增值稅組成計(jì)稅價格

按照現(xiàn)行增值稅稅法規(guī)定，增值稅的組成計(jì)稅價格主要有下列三種：(1) 進(jìn)口應(yīng)稅產(chǎn)品應(yīng)按組成計(jì)稅價格計(jì)稅。(2) 自制自用應(yīng)稅產(chǎn)品應(yīng)按同類產(chǎn)品銷售價格計(jì)稅，沒有同類產(chǎn)品銷售價格的，按組成計(jì)稅價格計(jì)稅。(3) 委托加工應(yīng)稅產(chǎn)品應(yīng)按同類產(chǎn)品銷售價格計(jì)稅，沒有同類產(chǎn)品銷售價格的，按組成計(jì)稅價格計(jì)稅。2100433B

土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。

（一） 增值額的計(jì)算

增值額是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額之后的余額。如果納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目后沒有余額，則不需要繳納土地增值稅。

增值額的計(jì)算公式為：

增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入一扣除項(xiàng)目

但納稅人如果有以下情形之一的，其土地增值稅要按照房地產(chǎn)評估價格計(jì)算征收：

1、隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價格的；

2、提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；

3、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。

所謂“隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價格”，是指納稅人不報(bào)或有意低報(bào)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價款的行為。對該種情形，應(yīng)由評估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進(jìn)行評估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

所謂“提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)”，是指納稅人在納稅申報(bào)時不據(jù)實(shí)提供扣除項(xiàng)目金額的行為。對該種情形，應(yīng)由評估機(jī)構(gòu)按照房屋重置成本價乘以成新度折扣率計(jì)算的房屋成本價和取得土地使用權(quán)時的基準(zhǔn)地價進(jìn)行評估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評估價格確定扣除項(xiàng)目金額。

所謂“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由”，是指納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)際成交價低于房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的交易價，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當(dāng)理由的行為。對該種情形，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

（二）房地產(chǎn)取得的收入

納稅人取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。從收入形態(tài)看，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

（三）扣除項(xiàng)目

在計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額時，允許扣除的項(xiàng)目包括：

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。這是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款（指土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓金）和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用（登記費(fèi)、過戶費(fèi)等）。

2、房地產(chǎn)開發(fā)成本。這是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本。具體包括以下費(fèi)用：

（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。

（2）前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平，，等支出。

（3）建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

（5）公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

（6）開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。這是指與納稅人開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。但這三項(xiàng)費(fèi)用不是按照納稅人開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行扣除，而是按照《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除。

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按前1、2項(xiàng)計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。即此種情況下允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)為不超過：利息 （取得土地使用權(quán)所支付的金額 房地產(chǎn)開發(fā)成本）X5%。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按前1、2項(xiàng)計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。即此種情況下允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)為不超過：（取得土地使用權(quán)所支付的金額 房地產(chǎn)開發(fā)成本）X10%。

前述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

4、舊房及建筑物的評估價格。這是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

5、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。這是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。

6、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。如對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按其取得土地使用權(quán)所支付的金額加房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之和，再加計(jì)20%的扣除；納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?

計(jì)稅價格含稅價格

包括稅金在內(nèi)的計(jì)稅價格，是使用較多的一種計(jì)稅價格。這種計(jì)稅價格包含商品的成本、利潤和稅金三個因素，用公式表示為：含稅價格=成本 利潤 稅金。按照中國現(xiàn)行價格制度規(guī)定，工、商企業(yè)的商品銷售價格，交通運(yùn)輸和服務(wù)業(yè)的收費(fèi)價格都是含稅價格，中國工商稅收的大部分按含稅價格計(jì)稅。含稅價格既然使稅金成為產(chǎn)品價值的構(gòu)成部分，所以稅款的征收和產(chǎn)品價值的實(shí)現(xiàn)是一致的。按含稅價格計(jì)稅，便于運(yùn)用稅收直接調(diào)節(jié)不同產(chǎn)品的利潤水平，有利于企業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，體現(xiàn)國家的獎勵、限制政策。

按照稅法規(guī)定組成的專門作為計(jì)稅依據(jù)的含稅價格稱組成計(jì)稅價格。這是稅務(wù)機(jī)關(guān)在沒有實(shí)際交易價格作為計(jì)稅依據(jù)時，按照計(jì)稅價格的組成因素計(jì)算出來的一種價格。中國產(chǎn)品稅條例(草案)規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)對于沒有實(shí)際交易價格（或沒有可資比照的同類產(chǎn)品的實(shí)際交易價格）的產(chǎn)品，如工業(yè)企業(yè)用于本企業(yè)連續(xù)生產(chǎn)的自制應(yīng)稅產(chǎn)品、委托加工產(chǎn)品、進(jìn)口產(chǎn)品等都應(yīng)換算成組成計(jì)稅價格后計(jì)征。換算公式如下：

①用于本企業(yè)連續(xù)生產(chǎn)的應(yīng)稅自制產(chǎn)品組成計(jì)稅價格=（成本 利潤）÷（1－產(chǎn)品稅稅率）；

②委托加工產(chǎn)品組成計(jì)稅價格=（材料成本 加工費(fèi)）÷（1－產(chǎn)品稅稅率）；

③進(jìn)口產(chǎn)品組成計(jì)稅價格=（到岸價格 關(guān)稅）÷（1－產(chǎn)品稅稅率）。

計(jì)稅價格不含稅價格

不包括稅金在內(nèi)的計(jì)稅價格。這種計(jì)稅價格只包含商品的成本、利潤兩個因素，用公式表示為：不含稅價格=成本 利潤。中國對國營和集體商業(yè)部門征繳的農(nóng)、林、牧、水產(chǎn)品收購環(huán)節(jié)產(chǎn)品稅的收購價格和進(jìn)口商品的到岸價格等都是不含稅價格。按不含稅價格計(jì)稅，有利于發(fā)揮價格與稅收各自的調(diào)節(jié)作用。除稅法另有規(guī)定的以外，對不含稅價格商品征稅時，都應(yīng)按含稅價格的組成因素?fù)Q算成含稅價格后，按規(guī)定的稅率計(jì)稅。

計(jì)稅價格價格組成

組成計(jì)稅價格是指將不符合稅法規(guī)定的價格轉(zhuǎn)化為符合稅法規(guī)定的計(jì)稅價格。計(jì)稅價格是稅收制度規(guī)定的，然而在有些情況下，商品的價格并不符合計(jì)稅價格的要求，因而要通過計(jì)算增加或減少一定價格部分，使其成為計(jì)稅價格。如稅法規(guī)定要以含稅價格計(jì)稅，當(dāng)產(chǎn)品價格為不含稅價格時，就應(yīng)按規(guī)定換算成含稅價格。如果已知產(chǎn)品的成本和利潤，組成計(jì)稅價格中則應(yīng)增加稅金的內(nèi)容，其計(jì)算公式為：

組成計(jì)稅價格=（成本 利潤）/（1-適用稅率）

組成計(jì)稅價格一般是將不含稅價格轉(zhuǎn)化為含稅價格。但如果一種產(chǎn)品的銷售價格中已含稅，而稅法規(guī)定必須以不含稅價格為基礎(chǔ)計(jì)算應(yīng)納稅金，則須將含稅價格轉(zhuǎn)換為不含稅價格，其計(jì)算公式為：

不含稅價格=含稅價格/（1 適用稅率） 2100433B

特定計(jì)稅價格是指稅法規(guī)定專門用以計(jì)征稅款的一種特殊價格。它不同于實(shí)際交易價格，也不同于組成計(jì)稅價格，是專門用以計(jì)征稅款使用的價格。城市房地產(chǎn)稅規(guī)定在計(jì)征稅款時，使用的一種標(biāo)準(zhǔn)房價、標(biāo)準(zhǔn)地價或標(biāo)準(zhǔn)租價，也屬于特定計(jì)稅價格。

例如50年代初期，為防止私商假報(bào)價格、偷漏稅款以及平衡稅收負(fù)擔(dān)，在征收貨物稅時，曾使用的一種完稅價格，要求每月評定一次，依評價前10天當(dāng)?shù)厥袌銎骄l(fā)價格扣除應(yīng)納的貨物稅款計(jì)算，適用于較大的地區(qū)范圍，就是一種特定計(jì)稅價格。2100433B