70年產(chǎn)權(quán)

對于大多數(shù)人來說，房子這最重要的財產(chǎn)可不容一點(diǎn)馬虎！70年后，我們的房子還屬于我們嗎？到期后，我們又該做點(diǎn)啥？我們?yōu)槟崂怼?/p>

為什么房屋產(chǎn)權(quán)有40年、50年和70年之分？

購房者容易混淆了房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)問題。房屋產(chǎn)權(quán)由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成，房屋所有權(quán)的期限為永久，而土地使用權(quán)期限根據(jù)1990年的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，分為40年、50年或70年不等。居住用地土地使用權(quán)出讓的最高年限是70年，到期后可重新繳納土地出讓金，獲得土地繼續(xù)使用權(quán)。

土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)有啥區(qū)別？

土地使用權(quán)是國家向組織、機(jī)構(gòu)及個人出讓的土地使用權(quán)利，根據(jù)《中華人民共和國憲法》，土地的所有權(quán)歸國家和集體所有。土地使用權(quán)在出讓時根據(jù)開發(fā)類型分為不同的使用年限，民用住宅用地權(quán)屬年限最高為70年，工業(yè)用建筑用地和綜合類用地最高為50年，商用建筑用地最高為40年。

房屋所有權(quán)屬于個人產(chǎn)權(quán)，是私有財產(chǎn)權(quán)的一種，是得到《中華人民共和國憲法》保護(hù)的。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》(自2007年10月1日起施行)第六十四條，私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動產(chǎn)和動產(chǎn)享有所有權(quán)。其年限是永久的。

土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的區(qū)別在于：房屋所有權(quán)(即房產(chǎn)權(quán))是永久的，沒有期限限制，只要房產(chǎn)沒有完全毀損滅失就能一直享有，“房產(chǎn)證里是沒有期限登記欄的”;土地使用權(quán)是有期限的。國家通過土地有期出讓方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用權(quán)。

也就是說，房子的所有權(quán)是永久的，只要房子不塌，這房子就一直是產(chǎn)權(quán)人的。但我們是社會主義國家，土地是國家的。根據(jù)項(xiàng)目的立項(xiàng)不同，租用國家土地的周期也不同，住宅70年，工業(yè)/科教文衛(wèi)體/綜合類50年，商業(yè)/旅游/娛樂40年。

土地使用年限到期怎么辦？

1、延長土地使用權(quán)期限。可以由房屋業(yè)主聯(lián)名提出，補(bǔ)交土地出讓金，這個價格應(yīng)該低于同類的土地出讓金的價格，類似于成本價和市場價的差額。

2、根據(jù)規(guī)劃需要，國家收回土地和地上建筑物的，對業(yè)主進(jìn)行相應(yīng)補(bǔ)償，用類似拆遷安置的辦法解決。

通過調(diào)查了解，第一種方法得到大家的普遍認(rèn)可，也有一部分人認(rèn)為房子根本就住不到70年就會拆遷。

不管是40年、50年還是70年，都有到期的時候，土地使用年限到期后，只要房子還能住，就都得續(xù)簽土地。這就是關(guān)鍵了，怎么續(xù)簽？續(xù)簽金額怎么計(jì)算？根據(jù)國家現(xiàn)行的相關(guān)規(guī)定，土地到期后按照當(dāng)時的樓面毛地指導(dǎo)價格，依一定比例繳費(fèi)。

近日，《中共中央國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》正式全文對外公布。《意見》中說：研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動形成全社會對公民財產(chǎn)長久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期。

人們一直議論、擔(dān)心的房子70年產(chǎn)權(quán)到期問題，這句話給了部分答案。很顯然，既然《意見》的意圖指向產(chǎn)權(quán)保護(hù)的“良好和穩(wěn)定預(yù)期”，則基本可確定，土地使用權(quán)到期應(yīng)是自動續(xù)期。問題在于，要不要補(bǔ)交土地使用費(fèi)？如果交，又需要交多少？我個人的意見是，最好做到免費(fèi)自動續(xù)期。

房子產(chǎn)權(quán)續(xù)期問題說復(fù)雜其實(shí)也不復(fù)雜，無非是錢的問題。人們自然而然會提出疑問：現(xiàn)在土地賣這么貴，70年土地使用權(quán)到期，政府難道不想收回來重新賣一次嗎？即便不收回來重新賣，難道政府不想再收一次錢嗎？畢竟，利益太巨大了。此時，政府是否應(yīng)該明確告訴大家：所有土地使用權(quán)到期是否該免費(fèi)自動永久續(xù)期。即使要收費(fèi)，也不宜收太多。這無疑會使人們形成最良好、最穩(wěn)定的預(yù)期。政府放棄這么巨大的利益，保護(hù)產(chǎn)權(quán)的決心彰顯無遺，沒人會再存疑。

網(wǎng)絡(luò)上常有一種言論，認(rèn)為土地使用權(quán)免費(fèi)續(xù)期“不公平”：已經(jīng)買房的人，交的是50年、70年使用權(quán)的錢，卻獲得永久使用權(quán)，這對沒買房的人豈不是不公平？這種公平觀有點(diǎn)偏頗。改革的公平，從來不是公平地限制所有人。讓一部分人先突破限制、獲得穩(wěn)定的產(chǎn)權(quán)，這是權(quán)利的回歸，而不是新設(shè)了某項(xiàng)特權(quán)。特權(quán)才不公平，一部分人權(quán)利的回歸，并不是不公平。

當(dāng)然，一旦土地使用權(quán)免費(fèi)永久續(xù)期的預(yù)期確立，如果土地供給不增加，地價確實(shí)會上漲。因?yàn)椋谰檬褂脵?quán)的價格和70年使用權(quán)的價格的確會不一樣。解決這個問題的辦法，是增加土地供給，降低地價，以降低后來者的“不公平”感。

土地使用權(quán)免費(fèi)永久續(xù)期，既符合公平原則，也符合效率原則。解決了期限問題，接下來解決流通問題、抵押問題等等，就方便了。

原來一套房，假定還有10年到期，由于存在不確定性，業(yè)主不敢做長遠(yuǎn)規(guī)劃，也無法用于抵押。解決永久期限的問題，業(yè)主就可以做長遠(yuǎn)規(guī)劃、抵押等等，相當(dāng)于政府一分錢沒花，就給了人們一大筆財富，這就是產(chǎn)權(quán)制度的魔力。德索托在《資本的秘密》中說了，僅僅是明確產(chǎn)權(quán)保護(hù)，就等于憑空增加了財富。全社會憑空增加巨額財富，經(jīng)濟(jì)重回高速增長軌道不難。

政府看起來放棄了再收一筆土地使用權(quán)費(fèi)的巨大利益，財政上有點(diǎn)“吃虧”，但是，經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，稅源增加，政府在財政上只會更合算。如果再加上由此帶來的社會穩(wěn)定、良治的效果，政府賺大了。

土地使用權(quán)續(xù)期問題只是土地產(chǎn)權(quán)問題之一，與此類似的還有小產(chǎn)權(quán)房是否合法化問題，房地產(chǎn)稅以及與房子相關(guān)的遺產(chǎn)稅等，也值得探討。

本次中央的《意見》，穩(wěn)定預(yù)期是，這確實(shí)抓住了改革的精髓。而小產(chǎn)權(quán)房、房地產(chǎn)稅以及遺產(chǎn)稅等則均是一些巨大的、預(yù)期不穩(wěn)定的資產(chǎn)，不應(yīng)再任其處于不穩(wěn)定的預(yù)期中。穩(wěn)定預(yù)期就是天降財富，必然會引起經(jīng)濟(jì)的連鎖良性反應(yīng)。事實(shí)上，只要能做到“穩(wěn)定預(yù)期”，民眾、政府都受益。政府越有魄力放棄各種“補(bǔ)繳”款，社會就越公平、越有效率。

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昨天，多家房產(chǎn)網(wǎng)站發(fā)布一篇有關(guān)房地產(chǎn)稅加快進(jìn)入立法、中央取消房產(chǎn)證70年權(quán)限的文章。但記者發(fā)現(xiàn)，這篇文章內(nèi)容基本來自去年12月的一篇報道，文中所謂“房產(chǎn)證取消70年權(quán)限”的說法來自分析機(jī)構(gòu)，而非有關(guān)部門。業(yè)內(nèi)人士表示，該報道的相關(guān)內(nèi)容并不靠譜。

記者聯(lián)系到該文章“采訪”的中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌，他表示這篇文章不靠譜。顧云昌說，自己近期未從任何政府渠道和業(yè)內(nèi)聽說房地產(chǎn)立法的進(jìn)展，房地產(chǎn)稅屬于“沒消息”狀態(tài)。

有關(guān)房屋期限，國土資源部部長姜大明今年3月曾解釋稱，不動產(chǎn)權(quán)證書上的使用期限指的是國有建設(shè)用地使用權(quán)的期限，不是房屋所有權(quán)的期限，房屋所有權(quán)不存在使用期限的問題。目前，中國城市住宅用地使用權(quán)期限為70年，商業(yè)用地一般為50年。