房屋質量保修保證擔保

房屋質量保修保證擔保的作用

第一，保證房屋質量。保修保證擔保的設立，在購房人、保證人與開發(fā)商之間建立了三方的責任關系鏈條，有利于促使開發(fā)商全面履行保修義務，維護購房人的合法權益。

第二，設立房屋質量保修保證擔保，有利于在工程建設中控制工程建設的質量，促使開發(fā)商更加嚴謹、負責地進行工程質量管理。

第三，在房屋交付使用后，開發(fā)商會認真負責地完善物業(yè)管理系統(tǒng)及相關規(guī)章制度，提高物業(yè)管理服務水平。

第四，在開發(fā)商不按照約定履行保修義務時，購房人可以不再找開發(fā)商，持保函要求保證人承擔保證責任。2100433B

工程保證擔保歷史沿革

早在二千多年以前，地中海地區(qū)一位名叫赫多私斯（HERDOTUS）的歷史學家，就提出了在合同本中加入保證條款的概念，這也是最早在正式文本中提出保證概念。隨著社會的發(fā)展和進步，以個人身份為其他人的責任、義務或債務而向權利人方擔保的事例非常普遍。但這類個人擔保有很大的弊端，往往會因為保證人的意外亡故，或保證人無力履行擔保義務，或其他原因而使承諾落空，從而給權利人造成災難性的后果。

為解決個人擔保中存在的嚴重不足和局限性，規(guī)范建筑市場，1894年，美國聯(lián)邦政府正式認同了公共保證擔保制度，即以專業(yè)保證擔保公司取代個人擔保。同年，美國國會通過了“米勒法案”的前身——“赫德法案”，該法案要求，為降低工程風險，所有公共工程必須得到保證擔保。

隨著工商業(yè)的迅猛發(fā)展，商業(yè)交易的復雜程度日益提高，對保證擔保業(yè)的需求亦水漲船高，這樣，保證擔保業(yè)生存與發(fā)展的基礎便形成了。 與此同時，美國學術界也一直對工程保證擔保業(yè)存在的機制、發(fā)展趨勢的學術研究、保證擔保業(yè)的收費標準和費率計算方法等方面加以研究，并最終確立了相關標準，從而使工程保證擔保業(yè)的行為規(guī)范化、制度化，并使得保證擔保公司通過提供保證擔保服務而獲利并生存發(fā)展下去。

1908年，美國保證擔保業(yè)聯(lián)合會正式成立，它標志著保證擔保業(yè)有了自己的行業(yè)協(xié)會，能相互進行業(yè)務交流，并開始統(tǒng)一收費標準。1909年，托爾保費制定局成立，直到1947年。該局一直為美國保證擔保業(yè)聯(lián)合會會員公司制定費率，后來該局并入美國保證業(yè)聯(lián)合會。美國是全世界最早也是最大的保證擔保市場，從1894年聯(lián)邦公共工程運做保證擔保，已經(jīng)有100多年的歷史。在全世界35億美元的保證費收入中，美國占60%以上，可見美國工程保證擔保應用之廣泛。

工程保證擔?！皯椃ā?/h3>

國際土木工程界的“憲法”——《土木工程施工合同條件》（FIDIC條款）的制定者，也就是國際咨詢工程師聯(lián)合會，在《土木工程施工合同條件應用指南》（1989年版）中指出：持有保證擔保書的業(yè)主不能要求保證擔保人支付一筆金額——業(yè)主只能要求完成合同。換而言之，如果出現(xiàn)委托保證擔保人（承包商）違約，保證擔保人不是賠償一筆錢，而是必須首先按照合同規(guī)定的質量、工期、造價等各項條件履約，而不是簡單地賠一筆款，從而更大程度地、更全面地保護了受益人（業(yè)主）的利益，因為業(yè)主花錢買的是工程產(chǎn)品，而不是耗費大量精力后買回賠款。這也是在美國工程保證擔保的保函一般由專業(yè)化的保證擔保公司出具而并非是保險公司等機構出具的原因所在。

工程保證擔保現(xiàn)今狀況

美國對保證擔保有嚴格的法律規(guī)定，在美國境內從事保證擔保業(yè)務的公司，必須經(jīng)美國財政部評估、批準，且每年都要進行復核驗收，并于7月1日公布合格者名單，業(yè)內稱T名單。此外，在各個州進行保證擔保業(yè)務，還必須經(jīng)所在州政府的批準。根據(jù)美國財政部發(fā)布的資料，截止到1999年12月23日，T名單上列有301家擔保公司，資格有效期自1999年7月1 日至2000年7月1日；各擔保公司單筆合同擔保的最高限額從14.2億美元到16.6萬美元不等，這個單筆最高限額是根據(jù)保證擔保公司的法定公積的10%限定的，超過限額的項目，必須由T名單內的保證擔保公司聯(lián)合擔保或由再保險商再保險。

在美國從事工程保證擔保業(yè)務的專業(yè)保證擔保公司、保險公司中，單筆最高限額在10億美元以上的有兩家，1億美元以上的有29家，1000萬美元以上的有110家，100萬美元以上的有128家，100萬美元以下的有32家。根據(jù)美國的法律，禁止銀行從事保證擔保業(yè)務。

工程保證擔保一般主要有以下四種：

工程保證擔保投標保證擔保

投標過程中，保證投標人有能力和資格按照競標價簽定合同，完成工程項目，并能夠提供業(yè)主要求的履約和付款保證擔保。如果承包商在投標有效期內退出投標或中標后不簽定工程合同，擔保人將負責償付業(yè)主的損失。

工程保證擔保履約保證擔保

保證承包商能夠按照合同履約，使業(yè)主避免由于承包商違約，不能按合同約定的條款完成承包的工程而遭受經(jīng)濟損失。如果承包商不能按合同要求完成工程且業(yè)主并無違約行為，擔保人可以向承包商提供資金上的支持或技術上的服務，避免工程失敗的惡果。擔保人也可以將剩余的工程轉給其他承包商去完成，并彌補差價。如果以上手段均不能奏效，擔保人則將以現(xiàn)金形式償補業(yè)主的損失。履約保證擔保應保證承包商100%地履行合同，而保證的金額，根據(jù)世行文件規(guī)定，銀行保函開具的保證金額為合同價的15%，由保證擔保公司擔保書開具的金額為合同價的30%.

在美國，由于承包商違約，保證擔保方出面使工程按合同正常進行的例子很多。有某受雇為當?shù)卣d建一座市政建筑的承包商在該工程的75%已完工時宣布放棄該項目的承建。由于承包商違約，業(yè)主要求保證擔保公司安排工程的竣工。保證公司為了履行其義務并使損失最小化，自行出資雇傭了一名建筑施工管理顧問。由于該工程如不能在冬天來臨前竣工，建筑物將遭受極大的破壞，因為建筑物已完工的部分既無暖氣又無保溫設備，保證人與其管理顧問通過實地考察，分析了所有可行方案后，保證擔保公司決定用原來的分包商和供貨商加快完成該工程，因為他們已經(jīng)熟悉這項工程。共有28個分包商和12個專門供貨商參與了這項工程。保證擔保公司雇傭了一名專業(yè)監(jiān)督員對施工現(xiàn)場進行每周一次的實地考察，并把結果報告給保證人和建筑管理顧問。此外，保證人還說服了項目業(yè)主向分包商和供貨商支付工程款和貨款，以促使工程早日竣工。自分包商返回工地施工四周后，該工程即竣工，部分建筑投入了使用。產(chǎn)權證書四周后發(fā)給了項目業(yè)主。該項工程得以繼續(xù)承建直至竣工，都有賴于保證擔保公司出面對局勢所作出的正確評估和決策。

工程保證擔保付款保證擔保

1）承包商付款保證擔保

付款保證擔保的目的是保證業(yè)主（承包商）根據(jù)合同向承包商（分包商、材料商）支付全部款項。美國的“米勒法案”（1935）是要求對政府建筑工程項目進行付款保證擔保的法律。它要求承建政府工程的承包商開出一份獨立的付款保函，開出這些保證擔保的保證擔保公司必須是財政部名單上所列有的保證擔保公司，該名單由美國財政部每年公布一次。當合同價在100萬美元以內時，付款保證金額是合同總價的50%，合同總價在100～500萬美元之間的，付款保證金額為合同總價的40%；超過500萬美元的合同，保證金額為250萬美元。“米勒法案”的付款保證擔保保護同總承包商有直接合同關系的分包商和材料供應商的利益，這些人叫做第一位債權人，同分包商有合同關系的下一層分包商和材料供應商叫做第二位債權人。

該法案規(guī)定，同總承包商有直接合同關系的分包商或材料供應商在提出控訴前無須向總承包商發(fā)出通知。如果作為第二位債權人的分包商或材料商提出索賠，要在權利人最后一次提供勞動力或材料后的90天之內向總承包商發(fā)出通知。付款保證進行索賠的最后一個環(huán)節(jié)是法律訴訟。無論是第一位債權人還是第二位債權人必須在最后一次提供勞動力或材料之日90天以后，一年之內提起訴訟。“米勒法案”通過立法強制性的保證擔保充分保護了勞動力和材料供應商的利益，頗值得我國充分借鑒。

2）業(yè)主付款保證擔保

“米勒法案”保證了勞動力和材料供應商的利益，使項目業(yè)主（該法案保護的是聯(lián)邦政府項目）避免可能由此引起的法律糾紛和管理上的巨大負擔。然而從我國的國情出發(fā)，由于資金不到位的業(yè)主眾多，造成業(yè)主拖欠工程款現(xiàn)象嚴重。因此，承包商也應向項目業(yè)主取得“業(yè)主付款保證擔?！?，保證業(yè)主根據(jù)合同向承包商支付全部款項。業(yè)主付款保證擔保實質是業(yè)主的履約保證擔保，應當同承包商履約保證擔保對等實行。保證擔保方將對業(yè)主的資信狀況進行嚴格的審查，以確保工程費用的到位，業(yè)主保證擔?？梢圆捎帽ＷC擔保公司保證擔保書或銀行保函的方式。

業(yè)主付款保證擔?？梢韵仍诜钦顿Y的工程項目，即房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)項目、三資項目和私人投資項目上推行。政府投資的工程項目，也應該嚴格按照市場規(guī)則運行，充分打足建設資金，不能隨意拖欠工程款，侵害企業(yè)的利益。

申請擔保企業(yè)在該擔保機構做出擔保決定后、保函出具前，應向該擔保機構繳納保證金，繳納比例根據(jù)保函金額、企業(yè)資質、擔保期限，有雙方進行協(xié)商，一般為保函金額的10%～30%。保證金在該擔保機構存儲期間，將按同期銀行活期存款利率支付利息。該擔保機構解除擔保責任后，將保證金本息全額退回；若申請企業(yè)就保函條款違約給該擔保機構造成經(jīng)濟損失，保證金本息用于抵補損失，不足部分該擔保機構將繼續(xù)向債務人(或反擔保人)追償。