立足目標市場實現(xiàn)商品營銷因素的動態(tài)組合
立足目標市場,就是要求企業(yè)主動掌握和適應目標市場的消費者需求的變化;實現(xiàn)商品營銷因素的動態(tài)組合,也就是要求企業(yè)密切依據(jù)消費者需求變化,對商品營銷因素進行不斷而恰當?shù)母慕M。但需兩者有機結(jié)合,方可形成擺脫或避免滯銷的基本途徑??煞謨刹阶撸?
第一步,深入進行市場調(diào)查,適時了解和掌握消費者看法。消費者需求變化動態(tài),一般可以直觀地反映在消費者看法上。因其變化通常能昭示著需求的變化。其重點是從不同消費者的各種看法中,找出較為一致的滿意點及不滿意點。而不滿意點則表明消費者對商品的需求已發(fā)生了質(zhì)變。
欲達到這一步,其主要手段就是搞好市場調(diào)查和預測。諸多企業(yè)在運用這一手段上,卻普遍存在著兩個問題:不重視和簡單化。它直接表現(xiàn)在企業(yè)沒有設(shè)立市場調(diào)研的專職人員和職能部門,或者沒有建立起一套科學的市場調(diào)查和預測體系,并且使之正常而持久地運行;間接表現(xiàn)在專門市場調(diào)研公司極其稀少,而有些廣告公司、咨詢公司雖也開展市場調(diào)研業(yè)務(wù),但不規(guī)范、不興旺,其力量相當薄弱,許多有效的數(shù)理統(tǒng)計方法也未被采納應用,結(jié)論往往與實際相悖。因此,企業(yè)應當高度重視和強化市場調(diào)查和預測手段的科學運用。唯有如此,企業(yè)才能了解和掌握消費者看法,進而掌握消費者需求變化,使商品營銷打開新局面。
第二步,不斷改進商品缺點。消費者的不滿意點就是商品之缺點,也是原有商品營銷因素組合的不當之處。顯而易見,商品缺點是商品營銷因素動態(tài)組合的直接依據(jù),只有通過商品營銷因素的改組,才能克服商品缺點。當商品的缺點克服了,商品便可實現(xiàn)由滯轉(zhuǎn)暢。
不斷拓寬商品需求面,增大商品價值
商品需求面,就是一個同質(zhì)商品可滿足消費者的多種偏好面;商品價值,是指商品滿足消費者需求的能力。 商品需求面愈寬,商品的價值愈大;反之,商品價值愈小。商品價值越小,商品越易滯銷;反之,則易暢銷。
對處于滯銷狀態(tài)的商品,企業(yè)可通過拓寬需求面、增加價值的途徑使之轉(zhuǎn)為暢銷。其方法是:
首先,從商品營銷組合因素中挖掘商品需求面。任一營銷組合因素都隱含著一個需求面。每一大類因素包含著一系列亞類因素,而每一個亞類因素又都隱含著更深層次的需求面。因此,可通過縱向和橫向兩個方面挖掘營銷因素的需求面,來增大商品價值。
1、橫向挖掘,就是營銷組合大類因素的擴展挖掘,即沿著產(chǎn)品組合、價格組合、分銷組合和促銷組合等大類因素挖掘需求面。
2、縱向挖掘,就是營銷組合的亞類因素的縱深挖掘,如從產(chǎn)品組合中的實體產(chǎn)品、有形產(chǎn)品、延伸產(chǎn)品等亞類因素中深挖需求面。
要重點挖掘商品的心理需求面,因其挖掘彈性大。而相對來說,商品的生理需求面的挖掘彈性小。
此外,對同一商品來說,消費者需求發(fā)展趨勢是:心理需求的比重逐漸超過生理需求。消費者需求的多樣化、個性化,正是反映了上述這種趨勢。因此,在不降低商品物質(zhì)價值的同時,要努力挖掘商品心理需求面,以提高商品心理價值,最終達到增大商品價值的目的。
其次,從商品的系統(tǒng)服務(wù)中挖掘商品的需求面。這一點雖在前面已有所涉及,但仍有單獨立項的必要。商品的售前、售中和售后的服務(wù)構(gòu)成了完整的商品服務(wù)系統(tǒng)。它是實現(xiàn)消費者遺憾最小、風險最小而滿意最大的一種手段。從趨勢看,隨著人們的生活水平提高,消費者對商品系統(tǒng)服務(wù)的需求也日趨強烈,以致系統(tǒng)服務(wù)成為左右消費者購買行為的重要因素。為此,企業(yè)應高度重視從系統(tǒng)服務(wù)的三個環(huán)節(jié)上,擴大其服務(wù)內(nèi)容,提高服務(wù)質(zhì)量,進而拓寬商品的服務(wù)需求面和提高商品的服務(wù)價值。
努力降低商品成本,擴大調(diào)價的彈性區(qū)間
調(diào)價的彈性區(qū)間,是指售價高于成本的幅度。售價一定,成本愈低,調(diào)價的彈性區(qū)間愈大,則其調(diào)節(jié)需求量的余地也越大,從而越能擺脫商品滯銷的局面。 撇開通貨膨脹的短期效應,在一個競爭的市場上,商品售價的下拉力總是大于上拉力的,因而售價的總趨勢是下跌的。因此,要擴大調(diào)價的彈性區(qū)間,唯有不斷降低商品成本。其措施是:
1、優(yōu)化和發(fā)揮生產(chǎn)要素的組合結(jié)構(gòu)和效能。這是降低成本的基本方法。
2、及時處理或重組過剩的存量資產(chǎn)要素,盤活存量資產(chǎn)。
3、建立和完善科學的激勵機制和約束機制。
4、依托科技進步,不斷改進生產(chǎn)方法,提高商品科技含量。
5、實行動態(tài)規(guī)模經(jīng)濟。
綜上所述,引起商品滯銷的因素,雖有一部分是企業(yè)外部因素,但絕大部分是企業(yè)內(nèi)部因素??梢赃@樣說,商品滯銷是由企業(yè)行為所致。正因為如此,企業(yè)完全可以通過自身努力,轉(zhuǎn)換機制,改善管理,依托科技,提高質(zhì)量,強化營銷,拓寬市場,化解外部因素的消極影響而避免商品滯銷;而當商品陷入滯銷時,企業(yè)同樣可利用內(nèi)部具有的可控因素,找出對策,擺脫滯銷。
宏觀經(jīng)濟環(huán)境的變化
宏觀經(jīng)濟環(huán)境的變化呈現(xiàn)兩種基本態(tài)勢:緊和松。緊,即社會總需求縮小,表現(xiàn)為微觀消費者有支付能力的需求縮減;松,即社會總需求擴張,表現(xiàn)為微觀消費者有支付能力需求的擴增。這兩種態(tài)勢最終都會產(chǎn)生兩種經(jīng)濟后果:
(1)、消費者需求移位。緊態(tài)勢時,消費者需求從高質(zhì)高成本商品移位到低質(zhì)低成本商品,從而導致部分高質(zhì)高成本商品轉(zhuǎn)入滯銷狀態(tài);松態(tài)勢時,消費者需求又從低質(zhì)低成本商品移位到高質(zhì)高成本商品,從而導致部分低質(zhì)低成本商品陷入滯銷。
(2)、市場容量縮擴。緊態(tài)勢時,消費者對同類同質(zhì)商品的消費減少,該類商品的市場容量相應縮小,從而導致部分商品過剩而變?yōu)闇N。松態(tài)勢時,則發(fā)生與緊態(tài)勢完全相反的經(jīng)濟效應。
部分商品滯銷,是一些企業(yè)無視和違反宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化規(guī)律的后果。當市場景氣時,企業(yè)盲目上規(guī)模,靠負債急驟擴大生產(chǎn)能力,在短時期內(nèi)商品就達到市場飽和。而在商品達到市場飽和以后,仍以不斷舉債來維持原有生產(chǎn)能力,結(jié)果人為造成大量商品積壓和滯銷。在市場不景氣時,沒有立足現(xiàn)實的目標市場和選擇正確的市場發(fā)展戰(zhàn)略,盲目上檔次,結(jié)果同樣會招致產(chǎn)品積壓、商品滯銷。
過度競爭
在同質(zhì)商品的市場上,生產(chǎn)能力超出市場容量,并且生產(chǎn)能力又被眾多一定規(guī)模的企業(yè)所分割,必然會產(chǎn)生過度競爭。
在一定時期內(nèi),同質(zhì)商品的市場容量是有限的。產(chǎn)品異樣化并不導致市場容量的擴大,只會改變市場份額在企業(yè)之間分配。因此,在同質(zhì)市場內(nèi),企業(yè)過多而且由各企業(yè)的生產(chǎn)能力形成的總體生產(chǎn)能力超過市場容量時,必然有部分商品不被市場所吸納而變成滯銷品,即使各企業(yè)廣泛推行產(chǎn)品異樣化策略,也不能改變這一局面。
我國過度競爭情況嚴重。當某一商品有利可圖時,眾多企業(yè)紛紛聚集到同一市場內(nèi)。在相當短的時期內(nèi),生產(chǎn)能力急劇膨漲,以致造成生產(chǎn)能力嚴重過剩。不少商品滯銷由此造成。例如,浙江省永康市不銹鋼保溫杯生產(chǎn)的興衰起伏過程就充分地說明了這一點。
商品營銷因素組合不當
眾所周知,產(chǎn)品組合、價格組合、分銷組合和促銷組合等形成商品營銷組合因素。同質(zhì)商品,可有多種營銷因素組合。不同的營銷因素組合則會產(chǎn)生不同的市場效應:暢銷、平銷和滯銷。
商品營銷因素組合的唯一依據(jù)不言而喻是目標市場的消費者需求;并且衡量某種營銷因素組合當與不當?shù)奈ㄒ粯藴室彩窍M者需求,即是否符合目標市場的消費者需求。符合,則當;不符合,則不當。
不當?shù)纳唐窢I銷因素組合,其商品已不符合消費者需求。不符合消費者需求的商品,消費者不能或不會去買,滯銷也就在所必然了。應當指出的,分銷組合不當和促銷組合不當,導致商品和消費者需求在空間上和時間上的錯位,這當然包含在商品不符合消費者需求的本義之中。
當前,我國許多企業(yè)的商品營銷因素組合不當,集中表現(xiàn)在“偏因素”上。所謂“偏因素”,是指企業(yè)只重某一營銷組合因素而忽略其他因素與之恰當組合。如重視了廣告宣傳而忽略了質(zhì)量和其他因素與之恰當組合?!皬V告效應”產(chǎn)生了虛假的饑餓市場。企業(yè)受此誤導,則迅速負債形成龐大生產(chǎn)能力。然而,其好景不長,由廣告制造出來的虛假市場則很快地被化為泡影。在這種情況下,已經(jīng)生產(chǎn)出來的大量商品便以滯銷而告終。
所以產(chǎn)生“偏因素”,在于盲目仿效。別的企業(yè)搞高價商品,我的企業(yè)也搞高價商品;別的企業(yè)推行“十點利”,我的企業(yè)也推行“十點利”,根本不顧本企業(yè)商品的目標市場的消費者需求。這種實例不勝枚舉。從營銷學上分析,不同質(zhì)的商品,其目標市場不同,商品營銷因素組合也就不同;即使同質(zhì)商品的不同企業(yè),面對同一的目標市場,也應當從企業(yè)自身實際出發(fā)進行營銷因素的恰當組合。盲目仿效,盲目跟陣,商品豈能不滯銷?
消費者需求的變化
消費者需求變化表現(xiàn)為需求質(zhì)變和需求量變。需求質(zhì)質(zhì)就是消費者偏好的改變。有兩種形式:部分質(zhì)變和全部質(zhì)變。部分質(zhì)變,是在消費者的基本偏好面不變的情況下,部分偏好面的改變;全部質(zhì)變,是消費者基本偏好面的改變。需求量變,是指消費者對同質(zhì)商品需求數(shù)量的增加或減少。消費者需求隨時空條件而變化,包括空間上的變化和時間上的變化。
需求質(zhì)變可引起需求量變。即需求部分質(zhì)變,導致原質(zhì)商品需求數(shù)量減少;需求全部質(zhì)變,則導致原質(zhì)商品需求數(shù)量減至為零。若商品不隨需求質(zhì)變而對構(gòu)成商品的要素作相應的改組,那么滯銷面就將會逐漸擴大,而一旦需求全部質(zhì)變,則原質(zhì)商品也就會全面發(fā)生滯銷。
然而,有些企業(yè)經(jīng)營者并不完全懂得上述道理。面對消費者需求變化,仍一味大規(guī)模生產(chǎn)同一“面孔”的商品,不實行多品種化,不及時調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu),從而使其商品滯銷面愈來愈大。
購買量為零
這是顯見特征。從企業(yè)商品周轉(zhuǎn)快慢程度看,周轉(zhuǎn)快者為暢銷;周轉(zhuǎn)慢者為平銷;無周轉(zhuǎn)者就為滯銷。而無周轉(zhuǎn)是購買量為零所致。因此,購買量為零是滯銷的首要特征。
售價等于或低于成本
從售價與成本的對比關(guān)系看,購買量為零大體上有三種情況:盈利價(高于成本的售價);成本價(等于成本的售價);虧本價(低于成本的售價)。由盈利價引起的購買量為零,通常不稱之為滯銷。因此時降價仍可促銷,實現(xiàn)企業(yè)的利潤目標。唯有由成本價或虧本價引起的購買量為零,才被稱之為滯銷。
簡單再生產(chǎn)難以為繼
其它條件不變,企業(yè)簡單再生產(chǎn)順利進行的必備條件之一,是企業(yè)體內(nèi)資金的正常自周轉(zhuǎn),而不靠體外資金的注入。這就要求至少能按成本價完成全部商品的正常周轉(zhuǎn),以不斷補充簡單再生產(chǎn)所需的體內(nèi)自周轉(zhuǎn)資金。當商品不能按成本價銷售出去時,簡單再生產(chǎn)也就難以為繼了。 購買量為零是滯銷的表象性特征:按成本價或虧本價銷售是滯銷的條件性特征;而簡單再生產(chǎn)難以為繼是滯銷的結(jié)果性特征。具有這三個特征的銷售狀態(tài),就是滯銷。
看當?shù)刭M用定額或者定額解釋說明。
預算是在開工前,按照圖紙要求,和業(yè)主要求,計算出的工程造價,但是,這個計算價格往往和實際發(fā)生的價格有一定差別,但是,工程開工前,加以雙方要承包工程,大多都以這個價格為基準價格。決算時在工程竣工以后,業(yè)...
探討城市照明作用和設(shè)計, 不能局限于路燈本身,只從技術(shù)層面考慮問題。以后,應從城市設(shè)計的角度,從城市景觀的層面去考慮路燈:白天,能否和周圍空間協(xié)調(diào);夜晚,能否創(chuàng)造良好的氣氛。同時,還要挖掘城市的文脈,...
化零為整
此策略指將類別相同、功能相近的商品組合為一個整體銷售。安徽一家生產(chǎn)文房四寶的老廠,由于市場競爭激烈,筆、墨、紙、硯的銷售分別下降,造成了大量積壓。于是該廠在做好市場調(diào)查的基礎(chǔ)上,決定將筆、墨、紙、硯外加印泥、印石放在一起,裝在古色古香的禮品盒中捆綁銷售,吸引了廣大書畫愛好者,結(jié)果銷量大增。同樣是這些商品,只是“化整為零”了,效果就大不一樣。又如一家香巾紙廠,原來只生產(chǎn)單一的香巾紙,商品滯銷,當他們將香巾紙、衛(wèi)生筷、牙簽、口香糖等一起包裝銷售時,商品供不應求。
在集貿(mào)市場上,常??吹揭粭l魚被分割成幾塊出售。這對于處理滯銷商品很有啟示。有些商品作為一個整體是滯銷積壓商品,把整體商品的某些部位、零件或一部分分割開來,單獨銷售,反而比較好銷。比如,滯銷積壓的老式開水瓶可能很少有人問津,就可以把瓶膽拆下來單獨賣。積壓的過時家電也可以分解為一個個的零配件出售。在上海,我看到有商店將整卷的保險絲分成若干小段出售,既方便顧客,又比較好銷。
易地銷售
由于各地消費習慣、經(jīng)濟狀況各不相同,有些商品在這個地方市場銷路不好,并不意味著在其他地方銷路也不好。如中國內(nèi)地的紅木家具在香港市場上不是很暢銷,原因是香港人住房面積小,喜歡少占地的家具;而在西歐則不同,紅木產(chǎn)品大行其道,因為西歐人住房寬敞,不在乎占地多少。又如湖南有家鑄造廠生產(chǎn)的井蓋在港、臺市場上受到了巨大的沖擊,銷售每況愈下。該廠沒有硬撐或盲目轉(zhuǎn)產(chǎn)而是設(shè)法易地移位,果然在東南亞的一些國家找到了新的市場。
缺點逆用
此法是指故意夸大滯銷產(chǎn)品的既有缺點,以達到物極必反的效果,使之成為滯銷產(chǎn)品的暢銷特點。比如天津毛紡廠生產(chǎn)的一種呢料,因原料成份的不同,著色不一,常常出現(xiàn)白點,銷路始終難以打開,后來,設(shè)計人員靈機一動,來了個缺點逆用,一反常態(tài),變消滅白點為擴大白點,制作出了一種雪花呢新產(chǎn)品,投放市場后,掀起了一股不小的銷售旋風,廠方賺了個盆滿缽滿。
邯鄲市新雅婦幼用品公司產(chǎn)品曾一度積壓,商場不愿經(jīng)銷他們的“舒爾美”衛(wèi)生巾,他們就送給售貨員試用,得到售貨員的肯定之后,他們又大膽地把每包成本從1.1元降到0.7元,讓商場賒銷、代銷,還允許顧客在試用后付款,為此,公司付出了70萬元的代價,但卻擴大了影響、拓展了市場。該公司已成為全國同行業(yè)的明星企業(yè)。
遼寧省岫巖縣勞子溝供銷社有段時間曾積壓17噸面粉,他們根據(jù)該地大豆多的特點,貼出廣告,每公斤大豆換一公斤面粉,很快引來當?shù)厝罕妼⒚娣蹞Q光。然后他們將大豆運到外地按此法換大米回來銷售,不僅解決了面粉的積壓問題而且還賺了一筆不小的錢。
無錫某廠生產(chǎn)的一種珍珠霜因滯銷而成了積壓品。后來,該廠使出一計:在每瓶珍珠霜內(nèi)放一顆精美的珍珠,這樣,消費者在購買多瓶以后,就可將收集的珍珠串成一條別致的珍珠項鏈。此招甚靈,昔日積壓的珍珠霜成了暢銷貨。2100433B
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評分: 4.6
本刊訊近日,河北定州大辛莊鎮(zhèn)的日本晚櫻價格回落。地徑6厘米、8厘米的日本晚櫻春天售價分別為400元、600元,而目前售價則為340元、550元。據(jù)建春苗圃場副經(jīng)理張會昌介紹,日本晚櫻價格小幅回落,主要是今年秋季冀中地區(qū)苗市銷售形勢總體不好,除一些喬木外。
本報訊(記者 李楠)前天,北青社區(qū)報以《田各莊村數(shù)萬斤生菜滯銷,菜農(nóng)急哭了!》為題,報道了大孫各莊鎮(zhèn)田各莊村68歲菜農(nóng)孫建國家的5萬斤圓生菜即將熟透,卻沒銷路的事,引發(fā)廣泛關(guān)注。報道刊發(fā)后,一呼百應,眾多讀者給老農(nóng)打來電話并前去購買,一位平谷老板特地趕來訂購1萬顆,肯德基經(jīng)銷商訂購2萬顆,石門市場更是把剩余生菜全部收購!燃眉之急得以解決,孫建國開心地笑了。
孫建國開心地豎起大拇指
回顧
50000斤生菜熟了,卻沒銷路
近日,大孫各莊鎮(zhèn)田各莊村68歲菜農(nóng)孫建國家10畝地的50000斤圓生菜成熟了,每顆都是綠油油的。但此前說好的收購商卻因經(jīng)營不善,自顧不暇,沒多余的錢來收菜了。孫建國他又身有殘疾,妻子則有精神方面疾病。這對老夫妻是第一年種植圓生菜,沒有銷售經(jīng)驗,四處求人也沒找到銷路,急得直掉眼淚。
孫建國算了一筆賬,他買了5萬顆苗,全家人辛辛苦苦了幾個月,還雇了工人,僅成本就1.5萬元。截至前天早上微信刊發(fā),成活成熟的有3.6萬顆,約5萬斤。
追蹤
報道不到兩天,全部賣出
報道一經(jīng)刊發(fā),馬上得到了熱烈反響,孫建國的電話一直沒有停過。一大早,一位來自李遂鎮(zhèn)的女士就訂購了100斤。另外,順商集團平谷大賣場的賈經(jīng)理看了報道后特意趕到田里,跟孫建國訂購了1萬顆圓生菜并交付定金。之后,不斷有人打電話過來詢問情況并表示購買意向。很快,肯德基一位經(jīng)銷商也找到了孫建國,以0.5元一顆的價格訂購了2萬顆圓生菜。與此同時,石門市場方面也找到了記者,表達希望把圓生菜全部收購。不過因為孫建國只剩幾千顆沒有賣出,昨天下午,石門市場蔬菜部下屬的北京博遠豐農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司工作人員趕到孫建國家,將剩余的圓生菜全部收購。
在此期間,大孫各莊鎮(zhèn)、順義區(qū)供銷社、順義區(qū)商委也積極為孫建國家想辦法,幫助尋找銷路。順義眾多好心人也幫忙將此信息發(fā)到朋友圈,或發(fā)動朋友前往購買。正是順義人的熱心、積極,讓滯銷的5萬斤圓生菜在不到兩天期間就全部賣出。
聲音
感謝報社發(fā)聲,感謝所有好心人
滯銷的數(shù)萬斤圓生菜能這么快賣出去,讓68歲的孫建國驚喜不已?!爸皇窍胫囈辉?,賣出一點點也是好的,沒想到大家這么幫忙!”孫建國笑著說,一位商戶還把他家的另外四畝西蘭花也訂購了,并達成戰(zhàn)略合作協(xié)議,今后他家的菜銷售變得有保障了。
順鑫石門市場負責人告訴記者,石門市場非常愿意幫助有困難的農(nóng)戶解決問題。如果再有類似事件,報社可以幫助農(nóng)戶與石門市場對接,以便及時打開銷路。另外,記者也從順義區(qū)商委了解到,商委將開展相關(guān)調(diào)研,有望將鄉(xiāng)鎮(zhèn)同類型農(nóng)戶進行科學整合,做好農(nóng)超對接,包括電商平臺,以保障農(nóng)民的銷路。
石門市場所屬公司工作人員收割圓生菜
孫建國從石門市場所屬公司工作人員處收菜錢
孫建國與石門市場工作人員合影
平谷商家收割圓生菜
孫建國從平谷商家處收菜錢
眾多好心人聯(lián)系孫建國
本報之前的報道
編輯/惠亮
今年杭州樓市真正意義上的第一輪價格拼殺,起于年初德信北海公園清盤降價,此后價格戰(zhàn)在杭州多個板塊此起彼伏。隨著購房者觀望情緒凝聚,杭州樓市長時間陷入膠著狀態(tài)。打破這一僵局的是杭州限購政策的全面取消,杭州樓市重新活躍起來。
血拼樓市:解限之后的金九銀十
7月29日與8月29日,“部分放開限購”和“全面放開限購”的政策利好橫空出世,杭州為期4年的限購史徹底終結(jié)。解限之后,很多樓盤來電來訪量大幅上升,購房者下單的猶豫度明顯降低,整個樓市信心也得到了顯著提振。從開盤來看,暌違多時的“售罄”、“日光”等熱銷現(xiàn)象再次出現(xiàn)。
但必須要認清的是,熱銷現(xiàn)象仍是個別現(xiàn)象,從基本面來看,杭州樓市仍難言回暖。在部分低價入市樓盤銷售表現(xiàn)極盡搶眼之外的,是大多數(shù)樓盤仍深陷滯銷泥潭。這說明限購取消并不能讓所有樓盤都熱銷,樓市“野蠻”時代真的一去不復返了。
從近期金茂悅、贊成杭家、歐美金融城等熱銷盤來看,促使購房者毫不猶豫下單的因素是價格。上述樓盤無一不是低價入市,撬動了板塊的價格體系。觀察可見,開發(fā)商只要是誠心提供高性價比的產(chǎn)品,自然就能得到市場的認可。
在目前“熱銷樓盤與滯銷樓盤并存”的行情下,滯銷樓盤必然要加大折扣、優(yōu)惠力度,調(diào)整價格以求扭轉(zhuǎn)局面。此外,隨著九十兩個月杭州樓市庫存量增加,開發(fā)商仍面臨市場帶來的壓力。因此可以判斷,盡管蟄伏半年之久的開發(fā)商遇見了政策利好的金九銀十,顯得十分吊詭的是,杭州樓市卻正在進入新一輪價格拼殺。
現(xiàn)實是殘酷的:多數(shù)樓盤仍在滯銷
位于杭州未來科技城板塊的歐美金融城一周內(nèi)兩次開盤,先后成交500多套房子,是杭州樓市8月成交量較大的樓盤。在此之前,萬科未來城自限購松綁以來先后兩次開盤,也是這兩個月以來的熱銷盤代表之一。
值得一提的是,金茂悅放低“身價”入市,受到市場追捧,據(jù)開發(fā)商公開的數(shù)據(jù),當天全部售罄。幾乎同時開盤的贊成杭家也迎來“日光”。9月5日,近800人涌入贊成杭家開盤現(xiàn)場,折后均價約7800元/平方米,184套房源2小時便一售而空。9月13日,大家運河之星首次開盤,均價9500元/平方米左右,三小時去化9成。
自限購放松以后,杭州不少聰明的開發(fā)商借助政策利好的勢頭,迅速執(zhí)行開盤并取得好成績,加上輿論造勢,容易讓人誤以為杭州樓市已經(jīng)火速回暖。但“熱銷”仍只是個別現(xiàn)象,熱銷的背后其實是開發(fā)商“以價換量”的結(jié)果,而且定價也十分講究,并不是只要降價或低開就能獲得熱銷。在定價上,一定要將潛在客戶的心理預期研究透徹,否則開盤只能差強人意,這樣的失敗案例最近不勝枚舉。
熱銷樓盤是少數(shù),多數(shù)樓盤仍陷滯銷泥潭。據(jù)調(diào)查,不少樓盤開盤后對外發(fā)布數(shù)據(jù)去化7至8成的,其實真實的成交率可能僅僅只有三四成。盡管不能跟“樓市大熱時開盤不是售罄就是去化七八成”相比,但在目前這樣的行情下,三四成的去化量可以算是不錯了。
更不濟的是,即便是限購全面取消的情況下,杭州仍有不少樓盤開盤超過一個月之后,成交率仍不足一成。比如城東新城板塊某樓盤,定位為該板塊單價2萬元級別的首改型樓盤,推出181套房源,但一個月過去,僅成交十幾套。如果說由于限貸政策造成了改善樓盤去化困難,那么丁橋板塊的某個剛需盤同樣遭遇這樣的尷尬情況,這個剛需盤最新推出302套房源,但一個月之后的成交數(shù)據(jù)仍不足一成,相當不理想。
這就是杭州樓市的開盤基本面,呈現(xiàn)出冰火兩重天的兩極分化。不過限購取消之后,由于開發(fā)商積極推盤,杭州樓市成交量上有不少漲幅。由于大量樓盤集中在“金九銀十”開盤,比如計劃在9月份開盤的樓盤就有54個之多,可以預見的是,杭州樓市接下來幾個月成交量可能會保持高位水平。
但與成交量一同上漲的是杭州樓市的庫存量。杭州全市可售房源總量比上月前多了2000多套,其中住宅有9.27萬套。有機構(gòu)預測,到今年底,杭州庫存量很有可能突破15萬套大關(guān)。
這也就是說,來自市場的壓力不減反增。對于開發(fā)商來說,加緊去化是較長一段時間里的最重要的目標。而接下來,未來供應量明顯很大的板塊,同區(qū)域內(nèi)樓盤同質(zhì)化嚴重的板塊,以及缺乏產(chǎn)品競爭力的項目,要想在下一個輪市場競爭勝出,可以引用媒體報道過的一個觀點,即“除了降價之外,恐怕再也找不出更好的銷售利器”。
實探杭城各大板塊:信心正在重塑 實際影響有待觀察
金九銀十作為房地產(chǎn)的潮汐性旺季,加之上半年開發(fā)商的推盤節(jié)奏普遍緩慢甚至推遲,到了今年的這個節(jié)點,多數(shù)開發(fā)商都選擇“有所作為”。據(jù)統(tǒng)計,9月份杭州預計開盤項目有54個之多,如果不出意外的話,10月份開盤數(shù)量不會比9月份少。
蟄伏了半年的開發(fā)商遇見政策利好的金九銀十,于是積極推盤;猶豫了半年的購房者遇上供應會井噴的金九銀十,又一次站在了樓市有利的一方。只不過,這兩個“遇見”會給杭州樓市帶來怎樣的嬗變?全面取消限購之后,杭州購房者最真實的想法又是什么?
由于限購取消,杭州樓市整體信心正在得以重塑,但供應量巨大的臨平北、未來科技城、申花、城北勾莊等板塊仍沒有完全恢復信心。跟以往購房者嚴重的觀望情緒不同,有少數(shù)購房者產(chǎn)生了恐漲心理,但大多數(shù)購房者仍然保持著理性。開發(fā)商對后市并不樂觀,雖然沒有開發(fā)商明確表示要降價,但明顯感受到“開發(fā)商趁著金九銀十積極以價換量,老帶新、低首付等促銷活動越來越多”。開發(fā)商、購房者都在期待限貸放松,并普遍認為“若是限貸不放開,限購取消帶來的利好會后勁不足,樓市行情依然難有起色”。限購取消以來,對各個板塊帶來的影響十分有限,有開發(fā)商表示“解限是有利好,但未達預期”。
以城東新城為例,該板塊一直以供應量巨大備受市場關(guān)注。目前城東新城區(qū)域內(nèi)在售樓盤20余個,據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù),截至9月13日,城東新城可售房源4785套,可售面積49.7萬平方米。從數(shù)據(jù)上可以看到,城東新城的市場壓力猶在。
杭州某機構(gòu)分析,從目前對杭州樓市研究來看,下半年樓市行情仍只是謹慎樂觀,房價還沒有出現(xiàn)上漲的任何跡象。但限貸若是放開,那對樓市會產(chǎn)生比限購取消更深遠的影響。“一旦限貸放開,那后市就不好預測了。”
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一、庫房實物盤點
盤點是企業(yè)管理中最重要的一項工作。就是保證系統(tǒng)中的數(shù)量與實物數(shù)量一致。通過盤點機,可以在庫房中,逐一對每件服裝做個盤點匯總,之后將盤點數(shù)據(jù)回傳到系統(tǒng)中,做個比較查漏。以保證數(shù)據(jù)和實物的準確。
二、滯銷品統(tǒng)計
服裝業(yè)產(chǎn)品積壓倉庫是件非常頭疼的事情,通過滯銷品統(tǒng)計,得到每個產(chǎn)品(細分到款型、顏色、尺碼)的在庫停留時間,可以很快發(fā)現(xiàn)哪些產(chǎn)品滯銷、過季,可以很方便地提供準確數(shù)據(jù),方便管理者制定降價決策,或者了解市場暢銷品,加大生產(chǎn)量。
三、防止代理商串貨功能
這一功能對于采用代理商銷售的企業(yè)尤其實用。企業(yè)要求每款產(chǎn)品由唯一的代理商 來代理,不允許代理之間私自交換,從而影響企業(yè)的效益,由此,檢查代理產(chǎn)品的真實性及唯一性是企業(yè)最為棘手的事情,盤點機中的軟件系統(tǒng)中,有一個主要功能就是防串貨。通過這個模塊,可以輕松幫助企業(yè)杜絕這一弊端。
四、服裝出入庫復檢
服裝出入庫復檢包含2種
1是企業(yè)內(nèi)部各個庫房之間的調(diào)換。
2是庫房給各個店面的收發(fā)貨。
不管是哪種形式,通過手持盤點機中的復檢模塊,都可以保證在出入庫的環(huán)節(jié),數(shù)據(jù)的準確性。
服裝企業(yè)最常用的出入庫的形式是,通過紙質(zhì)的出入庫單,逐一核對出入庫商品。但是,因為服裝行業(yè)的特點是花色、品種過多,同一件衣服,因為顏色尺碼不同,都各有不同,因此即使再仔細的核對,都會有疏漏。因而影響了庫房的數(shù)據(jù)準確。
服裝盤點機中的出入庫復檢模塊的工作原理是:先將出入庫單下載到手持盤點機中,這個下載的出入庫單,可以根據(jù)不同的單號進行分類,在工作人員進行出入庫核對時,選擇需要核對的出入庫單,然后開始掃描需要出入庫的服裝條碼,如果是和出入庫上相符的產(chǎn)品,盤點機正常工作,如果不是相符的條碼,盤點機會高音報警,并提示該件服裝,不在該出入庫單上,請人工加強核對。出入庫結(jié)束后,工作人員可以將手持盤點機上的出入庫核對記錄上傳到電腦上,和系統(tǒng)中的電子做對比,并打印相應的差異表,統(tǒng)計表。
五、退貨管理
因為服裝的條碼可以做到唯一性,因此,可以根據(jù)數(shù)據(jù)庫預存數(shù)據(jù),在店面或代理商退貨時,通過條碼分辨出該退貨是不是最初發(fā)給他們的產(chǎn)品,其所退商品是否屬實。這個模塊可以輕松杜絕魚目混雜的貨品退回。
六、缺貨報警
這個模塊,主要用于檢查某些產(chǎn)品的銷量情況,及時發(fā)現(xiàn)斷檔 ,或滯銷。
因為服裝盤點機具有1G甚至4G的存儲空間,因此,可以隨時將服裝整體數(shù)據(jù)下載到盤點器里,只要掃描任何一個服裝條碼,盤點機界面都可以顯示出該件服裝目前的存儲情況,同時,還可以根據(jù)需要,設(shè)定個報警數(shù)字,低于該數(shù)字或高于該數(shù)字,都可以高音報警,及時提示用戶做補貨或促銷的決策。