房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅是為中外各國(guó)政府廣為開(kāi)征的古老的稅種。

歐洲中世紀(jì)時(shí)，房產(chǎn)稅就成為封建君主斂財(cái)?shù)囊豁?xiàng)重要手段，且名目繁多，如“窗戶稅”、“灶稅”、“煙囪稅” 等，這類房產(chǎn)稅大多以房屋的某種外部標(biāo)志作為確定負(fù)擔(dān)的標(biāo)準(zhǔn)。中國(guó)古籍《周禮》上所稱“廛布”即為最初的房產(chǎn)稅。至唐代的間架稅、清代和中華民國(guó)時(shí)期的房捐，均屬房產(chǎn)稅性質(zhì)。

對(duì)房屋征稅，我國(guó)自古有之。周期的“廛布”，唐朝的間架稅，清朝初期的“市廛輸鈔”、“計(jì)檁輸鈔”，清末和民國(guó)時(shí)期的“房捐”等，都是對(duì)房屋征稅。中華人民共和國(guó)成立后，1950年1月政務(wù)院公布的《全國(guó)稅政實(shí)施要?jiǎng)t》，規(guī)定全國(guó)統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅。同年6月，將房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅。

1951年8月8日，政務(wù)院公布《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》。

1973年簡(jiǎn)化稅制，將試行工商稅的企業(yè)繳納的城市房地產(chǎn)稅并入工商稅，只對(duì)有房產(chǎn)的個(gè)人、外國(guó)僑民和房地產(chǎn)管理部門繼續(xù)征收城市房地產(chǎn)稅。1984年10月，國(guó)營(yíng)企業(yè)實(shí)行第二步利改稅和全國(guó)改革工商稅制時(shí)，確定對(duì)企業(yè)恢復(fù)征收城市房地產(chǎn)稅。

同時(shí)，鑒于中國(guó)城市的土地屬于國(guó)有，使用者沒(méi)有土地產(chǎn)權(quán)的實(shí)際情況，將城市房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和土地使用稅。

1986年9月15日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，決定從當(dāng)年10月1日起施行。對(duì)在中國(guó)有房產(chǎn)的外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和外籍人員仍征收城市房地產(chǎn)稅。

美國(guó)房產(chǎn)稅稅率大約是 0.8%-3%。其政府公共部門、教育組織等所有或占有的物業(yè)全面性免稅。美國(guó)各州對(duì)于自用住宅免稅額方式不盡相同。加州是對(duì)財(cái)產(chǎn)課稅價(jià)值給予一個(gè)固定金額免稅額。有些州是按財(cái)產(chǎn)課稅價(jià)值給予某一比例免稅額，如麻省給予20%，印地安納州給予4%。這一免稅項(xiàng)目是最大項(xiàng)目。

1、房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅中的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，其征稅對(duì)象只是房屋；

2、征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性房屋；

3、區(qū)別房屋的經(jīng)營(yíng)使用方式規(guī)定征稅辦法，對(duì)于自用的按房產(chǎn)計(jì)稅余值征收，對(duì)于出租房屋按租金收入征稅。

注意房屋出典不同于出租，出典人收取的典價(jià)也不同于租金。因此，不應(yīng)將其確定為出租行為從租計(jì)征，而應(yīng)按房產(chǎn)余值計(jì)算繳納。為此，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2009〕128號(hào)）明確規(guī)定，產(chǎn)權(quán)出典的房產(chǎn)，由承典人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅，稅率為1.2%。

房產(chǎn)稅征收范圍

稱房產(chǎn)稅“課稅范圍”，具體指開(kāi)征房產(chǎn)稅的地區(qū)。房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的具體征稅范圍，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)

房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)從價(jià)或從租兩種情況：

（1）從價(jià)計(jì)征的，其計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)原值一次減去10%-30%后的余值；

（2）從租計(jì)征的（即房產(chǎn)出租的），以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。從價(jià)計(jì)征10%-30%的具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。如浙江省規(guī)定具體減除幅度為30%。

房產(chǎn)稅稅率采用比例稅率。按照房產(chǎn)余值計(jì)征的，年稅率為1.2%；按房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，年稅率為12%。

房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算分為以下兩種情況，其計(jì)算公式為：

（1）以房產(chǎn)原值為計(jì)稅依據(jù)的

應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×（1-10%或30%）×稅率（1.2%）

（2）以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)的

應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入×稅率(12%)

房產(chǎn)稅征收期限

房產(chǎn)稅征收期限可結(jié)合房屋情況咨詢當(dāng)?shù)胤抗懿块T或稅務(wù)部門。

房產(chǎn)稅征收時(shí)間是多少呢？根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》第七條明確規(guī)定--- 房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。所以，各城市的征稅時(shí)間并不一致。

房產(chǎn)稅征收對(duì)象

房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房產(chǎn)。所謂房產(chǎn)，是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂(lè)、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。但獨(dú)立于房屋的建筑物如圍墻、暖房、水塔、煙囪、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)。但室內(nèi)游泳池屬于房產(chǎn)。

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)售出前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

負(fù)有繳納房產(chǎn)稅義務(wù)的單位與個(gè)人。房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營(yíng)管理單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或使用人繳納。因此，上述產(chǎn)權(quán)所有人，經(jīng)營(yíng)管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱房產(chǎn)稅的納稅人。

1. 產(chǎn)權(quán)屬國(guó)家所有的，由經(jīng)營(yíng)管理單位納稅；產(chǎn)權(quán)屬集體和個(gè)人所有的，由集體單位和個(gè)人納稅；

2. 產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅；

3. 產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅；

4. 產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，亦由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅；

5. 無(wú)租使用其他房產(chǎn)的問(wèn)題。納稅單位和個(gè)人無(wú)租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代為繳納房產(chǎn)稅；

6. 產(chǎn)權(quán)屬于集體所有制的，由實(shí)際使用人納稅

外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)、外籍個(gè)人、海外華僑、港澳臺(tái)同胞所擁有的房產(chǎn)不征收房產(chǎn)稅。

房產(chǎn)稅征收稅率

1．按房產(chǎn)余值計(jì)征的，年稅率為1.2%；

2．按房產(chǎn)出租的租金收入計(jì)征的，稅率為12%。從2001年1月1日起，對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，用于居住的，可暫減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

房產(chǎn)稅從價(jià)計(jì)征

按照房產(chǎn)余值征稅的，稱為從價(jià)計(jì)征

房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計(jì)算繳納。

扣除比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅法規(guī)定的減除幅度內(nèi)自行確定。這樣規(guī)定，既有利于各地區(qū)根據(jù)本地情況，因地制宜地確定計(jì)稅余值，又有利于平衡各地稅收負(fù)擔(dān)，簡(jiǎn)化計(jì)算手續(xù)，提高征管效率。

房產(chǎn)原值：應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。主要有：暖氣，衛(wèi)生，通風(fēng)等，納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。

房產(chǎn)稅從租計(jì)征

按照房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稱為從租計(jì)征，房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。

房產(chǎn)稅注意事項(xiàng)

1、房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。對(duì)投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)予以區(qū)別對(duì)待。共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，按房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)，計(jì)征房產(chǎn)稅；對(duì)收取固定收入，應(yīng)由出租方按租金收入計(jì)繳房產(chǎn)稅。

2、對(duì)融資租賃房屋的情況，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)以房產(chǎn)余值計(jì)算征收，租賃期內(nèi)房產(chǎn)稅的納稅人，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定。

3、新建房屋交付使用時(shí)，如中央空調(diào)設(shè)備已計(jì)算在房產(chǎn)原值之中，則房產(chǎn)原值應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備；舊房安裝空調(diào)設(shè)備，一般都作單項(xiàng)固定資產(chǎn)入賬，不應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值。

房產(chǎn)稅從價(jià)計(jì)征

從價(jià)計(jì)征是按房產(chǎn)的原值減除一定比例后的余值計(jì)征，其公式為：

應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1-扣除比例）×年稅率1.2%

房產(chǎn)稅從租計(jì)征

從租計(jì)征是按房產(chǎn)的租金收入計(jì)征，其公式為：應(yīng)納稅額=租金收入×12%

沒(méi)有從價(jià)計(jì)征的換算問(wèn)題納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，從生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之月起，繳納房產(chǎn)稅。其余均從次月起繳納。

個(gè)人出租住房的租金收入計(jì)征，其公式為：應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入×4%

房產(chǎn)稅納稅時(shí)間

1．納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，從生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之月起，繳納房產(chǎn)稅；

2．納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，從建成之次月起，繳納房產(chǎn)稅；

3．納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。4、納稅人購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納房產(chǎn)稅；

5．納稅人購(gòu)置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)之次月起，繳納房產(chǎn)稅；

6．納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起，繳納房產(chǎn)稅；

7．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自用、出租、出借該企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

房產(chǎn)稅納稅期限

房產(chǎn)稅實(shí)行按年計(jì)算、分期繳納的征收方法，具體納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

房產(chǎn)稅納稅地點(diǎn)

房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納。房產(chǎn)不在同一地方的納稅人，應(yīng)按房產(chǎn)的坐落地點(diǎn)分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅。

房產(chǎn)稅納稅申報(bào)

房產(chǎn)稅的納稅人應(yīng)按照條例的有關(guān)規(guī)定，及時(shí)辦理納稅申報(bào)，并如實(shí)填寫《房產(chǎn)稅納稅申報(bào)表》。

房產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠

1．國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但上述免稅單位的出租房產(chǎn)不屬于免稅范圍；

2．由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但如學(xué)校的工廠、商店、招待所等應(yīng)照章納稅；

3．宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但經(jīng)營(yíng)用的房產(chǎn)不免；

4．個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但個(gè)人擁有的營(yíng)業(yè)用房或出租的房產(chǎn)，應(yīng)照章納稅；

5．對(duì)行使國(guó)家行政管理職能的中國(guó)人民銀行總行所屬分支機(jī)構(gòu)自用的房地產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅；

6．從2001年1月1日起，對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，用于居住的，可暫減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

7．經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)：

8．老年服務(wù)機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)免稅；

9．損壞不堪使用的房屋和危險(xiǎn)房屋，經(jīng)有關(guān)部門鑒定，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅；

10．納稅人因房屋大修導(dǎo)致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅，免征稅額由納稅人在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí)自行計(jì)算扣除，并在申報(bào)表附表或備注欄中做相應(yīng)說(shuō)明；

11．在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但工程結(jié)束后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)從基建單位減收的次月起，照章納稅；

12．為鼓勵(lì)地下人防設(shè)施，暫不征收房產(chǎn)稅；

13．從1988年1月1日起，對(duì)房管部門經(jīng)租的居民住房，在房租調(diào)整改革之前收取租金偏低的，可暫緩征收房產(chǎn)稅。對(duì)房管部門經(jīng)租的其他非營(yíng)業(yè)用房，是否給予照顧，由各省、自治區(qū)、直轄市根據(jù)當(dāng)?shù)鼐唧w情況按稅收管理體制的規(guī)定辦理；

14．對(duì)高校后勤實(shí)體免征房產(chǎn)稅；

15．對(duì)非營(yíng)利性的醫(yī)療機(jī)構(gòu)、疾病控制機(jī)構(gòu)和婦幼保健機(jī)構(gòu)等衛(wèi)生機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅；

16．從2001年1月1日起，對(duì)按照政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支的事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房，房管部門向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅；

17．對(duì)郵政部門坐落在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)的房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法征收房產(chǎn)稅；對(duì)坐落在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍以外的上在縣郵政局內(nèi)核算的房產(chǎn)，在單位財(cái)務(wù)帳中劃分清楚的，從2001年1月1日起不再征收房產(chǎn)稅；

18．向居民供熱并向居民收取采暖費(fèi)的供熱企業(yè)的生產(chǎn)用房，暫免征收房產(chǎn)稅。這里的“供熱企業(yè)”不包括從事熱力生產(chǎn)但不直接向居民供熱的企業(yè)；

19．自2006年1月1日起至2008年12月31日，對(duì)位高校學(xué)生提供住宿服務(wù)并按高教系統(tǒng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取租金的學(xué)生公寓，免征房產(chǎn)稅。對(duì)從原高校后勤管理部門剝離出來(lái)而成立的進(jìn)行獨(dú)立和選并有法人資格的高校后勤經(jīng)濟(jì)實(shí)體自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。

房產(chǎn)稅繳費(fèi)途徑

1、納稅人可以到住房所在區(qū)縣的房地產(chǎn)交易中心稅務(wù)窗口申報(bào)繳納個(gè)人住房房產(chǎn)稅。稅務(wù)機(jī)關(guān)開(kāi)設(shè)個(gè)人住房房產(chǎn)稅申報(bào)納稅綠色通道，專窗受理納稅人申報(bào)繳納稅款。納稅人用帶有銀聯(lián)標(biāo)志的銀行卡通過(guò)pos機(jī)當(dāng)場(chǎng)繳納稅款并取得《通用繳款書(shū)》；

2、第一個(gè)是辦稅服務(wù)廳。納稅人可以到住房所在區(qū)縣稅務(wù)局辦稅服務(wù)廳的申報(bào)納稅專窗，用帶有銀聯(lián)標(biāo)志的銀行卡通過(guò)pos機(jī)當(dāng)場(chǎng)繳稅；

3、第二個(gè)是銀行。納稅人也可到就近的上海銀行、上海農(nóng)村商業(yè)銀行、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行（自營(yíng)）在本市辦理個(gè)人業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)使用銀行卡或現(xiàn)金繳稅；

4、第三個(gè)是付費(fèi)通網(wǎng)站。納稅人還可以登錄付費(fèi)通網(wǎng)站按照網(wǎng)上流程繳稅。

房產(chǎn)稅法律法規(guī)

中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例

文號(hào)：國(guó)發(fā)[1986]90號(hào)發(fā)文單位：國(guó)務(wù)院 發(fā)文日期：1986-9-15

第一條房產(chǎn)稅在城市，縣城，建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收.

第二條房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營(yíng)管理的單位繳納.產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人，承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納.

前款列舉的產(chǎn)權(quán)所有人，經(jīng)營(yíng)管理單位，承典人，房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱為納稅義務(wù)人(以下簡(jiǎn)稱納稅人).

第三條房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。具體減除幅度，由省，自治區(qū)，直轄市人民政府規(guī)定.沒(méi)有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù).

第四條 房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%.

第五條 下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅：

一，國(guó)家機(jī)關(guān)，人民團(tuán)體，軍隊(duì)自用的房產(chǎn)；

二，由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)；

三，宗教寺廟，公園，名勝古跡自用的房產(chǎn)；

四，個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)；

五，經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。

第六條 除本條例第五條規(guī)定者外，納稅人納稅確有困難的，可由省，自治區(qū)，直轄市人民政府確定，定期減征或者免征房產(chǎn)稅.

第七條房產(chǎn)稅按年征收，分期繳納。納稅期限由省，自治區(qū)，直轄市人民政府規(guī)定.

第八條房產(chǎn)稅的征收管理，依照<中華人民共和國(guó)稅收征收管理暫行條例>的規(guī)定辦理。

第九條房產(chǎn)稅由房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收.

第十條 本條例由財(cái)政部負(fù)責(zé)解釋；施行細(xì)則由省，自治區(qū)，直轄市人民政府制定，抄送財(cái)政部備案。

第十一條 本條例自1986年10月1日起施行.

房產(chǎn)稅征收方式

上海

據(jù)介紹，上海開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)實(shí)行差別化的比例稅率，即：適用稅率暫定為0．6%，但對(duì)應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍（含2倍）的，稅率可暫減為0．4%?！吧夏甓刃陆ㄉ唐纷》科骄N售價(jià)格”由統(tǒng)計(jì)部門每年公布。

上海市有關(guān)部門負(fù)責(zé)人還介紹，試點(diǎn)過(guò)程中應(yīng)稅住房計(jì)稅依據(jù)為參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格確定的評(píng)估值。試點(diǎn)初期，暫以應(yīng)稅住房的市場(chǎng)交易價(jià)格作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納。

以一個(gè)三口之家的上海居民家庭（夫妻雙方加上未成年子女）為例，如果這個(gè)居民家庭原來(lái)已擁有一套50平方米的住房，現(xiàn)又新購(gòu)一套110平方米的住房，該居民家庭全部住房面積為160平方米，人均住房面積為53．33平方米，未超出人均60平方米的免稅住房面積標(biāo)準(zhǔn)，因此，該家庭此次新購(gòu)的這一套110平方米的住房可暫免征收房產(chǎn)稅。

如果這個(gè)居民家庭原來(lái)已擁有一套150平方米的住房，現(xiàn)又新購(gòu)一套110平方米的住房，全部住房面積為260平方米，人均住房面積為86．67平方米，已超過(guò)免稅標(biāo)準(zhǔn)，因此該居民家庭新購(gòu)住房中超出上述標(biāo)準(zhǔn)的部分面積即80平方米須按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。而如果已有住房的人均面積已超過(guò)免稅標(biāo)準(zhǔn)，則新購(gòu)住房的全部面積，均按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。

重慶

重慶主城9區(qū)內(nèi)存量增量獨(dú)棟別墅、新購(gòu)高檔商品房、外地炒房客在重慶購(gòu)第二套房，被征收房產(chǎn)稅，其稅率為0．5%－1．2%。

重慶市房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)采取分步實(shí)施，首批納入征收對(duì)象的住房包括：

個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅。

個(gè)人新購(gòu)的高檔住房，高檔住房是說(shuō)，建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)2倍（含2倍）以上的住房。

在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套（含第二套）以上的普通住房。

未列入征稅范圍的個(gè)人高檔住房、多套普通住房，適時(shí)納入征稅范圍。

重慶市個(gè)人住房房產(chǎn)稅稅率征收標(biāo)準(zhǔn)為：獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0．5%

3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%

4倍（含4倍）以上的稅率為1．2%

在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)第二套（含第二套）以上的普通住房，稅率為0．5%。

房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)讓稅收

一、契稅：（受讓人繳納）

新建商品住房買賣：按房?jī)r(jià)的3%（個(gè)人購(gòu)買普通住房為1.5%)

非居住新建商品房買賣：按房?jī)r(jià)的3%

存量住房買賣：按房?jī)r(jià)的3%（個(gè)人購(gòu)買普通住房為1.5%)

非居住存量房屋買賣：按房?jī)r(jià)的3%

交換：房屋交換差價(jià)支付方按差額的3%

贈(zèng)與：按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的3%

預(yù)購(gòu)商品房及其轉(zhuǎn)讓：按房?jī)r(jià)的3%（其中個(gè)人預(yù)購(gòu)普通住房按房?jī)r(jià)的1.5%)預(yù)征

二、印花稅：

1．合同印花稅：

新建商品住房買賣、新建非居住商品房買賣：受讓人按房?jī)r(jià)的0.03%；

存量住房買賣、非居住存量房屋買賣：買賣雙方各按房?jī)r(jià)的0.05%

2．權(quán)利、許可證照印花稅：房屋產(chǎn)權(quán)證每件五元

三、營(yíng)業(yè)稅（5.65%）

個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的非普通住房對(duì)外銷售的，按其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的余額征收營(yíng)業(yè)稅。

單位銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。

單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。

四、個(gè)人所得稅

個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”（20%）繳納個(gè)人所得稅。

納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例（上海：1%）核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。

房屋出租、轉(zhuǎn)租的稅收：

出租、轉(zhuǎn)租：不繳納契稅；租賃雙方按合同金額的0.1%繳納印花稅

個(gè)人出租居?。撼鲎馊税捶课葑饨鸬?% 繳納綜合稅款

個(gè)人轉(zhuǎn)租居住房屋：轉(zhuǎn)租人按房屋租金的2.5%繳納綜合稅款

單位出租房屋、個(gè)人出租非居住房屋：

營(yíng)業(yè)稅：按租金的5%（附加0.56%）；

所得稅：個(gè)人按收的20%，單位按33%（有優(yōu)惠按優(yōu)惠稅率）；

房產(chǎn)稅：從事房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)租賃辦公樓，按房產(chǎn)原值X80%X1.2%；其他按年租金收入12%

房產(chǎn)稅范圍

2010年以來(lái)，房產(chǎn)稅一直是業(yè)內(nèi)外熱議的焦點(diǎn)，先是4月17日新“國(guó)十條”公布后，傳出上海版調(diào)控細(xì)則可能試行房產(chǎn)稅，由此房產(chǎn)稅的話題重新延續(xù)兩會(huì)后的熱度，隨后的5月31日，國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)國(guó)家發(fā)改委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見(jiàn)的通知》明確提出“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”，再度引發(fā)業(yè)內(nèi)猜測(cè)。之后，國(guó)家發(fā)改委官員表態(tài)，房產(chǎn)稅改革推進(jìn)暫無(wú)總體安排，但發(fā)改委支持地方進(jìn)行試點(diǎn)和實(shí)驗(yàn)。

多地已具備條件

湖南省稅務(wù)部門相關(guān)負(fù)責(zé)人在上述會(huì)議上表示，曾做過(guò)一個(gè)調(diào)研，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)高的原因之一是，大部分稅收集中在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)。如果后移到銷售和保有環(huán)節(jié)，不僅對(duì)于遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲有好處，還能克服地方稅收過(guò)于依賴房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀。

財(cái)政部有關(guān)人士也表示，作為地方稅重要組成部分，房產(chǎn)稅的主要作用在于調(diào)節(jié)收入分配，提高土地利用效率。

如此重要的稅種，其配套方案的制定至關(guān)重要。地方稅種實(shí)行“收支兩條線”，如果將房產(chǎn)稅用于其他方面，無(wú)法達(dá)到預(yù)期目的。同時(shí)，房產(chǎn)稅的推出，勢(shì)必伴隨著其他稅種的合并。有分析認(rèn)為，這些因素正是房產(chǎn)稅試點(diǎn)一再推后的原因。

至于產(chǎn)權(quán)確認(rèn)、統(tǒng)計(jì)口徑、稅率等技術(shù)問(wèn)題，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，經(jīng)過(guò)近7年的實(shí)踐，很多地方已具備了這些條件。

“不讓試點(diǎn)城市吃虧”

對(duì)于試點(diǎn)城市來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅試點(diǎn)帶來(lái)的利大還是弊大，曾引起不少爭(zhēng)論。

據(jù)了解，在已經(jīng)遞交房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案的上海，有反對(duì)者認(rèn)為，試點(diǎn)增加企業(yè)和居民負(fù)擔(dān)，并在短期內(nèi)推高房?jī)r(jià)，削弱上海的“城市競(jìng)爭(zhēng)力”。

“城市競(jìng)爭(zhēng)力是一個(gè)很虛的概念，但不少地方都看重這一點(diǎn)?！币晃恢槿耸勘硎?。

北京市稅務(wù)部門有關(guān)負(fù)責(zé)人也在上述會(huì)議上表示，房產(chǎn)稅推出后，老百姓從無(wú)稅養(yǎng)房，變成納稅養(yǎng)房，可能短時(shí)間內(nèi)難以接受。

“不會(huì)讓試點(diǎn)城市太虧，會(huì)有一定的配套措施?！鄙鲜鲇嘘P(guān)人士則表示，全國(guó)范圍內(nèi)推行試點(diǎn)的難度較大，試點(diǎn)從個(gè)別城市開(kāi)始。但他并未透露具體試點(diǎn)城市。

此前，在傳聞的試點(diǎn)城市中，上海、重慶、武漢等被提及，但有關(guān)部門遲遲未予公開(kāi)。外界則普遍認(rèn)為，上海最有可能先吃“螃蟹”。

據(jù)了解，在上海提交的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案中，稅率初定在0.5%~0.8%，略低于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的稅率。但房產(chǎn)稅征收是否會(huì)“照顧”自住型需求和人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄降募彝?，尚不明確。

有消息稱，杭州有望成為繼上海、重慶之后，第3個(gè)試點(diǎn)向住宅征收房產(chǎn)稅的城市。這再次把杭州推向了房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市的風(fēng)口浪尖記者向稅務(wù)部門求證后了解到，杭州是否列入試點(diǎn)實(shí)際上至今仍不明確。

深圳、廣州入圍房產(chǎn)稅點(diǎn)

國(guó)家發(fā)展改革委《關(guān)于2012年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》明確，2012年要加快財(cái)稅體制改革。適時(shí)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍。地產(chǎn)業(yè)內(nèi)分析預(yù)測(cè)，深圳、廣州有望接棒上海、重慶，入圍第二批試點(diǎn)房產(chǎn)稅改革的城市名單。

房產(chǎn)稅上海

本地戶籍：新購(gòu)且屬于家庭第二套以上

外地戶籍：新購(gòu)

計(jì)稅價(jià)格：交易價(jià)格70%，以后按評(píng)估價(jià)

稅率：0.6%低于平均價(jià)格2倍的0.4%

免稅額：人均60平（含60）

第二套購(gòu)入后一年內(nèi)第一套賣出，退稅

房產(chǎn)稅重慶

（試點(diǎn)的區(qū)域?yàn)橹鞒蔷艆^(qū)，包括渝中區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、南岸區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)，含北部新區(qū)、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)）

三種情形需要繳納房產(chǎn)稅：

1．個(gè)人擁有的獨(dú)棟別墅：存量增量都收，認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是：在國(guó)有土地上依法修建的獨(dú)立、單棟且與相鄰房屋無(wú)共墻、無(wú)連接的成套住宅。部分教授、干部居住在單位提供的獨(dú)棟別墅里，由于只有使用權(quán)，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，就不需要交稅。

2．個(gè)人新購(gòu)的高檔住房：高檔住房是指建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)2倍（含2倍）以上的住房。

3．在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套房子，不管是高檔房還是低檔房，都得繳稅。

稅率：平均價(jià)格3倍以下0.5%，3-4倍1%，4倍以上1.2%，在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套房（含第二套）以上的普通住房，稅率統(tǒng)一都是0.5%。

免稅面積：2011年1月28日前擁有的獨(dú)棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購(gòu)獨(dú)棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。免稅面積以家庭為單位進(jìn)行扣除，一個(gè)家庭只能按時(shí)間順序?qū)ο荣?gòu)的第一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積。

不予扣除免稅面積：在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人應(yīng)稅住房不予扣除；納稅人家庭擁有的第二套（含）以上的應(yīng)稅住房不予扣除。

據(jù)重慶市地稅局相關(guān)人員確認(rèn)，從 2011年10月1日起對(duì)主城區(qū)內(nèi)符合要求存量獨(dú)棟商品住宅征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅。重慶因此成為國(guó)內(nèi)首個(gè)對(duì)存量住房開(kāi)征個(gè)人住房房產(chǎn)稅的城市。

重慶存量獨(dú)棟別墅主要分布在重慶市主城除沙坪壩、大渡口外的區(qū)域，其中以北部新區(qū)分布的獨(dú)棟別墅為最多。預(yù)計(jì)首批應(yīng)稅的存量房為3400套。

重慶市房產(chǎn)管理部門測(cè)算，2012年重慶主城交易的應(yīng)稅住房接近萬(wàn)套，加上存量獨(dú)棟住房，初步測(cè)算這些房產(chǎn)在確權(quán)登記后應(yīng)繳納房產(chǎn)稅逾億元人民幣。

日前，中國(guó)社科院發(fā)布報(bào)告建議，對(duì)我國(guó)人均住房超40平方米部分征房產(chǎn)稅，此觀點(diǎn)在社會(huì)上引發(fā)爭(zhēng)議。有地產(chǎn)專家表示，該建議指標(biāo)偏簡(jiǎn)單，建議提高納稅紅線，并按照不同地區(qū)的特點(diǎn)增加指標(biāo)。也有專家稱，單靠房產(chǎn)稅很難平抑房?jī)r(jià)。（廣州日?qǐng)?bào)2012年11月29日）

重慶、上海2011年1月28日啟動(dòng)房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革以來(lái)，雖然要更大范圍內(nèi)推廣房產(chǎn)稅改革的消息從未間斷，但并沒(méi)有付諸實(shí)施。這與增值稅改革不到1年，就推廣到全國(guó)12個(gè)?。▍^(qū)、市）形成鮮明對(duì)比。

一方面這說(shuō)明對(duì)房產(chǎn)稅改革還有爭(zhēng)議，難以達(dá)成共識(shí)，高層在決策方面較為謹(jǐn)慎；另一方面也說(shuō)明重慶、上海的試點(diǎn)方案并沒(méi)有完全達(dá)到改革的初衷，政策設(shè)計(jì)需要進(jìn)一步優(yōu)化和提升。

不過(guò)，隨著黨的十八大報(bào)告再次吹響深化改革的號(hào)角，推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的呼聲再次出現(xiàn)。特別是財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人撰文提出進(jìn)一步推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革之后，中國(guó)社科院就發(fā)布了人均40平方米為線征收房產(chǎn)稅的建議報(bào)告，讓人們感覺(jué)到房產(chǎn)稅改革要提速。

首先，公平納稅環(huán)境考量房產(chǎn)稅改革。深入推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，一是必須依賴公平的納稅環(huán)境，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅需要公民依法自覺(jué)納稅。如果沒(méi)有公平的納稅環(huán)境作支撐，貿(mào)然推進(jìn)房產(chǎn)稅改革就會(huì)引發(fā)納稅人不滿。這就是房產(chǎn)稅難以深入推進(jìn)、實(shí)現(xiàn)普遍征收的重要因素之一。

二是房產(chǎn)稅改革本身要促進(jìn)社會(huì)公平。中國(guó)社科院人均40平方米納稅標(biāo)準(zhǔn)線提出后，網(wǎng)民爭(zhēng)議的一個(gè)焦點(diǎn)就是缺乏公平性。不容置疑的是，房產(chǎn)稅改革需要的這種公平環(huán)境并不存在。比如官員財(cái)產(chǎn)的不透明問(wèn)題，很多官員擁有多套房產(chǎn)，但是這些房產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)部門登記在不同人的名下，在征收房產(chǎn)稅時(shí)很難核實(shí)征稅。相反，普通公民辛辛苦苦賺錢購(gòu)買住房自住，其房產(chǎn)卻要納稅，這樣房產(chǎn)稅改革就會(huì)形成新的不公。

因?yàn)楝F(xiàn)行《憲法》和《立法法》明確規(guī)定，涉及公民私有財(cái)產(chǎn)的稅收法律必須由全國(guó)人大立法實(shí)施。但是房產(chǎn)稅改革方面并沒(méi)有啟動(dòng)立法程序，所有的改革消息均來(lái)自相關(guān)行政職能機(jī)關(guān)，重慶上海試點(diǎn)也是在行政部門的主導(dǎo)下進(jìn)行的。

房產(chǎn)稅相關(guān)討論

國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)財(cái)政金融司司長(zhǎng)徐林2010年8月24日說(shuō)，中國(guó)計(jì)劃實(shí)施一系列稅收體制改革，包括優(yōu)化增值稅和營(yíng)業(yè)稅稅收制度，擴(kuò)大增值稅征收范圍；統(tǒng)籌企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，實(shí)施資源稅改革；推進(jìn)房產(chǎn)稅改革；繼續(xù)實(shí)施個(gè)人所得稅改革。

增值稅中央與地方分享比例調(diào)整

徐林說(shuō)，中國(guó)的增值稅只對(duì)工業(yè)部門征收，對(duì)服務(wù)業(yè)征收營(yíng)業(yè)稅。由于工業(yè)增值稅具有不同環(huán)節(jié)抵扣的機(jī)制，而營(yíng)業(yè)稅不存在抵扣，服務(wù)業(yè)承擔(dān)的稅負(fù)比工業(yè)要高，不利于促進(jìn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展。

不過(guò)，他認(rèn)為營(yíng)業(yè)稅和增值稅體制改革比較復(fù)雜，改革涉及中央和地方政府分享增值稅比例的調(diào)整。營(yíng)業(yè)稅收入是完全由地方政府享有的。

或開(kāi)征環(huán)境稅和社會(huì)保障稅

在談到房產(chǎn)稅改革時(shí)，徐林說(shuō)，中國(guó)推進(jìn)房產(chǎn)稅改革?！斑@個(gè)稅種我們一直在進(jìn)行研究，它的開(kāi)征也可以為地方政府帶來(lái)一個(gè)穩(wěn)定的主體稅種。”

徐林說(shuō)，“中國(guó)還可能要開(kāi)征環(huán)境稅和社會(huì)保障稅”。中國(guó)環(huán)境保護(hù)的壓力非常大。如果排污企業(yè)，包括排污的個(gè)人，不繳納環(huán)境稅，對(duì)保護(hù)環(huán)境是不利的。

他說(shuō)，中國(guó)社會(huì)保障的壓力也非常大，人口老齡化程度越來(lái)越高。養(yǎng)老體制改革還不到位。“我們正在研究要將社會(huì)保障費(fèi)改為社會(huì)保障稅。”這有利于建設(shè)全國(guó)統(tǒng)一的社會(huì)保障體系。

個(gè)稅征收體制“缺陷很多”

在談到個(gè)人所得稅改革時(shí)，徐林說(shuō)，中國(guó)個(gè)人所得稅的征收體制有很多缺陷。征收機(jī)制是通過(guò)工作單位在工資發(fā)放單位代繳的，并沒(méi)有考慮每個(gè)人實(shí)際負(fù)擔(dān)的人口，一部分人承擔(dān)的個(gè)人所得稅偏高?！拔覀冞€有些征管的漏洞，可能有一部分人并沒(méi)有繳足個(gè)人所得稅。這是我們下一步個(gè)稅改革的主要方面。”

在資源稅改革方面，徐林說(shuō)，資源稅是完全由地方政府享有的稅種。這個(gè)稅種有利于資源富集地區(qū)的發(fā)展。資源稅征收幅度不太高，而且是從量征收的。地方政府得到的稅收收入還不夠多。今后實(shí)施資源稅費(fèi)改革之后，資源富集的中西部地區(qū)在資源稅方面得到的收益會(huì)進(jìn)一步增加。這項(xiàng)改革有利于提高資源輸出地的財(cái)政收入。

上海率先試行房產(chǎn)稅改革信號(hào)強(qiáng)烈

2010年10月7日傍晚時(shí)分，上海市政府“突然”公布最新樓市調(diào)控細(xì)則：在一定時(shí)期內(nèi)，限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)，暫定上海及外省市居民只能在上海新購(gòu)一套商品住房（含二手存量住房），積極做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，并按不同住房銷售價(jià)格確定土地增值稅預(yù)征率。

實(shí)際上，在10月6日結(jié)束的“假日樓市——2010上海房地產(chǎn)秋季展示會(huì)”上，關(guān)于樓市調(diào)控細(xì)則出臺(tái)的消息就已經(jīng)傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，雖然根據(jù)主辦方的統(tǒng)計(jì)，4天的“假日樓市”有14萬(wàn)人次觀展，甚至超過(guò)了2009年10月樓市最火時(shí)的同期房展會(huì)，但觀望情緒始終彌漫在展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，“看的多，買的少”成為本屆房展會(huì)最大特點(diǎn)之一。

分析人士認(rèn)為，業(yè)內(nèi)盛傳上海出臺(tái)樓市調(diào)控細(xì)則、上?；虺蔀榉慨a(chǎn)稅征收試點(diǎn)城市等消息，更是加重了購(gòu)房者的觀望心理。他們大都希望在調(diào)控政策細(xì)則出臺(tái)后，能看到實(shí)質(zhì)性的調(diào)控效果。

在房展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，有參展商表示，今后上海樓市走勢(shì)如何發(fā)展，關(guān)鍵還是要看上海樓市調(diào)控細(xì)則是否有更新的政策出臺(tái)。某參展樓盤的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，如果上海也對(duì)家庭購(gòu)房套數(shù)進(jìn)行限制，再率先征收房產(chǎn)稅，那么預(yù)計(jì)成交量明顯減少，而房?jī)r(jià)也可能會(huì)出現(xiàn)下跌。

事實(shí)證明，這位負(fù)責(zé)人的“預(yù)言”成真了，今天上海市政府批轉(zhuǎn)的上海市住房保障房屋管理局等五部門《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控加快推進(jìn)住房保障工作的若干意見(jiàn)》要求，在一定時(shí)期內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)，暫定上海市及外省市居民家庭只能在上海市新購(gòu)一套商品住房（含二手存量住房），違反規(guī)定購(gòu)房的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予受理房地產(chǎn)登記。

而關(guān)于房產(chǎn)稅方面，《意見(jiàn)》也強(qiáng)調(diào)，要發(fā)揮稅收在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的作用，“按照國(guó)家加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的工作要求，本市積極做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作”意見(jiàn)要求，加強(qiáng)土地增值稅征管，按不同的銷售價(jià)格確定土地增值稅預(yù)征率，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售均價(jià)低于項(xiàng)目所在區(qū)域(區(qū)域按外環(huán)內(nèi)、外環(huán)外劃分)上一年度新建商品住房平均價(jià)格的，預(yù)征率為2%%；高于但不超過(guò)1倍的，預(yù)征率為3.5%%；超過(guò)1倍的，預(yù)征率為5%%。

《意見(jiàn)》還要求，各商業(yè)銀行對(duì)居民家庭貸款購(gòu)買商品住房的，首付款比例和貸款利率認(rèn)真執(zhí)行央行、銀監(jiān)會(huì)的最新規(guī)定，對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，停止發(fā)放住房貸款。

對(duì)非上海市居民在上海購(gòu)買住房申請(qǐng)貸款的，應(yīng)提供從申請(qǐng)之日起算的前兩年內(nèi)在上海累計(jì)繳納1年以上的個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）繳納證明。不能提供的，商業(yè)銀行暫停發(fā)放住房貸款。住房公積金貸款政策也作相應(yīng)調(diào)整，停止對(duì)購(gòu)買第三套住房及以上家庭住房公積金貸款。

此外，為增加普通商品住房供應(yīng)，上海此次還調(diào)整了被動(dòng)遷居民家庭獲配的動(dòng)遷安置房（配套商品房）的允許交易期限，由此前的取得房地產(chǎn)權(quán)證滿5年調(diào)整為3年。

《意見(jiàn)》強(qiáng)調(diào)，上海繼續(xù)堅(jiān)持以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住房為主的原則，加快建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)體系和住房保障體系，加大供應(yīng)和需求雙向調(diào)節(jié)力度，切實(shí)增加普通商品住房供應(yīng)，引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)，堅(jiān)決遏制地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭，加快保障性住房建設(shè)，改善居民居住條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

房產(chǎn)稅執(zhí)行稅收

重慶市政府、上海市政府先后明確于2011年1月28日起正式試點(diǎn)開(kāi)征房產(chǎn)稅。

1、重慶：對(duì)于房?jī)r(jià)達(dá)到當(dāng)?shù)鼐鶅r(jià)2倍至3倍的房產(chǎn)，按房產(chǎn)價(jià)值的0.5%征稅；對(duì)于房?jī)r(jià)達(dá)到當(dāng)?shù)鼐鶅r(jià)3倍至4倍的房產(chǎn)，按房產(chǎn)價(jià)值的1%征稅；4倍以上，按1.2%的稅率征稅。

2．上海：征收對(duì)象是指本暫行辦法施行之日起本市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購(gòu)的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房（以下統(tǒng)稱“應(yīng)稅住房”）。適用稅率暫定為0.6%。

房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)

2021年10月23日，第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議通過(guò)《全國(guó)人大常委會(huì)關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定》。

為積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法與改革，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)和土地資源節(jié)約集約利用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議決定：授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。

一、試點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對(duì)象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人為房地產(chǎn)稅的納稅人。非居住用房地產(chǎn)繼續(xù)按照《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》執(zhí)行。

二、國(guó)務(wù)院制定房地產(chǎn)稅試點(diǎn)具體辦法，試點(diǎn)地區(qū)人民政府制定具體實(shí)施細(xì)則。國(guó)務(wù)院及其有關(guān)部門、試點(diǎn)地區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)構(gòu)建科學(xué)可行的征收管理模式和程序。

三、國(guó)務(wù)院按照積極穩(wěn)妥的原則，統(tǒng)籌考慮深化試點(diǎn)與統(tǒng)一立法、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展等情況確定試點(diǎn)地區(qū)，報(bào)全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)備案。

本決定授權(quán)的試點(diǎn)期限為五年，自國(guó)務(wù)院試點(diǎn)辦法印發(fā)之日起算。試點(diǎn)過(guò)程中，國(guó)務(wù)院應(yīng)當(dāng)及時(shí)總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，在授權(quán)期限屆滿的六個(gè)月以前，向全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)報(bào)告試點(diǎn)情況，需要繼續(xù)授權(quán)的，可以提出相關(guān)意見(jiàn)，由全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)決定。條件成熟時(shí)，及時(shí)制定法律。

該決定自公布之日起施行，試點(diǎn)實(shí)施啟動(dòng)時(shí)間由國(guó)務(wù)院確定。

從發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，無(wú)論從完善稅制的角度，還是促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定的角度，開(kāi)征房產(chǎn)稅都是大勢(shì)所趨。但從中國(guó)的客觀現(xiàn)實(shí)來(lái)講，開(kāi)征房產(chǎn)稅是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，還面臨著許多問(wèn)題需要解決。

首先是征收范圍的問(wèn)題。在重慶的房產(chǎn)稅方案中，最大的問(wèn)題在于高檔房的界定。而上海的方案只針對(duì)新增房地產(chǎn)，這就意味著存量不咎，以往擁有數(shù)套房產(chǎn)的人成為最大的受益者。而對(duì)新的購(gòu)房人(他們可能正好是房屋的真正需求者)而言，加重了負(fù)擔(dān)，會(huì)造成明顯的社會(huì)不公。

其次是稅率如何確定。假設(shè)房產(chǎn)稅率很低，房地產(chǎn)價(jià)格上漲率高于該比率，則該稅率對(duì)抑制房地產(chǎn)投機(jī)并無(wú)實(shí)質(zhì)意義，房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲。如果稅率過(guò)高，又會(huì)不利于房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，而中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在很大程度上依賴房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

三是房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估問(wèn)題。房產(chǎn)價(jià)值具有很強(qiáng)的不確定性，和區(qū)位、房型、小區(qū)環(huán)境、周邊環(huán)境、物業(yè)等等因素有關(guān)，如何動(dòng)態(tài)地評(píng)估房屋價(jià)值是一項(xiàng)浩大的工程。如果仔細(xì)評(píng)估，面對(duì)數(shù)以萬(wàn)計(jì)的不同房屋，準(zhǔn)確機(jī)制會(huì)耗費(fèi)極高的社會(huì)成本。反過(guò)來(lái)說(shuō)，如果只是大體分區(qū)確立房產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)格，容易因?yàn)椴还蕉兄路磳?duì)。另外，當(dāng)房?jī)r(jià)評(píng)估不合理時(shí)，還要建立起相應(yīng)的申訴程序。

限購(gòu)令

有關(guān)專家指出，如果放開(kāi)限購(gòu)措施，必然會(huì)用稅費(fèi)政策來(lái)替代，如增加交易稅、資本利得稅、房產(chǎn)稅等手段。這樣就會(huì)避免下一輪房?jī)r(jià)的快速上漲。事實(shí)上，姜偉新在聯(lián)組會(huì)議上也暗示了這一點(diǎn)。在面對(duì)全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任委員吳曉靈的提問(wèn)時(shí)，姜偉新表示，“更多地采取稅收辦法，對(duì)需求和供給包括房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)節(jié)，這是一個(gè)非常重要的意見(jiàn)，也是對(duì)的。但是，現(xiàn)在確實(shí)有一個(gè)信息不是特別清楚的問(wèn)題，我們正在努力建設(shè)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)?！?

中國(guó)加快推進(jìn)房產(chǎn)稅的實(shí)施，使它進(jìn)一步發(fā)揮在房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程中的調(diào)控作用。下一階段有關(guān)部門針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況完善稅制，加快稅收政策的制定，抓緊總結(jié)上海、重慶兩個(gè)城市的房產(chǎn)稅試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，加快推進(jìn)房產(chǎn)稅實(shí)施。

據(jù)知情人士表示，由于征收范圍、征收基點(diǎn)、稅率等細(xì)節(jié)尚需完善，因此新稅種要在全國(guó)推廣尚需時(shí)日。而上海、重慶兩個(gè)先行城市的試點(diǎn)效果，成為新稅種出臺(tái)的重要參考。

新政

北京樓市出現(xiàn)一二手房?jī)r(jià)“倒掛”現(xiàn)象。據(jù)記者調(diào)查，北京市的部分地區(qū)二手房單價(jià)比同一地段的新建商品房單價(jià)高出每平方米1000—2000元左右，對(duì)于二手房業(yè)主的降價(jià)壓力大增。

11月25日晚，北京同時(shí)發(fā)布放寬普通住宅標(biāo)準(zhǔn)和提高二手房最低計(jì)稅價(jià)的新政策。專家分析認(rèn)為，按照新標(biāo)準(zhǔn)，北京超八成房屋是普宅，這不僅有利于鼓勵(lì)自住需求，也降低了購(gòu)房者負(fù)擔(dān)；最低計(jì)稅價(jià)提高則帶來(lái)交易成本增加。兩項(xiàng)政策相輔相成，收緊意味更強(qiáng)，表明樓市調(diào)控更加貼近市場(chǎng)現(xiàn)狀。綜合來(lái)看，在當(dāng)前樓市調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期，這加劇房?jī)r(jià)下降趨勢(shì)。據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者多方走訪發(fā)現(xiàn)，兩項(xiàng)新政出臺(tái)后，并未出現(xiàn)此前市場(chǎng)預(yù)期的“搶成交潮”。

準(zhǔn)購(gòu)房者

兩項(xiàng)稅費(fèi)調(diào)整出臺(tái)時(shí)值周末，恰逢準(zhǔn)購(gòu)房者看房“高峰期”。但多家房地產(chǎn)中介人員表示，雖然12月10日起，北京二手房最低計(jì)稅指導(dǎo)價(jià)上調(diào)，但并未看出準(zhǔn)購(gòu)房者有急于下單、搶成交過(guò)戶的強(qiáng)烈意愿。

多位準(zhǔn)購(gòu)房者向記者表示，對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)下跌的幅度仍心存期待，不會(huì)盲目跟風(fēng)入市。“雖然稅費(fèi)可能上升了，但是房?jī)r(jià)一跌就是幾萬(wàn)元，甚至十幾萬(wàn)元，所以我覺(jué)得還可以再等等。”

北京中原地產(chǎn)在周末抽樣調(diào)查了部分門店，其中大部分門店都接到了客戶對(duì)于政策的咨詢電話，咨詢量比平時(shí)增加了50%，但是其中咨詢有關(guān)期房住宅契稅標(biāo)準(zhǔn)的占到了60%，關(guān)心最低指導(dǎo)價(jià)格變動(dòng)對(duì)成交影響的咨詢客戶只占30%。

北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉坦言，在所有咨詢客戶中，明確表示要抓緊時(shí)間過(guò)戶的只有10%不到，80%客戶依然期待房?jī)r(jià)繼續(xù)下行。張大偉認(rèn)為，“我們預(yù)期下星期過(guò)戶量可能會(huì)有所上升，但是單日也不太容易超過(guò)千套，市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入拐點(diǎn)，絕大部分購(gòu)房者入市更加謹(jǐn)慎。”

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析，由于此次兩項(xiàng)信托網(wǎng)的稅費(fèi)政策的緩沖期較長(zhǎng)，到12月10日還有接近半個(gè)月，所以“井噴式高峰”應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)。而且，政策并未明確最低指導(dǎo)價(jià)格上浮的標(biāo)準(zhǔn)，大部分客戶依然需要了解和判斷的時(shí)間。在房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下調(diào)的背景下，因北京二手房過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)格調(diào)整可能帶來(lái)的新增稅費(fèi)成本不可能再轉(zhuǎn)嫁給買家，這勢(shì)必引起賣家的進(jìn)一步降價(jià)。

陰陽(yáng)合同

業(yè)內(nèi)人士指出，此次新標(biāo)準(zhǔn)對(duì)六環(huán)內(nèi)多數(shù)“非普通住宅”重新定義，有利于剛需購(gòu)房者。比如，新標(biāo)準(zhǔn)六環(huán)路內(nèi)各環(huán)線北部?jī)r(jià)格上限均較南部高3600元/平方米，極大降低了北部住宅因價(jià)格高于南部，舊標(biāo)準(zhǔn)下一概被“誤判”的可能性，尤其是對(duì)于南北價(jià)差最大的四環(huán)內(nèi)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，北部購(gòu)房需求最高減少稅費(fèi)11余萬(wàn)元。

與此同時(shí)，此次新政對(duì)二手房交易中一度盛行的“陰陽(yáng)合同”造成致命打擊。不少房地產(chǎn)中介人士表示，此次兩項(xiàng)稅費(fèi)調(diào)整后，不能通過(guò)“陰陽(yáng)合同”避稅，投機(jī)購(gòu)房者的購(gòu)房成本又進(jìn)一步增加。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)最新發(fā)布的研究報(bào)告，此次新普宅標(biāo)準(zhǔn)“解放”四類“非普通住宅”，稅負(fù)最高或減輕12余萬(wàn)元。鏈家地產(chǎn)副總裁林倩認(rèn)為，新普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)適用樓盤的范圍更廣，對(duì)非豪宅的利得財(cái)富購(gòu)房者而言，大多數(shù)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)均有所減輕。90—140平方米普宅稅負(fù)最高減輕12萬(wàn)元。

舊總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)下，六環(huán)路內(nèi)的住宅購(gòu)房面積一旦超過(guò)90平方米，大多會(huì)被打入“非普通住宅”的范疇。新標(biāo)準(zhǔn)下，不超單價(jià)上限、改善性和部分“一步到位”的剛性購(gòu)買需求可延伸到多數(shù)90-140平方米的房屋，稅負(fù)最高減少12.22萬(wàn)元。

一位首次置業(yè)的準(zhǔn)購(gòu)房者蔡先生告訴中國(guó)證券報(bào)記者，以前自己看房幾乎不敢看超過(guò)90平方米的房子，“因?yàn)槟菢印缓勒瘜?shí)在是太不值得了?！辈滔壬Q，新政出臺(tái)后，稅費(fèi)對(duì)于自己這樣的剛需購(gòu)房者有了較大優(yōu)惠，所以準(zhǔn)備再擴(kuò)大看房范圍和區(qū)域，爭(zhēng)取購(gòu)置到性價(jià)比更高的房子。

稅費(fèi)調(diào)整

多位業(yè)內(nèi)人士指出，兩項(xiàng)稅費(fèi)調(diào)整，并不說(shuō)明房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策開(kāi)始松動(dòng)，而是更人性化、精細(xì)化地保障了剛需購(gòu)房人群的利益，并進(jìn)一步擠壓北京這樣的一線城市的投機(jī)需求。

林倩認(rèn)為，兩個(gè)政策同時(shí)出臺(tái)，顯示出政府此次調(diào)整的基本態(tài)度是貼近市場(chǎng)現(xiàn)況，保障基層剛需購(gòu)房，對(duì)買賣高額房產(chǎn)者課以高稅。

最低計(jì)稅價(jià)的提高，有效填補(bǔ)了舊有的稅收漏洞，保證房產(chǎn)交易價(jià)格上的透明性。剛需購(gòu)房者由于最低計(jì)稅價(jià)提高造成的交易成本增加，會(huì)抵消由于普宅標(biāo)準(zhǔn)改動(dòng)帶來(lái)的稅費(fèi)優(yōu)惠，相抵后，凈購(gòu)買力會(huì)有所增加。對(duì)于豪宅別墅等高額房產(chǎn)交易的課稅力度增強(qiáng)，這類交易既要面對(duì)最低計(jì)稅價(jià)格提高帶來(lái)的高稅負(fù)增額，同時(shí)也被排除在稅負(fù)優(yōu)惠范疇之外。這符合調(diào)控下限制投資性“炒房”的方向，有利于北京整體房?jī)r(jià)的穩(wěn)定回落。

張大偉表示，北京以前調(diào)控政策主要落實(shí)在抑制非理性購(gòu)房投資需求上，此次出臺(tái)的提高普通住宅標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)了調(diào)控細(xì)節(jié)，減少自住需求的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，樓市調(diào)控政策更加人性化。

此次兩項(xiàng)稅費(fèi)調(diào)整必須綜合看待，如果簡(jiǎn)單地看其中一項(xiàng)可能會(huì)誤讀為收緊或者放寬調(diào)控，實(shí)際上兩項(xiàng)政策疊加來(lái)看，收緊的意味更強(qiáng)，“這兩項(xiàng)政策既是稅收政策，也是房地產(chǎn)調(diào)控政策，提高計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)收緊投資購(gòu)房”。另外，普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)回歸市場(chǎng)，也有可能會(huì)在后續(xù)出臺(tái)的房產(chǎn)稅或者物業(yè)稅試點(diǎn)中起到比較重要的作用。

地稅部門準(zhǔn)備

在國(guó)務(wù)院督查組完成16省(市)房地產(chǎn)調(diào)控督查后，對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控后續(xù)政策出臺(tái)的呼聲越來(lái)越大。2012年8月13日，在既有房產(chǎn)稅試點(diǎn)向新增住房交易征稅的基礎(chǔ)上，全國(guó)30多個(gè)省(自治區(qū)、直轄市)和計(jì)劃單列市的地稅官員正在開(kāi)展為期6個(gè)月的房產(chǎn)稅稅基評(píng)估集訓(xùn)，從而為開(kāi)展非經(jīng)營(yíng)性消費(fèi)房產(chǎn)的存量部分恢復(fù)征稅的試點(diǎn)，提供技術(shù)儲(chǔ)備。

除此之外，賈康在之前一份研究報(bào)告中也分析道，未來(lái)推進(jìn)房產(chǎn)稅改革、使不動(dòng)產(chǎn)稅成為地方政府(首先是城市政府)的主體稅種，既是國(guó)際慣例，也是優(yōu)化我國(guó)土地收入結(jié)構(gòu)的重要舉措。賈康認(rèn)為，對(duì)于我國(guó)，房產(chǎn)稅改革一方面能夠?yàn)榈胤秸峁┓€(wěn)定的地方財(cái)源主力稅種，使地方稅體系得到重大推進(jìn)；另一方面，強(qiáng)化了土地及其附屬物保有環(huán)節(jié)的稅制而有利于優(yōu)化土地收入結(jié)構(gòu)，通過(guò)穩(wěn)定的、可持續(xù)的房地產(chǎn)稅收收入彌補(bǔ)政府因土地出讓收入減少帶來(lái)的財(cái)力缺口，培養(yǎng)地方政府長(zhǎng)期行為，并抑制房地產(chǎn)投機(jī)和優(yōu)化收入再分配。

房產(chǎn)稅美國(guó)

美國(guó)房產(chǎn)稅是地方政府的一項(xiàng)傳統(tǒng)稅收。地方政府根據(jù)各自實(shí)際情況來(lái)確定稅率并依法征收，而稅收主要用于民眾所在區(qū)域的教育及公共服務(wù)支出。美國(guó)房產(chǎn)稅的稅率由州和地方議會(huì)根據(jù)本地財(cái)政需要制定，因此各地稅率高低不等，而且隨著時(shí)間推移還可能會(huì)有小幅調(diào)整。

美國(guó)在建國(guó)初期就開(kāi)始征收房產(chǎn)稅，早在1792年就有4個(gè)州征收房地產(chǎn)稅，1798年通過(guò)的財(cái)產(chǎn)稅法律就包含對(duì)房產(chǎn)和土地分別征稅的規(guī)定。到了20世紀(jì)初，美國(guó)每個(gè)州都制定了征收房地產(chǎn)稅的法規(guī)。

美國(guó)征收房地產(chǎn)稅是為地方政府的各項(xiàng)服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供資金支持，并不以此為主要手段來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，但對(duì)購(gòu)買和持有房地產(chǎn)的需求有間接影響。其他與房地產(chǎn)有關(guān)的主要稅種分別歸在交易稅、遺產(chǎn)贈(zèng)與稅和所得稅項(xiàng)下，此外還有一些服務(wù)性收費(fèi)項(xiàng)目，這些稅費(fèi)綜合起來(lái)則對(duì)抑制房市過(guò)度投機(jī)起到一定作用?？傮w稅率大致介于1%-3%之間。

房產(chǎn)稅日本

針對(duì)房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)，日本并未設(shè)立專門的房產(chǎn)稅，而是將房產(chǎn)作為固定資產(chǎn)的一種，統(tǒng)一列入“固定資產(chǎn)稅”的對(duì)象加以征收。

自1950年起，日本在地方稅制中增加了“固定資產(chǎn)稅”。根據(jù)日本《地方稅法》，固定資產(chǎn)稅的征收對(duì)象不僅包括土地和房屋，也包括如機(jī)械設(shè)備、汽車等折舊資產(chǎn)。固定資產(chǎn)稅是市町村(相當(dāng)于中國(guó)的市級(jí)以下區(qū)域)級(jí)稅，由地稅機(jī)關(guān)征收管理。《地方稅法》規(guī)定，固定資產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)稅率是1.4%，但這并非是強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)。除固定資產(chǎn)稅之外，日本部分地區(qū)還對(duì)市區(qū)房產(chǎn)征收稅率約為0.3%的“城市規(guī)劃稅”(各地稅率略有不同)。

房產(chǎn)稅俄羅斯

俄羅斯1991年12月通過(guò)《自然人房產(chǎn)稅法》，在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)自然人按照差別稅率征收房產(chǎn)稅。長(zhǎng)期以來(lái)，俄存在房產(chǎn)估價(jià)過(guò)低導(dǎo)致應(yīng)繳稅額太少等問(wèn)題，俄政府正計(jì)劃對(duì)房產(chǎn)稅計(jì)稅方式進(jìn)行改革。俄房產(chǎn)稅實(shí)行差別稅率，房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格越貴，稅率也就越高。

如果一名自然人擁有多套房產(chǎn)，則以所有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格之和作為稅基來(lái)計(jì)算房產(chǎn)稅。換言之，擁有多套房產(chǎn)的納稅人按較高的稅率納稅。俄羅斯房產(chǎn)稅稅率由中央和地方政府共同確定，國(guó)家規(guī)定稅率范圍，地方政府則在國(guó)家規(guī)定的稅率范圍內(nèi)自行制定該地區(qū)的房產(chǎn)稅稅率。

俄羅斯國(guó)家規(guī)定的稅率范圍為：清查價(jià)為30萬(wàn)盧布以下(1美元約合30盧布)，稅率不超過(guò)0.1%；清查價(jià)為30萬(wàn)至50萬(wàn)盧布，稅率為0.1%至0.3%；清查價(jià)為50萬(wàn)盧布以上，稅率為0.3%至2.0%。俄羅斯特殊群體享受房產(chǎn)稅減免優(yōu)惠，如前蘇聯(lián)和俄羅斯英雄、衛(wèi)國(guó)戰(zhàn)爭(zhēng)老戰(zhàn)士、一級(jí)二級(jí)傷殘人士、現(xiàn)役及退役軍人、烈屬、退休人員，等等。

房產(chǎn)稅墨西哥

房地產(chǎn)稅在墨西哥有著較長(zhǎng)的歷史并經(jīng)過(guò)數(shù)次變革，已形成一套較完善的征繳體系。墨西哥房地產(chǎn)稅稅率較低，政府希望利用低稅率刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)投資，改變房地產(chǎn)市場(chǎng)增速緩慢的現(xiàn)狀。

房地產(chǎn)稅在墨西哥擁有較長(zhǎng)歷史，早在西班牙殖民時(shí)期，當(dāng)?shù)鼐用窬鸵獮樽约核鶕碛械牟粍?dòng)產(chǎn)繳納費(fèi)用。1917年，房地產(chǎn)稅正式寫入墨西哥法律。1983年，墨西哥議會(huì)通過(guò)了憲法第115要修正案，規(guī)定各州政府向市政府授權(quán)，由市一級(jí)政府決定當(dāng)年的房地產(chǎn)稅稅率和所需征收的總稅額，并代表州政府行使收繳稅款的權(quán)力。1999年，墨西哥憲法第115條款經(jīng)過(guò)修改后，規(guī)定各級(jí)政府在制定房產(chǎn)稅稅率時(shí)，要綜合考慮建筑物所處地段等多方面因素。

按照法律規(guī)定，擁有房產(chǎn)的墨西哥居民每年都要根據(jù)相應(yīng)稅率，向州政府繳納一次房地產(chǎn)稅，房屋的價(jià)值由政府派遣的評(píng)估師確定。

墨西哥各州政府在計(jì)算房地產(chǎn)稅時(shí)基本遵循以下公式：房地產(chǎn)稅=（土地面積×土地價(jià)格 建筑面積×房屋每平方米價(jià)格）×房地產(chǎn)稅稅率。在征收過(guò)程中，房地產(chǎn)稅稅率要與各地全年物價(jià)指數(shù)和地區(qū)發(fā)展勢(shì)頭相掛鉤，根據(jù)漲跌情況作出相應(yīng)調(diào)整。

在西方國(guó)家，房產(chǎn)稅的征收從未遭到普遍的抗稅反應(yīng)，這是因?yàn)榉慨a(chǎn)稅的稅收收入大部分用作提高地方公共產(chǎn)品的供給水平。在一些國(guó)家，地方政府所管轄的學(xué)校、公共圖書(shū)館等公共設(shè)施以及警察、消防部門和街區(qū)維護(hù)等方面的開(kāi)支，都由房產(chǎn)稅收入直接支持。

我國(guó)房產(chǎn)稅的開(kāi)征理應(yīng)成為大勢(shì)所趨，但是就當(dāng)今而言，在間接稅水平依然很高，地方主體稅種的建立與使用尚需規(guī)范，單單依靠房產(chǎn)稅是難以起到降低房?jī)r(jià)的作用的，反而會(huì)使公眾的稅痛加劇。

結(jié)合國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，從中國(guó)實(shí)際情況出發(fā)，筆者建議中國(guó)房產(chǎn)稅的征收應(yīng)該注意以下幾點(diǎn)：

第一，人均面積作為征稅的衡量標(biāo)準(zhǔn)。按人均居住面積為標(biāo)準(zhǔn)，超過(guò)了平均居住面積，就得繳納房產(chǎn)稅。人均房屋使用面積越大，稅率越高，可實(shí)行累進(jìn)稅率制度。另外，要規(guī)定相應(yīng)的減免制度。

第二，房產(chǎn)稅應(yīng)該有合理的用途，取之于民，用之于民。因此，所征收的房產(chǎn)稅應(yīng)該用于當(dāng)?shù)亟逃龡l件的改善、社區(qū)設(shè)施的改進(jìn)或道路、橋梁的改造等等。這樣有利于房產(chǎn)稅的征收，防止逃避稅收的現(xiàn)象，同時(shí)，也能通過(guò)稅收來(lái)抑制房?jī)r(jià)的快速上漲。

第三，對(duì)于長(zhǎng)期空置的房子，明顯具有投機(jī)性色彩，故而可以提高房產(chǎn)稅的稅率。這樣，能有效避免房產(chǎn)投機(jī)。

第四，將該稅種劃歸為地方稅種。一方面比較符合歷史習(xí)慣和國(guó)際慣例，另一方面，有利于調(diào)動(dòng)地方政府的積極性，可以激發(fā)地方政府配合中央政府進(jìn)行房?jī)r(jià)控制，有利于房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。

長(zhǎng)期以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)的稅收大部分集中于開(kāi)發(fā)和交易環(huán)節(jié)，保有環(huán)節(jié)的稅收較少，這是推動(dòng)中國(guó)房?jī)r(jià)高漲的主要因素。因此，在保有環(huán)節(jié)上開(kāi)征房產(chǎn)稅，從一定程度上可以將房?jī)r(jià)這只“猛虎”控制在“籠中”。

房產(chǎn)稅的開(kāi)征，對(duì)于不斷上漲的房?jī)r(jià)，無(wú)論是一記重拳，還是浮云，我們還不得而知。盡管未必能達(dá)到預(yù)期的效果，但是，還是帶給了我們希望。

“房產(chǎn)稅全面開(kāi)征現(xiàn)在沒(méi)有時(shí)間表?！比珖?guó)政協(xié)委員、財(cái)政部副部長(zhǎng)朱光耀今天說(shuō)，正在總結(jié)上海市和重慶市的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，或擴(kuò)大試點(diǎn)規(guī)模。

哪些城市會(huì)成為擴(kuò)大試點(diǎn)的范圍？“你得先問(wèn)問(wèn)那些城市的市長(zhǎng)?！敝旃庖f(shuō)。

朱光耀說(shuō)，改革的阻力在于各種不同的利益集團(tuán)，要平衡、協(xié)調(diào)各方的利益關(guān)系，但總體的目標(biāo)都是發(fā)展中國(guó)經(jīng)濟(jì)，通過(guò)民主協(xié)商，讓改革的紅利最大限度地發(fā)揮出來(lái)。

朱光耀告訴記者，地方稅稅種的建立，討論過(guò)程會(huì)非常激烈。1994年分稅制的建立，就是時(shí)任國(guó)務(wù)院副總理帶著經(jīng)濟(jì)團(tuán)隊(duì)一個(gè)省一個(gè)省地跑出來(lái)、談出來(lái)的。

2013年2月20日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定5項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施，這5項(xiàng)調(diào)控政策措施被稱為“國(guó)五條”。市場(chǎng)普遍認(rèn)為，“國(guó)五條”的出臺(tái)，徹底打消了一些地區(qū)和開(kāi)發(fā)商等待政策放松的幻想，釋放了政策持續(xù)從緊的信號(hào)。

朱光耀肯定地表示，中央會(huì)繼續(xù)堅(jiān)定決心把房?jī)r(jià)控制下來(lái)，新規(guī)中稅收方面的措施，就是為了控制市場(chǎng)上房屋的轉(zhuǎn)賣，目標(biāo)并不指向第一套房的交易，具體的效果需要在實(shí)踐中檢驗(yàn)。

一個(gè)人名下到底有多少套房？全國(guó)總共有多少套房，有多少空置房？這些問(wèn)題，也許要在2014年6月底前實(shí)施的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度中尋求答案。

作為2013年3月28日發(fā)布的國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和轉(zhuǎn)變職能工作方案的一部分，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記被寄予貫徹物權(quán)法、反腐、打擊房地產(chǎn)投機(jī)等多重期望?！罢莆彰總€(gè)人的房產(chǎn)情況，才能真正抑制投資需求，這是房地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)向長(zhǎng)效機(jī)制的契機(jī)。”在住建部從事住房信息聯(lián)網(wǎng)工作的一位人士表示。

另?yè)?jù)接近住建部的人士分析，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制助推全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)，預(yù)計(jì)房產(chǎn)稅2014年左右有望出爐。

住房信息聯(lián)網(wǎng)助核定稅基

2013年3月28日，國(guó)務(wù)院辦公廳就實(shí)施《國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》任務(wù)分工進(jìn)行通知，要求2014年6月底前出臺(tái)并實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，由國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同法制辦、稅務(wù)總局等有關(guān)部門負(fù)責(zé)。

高院生

中國(guó)指數(shù)研究院杭州分院研究總監(jiān)高院生認(rèn)為，房產(chǎn)稅落地后，市場(chǎng)不會(huì)大起大落：

高院生：政策出臺(tái)之后，市場(chǎng)會(huì)有緩沖期，最先影響是成交量和供應(yīng)量，下降之后可能對(duì)價(jià)格有影響，房產(chǎn)稅從某種程度上確實(shí)可以起到抑制房?jī)r(jià)快速上漲的作用的，但不會(huì)出來(lái)以后馬上下降。

地產(chǎn)研究總監(jiān)

北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉重點(diǎn)解讀了房產(chǎn)稅的兩種模式：

張大偉：現(xiàn)在房產(chǎn)稅征收有兩種模式：上海模式和重慶模式，重慶是考慮到了你手中的存量，也就是說(shuō)你原來(lái)手中有的房產(chǎn)，在政策出臺(tái)時(shí)會(huì)計(jì)算你的房產(chǎn)稅。上海是不管你原來(lái)有多少套，只要你不買房，就不會(huì)計(jì)算你房產(chǎn)稅。我覺(jué)得重慶模式是上海模式的發(fā)展方向，兩種模式是遞進(jìn)的。

2014年7月，全國(guó)人大正在起草房地產(chǎn)稅立法草案，考慮將現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并，并將房地產(chǎn)稅列為地方稅種。中國(guó)可能最早在2015年啟動(dòng)全國(guó)范圍的房產(chǎn)稅。此前房產(chǎn)稅已經(jīng)在重慶和上海進(jìn)行了試點(diǎn)。人大正在擬訂房地產(chǎn)稅立法草案，該草案預(yù)計(jì)在2014年年底完成，2015年實(shí)施。與重慶和上海試點(diǎn)的只針對(duì)房產(chǎn)征稅不同，全國(guó)范圍的房地產(chǎn)稅將會(huì)對(duì)房產(chǎn)和土地征收。征稅的方式仍在討論中，有可能調(diào)整。房產(chǎn)稅的稅率并未確定，征收的范圍是針對(duì)新建房產(chǎn)還是已有房產(chǎn)也沒(méi)有明確的說(shuō)法。

2014年11月2日，房產(chǎn)稅的基調(diào)是加快立法，年內(nèi)不會(huì)有所動(dòng)作；具體時(shí)間表來(lái)看，2015年房產(chǎn)稅應(yīng)該進(jìn)入立法程序，如果2016年能夠完成立法，2017年房產(chǎn)稅將正式依法全面實(shí)施。賈康是在中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)第12屆改革論壇上做出上述表示的。

2019年1月1日起，重慶市主城個(gè)人新購(gòu)高檔住房房產(chǎn)稅起征點(diǎn)由2018年的15455元/平方米調(diào)整為17630元/平方米。2019年主城區(qū)個(gè)人新購(gòu)高檔住房，是指成交建筑面積價(jià)格達(dá)到17630元/平方米及以上的住房。

賈康認(rèn)為房地產(chǎn)稅是按面積征還是按套數(shù)征是有爭(zhēng)議的，這兩個(gè)方案各有利弊。社科院的方案是，限定人均40平米，這么做在操作層面沒(méi)有問(wèn)題，但征起來(lái)會(huì)遇到一些讓老百姓難以接受的狀況。比如，一家三口住120平米的房子不用交稅，結(jié)果出現(xiàn)不幸事故，孩子在車禍中身亡，父母悲痛欲絕的時(shí)候，稅務(wù)官員趕到，說(shuō)你們家情況變化該交房產(chǎn)稅了，征收房產(chǎn)稅雖然法律條款可以設(shè)計(jì)得嚴(yán)絲合縫，征收起來(lái)也沒(méi)有技術(shù)上的障礙，但如果出現(xiàn)上面的情況，政府就會(huì)很尷尬。

另外一個(gè)方案是第一套房不征稅，可以避免上面的情況，但是會(huì)激發(fā)離婚潮，還可能使買第一套房的人拼命買大戶型。有人也說(shuō)，有的人第一套房是40平米，有人是400平米，應(yīng)該區(qū)別對(duì)待，所以這里面現(xiàn)在還有爭(zhēng)議。但不管怎樣，絕不能按照美國(guó)那樣，有一平米就征一平米的稅，這個(gè)方法最簡(jiǎn)單，但是在中國(guó)大家接受不了。

房產(chǎn)稅暫行條例又稱中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例

第一條房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。

第二條房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營(yíng)管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。

前款列舉的產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營(yíng)管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱為納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人）。

第三條房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

沒(méi)有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。

房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。

第四條房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1．2%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。

第五條下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅：

一、國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)；

二、由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)；

三、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；

四、個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)；

五、經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。

第六條除本條例第五條規(guī)定者外，納稅人納稅確有困難的，可由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，定期減征或者免征房產(chǎn)稅。

第七條房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

第八條房產(chǎn)稅的征收管理，依照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理暫行條例》的規(guī)定辦理。

第九條房產(chǎn)稅由房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。

第十條本條例由財(cái)政部負(fù)責(zé)解釋；施行細(xì)則由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定，抄送財(cái)政部備案。

第十一條本條例自一九八六年十月一日起施行。

上海版房產(chǎn)稅四要素：

1、“起征點(diǎn)”為人均60平方米;

2、稅率按房?jī)r(jià)高低分檔;

3、“賣舊買新”可退稅;

4、存量房一概不征。

據(jù)介紹，上海房產(chǎn)稅始自去年1月份，根據(jù)《上海市開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》的規(guī)定，明確對(duì)居民家庭給予人均60平方米的免稅住房面積(指住房建筑面積)扣除。即對(duì)居民家庭新購(gòu)且屬于第二套及以上住房的，合并計(jì)算的家庭全部住房面積人均不超過(guò)60平方米(含)的，其新購(gòu)的住房暫免征收房產(chǎn)稅;人均超60平方米的，對(duì)屬新購(gòu)住房超出部分的面積計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)實(shí)行差別化的比例稅率，即適用稅率暫定為0.6%，但對(duì)應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍(含2倍)的，稅率可暫減為0.4%。試點(diǎn)過(guò)程中應(yīng)稅住房計(jì)稅依據(jù)為參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格確定的評(píng)估值。試點(diǎn)初期，暫以應(yīng)稅住房的市場(chǎng)交易價(jià)格作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納?！掇k法》中還規(guī)定了幾類可以退還房產(chǎn)稅的情況。

根據(jù)稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅如何計(jì)算的方法有以下兩種：

(一) 按房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計(jì)算。

其計(jì)算公式為： 年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)賬面原值×(1－10%至30%)×0．6%

(二) 按租金收入計(jì)算，

其計(jì)算公式為： 年應(yīng)納稅額=年租金收入×適用稅率(12%)

以上房產(chǎn)稅如何計(jì)算方法是按年計(jì)征的，如分期繳納，比如按半年繳納，則以年應(yīng)納稅額除以2；按季繳納，則以年應(yīng)納稅額除以4；按月繳納，則以年應(yīng)納稅額除以12。

對(duì)于工業(yè)用的自用地下建筑物，以房屋原價(jià)的50%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑物，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。2100433B