成本事前控制

陳紅康，四川華地恒通投資有限公司成控經(jīng)理

近年來，建筑市場的競爭日益激烈，控制項目成本，實現(xiàn)項目利潤最大化是企業(yè)經(jīng)營追求的目標。在當前國家政策的調控和市場環(huán)境的影響下、甚至是社會輿論的重壓下，地產企業(yè)面臨著利潤下降的重重困難；成本的合理有效控制將成為企業(yè)跑贏市場的重要因素和管理手段，如何在保證質量的前提下更加有效合理地做好項目成本管控實現(xiàn)項目利潤最大化，成為目前房地產企業(yè)的重要任務和目標。

項目的成本控制工作貫穿于從項目前期的拿地評估到竣工結算的全過程，在這個鏈條中，企業(yè)的成本控制負責人扮演著核心的角色。

近期記者采訪了四川華地恒通投資有限公司成控經(jīng)理陳紅康，在文章中他分享了有效的成本控制方法，根據(jù)多年的成本管理經(jīng)驗，陳經(jīng)理針對成本體系、招標采購、供應商管理等方面的具體環(huán)節(jié)發(fā)表了獨到觀點。

關于成本管控

記者：根據(jù)多年的管理經(jīng)驗，成本的各項管控環(huán)節(jié)中哪個環(huán)節(jié)對房地產投資的利潤實現(xiàn)影響比重最大，您認為最有效的管控方法是什么？

陳紅康：項目定位的設計方案對房地產投資的利潤實現(xiàn)影響比重最大：設計方案涉及的項目定位（高端產品、中端產品等）；在確定項目的定位后，再涉及對項目產品的品牌、品質的選擇，設計的精準同時避免后期施工的改動而造成反復及浪費，如：

1）對取得土地的樓地面單價遠大于建造單價的，建造成本的費用已不是項目開發(fā)費用的主要占比，則需考慮項目建造定位的高端，同時以銷售的定位定價的品質為準；

2）對取得土地的樓地面單價低于或接近建造單價的，建造成本的費用同時為項目開發(fā)費用的主要占比，則考慮綜合考慮項目的售價，來確定建造成本的選擇高還是低的定位；

對成本管控最有效的管控方法是事前控制，在項目實施前，根據(jù)項目定位，對影響成本的各要素進行全面綜合的分析，根據(jù)最優(yōu)成本并對應作出事前的調整，如：

1）對廠商的付款階段及周期，銷售回款額度及對應周期等，涉及財務的資金計劃及財務成本等。同時涉及發(fā)包價格的高低，需兩者全面綜合評估考慮；

2）對設計指標（如含鋼量、砼含量、精裝修的單位造價指標、總平的單位造價指標等）的事前分析限制，對單位建造成本的影響特別大；

3）在主要指標及保證同品質確定的情況下，對應必選同檔次性價比最佳的設備、主材的品牌，做到成本的最優(yōu)化；特別是機電安裝工程品牌的選擇，如常用的電氣元器件，保證中高端質量的前提，用國外品牌ABB、西門子、施耐德等或國內一線上海人民、常熟等、優(yōu)化選用揚州新菱、泰永等價格差異可能有2/3或更大；

4）在保證質量的情況下，若有性價比較優(yōu)的新工藝，也做到成本的最優(yōu)化，比如我司已開發(fā)約9萬㎡的某商業(yè)綜合體項目，在招標施工前成控根據(jù)經(jīng)濟指標對比分析，對部分設計方案提出優(yōu)化建議：

a 將地下室普遍采用傳統(tǒng)的SBS柔性防水體系做法為“100mm厚的C15墊層+20mm厚的砂漿找平層+3mm厚的sbs+4mm厚的sbs+50mm厚的細石砼保護層+500mm厚的c30砼”優(yōu)化為F-511型的剛性自防水體系做法為“100mm厚的C15墊層+ 20mm厚的F-511型防水水泥砂漿+F-511型自防水500mm厚的C30砼底板”，約2萬㎡的地下室防水可節(jié)約費用約200萬，同時減少工藝并節(jié)省工期約30天；

b 屋面及室外樓板的部分回填，設計選擇用“70厚的擠塑板+120mm的陶粒砼”改選用新工藝的“85mm厚的泡沫砼”，約2萬㎡的屋面保證了輕質和保溫節(jié)能的計算，節(jié)約費用約100萬，同時減少工藝，節(jié)省工期約15天；

c 屋面沖樓及非關鍵部位外墻的干掛石材優(yōu)化為同等顏色、外觀效果且質量好的仿石漆，可節(jié)約至少約300元/㎡的造價；

d 將設計文件的“雙熱熔連接的PSP鋼塑復合壓力管（DN40--DN100）”優(yōu)化調整為“卡箍連接或卡套連接的襯塑鋼管”,節(jié)約費用約150萬元；

e 空調工程因只包含排風系統(tǒng)，設計上在該部分同時采用了離心保溫棉材料，經(jīng)分析在規(guī)范上如果排風管經(jīng)過高溫區(qū)或者非空調場所，如果有結露的可能才需添加保溫材料，其余部分無需保溫。項目實際為消防防排煙系統(tǒng)的風管無需保溫（只需考慮做好隔熱防火措施），故對在夾層內的風管優(yōu)化為“取消通排風及防排煙的保溫材料”，該項節(jié)約費用約100萬元。

記者：對于項目目標成本的順利實現(xiàn)，主要有哪些方法和措施能合理有效地控制成本？

陳紅康：主要采用合約規(guī)劃：

1） 合約規(guī)劃能事項發(fā)生前對各分項進行成本費用的預估，并根據(jù)項目整體的進度來匹配預計發(fā)包簽約時間；

2） 按照合約規(guī)劃來在過程中逐項落實，若有偏差可及時對應進行分項評估，是否正常可控，進而合理修正，有效的控制成本。

記者：在項目實施過程中如何處理好目標成本管控和工程施工進度、質量之間的關系？

陳紅康：對涉及工程施工進度與成本管控方面主要體現(xiàn)在兩方面：

1）施工前各分項的發(fā)包、定標時間：處理方式為成控部根據(jù)項目整體進行合約規(guī)劃時，對需發(fā)包采購的各分項匹配對應的發(fā)包及發(fā)包前置條件、定標簽約時間，合同工期是否存在加班工，則可不影響各分項的施工進度；

2）施工過程中的簽證時間及金額：處理方式為在合同中明確可以約定簽證需提前多少天進行提報及辦理周期時間，同時對一定金額內的簽證明確施工單位需無條件按甲方指令在確保施工進度的前提下無條件先行施工。以確保簽證的辦理不影響施工進度。

對涉及工程質量與成本管控方面主要體現(xiàn)為選擇的材質、品牌、工藝等影響工程質量，處理方式為在招標文件、招標清單及合同里對項目特征、品牌、工藝等事前作明確約定。

記者：動態(tài)成本如何有效管控？

陳紅康：做到定時收集，若有異常及時分析及合理調整；比如：

1）主材存在漲價風險的，定期收集對比，若超出范圍的，按合同約定進行調整，并做信息數(shù)據(jù)調整；

2）施工周期超過預期，對管理費、財務費等費用進行分析、調整等；

3）設計變更、業(yè)主招商調整等引起的費用編變化，也進行收集、調整。

記者：如何科學的制訂目定標成本各項指標，在什么階段制定更合理？

陳紅康：根據(jù)項目特征、品牌、市場合理價格、付款方式等影響成本的要素進行制定。

在項目進行前進行初估、圖紙設計完成后進行修正制定。

記者：壟斷行業(yè)的成本如何合理有效控制？

陳紅康：充分了解項目當?shù)貙獕艛嘈袠I(yè)的廠商類型、對應行業(yè)廠商的數(shù)量、企業(yè)性質、市場行情價格水平，再在發(fā)包時進行合理洽談，主要行業(yè)如下：

1）政府壟斷的主要為市政天然氣、供排水、高低壓供電、通訊等；

2）市場專業(yè)壟斷的主要為消防工程、土石方工程等。

記者：如何更好的發(fā)揮成本數(shù)據(jù)庫在實際工作中的作用？

陳紅康：在過程中收集成本數(shù)據(jù)信息，信息特征等盡量完善，并做對應的信息數(shù)據(jù)分析（項目單位造價指標、分項單位造價指標、分部單位造價指標、主材單位用量指標等主要信息作分析），作為考核項目成控指標是否達到預期的參考，同時方能作為后期項目有效的參考對比。

關于成本體系

記者：您在成本管理體系方面有哪些獨到的見解和方法？

陳紅康：成本管理體現(xiàn)的見解和方法基本遵循以下幾個主要原則：

1）要有項目大成本概念，考慮財務（含）、工程、營銷等的綜合成本，再進行對應的成本分析規(guī)劃。

2）合約規(guī)劃：事前的預測、控制及規(guī)劃。

3）制定對應的規(guī)則流程。

4）建立數(shù)據(jù)信息庫并作經(jīng)驗數(shù)據(jù)信息的分析作參考。

記者：如何帶領團隊提高整體成本管理水平？如何在公司實現(xiàn)全民成本管控理念的意識？

陳紅康：有對應的成本管理規(guī)則流程；過程中關聯(lián)部門的溝通和互動；對成本的理念、方式進行團隊的灌輸、培訓。

記者：成本體系的信息化管理，您認為適用于什么樣的企業(yè)？在什么樣的條件下應用信息化管理軟件作為管理工具更適用？

陳紅康：成本體系的信息化管理適用的企業(yè)為：

1）企業(yè)領導要有實現(xiàn)企業(yè)效益，必須做到“開源節(jié)流”，而做到開源節(jié)流需有：“開源以銷售為重點，節(jié)流以成本管控為龍頭”的理念原則；

2）適用于有成本意識及規(guī)范化的企業(yè)，以成本管理為企業(yè)經(jīng)營的重點之一；

有一定項目規(guī)模的條件下應用信息化管理軟件作為管理工具更適用。

關于招標采購

記者：如何順利實現(xiàn)招標采購計劃？影響招標計劃實現(xiàn)的關鍵因素有哪些？

陳紅康：順利實現(xiàn)招標采購計劃需：提前的合約規(guī)劃，對應招標采購前招標要素的完善。

影響招標計劃實現(xiàn)的關鍵因素是招標文件的完善，主要要素如：涉及對招標采購標的物的時間、付款方式、計價方式、標的物項目特征和技術規(guī)則、對投標方資質的要求等要素的明確。

記者：您如何看待供應商資源庫的建立在招標采購工作中發(fā)揮的作用？您認為優(yōu)質供應商的標準是什么？如何更好的建立優(yōu)質供應商資源庫？

陳紅康：供應商資源庫的建立在招標采購工作中發(fā)揮的作用為：

1）能快速選擇性價比高的供應商；

2）同時好的供應商能給予項目有利的支撐；

3）保證合同的有效履約，推動項目順利實施。

優(yōu)質供應商標準：

1）供應標的物能夠性價比高；

2）供應商能能夠按合同履約誠信；

3）供應商能夠在項目不利的一些時候能理解配合業(yè)主，給項目有利的支撐。

建立優(yōu)質供應商資源庫主要通過：

1）企業(yè)本身合作過程中的比選；

2）大的知名招采網(wǎng)推薦的供應商；

3）大的知名開發(fā)商的優(yōu)質合作供應商。

記者：招標采購在成本管控過程中的重要關健點有哪些？

陳紅康：保證同等招標條件下，重要關鍵點是“合理低價”。

記者：您怎么看待資格預審時供應商推薦這個環(huán)節(jié)中的供應商來源渠道？

陳紅康：資格預審時供應商推薦可以采用：1）所有人都可以推薦再擇優(yōu)錄?。?span>2）接受供應商自己報名。

關于自身經(jīng)驗

記者：您認為作為職業(yè)成本經(jīng)理人，最需要具備的是什么？

陳紅康：

1）職業(yè)素質是第一要素，專業(yè)水平是基本要素；就比如施工中的保證質量，安全第一（職業(yè)素質如同施工安全，專業(yè)水平如同施工質量）；

2）成本經(jīng)理人涉及的均是與經(jīng)濟有關的事項，職業(yè)素養(yǎng)是否嚴謹和正直，對企業(yè)和合作廠商都可能會造成很大的經(jīng)濟影響；

3）作為房地產開發(fā)的職業(yè)成本經(jīng)理人，專業(yè)綜合水平也很關鍵；需對財務、稅收、銷售等方面有一定的綜合知識，并需有一定高度的大成本觀念，不能只局限于建造成本，或者以建造成本最低；要綜合考慮營銷（售價定位品質的高低，涉及建造成本的高低）、財務（財務管理費用、稅收清算等）。

記者：在當前的形勢下，您認為成本管控的最大困難是什么？

陳紅康：

1）招標信息不完善，如設計文件、參數(shù)信息等的不完善和不確定，進而導致投標報價的不準確和差異太大，或導致后期施工的爭議分歧及簽證索賠；

2）實施過程中變更太多，如設計變更，招商調整或不確定導致的變更等，進而導致簽證過多，超過預期費用比例過多。

建設工程項目：加強事前控制

事前質量控制主要包括以下幾個方面：

對工程各項參與者進行審查：監(jiān)理工程師應該是懂經(jīng)濟、懂技術、懂管理、懂法律，并且還要有一定的工程實踐經(jīng)驗的全面的技術人才。因此在資格審查時必須嚴格，做到持證上崗。施工隊伍的思想素質、技術素質及身體素質的好與壞將直接影響工程質量，為此，在審查時發(fā)現(xiàn)有不合格者，堅決不能上崗；對工程所需的材料進行檢查：所有用于工程中的材料必須有產品合格證、技術說明、抽驗報告，并經(jīng)質量管理人員認可后方能使用；對工程設備進行審查：永久性生產設備的采購，應通過質量管理人員的認可，并且要經(jīng)過驗收后才可進場。重要的施衛(wèi)機械設備應定期提供機械性能檢測報告，經(jīng)質量管理人員認可后方可使用；對施工方法進行審查：審查施工單位提交的施工方案和施工組織設計，經(jīng)審核后即作為施工依據(jù)。