房產(chǎn)個稅

（實際操作中的出稅方）

實際操作中是買方出稅，賣方以抬高房價的方法將稅費轉(zhuǎn)移給買方！

國五條細則 住房將視情況減免20%個稅

1日，國務(wù)院下發(fā)“國五條”細則，要求依法嚴格對個人轉(zhuǎn)讓住房所得征收20%個人所得稅。

由于統(tǒng)一征收20%個稅將大幅增加二手房交易成本，地方政府在落實政策中，如果實行“一刀切”無疑會傷害到剛性需求。尤其是像北京這樣的一線城市，中心城區(qū)幾乎很少有新項目入市，即使有，銷售單價往往很高，普通人根本無力承擔。因此，二手房已經(jīng)成為北京等一線城市房地產(chǎn)交易的主力，地方如何落實細則也成為各方關(guān)注的焦點。

財政部、住建部、國稅總局已就各地落實“國五條”細則基本達成共識，即除了繼續(xù)執(zhí)行2006年下發(fā)的“個人住房滿5年且為唯一住房轉(zhuǎn)讓所得免征個稅”優(yōu)惠政策之外，還有望為市場中的剛性需求預留一定空間，有針對性地區(qū)別實施征收政策，具體辦法由地方政府制定。

從本次北京落實“國五條”細則情況看，區(qū)別征收可以說得到了很好體現(xiàn)，調(diào)控的重點仍是投資投機性需求。

20%交易稅，打“七寸”能否不傷及無辜

個人售房征20%交易稅，是“國五條”細則中最受關(guān)注也是最具爭議的條款。

“二手房交易作為抑制重點，將直接增加投資客轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的成本?！比珖f(xié)委員、南開大學經(jīng)濟學院副院長邱立成說，收緊信貸政策，對以短期買賣為目的的炒房客們無疑是“當頭一棒”。

調(diào)查顯示，2012年上海二手存量住房成交面積1503萬平方米，是新建商品住房成交面積的1.74倍。這表明，不少熱點城市的房地產(chǎn)成交是以二手房為主。

目前二套房首付是60%，利率是基準利率的1.1倍，新政明確二套房的交易成本進一步提升，會造成兩種可能，要么將負擔轉(zhuǎn)嫁給買房人，要么房主惜售使市場供應(yīng)量減少，間接推升二手房價。全國政協(xié)委員、華東師范大學國際金融研究所所長黃澤民說。

全國人大代表巨力集團董事長楊建忠認為，賣房征收交易稅，彰顯了中央嚴控房價的決心，但“羊毛出在羊身上”，房價不是加重個稅能解決的問題，如果最終買單者還是購房人，就難免傷及無辜。

保障房迎入市高峰，能否平抑房價

經(jīng)過五年緊鑼密鼓的推進，各地保障房將迎來交付、入住高峰。

2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程將基本建成470萬套、新開工630萬套的消息，對于亟待解決住房問題的中低收入人群，無疑是個利好。

全國政協(xié)委員、天津大學法學系教授何悅說，通過保障房的大量建設(shè)可以釋放房地產(chǎn)市場剛性需求，緩解房價上漲壓力。

2008年下半年北京曾爆發(fā)過一波保障性住房的成交高峰，保障性住房的成交比例一度接近50%，當時北京住房成交均價也一度有所走低。

“但短期內(nèi)，這一政策對商品房市場的沖擊更多是停留在心理層面上?！焙螑偽瘑T認為，保障房建設(shè)的投入能否起到平抑房價的作用，有賴于公平分配和配套政策的完善。保障房計劃不能如期覆蓋到相應(yīng)住房需求群體的話，平抑房價只可能是紙上談兵。

限價令如何避免成漲價推手

“房價控制目標”，對于中國房地產(chǎn)市場而言并非一個新名詞。在2011年房價高漲時首次提出，2012年樓市冷清下又悄悄隱退。

國家統(tǒng)計局報告顯示，1月份，70個大中城市房價環(huán)比上漲的城市超過七成，其中一線城市連續(xù)5月領(lǐng)漲全國。

房價控制目標列為五大措施之首，說明國家已意識到如果調(diào)控不加強，房價可能迅速上升，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定格局將被破壞，好不容易得到的調(diào)控成效再次失去。

許多地方開始動起來。深圳、武漢等地表示，將于近期出臺年度新建商品住房價格控制目標。但也有不少網(wǎng)友擔心限價令成漲價推手。

全國政協(xié)委員趙東科認為，在目前的實際操作中，出臺房價調(diào)控目標的城市，大都只考慮當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標，寬松的目標，除了避免被問責，還保持對“土地財政”的依賴。

限購政策并非長久之計。一些代表委員表示，在土地財政壓力之下，地方政府變相放松調(diào)控的沖動仍存。切實執(zhí)行房價控制目標和問責機制，將是對地方政府的一種約束，確保調(diào)控政策有效落實。

專家談新政:5年以上唯一住房可免個稅

調(diào)控新政策出臺后，受到關(guān)注最大的是“個人轉(zhuǎn)讓住房嚴格征收差額20%的個人所得稅”。有人認為，在熱點城市這一稅收可能會轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，從而增加購房成本，推高房價。尤其是改善性購房需求可能會被“誤傷”。此外，也不利于二手房的流通，影響市場供應(yīng)。

秦虹認為，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程的稅收本該由賣方承擔，會不會直接或變相轉(zhuǎn)嫁給買方，主要取決于當?shù)厥袌龅墓┣箨P(guān)系。當供應(yīng)短缺時，一般由賣方?jīng)Q定價格，稅較容易轉(zhuǎn)嫁，相反則難以轉(zhuǎn)嫁。

“如果分析一下我國目前的住房市場，可以發(fā)現(xiàn)，大部分城市的房產(chǎn)交易仍是以新房交易為主，且新房供應(yīng)量充足，二手房市場規(guī)模較小，轉(zhuǎn)嫁的風險有限。但在一線城市二手房的規(guī)模與新房相當，且由于城市規(guī)模大，二手房所處的位置優(yōu)越，供給有剛性，所以就相對容易轉(zhuǎn)嫁?！鼻睾缯f。

租房市場反?；鸨?或形成惡性循環(huán)

租賃市場價格的上漲原本是比較正常的事情，但是在如今看來，這并非是最后的結(jié)果。租賃市場被推高，很有可能會形成一個市場的惡性循環(huán)。比如，一個人原本租房子的消費一個月是1500元，他還可能會接受，但如果漲到2000元，甚至是2500元，那么他就會考慮借錢買一套房子，月供也差不多，那么這部分在租金漲后的租客就會有不小一部分會涌進一手市場。原本就已經(jīng)熱力逼人的樓市又將增加一股消費需求。一手房價也會跟著往上走。一手價格高，二手交易成本大，又會使得部分一手房流入租賃市場，價格高了租得也將更貴。這樣循環(huán)，結(jié)果就是一手房價與租賃市場的價格都相扶上揚。目前作為打壓投資的一個政策，國五的出現(xiàn)并不能說就是壞事，但這個政策對于市場的誤傷會不會也比較大，這只能在地方細則出來后看市場反應(yīng)了。

土地購置面積同比降兩成

數(shù)據(jù)顯示，1~3月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積6134萬平方米，同比下降22.0%，降幅比1~2月擴大3.4個百分點；土地成交價款1397億元，下降10.2%，降幅縮小1.8個百分點。 1~3月，商品房銷售面積20898萬平方米，同比增長37.1%， 增速比1~2月回落12.4個百分點；其中，住宅銷售面積增長41.2%。商品房銷售額13992億元，大增61.3%，增速比1~2月份回落16.3個百分點；其中，住宅銷售額和辦公樓銷售額都增長迅猛，達到60%以上。

即為交易總額減去房產(chǎn)登記價格之間的差額再乘以20%，例子：原購價格100萬的房子現(xiàn)售價為300萬，之間產(chǎn)生了200萬的差額，房產(chǎn)個人所得稅應(yīng)征收：（300萬-100萬）X20%。（地區(qū)不一樣比例不一樣）內(nèi)地房產(chǎn)交易大多是以評估價格過戶，因為大多房產(chǎn)購買幾年之后升值，原購價和現(xiàn)售價差額過大，房產(chǎn)交易個人所得稅也成為地方政府重要的稅收之一。

個別一線城市為了避免個人所得稅而利用陰陽合同(即國土局部門過戶登記價格修改為原購價），這樣過戶之間就沒有存在差額，也不存在個人所得稅，現(xiàn)在大部分地方政府實行評估價過戶就是為了打擊陰陽合同而減少的稅費。3月4日上午全國政協(xié)委員、住建部副部長齊驥表示，“二手房交易按照增值額20%征收個稅”本意是打擊投機，不是傷及剛需。

2：營業(yè)稅及其附加：144平米以下的普通住房房產(chǎn)證滿5年的沒有營業(yè)稅，不夠5年的收取差額的5.55%；144平米以上的非普通住房房本夠5年的收取差額的5.55%，不夠5年的收取全額的5.55%。（地區(qū)不同征收規(guī)定不一，以上是廣東地區(qū)所出的政策）

營業(yè)稅及其附加包括：營業(yè)稅5%，附加部分包括城市建設(shè)維護稅、地方教育附加稅、防洪護堤費，這些稅課是以營業(yè)稅為基點征收，比例為11%。因此營業(yè)稅及其附加為5.55%或者5.6%。

買方不存在個稅問題，但各別地區(qū)也是買方出個稅。