房產(chǎn)個(gè)稅各方聲音

20%交易稅，打“七寸”能否不傷及無辜

個(gè)人售房征20%交易稅，是“國五條”細(xì)則中最受關(guān)注也是最具爭議的條款。

“二手房交易作為抑制重點(diǎn)，將直接增加投資客轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的成本?！比珖f(xié)委員、南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長邱立成說，收緊信貸政策，對以短期買賣為目的的炒房客們無疑是“當(dāng)頭一棒”。

調(diào)查顯示，2012年上海二手存量住房成交面積1503萬平方米，是新建商品住房成交面積的1.74倍。這表明，不少熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)成交是以二手房為主。

目前二套房首付是60%，利率是基準(zhǔn)利率的1.1倍，新政明確二套房的交易成本進(jìn)一步提升，會造成兩種可能，要么將負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給買房人，要么房主惜售使市場供應(yīng)量減少，間接推升二手房價(jià)。全國政協(xié)委員、華東師范大學(xué)國際金融研究所所長黃澤民說。

全國人大代表巨力集團(tuán)董事長楊建忠認(rèn)為，賣房征收交易稅，彰顯了中央嚴(yán)控房價(jià)的決心，但“羊毛出在羊身上”，房價(jià)不是加重個(gè)稅能解決的問題，如果最終買單者還是購房人，就難免傷及無辜。

保障房迎入市高峰，能否平抑房價(jià)

經(jīng)過五年緊鑼密鼓的推進(jìn)，各地保障房將迎來交付、入住高峰。

2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程將基本建成470萬套、新開工630萬套的消息，對于亟待解決住房問題的中低收入人群，無疑是個(gè)利好。

全國政協(xié)委員、天津大學(xué)法學(xué)系教授何悅說，通過保障房的大量建設(shè)可以釋放房地產(chǎn)市場剛性需求，緩解房價(jià)上漲壓力。

2008年下半年北京曾爆發(fā)過一波保障性住房的成交高峰，保障性住房的成交比例一度接近50%，當(dāng)時(shí)北京住房成交均價(jià)也一度有所走低。

“但短期內(nèi)，這一政策對商品房市場的沖擊更多是停留在心理層面上?！焙螑偽瘑T認(rèn)為，保障房建設(shè)的投入能否起到平抑房價(jià)的作用，有賴于公平分配和配套政策的完善。保障房計(jì)劃不能如期覆蓋到相應(yīng)住房需求群體的話，平抑房價(jià)只可能是紙上談兵。

限價(jià)令如何避免成漲價(jià)推手

“房價(jià)控制目標(biāo)”，對于中國房地產(chǎn)市場而言并非一個(gè)新名詞。在2011年房價(jià)高漲時(shí)首次提出，2012年樓市冷清下又悄悄隱退。

國家統(tǒng)計(jì)局報(bào)告顯示，1月份，70個(gè)大中城市房價(jià)環(huán)比上漲的城市超過七成，其中一線城市連續(xù)5月領(lǐng)漲全國。

房價(jià)控制目標(biāo)列為五大措施之首，說明國家已意識到如果調(diào)控不加強(qiáng)，房價(jià)可能迅速上升，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定格局將被破壞，好不容易得到的調(diào)控成效再次失去。

許多地方開始動起來。深圳、武漢等地表示，將于近期出臺年度新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)。但也有不少網(wǎng)友擔(dān)心限價(jià)令成漲價(jià)推手。

全國政協(xié)委員趙東科認(rèn)為，在目前的實(shí)際操作中，出臺房價(jià)調(diào)控目標(biāo)的城市，大都只考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)，寬松的目標(biāo)，除了避免被問責(zé)，還保持對“土地財(cái)政”的依賴。

限購政策并非長久之計(jì)。一些代表委員表示，在土地財(cái)政壓力之下，地方政府變相放松調(diào)控的沖動仍存。切實(shí)執(zhí)行房價(jià)控制目標(biāo)和問責(zé)機(jī)制，將是對地方政府的一種約束，確保調(diào)控政策有效落實(shí)。

專家談新政:5年以上唯一住房可免個(gè)稅

調(diào)控新政策出臺后，受到關(guān)注最大的是“個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房嚴(yán)格征收差額20%的個(gè)人所得稅”。有人認(rèn)為，在熱點(diǎn)城市這一稅收可能會轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，從而增加購房成本，推高房價(jià)。尤其是改善性購房需求可能會被“誤傷”。此外，也不利于二手房的流通，影響市場供應(yīng)。

秦虹認(rèn)為，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程的稅收本該由賣方承擔(dān)，會不會直接或變相轉(zhuǎn)嫁給買方，主要取決于當(dāng)?shù)厥袌龅墓┣箨P(guān)系。當(dāng)供應(yīng)短缺時(shí)，一般由賣方?jīng)Q定價(jià)格，稅較容易轉(zhuǎn)嫁，相反則難以轉(zhuǎn)嫁。

“如果分析一下我國目前的住房市場，可以發(fā)現(xiàn)，大部分城市的房產(chǎn)交易仍是以新房交易為主，且新房供應(yīng)量充足，二手房市場規(guī)模較小，轉(zhuǎn)嫁的風(fēng)險(xiǎn)有限。但在一線城市二手房的規(guī)模與新房相當(dāng)，且由于城市規(guī)模大，二手房所處的位置優(yōu)越，供給有剛性，所以就相對容易轉(zhuǎn)嫁?！鼻睾缯f。

租房市場反?；鸨?或形成惡性循環(huán)

租賃市場價(jià)格的上漲原本是比較正常的事情，但是在如今看來，這并非是最后的結(jié)果。租賃市場被推高，很有可能會形成一個(gè)市場的惡性循環(huán)。比如，一個(gè)人原本租房子的消費(fèi)一個(gè)月是1500元，他還可能會接受，但如果漲到2000元，甚至是2500元，那么他就會考慮借錢買一套房子，月供也差不多，那么這部分在租金漲后的租客就會有不小一部分會涌進(jìn)一手市場。原本就已經(jīng)熱力逼人的樓市又將增加一股消費(fèi)需求。一手房價(jià)也會跟著往上走。一手價(jià)格高，二手交易成本大，又會使得部分一手房流入租賃市場，價(jià)格高了租得也將更貴。這樣循環(huán)，結(jié)果就是一手房價(jià)與租賃市場的價(jià)格都相扶上揚(yáng)。目前作為打壓投資的一個(gè)政策，國五的出現(xiàn)并不能說就是壞事，但這個(gè)政策對于市場的誤傷會不會也比較大，這只能在地方細(xì)則出來后看市場反應(yīng)了。

土地購置面積同比降兩成

數(shù)據(jù)顯示，1~3月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積6134萬平方米，同比下降22.0%，降幅比1~2月擴(kuò)大3.4個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款1397億元，下降10.2%，降幅縮小1.8個(gè)百分點(diǎn)。 1~3月，商品房銷售面積20898萬平方米，同比增長37.1%， 增速比1~2月回落12.4個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售面積增長41.2%。商品房銷售額13992億元，大增61.3%，增速比1~2月份回落16.3個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售額和辦公樓銷售額都增長迅猛，達(dá)到60%以上。

（實(shí)際操作中的出稅方）

實(shí)際操作中是買方出稅，賣方以抬高房價(jià)的方法將稅費(fèi)轉(zhuǎn)移給買方！

國五條細(xì)則 住房將視情況減免20%個(gè)稅

1日，國務(wù)院下發(fā)“國五條”細(xì)則，要求依法嚴(yán)格對個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得征收20%個(gè)人所得稅。

由于統(tǒng)一征收20%個(gè)稅將大幅增加二手房交易成本，地方政府在落實(shí)政策中，如果實(shí)行“一刀切”無疑會傷害到剛性需求。尤其是像北京這樣的一線城市，中心城區(qū)幾乎很少有新項(xiàng)目入市，即使有，銷售單價(jià)往往很高，普通人根本無力承擔(dān)。因此，二手房已經(jīng)成為北京等一線城市房地產(chǎn)交易的主力，地方如何落實(shí)細(xì)則也成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。

財(cái)政部、住建部、國稅總局已就各地落實(shí)“國五條”細(xì)則基本達(dá)成共識，即除了繼續(xù)執(zhí)行2006年下發(fā)的“個(gè)人住房滿5年且為唯一住房轉(zhuǎn)讓所得免征個(gè)稅”優(yōu)惠政策之外，還有望為市場中的剛性需求預(yù)留一定空間，有針對性地區(qū)別實(shí)施征收政策，具體辦法由地方政府制定。

從本次北京落實(shí)“國五條”細(xì)則情況看，區(qū)別征收可以說得到了很好體現(xiàn)，調(diào)控的重點(diǎn)仍是投資投機(jī)性需求。

即為交易總額減去房產(chǎn)登記價(jià)格之間的差額再乘以20%，例子：原購價(jià)格100萬的房子現(xiàn)售價(jià)為300萬，之間產(chǎn)生了200萬的差額，房產(chǎn)個(gè)人所得稅應(yīng)征收：（300萬-100萬）X20%。（地區(qū)不一樣比例不一樣）內(nèi)地房產(chǎn)交易大多是以評估價(jià)格過戶，因?yàn)榇蠖喾慨a(chǎn)購買幾年之后升值，原購價(jià)和現(xiàn)售價(jià)差額過大，房產(chǎn)交易個(gè)人所得稅也成為地方政府重要的稅收之一。

個(gè)別一線城市為了避免個(gè)人所得稅而利用陰陽合同(即國土局部門過戶登記價(jià)格修改為原購價(jià)），這樣過戶之間就沒有存在差額，也不存在個(gè)人所得稅，現(xiàn)在大部分地方政府實(shí)行評估價(jià)過戶就是為了打擊陰陽合同而減少的稅費(fèi)。3月4日上午全國政協(xié)委員、住建部副部長齊驥表示，“二手房交易按照增值額20%征收個(gè)稅”本意是打擊投機(jī)，不是傷及剛需。

2：營業(yè)稅及其附加：144平米以下的普通住房房產(chǎn)證滿5年的沒有營業(yè)稅，不夠5年的收取差額的5.55%；144平米以上的非普通住房房本夠5年的收取差額的5.55%，不夠5年的收取全額的5.55%。（地區(qū)不同征收規(guī)定不一，以上是廣東地區(qū)所出的政策）

營業(yè)稅及其附加包括：營業(yè)稅5%，附加部分包括城市建設(shè)維護(hù)稅、地方教育附加稅、防洪護(hù)堤費(fèi)，這些稅課是以營業(yè)稅為基點(diǎn)征收，比例為11%。因此營業(yè)稅及其附加為5.55%或者5.6%。

買方不存在個(gè)稅問題，但各別地區(qū)也是買方出個(gè)稅。