房地產(chǎn)信用形成機(jī)制

對于信用風(fēng)險(xiǎn)的形成機(jī)制，學(xué)術(shù)界對有兩個(gè)方向的解釋。

伯南克等人提出的金融加速器理論對信用風(fēng)險(xiǎn)形成機(jī)制有很好的闡述。伯南克認(rèn)為，當(dāng)資產(chǎn)市值下降時(shí)，企業(yè)價(jià)值也下降，由于信息不對稱，企業(yè)融資的代理成本上升，銀行會對這些企業(yè)謹(jǐn)慎發(fā)放貸款，造成企業(yè)現(xiàn)金流短缺，企業(yè)破產(chǎn)頻發(fā)，信用風(fēng)險(xiǎn)上升。

美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家海曼·明斯基(Hyman Minsky)、查爾斯·金德爾伯格(Charles Kindleberger)等人提出的金融體系不穩(wěn)定性理論對金融風(fēng)險(xiǎn)形成機(jī)制進(jìn)行了很好的解釋。斯蒂格利茨運(yùn)用信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論對該機(jī)制的形成進(jìn)行了進(jìn)一步闡述。該理論認(rèn)為，由于企業(yè)與銀行間存在信息不對稱，企業(yè)擁有的信息多于銀行，這使得企業(yè)易發(fā)生逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)。逆向選擇使得銀行貸款對象的風(fēng)險(xiǎn)整體比較高，而道德風(fēng)險(xiǎn)使得企業(yè)在獲得貸款后，一旦發(fā)生了投資失誤，有強(qiáng)烈的違約激勵(lì)，從而使銀行處于風(fēng)險(xiǎn)之中。

這兩種金融風(fēng)險(xiǎn)形成機(jī)制的解釋不矛盾，兩種機(jī)制同時(shí)存在。即它們存在于銀行給企業(yè)貸款的之前和之后。逆向選擇導(dǎo)致的整體風(fēng)險(xiǎn)在貸款前和貸款時(shí)就已經(jīng)存在，而道德風(fēng)險(xiǎn)和第一種解釋的風(fēng)險(xiǎn)存在于貸款發(fā)放之后。

因此，融合以上兩種觀點(diǎn)，可以把房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)形成機(jī)制表述為兩種情況。

1、房地產(chǎn)市場具有周期性波動的特點(diǎn)，房地產(chǎn)泡沫的形成和破滅極易發(fā)生。當(dāng)房地產(chǎn)市場由復(fù)蘇走向持續(xù)繁榮時(shí)，市場各主體，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、銀行、投資者對未來持樂觀態(tài)度，從而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和投資者有通過信貸資金擴(kuò)大投資的激勵(lì)，銀行也有供給資金的激勵(lì)。這樣房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮，房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生。房地產(chǎn)處于下降周期時(shí)，房地產(chǎn)泡沫破滅。

2、信息不對稱問題的存在使得房地產(chǎn)貸款暴露在風(fēng)險(xiǎn)之中。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與銀行之間的信息不對稱，銀行以平均利率發(fā)放貸款，這使得逆向選擇效應(yīng)的存在，高信用評級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款需求者退出信貸市場，從而整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)貸款處于高風(fēng)險(xiǎn)之中。其次，以高負(fù)債率進(jìn)行經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一旦出現(xiàn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，資金鏈緊縮，債務(wù)危機(jī)隱現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要向銀行貸款以解決現(xiàn)金流匱乏問題，但由于泡沫的破滅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市值下降，銀行相對于房地產(chǎn)企業(yè)而言處于信息不對稱狀態(tài)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的代理成本上升，銀行不會給房地產(chǎn)企業(yè)貸款，致使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈緊縮。這樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有很強(qiáng)烈的道德風(fēng)險(xiǎn)的激勵(lì)，即違約，從而把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行，造成了銀行的巨額不良債權(quán)。

以上的解釋分析了房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的微觀機(jī)制，包容了各理論的合理成分?，F(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中的房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)的原因都能夠從上面找到解釋。

房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)形成機(jī)制可以用不完全信息博弈的方法來分析。如圖1所示，由于銀行與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間是信息不對稱的，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營狀況不了解，當(dāng)房地產(chǎn)泡沫破滅后，房地產(chǎn)價(jià)格下降導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市值低于貸款值，在分散決策體制下，經(jīng)濟(jì)主體會從自身利益最大化的角度出發(fā)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)決策。因此，金融機(jī)構(gòu)會從本身損失最小化的角度出發(fā)，選擇信貸緊縮。此時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會因?yàn)橘Y金鏈的斷裂而產(chǎn)生強(qiáng)烈的違約激勵(lì)，從而選擇違約更符合自己的利益。因此，不完全信息下的動態(tài)博弈均衡是(信貸緊縮，違約。這就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)之間的“囚徒困境”。

房地產(chǎn)信用檔案即房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)是將各類房地產(chǎn)企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及相關(guān)人員的基本情況、經(jīng)營業(yè)績以及經(jīng)營中的不良行為記錄通過建設(shè)部網(wǎng)上信用檔案系統(tǒng)向社會公示，接受社會監(jiān)督的系統(tǒng)。房地產(chǎn)信用檔案是覆蓋房地產(chǎn)行業(yè)所有企業(yè)和執(zhí)(從)業(yè)人員的信用信息管理系統(tǒng)，記錄了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)和房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理等專業(yè)人員的信用信息。凡是可以判斷信用狀況的信息資料，包括房地產(chǎn)企業(yè)基本情況、業(yè)績及良好行為記錄、不良行為記錄、公眾投訴及處理等，在檔案中都有記錄。

一、房地產(chǎn)信用檔案的作用

房地產(chǎn)信用檔案的建立，可以提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員依法經(jīng)營、誠實(shí)經(jīng)營的水平，使失信者為其失信行為付出巨大代價(jià)，得不償失，使消費(fèi)者在購房時(shí)有了有力的參考依據(jù)，并且有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場行為，維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)利。隨著房地產(chǎn)信用檔案系統(tǒng)的建成，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭將轉(zhuǎn)向企業(yè)信譽(yù)、業(yè)務(wù)能力、管理水平和服務(wù)質(zhì)量的競爭，這將促進(jìn)企業(yè)規(guī)范經(jīng)營，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)和服務(wù)水平，更好地服務(wù)于市場和百姓。

二、存在的主要問題

各房地產(chǎn)企業(yè)都存在著對信用檔案建設(shè)重視程度不夠的問題。從企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層到普通員工，都未把信用檔案的建設(shè)和管理工作提高到關(guān)系企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的高度來認(rèn)識，即便是國家對信用檔案的建設(shè)三令五申，各企業(yè)也僅是當(dāng)作應(yīng)付上級主管部門檢查的硬陛任務(wù)來做，沒有專職的檔案管理人員，沒有相應(yīng)的信用檔案制度，沒有保存信用檔案的軟硬件設(shè)施，有關(guān)企業(yè)信用記錄分散攙雜在各種信息資料之中，沒有清理收集匯總和保存，等到需要使用時(shí)，往往無處查找。這主要表現(xiàn)在：

(一)缺乏對檔案信息的采集。對于企業(yè)信用信息的范圍、來源、信用關(guān)系的性質(zhì)和信息內(nèi)容、信息載體、記錄和保存方式等都缺乏規(guī)劃設(shè)計(jì)，因此，信用檔案的生成是自發(fā)隨意的，信用檔案的收集是被動消極的，很多情況下是在外部信用關(guān)系主體索取或給予之后才生成的，很少有有意識地建立企業(yè)信用檔案資源庫的。

(二)整檔工作滯后。信用檔案包含的信息種類繁多，來源廣泛，主動或被動收集的各類信用信息往往被一股腦地混雜堆積在一起，分類分級工作幾乎沒有開展，無法從信用檔案中提取如交易(買賣合同)信用、融資貸款信用、產(chǎn)權(quán)重組(合作合資)信用、勞工關(guān)系信用、政府關(guān)系(納稅繳費(fèi))信用、社區(qū)公眾信用、媒體宣傳信用等有價(jià)值的信息，使信用檔案在發(fā)揮信用信息的市場價(jià)值和法律證明力上大打折扣。由于這些基礎(chǔ)性的工作沒有開展，即使將信用信息統(tǒng)一歸檔保存，其使用價(jià)值還是受到相當(dāng)?shù)南拗啤?

(三)檔案的開發(fā)利用未展開。良好的信用檔案開發(fā)利用可在提升企業(yè)良形象，贏得客戶信賴，鞏固商業(yè)伙伴關(guān)系，獲得更多市場機(jī)遇等方面使房地產(chǎn)企業(yè)獲益。但沒有良好的信用檔案建設(shè)，其開發(fā)利用也就成了無本之木無源之水。

(四)弄虛作假降低了信用檔案的可信度。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)基于自身利益的考慮，在其信用檔案的使用管理過程中，通過弄虛作假、避實(shí)就虛、投機(jī)取巧等動機(jī)和行為，損害了誠實(shí)守信、正當(dāng)競爭的企業(yè)的利益，造成市場信用危機(jī)。如有的虛假宣傳，夸大企業(yè)業(yè)績，虛構(gòu)小區(qū)優(yōu)美環(huán)境；有的避重就輕，掩蓋潛在問題，蒙蔽購房者；有的虛假承諾，到時(shí)卻難以兌現(xiàn)；有的編造虛假信息，騙取、偽造各種榮譽(yù)稱號；有的虛構(gòu)合同主體，偽造年檢資信證明，變造營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書等等。

除了企業(yè)自身的問題外，政府及行業(yè)主管部門在房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案建設(shè)中具有不可推卸的責(zé)任。一是地方保護(hù)。報(bào)喜不報(bào)憂。地方政府或行業(yè)主管部門存在“民不告，官不究”、報(bào)喜不報(bào)憂的心態(tài)。對本地房地產(chǎn)企業(yè)的不良行為是睜一只眼閉一只眼，害怕上報(bào)后對影響本地形象。二是行政壟斷，否定了市場機(jī)制。企業(yè)信用關(guān)系是通過公平競爭由市場機(jī)制來建立和實(shí)現(xiàn)的，市場具有發(fā)現(xiàn)、評價(jià)和宣傳企業(yè)信用檔案價(jià)值的作用。但是，目前作為房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的最終購買者，對企業(yè)信用度評價(jià)最有發(fā)言權(quán)的投資者和消費(fèi)者卻聲音微弱，企業(yè)有無信用，由政府主管部門說了算，否定了市場機(jī)制的作用。

三、加強(qiáng)信用檔案工作的建議

(一)加強(qiáng)企業(yè)主體地位，提高企業(yè)的能動性。企業(yè)信用檔案建設(shè)和管理的主體是企業(yè)自身，企業(yè)在其信用檔案的發(fā)生、形成、保存、使用和管理的全過程中居于主導(dǎo)地位，是其信用檔案的制作者、管理者和所有者，從維護(hù)企業(yè)良好的聲譽(yù)和形象的根本利益出發(fā)，企業(yè)應(yīng)擺正心態(tài)，進(jìn)～步提高主觀能動眭，加強(qiáng)自身信用檔案的建設(shè)和管理，形成一套高度自覺、嚴(yán)格自律的自我管理機(jī)制，在信用檔案的軟硬件建設(shè)上要舍得投資。

(二)理順關(guān)系，發(fā)揮市場機(jī)制作用。房地產(chǎn)信用檔案來源于社會，服務(wù)于社會，房地產(chǎn)企業(yè)為了生存必然要從事市場活動，在市場活動中與不同的市場主體進(jìn)行經(jīng)濟(jì)交往的同時(shí)相互形成了信用評價(jià)，各市場主體從自身利益出發(fā)，一般會給對方一個(gè)相對公正的評價(jià)，正是這些評價(jià)最終匯集成企業(yè)的信用檔案，它是自發(fā)的、第一手的、也是真實(shí)的。

(三)正確引導(dǎo)，加強(qiáng)監(jiān)管，強(qiáng)化政府職能。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，基于信用檔案市場價(jià)值的重要性，部分房地產(chǎn)企業(yè)會通過弄虛作假、投機(jī)取巧等手段美化其信用檔案。所以，在開放流動的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中。政府作為社會的管理者，應(yīng)該本著公開、公平、公正的原則，加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的引導(dǎo)和監(jiān)管，構(gòu)建企業(yè)信用檔案建設(shè)和管理的社會機(jī)制，與企業(yè)自律機(jī)制相結(jié)合，共同開發(fā)利用企業(yè)信用檔案的市場價(jià)值，共同維護(hù)良好的企業(yè)信用關(guān)系秩序。一是統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范評價(jià)行為。由政府主導(dǎo)，確定信用檔案從產(chǎn)生到評價(jià)的一整套標(biāo)準(zhǔn)，特別是在信用評價(jià)上，不管采取何種信用評價(jià)方法，該標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)是自上而下的，對同一信用行為，不同的評價(jià)方法，不同的評價(jià)主體應(yīng)得到相似的評價(jià)結(jié)果，而不是如不同的銀行有不同的評價(jià)結(jié)果。二是正確引導(dǎo)，加強(qiáng)監(jiān)管。主要是加大對房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層有關(guān)信用檔案知識的教育，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)對信用檔案有一個(gè)正確的認(rèn)識，明確獎(jiǎng)懲，及時(shí)掌握證券市場、金融市場與保險(xiǎn)市場信息，采取定期督察、隨機(jī)抽查、聯(lián)合檢查等措施。加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管。三是擴(kuò)大反饋渠道。明示信用等級。主要是擴(kuò)大投資者與消費(fèi)者對房地產(chǎn)企業(yè)信用信息的反饋渠道，除了采取網(wǎng)上投訴外，還可采取問卷調(diào)查、現(xiàn)場走訪、定期回訪、聯(lián)合座談等方法獲取對企業(yè)信用信息更加直觀的了解；同時(shí) 強(qiáng)制房地產(chǎn)企業(yè)在其房地產(chǎn)廣告、宣傳材料等方面明確標(biāo)識其信用等級。

1 姜洪濤，牛曉帆.我國房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)形成機(jī)制問題研究兼析信貸政策的選擇.云南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院.當(dāng)代經(jīng)濟(jì)2010年11期

2 程剛,李傳明.房地產(chǎn)信用檔案的建設(shè)與管理.城鄉(xiāng)建設(shè)2007年4期 2100433B

房地產(chǎn)信用擔(dān)保是金融信托機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)客商提供的一種信用保證服務(wù)。機(jī)構(gòu)具體辦理過程是：由信托機(jī)構(gòu)出具證明，經(jīng)貸款銀行對擔(dān)保者進(jìn)行資質(zhì)審查，如確認(rèn)可以信賴，即一、房地產(chǎn)信甩擔(dān)保房地產(chǎn)信用擔(dān)保是金融信托機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)客商提供的一種信用保證服務(wù)。機(jī)構(gòu)具體辦理過程是：由信托機(jī)構(gòu)出具證明，經(jīng)貸款銀行對擔(dān)保者進(jìn)行資質(zhì)審查，如確認(rèn)可以信賴，即可簽訂借款合同i提供信用擔(dān)保的信托機(jī)構(gòu)，可以在其所擔(dān)保的房地產(chǎn)企業(yè)申請貸款的額度中，按照有關(guān)規(guī)定，收取一定比例的費(fèi)用作為風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償擔(dān)保費(fèi)。有價(jià)證券擔(dān)保是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)為了籌措大量的房地產(chǎn)資金，除以房地產(chǎn)作抵押來取得貸款外，還可以國庫券、金融債券、企業(yè)債券、住房債券、股票、大額定期儲蓄存單等有價(jià)證券向信托機(jī)構(gòu)作為抵押來取得擔(dān)保而融通資金。該業(yè)務(wù)是信托機(jī)構(gòu)開展的為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營服務(wù)內(nèi)容之一。尤其是在房地產(chǎn)買賣(特別是預(yù)售“樓花”)業(yè)務(wù)中，由于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)往往很難了解每個(gè)交易對象的資金能力和信用狀況。為了避免和減少經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，常常要求購房人提供信用擔(dān)保，以保證購房人按期足額地支付購房價(jià)款。信托機(jī)構(gòu)可在審查合格的基礎(chǔ)上出具保函滿足這種需要。目前，信托機(jī)構(gòu)一般只向購銷雙方均是法人的企業(yè)提供信用擔(dān)保服務(wù)。

成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)《成都市房地產(chǎn)行業(yè)信用記分標(biāo)準(zhǔn)》的通知

各區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理局、高新區(qū)規(guī)劃建設(shè)局、各相關(guān)單位：

為進(jìn)一步健全和完善房地產(chǎn)行業(yè)信用管理體系，堅(jiān)持“共享與應(yīng)用結(jié)合、監(jiān)管與服務(wù)結(jié)合”的原則，以信用記分為總抓手，強(qiáng)化信用信息運(yùn)用，做好信用體系建設(shè)工作，按照《成都市房地產(chǎn)行業(yè)信用信息管理辦法》（成房房政〔2006〕57號），以《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（中華人民共和國主席令第72號）等現(xiàn)行房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)法規(guī)政策為主要依據(jù)，對《成都市房地產(chǎn)行業(yè)信用記分標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行了修訂，并經(jīng)2012年11月19日第16次局長辦公會審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行并積極運(yùn)用信用信息平臺，強(qiáng)化信用信息的管理。

特此通知。

成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局

二О一二年十二月十一日

1.信用擔(dān)保的具體辦理程序

購房人向信托機(jī)構(gòu)提出要求信用簽證擔(dān)保時(shí)，應(yīng)向信托機(jī)構(gòu)提出正式的書面申請"para" label-module="para">

以下是××銀行××市信托投資公司國內(nèi)金融擔(dān)保簽訂申請書。

X×銀行X×市信托投資公司國內(nèi)金融擔(dān)保簽訂申請書

_____年_____月_____日

申請人(全稱)_____公章

法人代表_____(簽章)

對方簽約人(全稱)_____(簽章)

交易內(nèi)容：購買XX商品房

附：①商品房預(yù)售合同②有關(guān)資料　申請擔(dān)保

簽證金額(大寫)人民幣_____

結(jié)算方式_____付款日期_____年_____月_____日

開戶銀行意見：_____(簽章)

2．信托機(jī)構(gòu)接到“申請書”后，進(jìn)行審查

在辦理過程中要做到以下幾條。

1)要堅(jiān)持擔(dān)保條件。必須有符合有關(guān)法規(guī)的經(jīng)濟(jì)保證，即要求申請人(購房人)落實(shí)反擔(dān)保措施，或提供相應(yīng)的抵押物，并收取一定的擔(dān)保金，以達(dá)到安全可靠的目的。

2)要嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)法規(guī)，做到擔(dān)保業(yè)務(wù)依法成立。

3．同意擔(dān)保，并出具保函

信托機(jī)構(gòu)同意擔(dān)保后，出具保函，并在保函上加蓋“擔(dān)保簽證專用章”和法人代表章。

以下是×X銀行×X市信托投資公司國內(nèi)金額擔(dān)保簽證保函。

XX銀行××市信托投資公司國內(nèi)金額擔(dān)保簽證保函

編號：

我市XX購房人(開戶銀行及賬號)按_____號商品房預(yù)售合同購買_____(坐落地點(diǎn))_____m2建筑面積商品_____(套、間)等計(jì)_____元，約定_____年_____月_____日付款。經(jīng)付款人申請，開戶銀行同意，我公司決定給予擔(dān)保簽證，到期保證付款。特此簽具保函。

此致

收款人_____

×x信托機(jī)構(gòu)(簽章)

經(jīng)理：

年月日

4．簽證擔(dān)保手續(xù)費(fèi)

信托機(jī)構(gòu)根據(jù)信用簽證提供的信用擔(dān)保程度和有關(guān)情況，與委托人(申請人)協(xié)商簽證擔(dān)保手續(xù)費(fèi)，一般情況下，手續(xù)費(fèi)不超過擔(dān)保金額的1%。