房產(chǎn)保有稅

一是完善了房地產(chǎn)稅收體系；二是可以改變地方政府的“土地財(cái)政”模式，政府可以從房地產(chǎn)持有者手中獲得細(xì)水長流的、可持續(xù)性的稅源；三是對房地產(chǎn)市場和房價也能起到調(diào)控的作用。

在國外，在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅是普遍做法，有的叫物業(yè)稅，有的叫財(cái)產(chǎn)稅。但從目前來看，物業(yè)稅開征還有一些難點(diǎn)，一些法律問題并沒有解決，而且現(xiàn)有的土地出讓制度是把住宅70年的使用權(quán)在拿地時一次性交清了，物業(yè)稅對土地這塊還要征，體制上不能接軌。而住房保有稅本身與物業(yè)稅是一樣的，都是持有環(huán)節(jié)的稅種，但它把土地的問題規(guī)避掉了，只針對房產(chǎn)自身，先行開征就比較容易。

從國外的通行做法來看，物業(yè)稅一般是房產(chǎn)評估價的1%左右，一般在0.8%、1%或1.2%，有的國家還會在房價基礎(chǔ)上打7折，再進(jìn)行征稅。如果上海按0.8%或1%征收房產(chǎn)保有稅，稅率還是比較低的，如果房價每年漲幅能達(dá)到10%，保有稅也很難真正擋住投資和投機(jī)者的購房步伐。2100433B

2010年4月8日，人們被一則可能征收房產(chǎn)保有稅 的消息震驚，而房產(chǎn)保有稅征稅試點(diǎn)地區(qū)可能在京、滬、深、渝四個城市。受此消息影響，當(dāng)日地產(chǎn)股全線深度下挫。

當(dāng)日傍晚，上海市住房保障和房屋管理局在其官方網(wǎng)站表示：“房管部門雖不是稅收征管的主管部門,但如果政策出臺,我們會積極配合貫徹落實(shí)好?！睋?jù)了解，目前上海市房管局確實(shí)正在進(jìn)行房產(chǎn)保有稅相關(guān)征收方式的研究。而政府征收住房保有稅的目的也很清楚，打擊投機(jī)，控制房價過快上漲。

房產(chǎn)保有稅實(shí)際上是物業(yè)稅的變種，兩者的不同之處在于物業(yè)稅不但涉及房產(chǎn)還關(guān)系到地產(chǎn)，目前中國的土地政策是一次性收取70年的使用費(fèi)，購買者并不擁有土地所有權(quán)，如果針對土地征收稅費(fèi)則存在制度缺陷；兩者的相同之處在于，它們都是針對房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，繞開物業(yè)稅涉及的土地環(huán)節(jié)，只針對房產(chǎn)環(huán)節(jié)征收稅費(fèi)，使得政策能夠更加快速便利地出臺，是政策研究和制定者的意圖所在。

稅收是政府的行政手段之一，也是調(diào)節(jié)房價的方法之一，不過，從以往的經(jīng)驗(yàn)和實(shí)踐看，單靠提高稅負(fù)、增加稅種并不能控制房價，反倒可能引發(fā)市場報復(fù)性的上漲。這次由物業(yè)稅演變來的房產(chǎn)保有稅恐怕也不會例外。

首先，不論是物業(yè)稅還是房產(chǎn)保有稅，調(diào)控房價的根本原理在于提高持有成本、抑制消費(fèi)，而這并非中國房地產(chǎn)價格連年飛漲的根本原因所在。

在我看來，中國房地產(chǎn)價格多年來持續(xù)上漲的根本原因，其一是強(qiáng)大的需求；其二是政府多度的依賴土地財(cái)政；其三是寬松的貨幣政策；其四是保障性住房的供應(yīng)不足。

目前樓市消費(fèi)的主力是改善性和投資性需求，提高保有環(huán)節(jié)成本，對于前者，壓縮的是選擇面，并不影響其購買決策；對于后者，降低的是收益率，在投資客普遍以房價上漲為關(guān)注焦點(diǎn)的現(xiàn)在，即便是按照國外的通行做法，以房產(chǎn)評估價的1%征收房產(chǎn)保有稅，和每年兩位數(shù)增長的房價相比，依然難擋投資者的購買步伐。

如果加大持有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，或者僅針對大戶型和豪宅征稅，那么，就算有資金被從大戶型和豪宅市場擠出，去向也可能是流入非高額征收的房源，從而推高該部分房屋的售價，這可能與政策制定的初衷不符。

其次，不論是物業(yè)稅還是房產(chǎn)保有稅，現(xiàn)在推出既不合理，條件也不成熟，如果為推而推，就難免落入做秀的窠臼。

從制度角度來看，如何確定房屋和土地的權(quán)屬是首要問題。土地權(quán)屬歸國家所有，在國家所有的土地上的建筑卻歸個人所有，如何協(xié)調(diào)兩者之間的關(guān)系，是問題的關(guān)鍵所在。

再者，按照我國現(xiàn)行的財(cái)稅政策，地方政府沒有財(cái)稅立法權(quán)，須報國務(wù)院，經(jīng)人大批準(zhǔn)后才能實(shí)施。這樣的話，房產(chǎn)保有稅雖然由上海提出，但若實(shí)施必然會是全國性的稅法，如此一來，其涉及面就非常廣泛，比如評估方法、確定權(quán)屬、稅基和稅率的確定等。

最重要的是，不論是物業(yè)稅還是房產(chǎn)保有稅，都有可能提高綜合稅賦，目前，總體上看我國的總稅賦是比較高的，本來在內(nèi)需不足的時候，應(yīng)該減稅以刺激消費(fèi)，而不是增稅。如果能夠清理房地產(chǎn)稅費(fèi)，做到推出物業(yè)稅或房產(chǎn)保有稅而不增加總的稅負(fù)，也不失為選擇之一，但要想實(shí)現(xiàn)，看來比較困難。

最后，不論是物業(yè)稅還是房產(chǎn)保有稅，就算出臺，要想其發(fā)揮作用，落到實(shí)處，執(zhí)行到位是關(guān)鍵，從以往相關(guān)政策的執(zhí)行情況看，人們的擔(dān)憂并非沒有根據(jù)。

2010年4月8日，針對上海傳出的擬征收房產(chǎn)保有稅這一消息，我在微博上寫道：“上海擬開征的住房保有稅，從方案到論證到上報到批準(zhǔn)到試行到實(shí)行，路漫漫其修遠(yuǎn)兮，最終是不是做秀還需觀察，目前市場的過度反應(yīng)不過是因?yàn)椋孩俣囗?xiàng)政策的累加效應(yīng)；②進(jìn)一步嚴(yán)厲調(diào)控預(yù)期加強(qiáng)；③目前的房價確實(shí)處在高位的共識?！?

我之所以這么認(rèn)為，實(shí)在是因?yàn)橄淼眠^于突然，又是在中央媒體數(shù)次評論房地產(chǎn)業(yè)的背景之下，很難不讓人產(chǎn)生“應(yīng)景”和“做秀”的聯(lián)想。如果僅僅是“做秀”也還罷了，浪費(fèi)的不過是感情，如果此事當(dāng)真，政策出臺，對其執(zhí)行情況就不能不令人擔(dān)憂。

房產(chǎn)租金稅的征收無疑是最好的例子，為鼓勵個人出租住房，2008年財(cái)政部曾規(guī)定：對個人出租住房，不區(qū)分用途，在3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收營業(yè)稅，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。而上海市的政策更優(yōu)惠，僅對個人出租住房按5%的稅率征收一項(xiàng)綜合稅。

房產(chǎn)保有稅實(shí)際上是物業(yè)稅的一種，即按房地產(chǎn)的面積每年付稅。主要是針對戶型面積偏大的房子收取一定費(fèi)用，實(shí)際上是在鼓勵購買中小套型、功能良好的住宅。其重要原則是，從價計(jì)稅方式。即，開征這一稅種要按評估值征稅，使多占的人多納稅，這符合稅收的縱向公平原則。

房屋保有稅的起征條件可以設(shè)定一個固定額（如110平方）或可以按照人均建筑面積作為分界線，稅額可以定在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)成交均價的10%乘以建筑面積。對于低于起征條件的家庭免稅，對超過起征條件但只有一套住宅的家庭（以一對夫妻為一個家庭單位，成年單身人士以一個家庭單位計(jì)）以實(shí)行差額部分征稅，一個家庭單位名下所有房產(chǎn)累計(jì)計(jì)算，可參照個稅計(jì)算方法，搞累進(jìn)制，房產(chǎn)數(shù)量越多，稅率越高，這對正常居住的居民不產(chǎn)生額外負(fù)擔(dān)，而對囤積多套住房的投資客和居住面積大大超過起征條件的家庭（如別墅）產(chǎn)生比較大的遏制作用。這筆錢應(yīng)?？顚Ｓ茫芍醒胴?cái)政監(jiān)督用于上交這筆錢城市的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，改善當(dāng)?shù)厥忻竦木幼l件。

房地產(chǎn)保有稅類是指為了合理調(diào)節(jié)政府與房地產(chǎn)占有者之間的收益分配，世界大多數(shù)國家對房地產(chǎn)品課征房地產(chǎn)保有稅。

其主要包括以下幾種：

①不動產(chǎn)稅，這是對土地或房屋的所有者或占有者征收的稅賦，其計(jì)稅依據(jù)為不動產(chǎn)的評估價值，一般對特殊用途如公共、教育和宗教等公益慈善機(jī)要的不動產(chǎn)實(shí)行減免征收。

②財(cái)產(chǎn)稅，它是指在不征收不動產(chǎn)稅的國家征收和稅賦，以房地產(chǎn)等不為課稅對象，其稅基為不動產(chǎn)的評估價格。

③定期不動產(chǎn)比值稅，它是對占有房地產(chǎn)超過一定年限的產(chǎn)權(quán)有者征由的一種稅賦。 2100433B

1、 調(diào)節(jié)因各種原因造成的對房地產(chǎn)占有的不平等，使產(chǎn)權(quán)人自愿出售其多余的房產(chǎn)，為低于人均面積的家庭及無房戶提供房源。

2、 有利于政府對本地區(qū)的建筑總量進(jìn)行控制，政府可以根據(jù)編制的人口規(guī)劃，安排房地產(chǎn)開發(fā)總量，節(jié)約土地資源，控制城市建設(shè)規(guī)模。

3、 增加城市的就業(yè)機(jī)會，由于將對巨大的存量進(jìn)行征稅，因此其間的調(diào)查、征收環(huán)節(jié)可以創(chuàng)造大量的就業(yè)機(jī)會，并且可以設(shè)立一個常設(shè)機(jī)構(gòu)，因?yàn)槊磕甓家獙Ψ康禺a(chǎn)進(jìn)行調(diào)查、征收、登記等工作。使大量的沉淀資金轉(zhuǎn)化為消費(fèi)資金。

4、 改變中國人幾百年的消費(fèi)觀念，在中國不管是有錢人還是工薪階層，都認(rèn)為購買房地產(chǎn)是保值增值儲蓄，是比購買商業(yè)養(yǎng)老保險還好的保障產(chǎn)品而排斥消費(fèi)，人們的消費(fèi)觀念和GDP增長不相稱，使得我國的消費(fèi)市場一直無法活躍，所有的人賺了錢全部都投入到房地產(chǎn)上，內(nèi)需消費(fèi)一直無法有效起動。

5、 如按10%的稅率征收房屋保有稅，房屋出租的年收入將無法彌補(bǔ)稅收支出，將會使投資者大量拋出多余房屋，逼迫房價下降到一個合理水平，同時個人房屋出租將無利可圖。國家可以制定一個政策，有多余房屋的人可以將其長期租給國家如20年或更長，國家給予房東5%的固定年收益，國家就可以把這批房屋作為廉租房或政府出租屋租給需要房子的人，避免重復(fù)建設(shè)及廉租房都建在城郊的局面。使每個區(qū)政府手中都掌握一批分布面較廣的租賃房源，就近解決急需廉租房的人的困難，同時對流動人口的管理也落實(shí)在政府可控的范圍內(nèi)。

6、 房屋保有稅的征收以戶口或居住證作為免稅依據(jù)，如無戶口或居住證，哪怕只有一套房，也將被全額征稅，因此可以基本杜絕境外及外地?zé)o業(yè)人口購房，使房地產(chǎn)成為一件純粹的居住商品，徹底擯棄它的投資及投機(jī)功能，還住房是一種居住產(chǎn)品的本來面目。

7、 有利于酒店式公寓、賓館及旅店的發(fā)展，避免別墅等極大浪費(fèi)土地的房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)，節(jié)約寶貴的農(nóng)田，做到人口居住集約化

8、 當(dāng)本地區(qū)房地產(chǎn)存量及增量與政府的人口控制規(guī)劃基本一致后，政府可以限制城市規(guī)模無限擴(kuò)大，而把建設(shè)資金投入到舊區(qū)改造中去。由于動遷戶可以在本地區(qū)買到或租到價格低廉的房子，動遷阻力不復(fù)存在，城區(qū)面貌可以在較短的時間內(nèi)得到很大改善，并且居民還會自發(fā)集資要求改造，使全體人民都能分享到改革發(fā)展的紅利，改變目前分配及不公平的狀況，讓黨的陽光普照全體百姓。

9、 由于房屋保有稅的開征，必然使單套面積大的房屋價格下降，人口少居住面積大的居民，自覺要求換為面積較小的住房，而人口多的家庭因?yàn)槊舛愵~大，可以從容地購買大面積住房，還可以減少空巢老人的社會現(xiàn)象。這樣就可以縮小住房上的貧富差距，為建立和諧社會創(chuàng)造條件。同時減少居民對住房的多余需求，把節(jié)余資金投入到消費(fèi)品市場、旅游市場、股市基金等資本市場，使我國的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、發(fā)展模式及居民的消費(fèi)觀念真正與國際接軌。

10、房屋保有稅實(shí)際上是一種財(cái)產(chǎn)擁有稅，我們可以用它來取代交易過程中的其他稅種，簡化手續(xù)，提高工作效率，減少鉆政策空子的機(jī)會及內(nèi)外勾結(jié)偷稅漏稅行為的發(fā)生。使得交易成本大大降低，當(dāng)人們因工作調(diào)動或其他因素需要更換住房地點(diǎn)變得更加容易?？梢詼p輕城市的交通壓力，節(jié)約能源與時間，使人們有更多的休閑時間，對城市各區(qū)的平衡發(fā)展有極大的幫助。在大城市將會出現(xiàn)交通流量降低，出行效率提高，地區(qū)產(chǎn)業(yè)布局平衡的局面。