組織全面標準化管理簡介

一、制定文件的背景、依據(jù)、目標和任務(wù)

（一）背景。為全面加強業(yè)主組織建設(shè)工作，充分發(fā)揮基層黨組織戰(zhàn)斗堡壘作用和基層政權(quán)社會治理作用，發(fā)揮黨員在物業(yè)小區(qū)業(yè)主組織中的先鋒模范作用，依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和文件精神，結(jié)合我市物業(yè)管理工作實際和掃黑除惡專項斗爭中發(fā)現(xiàn)的問題，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、市委組織部、市委政法委聯(lián)合印發(fā)了?，F(xiàn)就相關(guān)情況說明如下：

（二）依據(jù)。黨的十九大報告、《中共中央國務(wù)院關(guān)于加強和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的意見》、中央掃黑除惡相關(guān)文件、《中華人民共和國物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》《廣東省物業(yè)管理條例》和《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》等。

（三）目標和任務(wù)。維護業(yè)主和物業(yè)企業(yè)的合法權(quán)益，推動符合條件的小區(qū)成立黨組織，以基層政權(quán)主動介入的方式，大力推動黨員業(yè)主依法當選業(yè)委會委員，以黨員的先鋒模范作用，帶動小區(qū)和諧穩(wěn)定，落實社會主義核心價值觀，營造共建共治共享社會治理格局，有必要制定本通知。

二、主要內(nèi)容

《通知》針對近年來我市業(yè)主組織建設(shè)工作存在的現(xiàn)實問題明確了相關(guān)處理措施。具體體現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）突出黨組織領(lǐng)導(dǎo)作用。

按照黨的十九大報告關(guān)于堅持黨對一切工作的領(lǐng)導(dǎo)，并加強基層組織建設(shè)的要求。選舉業(yè)委會、選聘或解聘物業(yè)企業(yè)需“雙過半”業(yè)主表決同意，而業(yè)主“一戶一票”投票表決過程是矛盾最為集中的，必須要堅持黨的領(lǐng)導(dǎo)?！锻ㄖ返?4項任務(wù)明確：堅持和加強黨的領(lǐng)導(dǎo)，把黨的建設(shè)貫穿于物業(yè)小區(qū)產(chǎn)生籌備組業(yè)主代表、選舉業(yè)委會委員、選聘或者解聘物業(yè)企業(yè)等方面。街鎮(zhèn)黨（工）委負責統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，通過鼓勵黨員在社區(qū)亮明身份、鼓勵和支持業(yè)主黨員報名參選籌備組業(yè)主代表和業(yè)委會委員候選人、動員引導(dǎo)群眾業(yè)主投票支持黨員業(yè)主當選籌備組業(yè)主代表和業(yè)主委員會委員、支持符合條件的小區(qū)成立黨組織等措施，充分發(fā)揮基層黨組織和黨員干部在業(yè)主組織活動中的作用，提高業(yè)主組織的履職能力和自律水平。（此項工作由市委組織部牽頭，各區(qū)委組織部負責，街（鎮(zhèn)）、市（區(qū)）房管部門、市（區(qū)）民政部門等單位配合）”

（二）依法加強行政指導(dǎo)和監(jiān)督。

在現(xiàn)有物業(yè)管理法律法規(guī)框架內(nèi)，《通知》針對業(yè)主組織建設(shè)的6個關(guān)鍵節(jié)點，《通知》第1項至第23項制定了具體措施。將涉及業(yè)主組織建設(shè)的現(xiàn)有法律法規(guī)進行歸納細化，極大克服了法條生硬難以落地問題，具有很強的操作性。具體包括：

1．正確指導(dǎo)劃定物業(yè)管理區(qū)域，明確物業(yè)管理權(quán)利邊界。劃定物業(yè)管理區(qū)域是實施物業(yè)管理，選舉業(yè)委會的法定前提。按照《廣東省物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域范圍，原則上就是物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍。區(qū)住房建設(shè)部門要及時督促建設(shè)單位、物業(yè)企業(yè)合理劃定物業(yè)管理區(qū)域，履行區(qū)域備案義務(wù)。

2．加強對籌備組指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督，規(guī)范籌備首成立次業(yè)主大會行為。街（鎮(zhèn)）要對籌備組業(yè)主代表資格條件進行把關(guān)，對于推薦的籌備組業(yè)主代表不符合規(guī)定資格條件或者偽造業(yè)主簽名推薦的，可以取消其參加籌備組的資格；鼓勵和支持業(yè)主黨員報名參選籌備組業(yè)主代表；提倡籌備組中街（鎮(zhèn)）代表或黨員業(yè)主擔任籌備組組長；對于建設(shè)單位、物業(yè)企業(yè)未向街（鎮(zhèn)）提供業(yè)主清冊等資料的違規(guī)行為，區(qū)住房建設(shè)部門要依法查處。

3．規(guī)范業(yè)主大會表決過程，確保業(yè)主行使表決權(quán)利。一是籌備組或業(yè)委會應(yīng)當通過微信群、公眾號等有效方式向全體業(yè)主公開信息，征集業(yè)主意見。二是業(yè)主大會會議表決應(yīng)當首先采用電子投票方式，確保投票結(jié)果真實可信，區(qū)住房建設(shè)部門要加快建立轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)電子投票數(shù)據(jù)庫，對于成立籌備組或業(yè)主大會擬選聘、解聘物業(yè)企業(yè)的住宅小區(qū)，要優(yōu)先建立電子投票數(shù)據(jù)庫。三是對于業(yè)主大會表決過程的異議或糾紛，街（鎮(zhèn)）會同區(qū)住房建設(shè)部門要按照異議程序妥善處理。

4．規(guī)范業(yè)委會委員資格，監(jiān)督業(yè)委會依法履行職責。對于業(yè)委會不依法取消不符合業(yè)委會委員資格條件委員的，街（鎮(zhèn)）會同區(qū)住房建設(shè)部門要認真核實，取消不符合資格條件的委員。對于業(yè)委會未按照規(guī)定履行職責的，街（鎮(zhèn)）應(yīng)當責令其限期改正，并通告全體業(yè)主公告。街（鎮(zhèn)）對于黨員業(yè)主報名參加業(yè)委會的，要發(fā)動業(yè)主群眾投票支持，使得黨員業(yè)主順利當選業(yè)委會委員。

5．規(guī)范業(yè)主自行管理，明確有關(guān)安全責任。街（鎮(zhèn)）會同區(qū)住房建設(shè)部門應(yīng)當對業(yè)主自行管理物業(yè)的方式加強指導(dǎo)和監(jiān)督。要求業(yè)委會規(guī)范制定業(yè)主自行管理方案，并在方案中明確安全生產(chǎn)、消防安全、經(jīng)營管理等責任。

6．加強物業(yè)管理權(quán)移交監(jiān)管工作，維護業(yè)主、企業(yè)合法權(quán)益。業(yè)主大會依法選聘新物業(yè)企業(yè)的，業(yè)委會應(yīng)當及時與原物業(yè)企業(yè)協(xié)商物業(yè)管理權(quán)移交事宜；協(xié)商不成的，可以向街（鎮(zhèn)）申請調(diào)解，業(yè)委會、新物業(yè)企業(yè)不得強行接管物業(yè)管理區(qū)域。對原物業(yè)企業(yè)違反規(guī)定拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，由區(qū)住房建設(shè)部門依法查處。

（三）加強基層行政監(jiān)管工作。

針對小區(qū)物業(yè)管理糾紛多的特點，《通知》第25、26、28項明確街（鎮(zhèn)）、住房建設(shè)部門、司法部門等相關(guān)單位，要進一步加強和充實行政監(jiān)管工作：一是加強調(diào)解糾紛力度。對籌備成立業(yè)主大會、召開業(yè)主大會會議過程中發(fā)生的糾紛，采取人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解等多項措施化解糾紛，維護小區(qū)和諧穩(wěn)定。二是加強行政執(zhí)法力度。區(qū)住房建設(shè)部門、街（鎮(zhèn)）應(yīng)當對建設(shè)單位、物業(yè)企業(yè)不履行支持、協(xié)助義務(wù)和侵占業(yè)主合法權(quán)益的違規(guī)行為要重點查處；對籌備組、業(yè)主大會、業(yè)委會作出的決定違反《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》及有關(guān)法律、法規(guī)的，要及時責令其限期改正或者撤銷其決定。對在籌備成立業(yè)主大會、召開業(yè)主大會期間，發(fā)生恐嚇、聚眾鬧事、暴力傷害等嚴重擾亂公共秩序行為的，街（鎮(zhèn)）要及時向區(qū)政法委、區(qū)掃黑除惡辦、區(qū)公安局報告，公安派出所要及時依法采取有效措施予以制止和處理。三是充實基層行政監(jiān)管力量。各區(qū)政府要進一步明確區(qū)住房建設(shè)部門、街（鎮(zhèn)）的物業(yè)管理行政職能，區(qū)住房建設(shè)部門要設(shè)置專職物業(yè)管理科室，配置必要的公務(wù)人員；街（鎮(zhèn)）應(yīng)當將轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作納入社會事務(wù)管理，配備1－3名物業(yè)管理專職工作人員。業(yè)委會選舉是一個復(fù)雜的過程，為了減輕街（鎮(zhèn)）工作強度，又能達到強化指導(dǎo)監(jiān)督的目的，街（鎮(zhèn)）可以采用購買社會工作服務(wù)的方式達成。

（四）加強監(jiān)督考評。

為貫徹落實本《通知》，第30項任務(wù)明確市委政法委牽頭，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局具體負責對落實本實施意見的情況開展全市性檢查、督查，檢查結(jié)果納入市對各區(qū)綜治工作（平安建設(shè)）考評。各區(qū)政府要細化屬地物業(yè)管理工作各項制度，完善對住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的考核激勵懲戒措施。建立以問題及時發(fā)現(xiàn)和快速處置為核心內(nèi)容的考核辦法。

三、解讀途徑

（一）本局官方網(wǎng)站；

（二）市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會網(wǎng)站。

四、解讀時間

在通知正式印發(fā)后10日內(nèi)，對社會公布解讀材料。