住房租售比

租售比作為房地產(chǎn)投資價(jià)值體系的體系指標(biāo)，需要結(jié)合完全的指標(biāo)體系進(jìn)行演算，需對(duì)照所不同國(guó)家的各種情況進(jìn)行合理調(diào)整。國(guó)家不同時(shí)期的房產(chǎn)政策的出臺(tái)也會(huì)影響到租售比變化，從而直接影響著消費(fèi)者購(gòu)房投資。

目前影響租售比的因素主要有：

一、國(guó)家房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)稅率情況

不動(dòng)產(chǎn)稅決定著有多少剩余的投資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，決定著有多少空置住房的比例。假定某一城市有10萬套可以用來出租的住房，由于沒有不動(dòng)產(chǎn)稅的擠壓，可能有5萬套就不進(jìn)入租房市場(chǎng)，因此這時(shí)候的“租售比”的數(shù)據(jù)是不是完全的“租售比”值。如果不動(dòng)產(chǎn)稅出臺(tái)，另外的5萬套的空置房可能有90%以上進(jìn)入租房市場(chǎng)，這樣必然會(huì)導(dǎo)致租金大幅度下降，這時(shí)候的“租售比”就會(huì)發(fā)生巨大的變化，在房?jī)r(jià)上升的 勢(shì)態(tài)中，如果開征不動(dòng)產(chǎn)稅或我國(guó)所謂物業(yè)持有稅，將有可能大大削弱投資者的獲利希望，囤積空房不使用就會(huì)受到極大的制約。

二、關(guān)于房地產(chǎn)消費(fèi)者的宏觀貸款政策。

例如我國(guó)出臺(tái)的房貸新政中大幅下調(diào)了自住型住房的首付比例和還款利率，而對(duì)于非自住性住房和非首次購(gòu)置的自住型住房的首付比例和還款利率都規(guī)定了嚴(yán)格的上限。二手房政策更是沒有任何松綁跡象。

這一政策的實(shí)施目的是保證投資者不能借用銀行的錢進(jìn)行大量的投資或投機(jī)活動(dòng)，防止他們把泡沫風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行。只有完全用自有資金才能炒作第3套甚至第 4套房。這樣投資者的風(fēng)險(xiǎn)飆升，限制了投資人的投資需求。投資者就敢于將大量的投資房閑置在那里并不出租，坐而等待房地產(chǎn)的增值，利率也是如此。顯然，這個(gè)貸款政策也是直接制約“租售比”比值的重要條件。

三、政府對(duì)大部分人的自住房需求的扶持與優(yōu)惠政策實(shí)施情況。

由于住房權(quán)利是公民的生存權(quán)利的一部分，也是社會(huì)穩(wěn)定與和諧發(fā)展的重要基礎(chǔ)，所以政府要以盡可能低的價(jià)格滿足這一主體需求，減少相關(guān)稅賦，擴(kuò)大貸款年限，實(shí)行優(yōu)惠利率，甚至直接提供政府補(bǔ)貼，例如中央房貸新政提出加大保障性住房的力度、減少個(gè)人購(gòu)房契稅和首次購(gòu)房利息等政策，都是主要針對(duì)中低收入階層解決自住房問題的措施,這一措施將大大減少租房者，租房者數(shù)量的減少直接導(dǎo)致“租售比”的變化。

四、房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)房屋的銷售程序及法律規(guī)定。

我國(guó)的房地產(chǎn)預(yù)售制度是房地產(chǎn)開發(fā)初期的一種特殊的鼓勵(lì)政策，在市場(chǎng)已經(jīng)高度發(fā)展后仍被沿用。加之價(jià)格在炒作中的飆升，開發(fā)商有大量的閑置房既不進(jìn)入銷售市場(chǎng)，也不進(jìn)入租房市場(chǎng)，等待暴漲后的增值，這和我國(guó)實(shí)行的預(yù)售制度有極大關(guān)系。在這樣的背景下的“租售比”數(shù)值會(huì)發(fā)生很大變化。我國(guó)出現(xiàn)的開發(fā)商主動(dòng)地延緩銷售，建成了不開盤，甚至把大盤變成多個(gè)小盤開盤，實(shí)施變相囤積來推高房?jī)r(jià)，這是與我國(guó)實(shí)施的商品房預(yù)售制度有著重大關(guān)系的。一旦取消預(yù)售制度，房?jī)r(jià)將有大幅度下滑。惜售，不租，主動(dòng)放緩建設(shè)與銷售步伐，只有在現(xiàn)行的預(yù)售制度下占有購(gòu)房戶全部房款的條件下才能發(fā)生。

五、國(guó)家用于住房開發(fā)的土地供給情況。

如果政府對(duì)土地政府控制嚴(yán)緊，將導(dǎo)致住房需求加大，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)的上升；如果政府放大土地供應(yīng)，或者對(duì)土地開發(fā)不制定開發(fā)時(shí)間表，不設(shè)置約束措施，這樣就會(huì)由于城市土地的資源有限與區(qū)位優(yōu)勢(shì)，導(dǎo)致開發(fā)商囤地囤房，決定著何時(shí)向市場(chǎng)提供，影響房?jī)r(jià)變化，因此，土地供應(yīng)情況將嚴(yán)重影響市場(chǎng)“租售比”。同時(shí)，土地價(jià)格的提升及其出讓操作過程是否透明、競(jìng)爭(zhēng)與規(guī)范，也導(dǎo)致“租售比”中的租的比例放大或縮小，從而使“租售比”的數(shù)值發(fā)生變化。

六、住房市場(chǎng)的國(guó)內(nèi)外開放條件限制。住房對(duì)外開放條件松緊也影響著房?jī)r(jià)的“租售比”。

住房對(duì)外開放條件松緊也影響著房?jī)r(jià)的“租售比”。城市政府的職責(zé)就是要率先保證本地人、本國(guó)人的住房需要，對(duì)外國(guó)人與外國(guó)資本購(gòu)房或炒房應(yīng)當(dāng)嚴(yán)加限制。如果有相當(dāng)多的人對(duì)住房政策有意見，那么政府就可能在選舉中失去選票。為了保證本地人的住房需求，許多國(guó)家都采取了不同措施對(duì)外國(guó)人購(gòu)房加以管制，防止推動(dòng)房?jī)r(jià)，擴(kuò)大供需矛盾。我國(guó)處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的初級(jí)階段，由于認(rèn)識(shí)的不足與急于發(fā)展的動(dòng)因，至今沒有制訂嚴(yán)格的房地產(chǎn)管制制度。為了GDP增長(zhǎng)，一度完全放任外國(guó)人購(gòu)房與投資房地產(chǎn)，甚至放縱外來資金炒房。此外，有大量的國(guó)外資金通過體制外的管道進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)助推房?jī)r(jià)，包括大量以中國(guó)的中間機(jī)構(gòu)出面操作，推高房?jī)r(jià)必然帶動(dòng)“租售比”的相應(yīng)變化。

七、住房市場(chǎng)的“租售比”統(tǒng)計(jì)學(xué)上范圍與取樣方式。

通常城市的租售比是有嚴(yán)格的地域范圍。我國(guó)目前實(shí)行的城市區(qū)域模式是“市管縣”模式，城市下轄大量的農(nóng)業(yè)村鎮(zhèn)。把大量的農(nóng)業(yè)村鎮(zhèn)的住房?jī)r(jià)格與在城市工作與生活的人群的住房?jī)r(jià)格混同起來是不真實(shí)的，也不是真正意義上的房?jī)r(jià)。因此計(jì)算城市或區(qū)域的租售比應(yīng)該參考權(quán)威機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)才更科學(xué)實(shí)用。

住房租售比，一般情況下指普通消費(fèi)者都把它歸納為房屋租金與售價(jià)的比例，通常我們所說的租售比，是指每平方米建筑面積的月租金與每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)之間的比值，也有一種說法認(rèn)為是每個(gè)月的月租與房屋總價(jià)的比值。房屋租售比這個(gè)概念是國(guó)際上用來衡量某地區(qū)樓市運(yùn)行是否良好的指標(biāo)之一，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)通常為1：200到1：300。比值越高，說明房?jī)r(jià)中的投資需求越大。

上海某小區(qū)一套90平方米的住房，目前售價(jià)18000元/平方米，月租2700元（無家具），合每平方米租金30元。租售比約1:600，是1:300的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)線的一半。意味著上海房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)。

附：其實(shí)用租售比描述房?jī)r(jià)行情，并不如用售租比更為形象，即將數(shù)值反調(diào)。

所謂“租售比”，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值。國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)為，合理的房屋租售比在1:200到1:300之間。這個(gè)比值意味著如果把房子出租，200個(gè)至300個(gè)月（大致相當(dāng)于16年至25年）內(nèi)能收回房款，買房就是劃算的。如果租售比低于1:300，意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)。

租售比:是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)之間的比值。國(guó)際上用來衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1:200到1:300 。如果租售比低于1:300（即1:400，1:500等，按照租售比為每個(gè)月的月租與房屋總價(jià)的比值理解，就是在1:500的情況下，需要500個(gè)月才能收回購(gòu)房成本），這意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；而如果高于1:200（即1:100等），表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對(duì)較大，租金回報(bào)率較高，后市看好。

租售比很好的解決了供求關(guān)系的干擾，成為判斷炒作程度的試金石，因?yàn)闆]有任何開發(fā)商會(huì)去炒作租金水平的。

但是在實(shí)際應(yīng)用中，要與經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和通貨膨脹預(yù)期相結(jié)合，國(guó)際上通行的標(biāo)準(zhǔn)是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢穩(wěn)定和貨幣穩(wěn)定的情況下形成的，無論是在美國(guó)金融危機(jī)的情況下還是在中國(guó)高速發(fā)展的情況下，合理的租售比都有一定的漂移，但是作為相對(duì)指標(biāo)衡量投資價(jià)值還是很好的，比如判斷某一個(gè)城市、區(qū)域甚至樓盤的投資價(jià)值相對(duì)于同類型的單位。也就是說，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度相同的地區(qū)，無論城市大小，租售比應(yīng)該接近，否則就有不合理性。

《全國(guó)重點(diǎn)50城租金收入比調(diào)查研究報(bào)告》顯示，2019年上半年全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市的租售比1：592，大中城市租金回報(bào)低，二線城市租金回報(bào)相對(duì)較高。其中，蘇州租售比1:750，南通1:682，南京1:663。

全國(guó)分城市等級(jí)來看，一線城市平均租售比為1:636，售租比達(dá)53年；二線城市平均租售比為1:580，售租比為46.9年；三四線城市租售比為1:556，售租比較二線城市略大1.3年。50個(gè)重點(diǎn)城市的租售比1：592，遠(yuǎn)低于國(guó)際合理租售比區(qū)間水平。

一線城市中，北京、深圳高企的房?jī)r(jià)，租售比最低，租金回報(bào)率均為1.8%。上海租售比最高，租金回報(bào)率為2.0%，廣州在一線城市中租金房?jī)r(jià)雙雙墊底，租金回報(bào)率為1.8%。四個(gè)城市租金回報(bào)率均不高于2%。一線城市難以利用長(zhǎng)期租賃的模式進(jìn)行盈利。從變化上看，一線城市價(jià)格高位回落，除深圳外，其他城市的租金回報(bào)率較上期均小幅上升。