大

如果進行免征，就意味著絕大部分老百姓的自住型住宅甚至自住加改善型住宅兩套以內(nèi)，可能都在免稅的范圍之內(nèi)。

但是，隨著去年5月1日我國全面啟動營改增改革，房地產(chǎn)稅便被賦予了要扛起地方財政支出缺口這面大旗的重任。

長期以來，營業(yè)稅都是地稅收入的主要來源，且營業(yè)稅具有穩(wěn)定性、可控性等特點。而營改增之后，原本屬于地稅的“營業(yè)稅”一下子改成了國稅的“增值稅”，地方稅收失去主體稅種，地稅收入大幅下滑，目前“營改增”后在過渡期中央和地方對增值稅5：5分成，但在過渡期后，如何建立完善地方稅體系仍然是非常重要的問題。

再加上地方負債沉重、土地財政難以為繼，多種情況下，房地產(chǎn)稅被賦予另外一層重要角色也在所難免。

國家稅務(wù)總局原副局長許善達表示，當(dāng)初房地產(chǎn)稅改革試點時提出了三個目標(biāo)。第一個目標(biāo)是增加地方政府收入。但現(xiàn)在看來，上海和重慶的房產(chǎn)稅收入規(guī)模都極小。第二個目標(biāo)是縮小居民收入差距。第三個目標(biāo)是穩(wěn)定房價。上海和重慶的房產(chǎn)稅改革取得一定成效，但要期待它實現(xiàn)所有改革目標(biāo)仍不太現(xiàn)實。

張斌的表達則更為直接：免征模式的房地產(chǎn)稅一定成不了地方政府的主體稅收，因為征收的范圍有限，收入就有限。這種情況下的房地產(chǎn)稅，根本不可能替代地方政府的其他收入來源，也填補不了營改增之后的地方財政缺口。

在張斌看來，美國式的房地產(chǎn)稅，是普遍征收，收上來的錢主要用于滿足當(dāng)?shù)毓卜?wù)的資金需求。如果我國出臺房地產(chǎn)稅的目的跟美國一樣，那么，老百姓交的錢的數(shù)額要足夠大，才能享受到跟地方政府直接掛鉤的各項服務(wù)。

“總而言之，出臺房地產(chǎn)稅抑制房價的第一種思路，因涉及面小，社會爭論少，推出難度也小，相比之下更容易推出來；但是作為彌補地方財政缺口的第二種思路，如果推出就要慎之又慎。因為普遍征收的話，千家萬戶都要繳稅，能否完全征收上來很難說?！睆埍笳f。